L’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|31 marzo 2022| n. 10364.

L’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva.

Nell’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva di un contratto di vendita, si tratta di ricercare l’effettiva volontà dei contraenti per accertare, alla stregua degli indicati criteri, se la stessa sia stata rivolta direttamente al trasferimento della proprietà ovvero a dar vita al mero obbligo ad una ulteriore manifestazione di volontà ad effetto traslativo. Il carattere preliminare o definitivo di una vendita, in effetti, non dipende dalla pattuizione relativa all’impegno a comparire davanti a un notaio per la formazione di un atto pubblico suscettibile di trascrizione bensì dalla circostanza che le parti abbiano inteso, nel primo caso, soltanto obbligarsi all’alienazione e all’acquisto futuri del bene oppure, nel secondo caso, dare senz’altro luogo alla trasmissione della proprietà.

Ordinanza|31 marzo 2022| n. 10364. L’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva

Data udienza 3 marzo 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Contratto preliminare proprio – Qualificazione come vendita definitiva – Verifica delle espressioni utilizzate unitamente al comportamento attuativo del rapporto – Pagamento del prezzo e trasferimento del possesso del bene mediante consegna

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 13594-2016 proposto da:
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avvocato (OMISSIS) e dall’Avvocato (OMISSIS) per procura a margine del ricorso e poi dall’Avvocato (OMISSIS) per procura rilasciata in data 8/1/2018;
– ricorrente –
contro
MINISTERO DELL’ECONOMIA E DELLE FINANZE, rappresentato e difeso dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO;
– controricorrente –
nonche’
AGENZIA DEL DEMANIO, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 153/2016 della CORTE D’APPELLO DI BOLOGNA, depositata il 27/1/2016;
udita la relazione della causa svolta dal Consigliere DONGIACOMO GIUSEPPE nell’adunanza in camera di consiglio del 3/3/2022.

L’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva

FATTI DI CAUSA

1.1. (OMISSIS), con atto di citazione notificato nel 2008, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Ferrara, il curatore dell’eredita’ giacente di (OMISSIS) per far accertare che quest’ultimo, con scrittura privata del (OMISSIS), gli aveva venduto due poderi.
1.2. L’attore, a sostegno della domanda, ha dedotto, innanzitutto, che tale atto aveva natura di preliminare improprio poiche’ la stipula innanzi al notaio era prevista solo per la forma e non anche per dar luogo all’effetto traslativo che in realta’ quel contratto aveva gia’ prodotto, ed, in secondo luogo, che il figlio e la moglie del venditore, deceduto il (OMISSIS), avevano rinunciato alla relativa eredita’.
1.3. La parte convenuta e’ rimasta contumace.
1.4. Il tribunale, con sentenza del 2009, ha rigettato la domanda sul rilievo, per quel che ancora rileva, che la scrittura privata del (OMISSIS) costituiva un preliminare proprio e non una vendita definitiva: e cio’ in forza di due argomenti, e cioe’ l’utilizzo nell’atto di espressioni tipiche del preliminare e la mancanza di consenso da parte di (OMISSIS), moglie del (OMISSIS), comproprietaria dei due poderi.
1.5. (OMISSIS) ha proposto appello avverso tale sentenza.
1.6. La parte appellata e’ rimasta contumace.
2.1. La corte d’appello, con la sentenza in epigrafe, ha rigettato l’appello.
2.2. La corte, in particolare, ha ritenuto che il tribunale aveva correttamente qualificato il contratto contenuto nella scrittura privata del (OMISSIS) come un vero e proprio preliminare e non come una vendita definitiva.
2.3. La corte, sul punto, dopo aver evidenziato che non costituisce elemento univoco di valutazione il fatto che nel contratto in questione lo (OMISSIS) aveva dichiarato di comprare “per se’ o per persona fisica o giuridica da nominare”, posto che la riserva di nomina del contraente non vale da sola a configurare un contratto preliminare, ha dato rilievo, innanzitutto, alla clausola n. 4, la quale prevede che (OMISSIS), e cioe’ la moglie del (OMISSIS), si impegnava, “sottoscrivendo la… scrittura privata”, “a dare il proprio consenso per la vendita dei due poderi… al momento della stipula” notarile, da effettuarsi entro e non oltre il (OMISSIS).
2.4. D’altra parte, ha aggiunto la corte, il (OMISSIS) e la (OMISSIS) avevano contratto matrimonio il (OMISSIS), laddove il fondo di Comacchio e’ stato acquistato con atto del 15/3/1983 mentre il fondo di Ostellato e’ stato acquistato in parte con atto del (OMISSIS) ed in parte con atto del 14/12/1977, per cui l’affermata esclusione dei fondi dalla comunione legale si fonda su elementi di fatto non provati.

 

L’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva

2.5. Il (OMISSIS), poi, all’epoca della stipulazione della scrittura privata del (OMISSIS), non aveva la disponibilita’ dei beni.
2.6. Infine, ha concluso la corte, viene in rilievo la condotta di (OMISSIS) e (OMISSIS) dopo la conclusione della scrittura privata: – i due fondi, in data (OMISSIS), e cioe’ circa due mesi dopo l’atto in questione, sono stati sottoposti ad esecuzione esattoriale ai danni del (OMISSIS), il quale, pero’, non sostenne di non essere proprietario, ne’ la proprieta’ degli stessi fu rivendicata dallo (OMISSIS), che era gia’ nel possesso dei fondi in forza del contratto per cui e’ causa; – il (OMISSIS), il 4/5/1994, chiese il riscatto dell’immobile ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 602 del 1973, articolo 90 e deposito’ l’importo del ritrasferimento; e cio’ conferma, ha concluso la corte, che il (OMISSIS), al momento della predetta esecuzione esattoriale, si considerava ancora proprietario dei due fondi.
2.7. La corte, quindi, ha rigettato l’appello.
3.1. (OMISSIS), con ricorso notificato il 24/5/2016 al Ministero dell’Economia e delle Finanze, ha chiesto, per quattro motivi, la cassazione della sentenza della corte d’appello.
3.2. Il Ministero ha resistito con controricorso.
3.3. Il ricorrente, in data 22/1/2018, ha depositato memoria con la quale ha evidenziato che, a seguito del decesso di entrambi i difensori inizialmente officiati, aveva provveduto a nominare un nuovo difensore, depositando la relativa procura, rilasciata con atto del 8/1/2018.
3.4. La Corte, con ordinanza del 23/8/2021, ha disposto la rinnovazione della notifica del ricorso all’Agenzia del Demanio.
3.5. Il ricorrente, in data 12/10/2021, ha provveduto a notificare il ricorso all’Agenzia del Demanio che ha resistito con controricorso.
3.6. Il ricorrente ha depositato memoria.

 

L’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva

RAGIONI DELLA DECISIONE

4.1. Con il primo motivo, il ricorrente, lamentando l’errore di diritto in ordine alla distinzione tra preliminare proprio, atto di vendita avente efficacia solo inter partes, c.d. “preliminare improprio” e atto riproduttivo, in relazione agli articoli 2643, 2644 e 2657 c.c., e la violazione dell’articolo 1362 c.c. e solo successivamente degli articoli 1363, 1367 e 1369 c.c. nell’interpretazione e, quindi, nella qualificazione della scrittura privata sottoscritta in data (OMISSIS) tra (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e dal mediatore nonche’ della scrittura integrativa del (OMISSIS), in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che il contratto in questione doveva essere qualificato come un contratto preliminare senza, tuttavia, considerare che, al contrario, come emerge dal contenuto dello stesso, la scrittura privata del (OMISSIS) e’ un preliminare improprio, avente cioe’ efficacia traslativa sia pur inter partes, e non un vero e proprio contratto preliminare.
4.2. Non v’e’ dubbio, infatti, ha osservato il ricorrente, che, in applicazione delle norme ermeneutiche previste dagli articoli 1362 e ss c.c., la scrittura privata del (OMISSIS) dev’essere interpretata, alla luce delle chiare espressioni utilizzate dalle parti, nel senso che (OMISSIS) abbia non gia’ promesso in vendita ma in realta’ venduto i due poderi a (OMISSIS) e che, come emerge dal doc. 7, lo stesso (OMISSIS) ha dichiarato che il prezzo pattuito, compresi i mutui, era stato interamente saldato.
4.3. (OMISSIS), dal suo canto, ha sottoscritto la scrittura privata del (OMISSIS) solo in quanto coniuge, peraltro non intestataria ne’ dell’uno ne’ dell’altro bene, impegnandosi al momento della stipula notarile a dare il proprio assenso ma solo se dovuto.
4.4. Il (OMISSIS), del resto, proprio in quanto formalmente ancora intestatario del bene, ha proposto, in sede di esecuzione esattoriale, opposizione ed ha riscattato il bene, non potendola proporre lo (OMISSIS), che non era formalmente proprietario dei beni.
4.5. Con il secondo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione degli articoli 178 e 179 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che difettava la prova della mancata appartenenza dei beni in questione alla comunione legale tra i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), senza, tuttavia, considerare che, in realta’, i beni in questione, acquistati dal solo (OMISSIS), sono stati destinati esclusivamente all’esercizio della sua attivita’ d’impresa diretto-coltivatrice e che, pertanto, a norma dell’articolo 178 c.c., non hanno mai fatto parte della comunione legale.
4.6. Con il terzo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione dell’articolo 1362 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello, dando rilievo al comportamento assunto dal (OMISSIS) successivamente alla scrittura privata in questione, ha ritenuto che lo stesso aveva la consapevolezza di essere ancora il proprietario dei beni perche’ non avrebbe avuto altrimenti ragione di impegnarsi economicamente a recuperare un bene gia’ uscito dal suo patrimonio nel 1985, senza, tuttavia, considerare che solo il (OMISSIS), in quanto intestatario del bene, era legittimato a procedere al riscatto del bene pignorato.
5.1. I motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati nei termini che seguono.
5.2. L’interpretazione di un atto negoziale costituisce, in effetti, un tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, normalmente incensurabile in sede di legittimita’, salvo che, ratione temporis, per il vizio di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, nella formulazione attualmente vigente, ovvero, ancora, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale previsti dagli articoli 1362 e ss. c.c. (Cass. n. 14355 del 2016, in motiv.). Il sindacato di legittimita’ puo’ avere, cioe’, ad oggetto non gia’ la ricostruzione della volonta’ delle parti bensi’ solamente la verifica se il giudice di merito, in sede di ricostruzione della volonta’ delle parti, abbia del tutto omesso di esaminare fatti decisivi emergenti dal testo della sentenza o dagli atti del giudizio ovvero se sia incorso in errori di diritto per aver violato o falsamente applicato i criteri che, a norma degli articoli 1362 ss c.c., presiedono a tale accertamento, a partire da quello secondo cui, ai fini della ricerca della comune intenzione dei’ contraenti, il primo e principale strumento e’ rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate dagli stessi (cfr. Cass. n. 27256 del 2018).

 

L’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva

5.3. Nell’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva di un contratto di vendita, si tratta, quindi, di ricercare l’effettiva volonta’ dei contraenti per accertare, alla stregua degli indicati criteri, se la stessa sia stata rivolta direttamente al trasferimento della proprieta’ ovvero a dar vita al mero obbligo ad una ulteriore manifestazione di volonta’ ad effetto traslativo. Il carattere preliminare o definitivo di una vendita, in effetti, non dipende dalla pattuizione relativa all’impegno a comparire davanti a un notaio per la formazione di un atto pubblico suscettibile di trascrizione bensi’ dalla circostanza che le parti abbiano inteso, nel primo caso, soltanto obbligarsi all’alienazione e all’acquisto futuri del bene oppure, nel secondo caso, dare senz’altro luogo alla trasmissione della proprieta’ (Cass. n. 13827 del 2000).
5.4. Nella vicenda in esame, come visto, la corte d’appello ha qualificato il contratto contenuto nella scrittura privata del (OMISSIS) come un vero e proprio preliminare e non come contratto definitivo di compravendita dando a tal fine rilievo alla clausola secondo la quale (OMISSIS), e cioe’ la moglie del (OMISSIS), si impegnava, “sottoscrivendo la … scrittura privata”, “a dare il proprio consenso per la vendita dei due poderi… al momento della stipula” notarile, da effettuarsi entro e non oltre il (OMISSIS).
5.5. Cosi’ facendo, tuttavia, la corte d’appello non solo ha dato rilievo ad una clausola che, almeno ai fini in esame, appare del tutto ambigua, trattandosi (al pari di quella contenuta al punto 2, sub d, li’ dove si pattuisce che la “stipula notarile di vendita” avrebbe dovuto essere effettuata entro e non oltre il (OMISSIS)) di una pattuizione che, per come e’ formulata, appare compatibile sia con la futura stipulazione del contratto definitivo di compravendita, sia con la mera ripetizione del consenso traslativo gia’ prestato nella forma dell’atto notarile da parte della moglie del (promittente) venditore (ammesso che la stessa fosse effettivamente la comproprietaria del bene), ma ha anche del tutto omesso di esaminare il fatto, emergente dal testo del contratto cosi’ come riprodotto in ricorso, per cui (OMISSIS) e (OMISSIS) (e cioe’ le parti principali del contratto), con la scrittura privata del (OMISSIS), hanno espressamente convenuto che il primo “vende” al secondo, “che compera” e “acquista”, due poderi siti nei Comuni di Comacchio e di Ostellato, per il prezzo di L.. 177.000.000, del quale, peraltro, il (OMISSIS), con dichiarazione del (OMISSIS) (allegata al ricorso), ha (rectius: avrebbe, in mancanza di un accertamento sul punto da parte del giudice di merito) dichiarato l’integrale versamento.
5.6. La corte d’appello, quindi, per qualificare il contratto come un mero preliminare, mentre ha ritenuto decisiva una clausola che, per il suo tenore letterale, risulta compatibile sia con la volonta’ di costituire il mero impegno ad una ulteriore manifestazione di volonta’ che operi l’effetto traslativo, sia con quella di dar luogo all’immediato trasferimento della proprieta’ pur se da ripetere (ad opera delle parti principali oltre che della moglie del venditore: v. le clausole, come sopra esposte, di cui ai punti n. 2, lettera d), e n. 4) innanzi al notaio per la forma pubblica necessaria per la sua trascrizione, ha, per contro, omesso di valutare il fatto che il contratto contiene espressioni letterali (come “vende”, “compera” ed “acquista”) le quali, al contrario, insieme all’integrale attuazione del rapporto, realizzata con il pagamento dell’intero prezzo e con il trasferimento (nel caso in esame del pari emergente) del possesso dell’immobile mediante consegna, depongono per la configurazione del contratto in esame come vendita immeditatamente traslativa della proprieta’ (Cass. n. 17682 del 2007, in motiv., la quale ha cassato la sentenza di merito che aveva attribuito al contratto la natura di preliminare omettendo di dare il giusto rilievo tanto alla manifestata volonta’ delle parti di vendere, quanto al comportamento tenuto dalle stesse, che avevano dato integrale attuazione al rapporto negoziale con il pagamento dell’intero prezzo ed il trasferimento del possesso dell’immobile).
5.7. Ne’ in senso contrario puo’ invocarsi l’ulteriore fatto che la corte d’appello ha invocato a sostegno della sua conclusione interpretativa, e cioe’ che i due fondi, dopo la stipulazione della scrittura privata in questione, erano stati sottoposti ad esecuzione esattoriale contro il (OMISSIS) e che quest’ultimo, senza negare di essere il relativo proprietario, aveva provveduto, confermando cosi’ tale qualita’, a riscattare gli immobili ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 602 del 1973, articolo 90, depositando il relativo importo: se solo si considera che il debitore, a fronte di una vendita (in ipotesi) immediatamente traslativa ma non trascritta, non poteva di certo negare, nei confronti del creditore pignorante, di essere il proprietario degli immobili assoggettati all’esecuzione e che lo stesso, proprio in tale qualita’, era l’unico (insieme ai creditori ed ai titolari di diritti reali sul bene: ma non certamente chi, con atto non trascritto e, quindi, inopponibile, aveva acquistato l’immobile che, pertanto, neppure avrebbe potuto utilmente sottrarre il bene cosi’ acquistato all’esecuzione promossa dai creditori del venditore) legittimato a chiedere, in forza della norma citata (nel testo in vigore all’epoca dei fatti), il riscatto degli immobili, depositando la somma a tal fine necessaria e, in tal modo, conservando la proprieta’ degli immobili (se del caso proprio per consentire, attraverso la sua riproduzione in forma pubblica, che la scrittura privata a suo tempo intercorsa con lo (OMISSIS) potesse dispiegare, in ragione della sua integrale esecuzione, tutti i suoi effetti, senza che l’acquirente fosse costretto a riacquistare gli immobili gia’ pagati con ulteriore esborso di denaro).

 

L’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva

6. Il quarto motivo e’ assorbito.
7. Il ricorso dev’essere, quindi, accolto e la sentenza impugnata, per l’effetto, cassata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Bologna che, in differente composizione, provvedera’ anche a liquidare le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte cosi’ provvede: accoglie, nei limiti esposti in motivazione, il primo, il secondo ed il terzo motivo di ricorso, assorbito il quarto, e, per l’effetto, cassa la sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Bologna che, in differente composizione, provvedera’ anche a liquidare le spese del presente giudizio.

 

L’indagine volta ad individuare la natura preliminare o definitiva

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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