In tema di vendita di cosa gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti

12

Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 16 settembre 2020, n. 19294.

La massima estrapolata:

In tema di vendita di cosa gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti o sequestri non dichiarati dal venditore, l’art. 1482 c.c. e dell’acquirente in quanto non gli preclude la possibilità di esperire l’azione di risoluzione, ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell’inadempimento, e di domandare l’accertamento della legittimità del recesso esercitato ai sensi del secondo comma dell’art. 1385 c.c.

Ordinanza 16 settembre 2020, n. 19294

Data udienza 9 gennaio 2020

Tag/parola chiave: MEDIAZIONE – MEDIATORE

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CARRATO Aldo – Presidente

Dott. ABETE Luigi – rel. Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

Dott. CARBONE Enrico – Consigliere

Dott. VARRONE Luca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso n. 4778/2016 R.G. proposto da:
(OMISSIS), c.f. (OMISSIS), (OMISSIS), c.f. (OMISSIS), rappresentati e difesi in virtu’ di procura speciale in calce al ricorso dall’avvocato (OMISSIS), ed elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS).
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS) s.r.l., p. i.v.a. (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa in virtu’ di procura speciale in calce al controricorso dall’avvocato (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS).
– controricorrente –
e
(OMISSIS), c.f. (OMISSIS), (ammesso al patrocinio a spese dello Stato con Delib. del consiglio dell’ordine degli avvocati di Milano 21 aprile 2016), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato Silvio Agresti che lo rappresenta e difende in virtu’ di procura speciale in calce al controricorso.
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 3164/2015 della Corte d’appello di Milano;
udita la relazione nella Camera di consiglio del 9 gennaio 2020 del Consigliere Dott. Luigi Abete.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO

1. Con atto regolarmente notificato (OMISSIS) citava a comparire dinanzi al Tribunale di Milano (OMISSIS) e (OMISSIS) nonche’ la ” (OMISSIS)” s.r.l..
Premetteva che in data 4.12.2007 aveva per il tramite della s.r.l. convenuta sottoscritto proposta irrevocabile di acquisto di un’unita’ immobiliare in (OMISSIS); che contestualmente alla sottoscrizione aveva versato alla s.r.l. convenuta la somma di Euro 15.000,00, da corrispondersi ai venditori, (OMISSIS) e (OMISSIS), in caso di accettazione della proposta di acquisto.
Premetteva i altresi’i che in data 10.12.2007 i venditori avevano sottoscritto per accettazione la proposta, avevano incassato la somma di Euro 15.000,00 ed avevano indicato la data del 12.12.2007 per la stipula dell’atto pubblico.
Indi esponeva che non aveva inteso far luogo alla stipula del rogito, siccome l’immobile era gravato da trascrizioni pregiudizievoli.
Chiedeva nei confronti della convenuta s.r.l. – tra l’altro – accertarsene e dichiararsene la responsabilita’ ex articolo 1759 c.c. e, per l’effetto, condannarla al risarcimento dei danni.
Chiedeva nei confronti dei convenuti (OMISSIS) e (OMISSIS) – tra l’altro – accertarsi e dichiararsi la legittimita’ dell’operato recesso ex articolo 1385 c.c., comma 2, dal contratto e, per l’effetto, condannare in solido i medesimi convenuti alla restituzione della somma di Euro 30.000,00, pari al doppio della caparra.
1.1. Si costituiva la ” (OMISSIS)” s.r.l..
Instava per il rigetto della domanda nei suoi confronti proposta.
1.2. Si costituivano (OMISSIS) e (OMISSIS).
4. Con sentenza n. 3164/2015 la Corte d’appello di Milano – tra l’altro – dichiarava e dava atto della legittimita’ del recesso ex articolo 1385 c.c., comma 2, dal contratto intimato da (OMISSIS) e, per l’effetto, condannava in solido (OMISSIS) e (OMISSIS) alla restituzione all’appellante principale della somma di Euro 30.000,00, pari al doppio della caparra; rigettava la domanda risarcitoria in prime cure proposta da (OMISSIS) nei confronti della ” (OMISSIS)”.
Evidenziava la Corte che, “a fronte di una clausola con la quale i promittenti venditori garantivano la liberta’ da pesi reali del bene promesso, la scoperta a poche ore dal previsto rogito di un duplice pignoramento sottaciuto evidenzia in re ipsa un inadempimento di non scarsa importanza (…), certamente legittimante il recesso” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 11).
Evidenziava la Corte, con riferimento all’appello incidentale avanzato dalla ” (OMISSIS)”, che il rapporto intercorso tra tale societa’ e (OMISSIS) era da qualificare non gia’ quale mandato ma di mediazione, sicche’ la responsabilita’ del mediatore da carente informativa rinveniva limite nell’ipotesi in cui il danno fosse dipeso dal mancato espletamento di indagini tecniche, segnatamente ipocatastali, “che di norma non competono al mediatore, salvo specifico incarico, pacificamente in questo caso non conferito” (cosi’ sentenza d’appello, pag. 14).
5. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS); ne hanno chiesto sulla scorta di quattro motivi la cassazione con ogni susseguente statuizione.
(OMISSIS) ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi l’avverso ricorso con il favore delle spese del giudizio di legittimita’.
La ” (OMISSIS)” s.r.l. parimenti ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi l’avverso ricorso con il favore – con distrazione – delle spese del giudizio di legittimita’.
6. I ricorrenti hanno depositato memoria.
7. Con il primo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e falsa applicazione degli articoli 1455 e 1454 c.c..
Deducono che ha errato la Corte di merito a ritenere che la presenza di trascrizioni pregiudizievoli costituisse di per se’ grave inadempimento.
Deducono segnatamente che, in considerazione della non essenzialita’ della data indicata per la stipula del rogito e dell’applicabilita’ dell’articolo 1482 c.c., la presenza di formalita’ pregiudizievoli non era atta di per se’ ad impedire il trasferimento dell’immobile.
8. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la errata applicazione dell’articolo 1385 c.c..
Deducono che le trascrizioni gravanti sull’immobile non erano tali da impedire il trasferimento dell’immobile; che le formalita’ pregiudizievoli non costituissero di per se’ prova della non scarsa importanza dell’inadempimento.
Deducono che ben avrebbe potuto controparte diffidare essi ricorrenti – venditori ed all’esito recedere dall’impegno assunto.
Deducono chef in ogni caso, era stata la controparte che si era resa inadempiente pur a fronte della restituzione della somma versata e della disponibilita’ all’immissione nel possesso dell’immobile in attesa della cancellazione delle formalita’ pregiudizievoli.
9. Il primo motivo ed il secondo motivo sono strettamente connessi.
10. Invero ambedue i motivi recano censura del giudizio “di fatto” sulla cui scorta la Corte distrettuale ha individuato, limitatamente al rapporto contrattuale intercorso tra (OMISSIS) e (OMISSIS), da un lato, e (OMISSIS), dall’altro, la parte contrattualmente inadempiente (“le trascrizioni che ancora gravano sull’immobile (…) erano (…) giuridicamente inidonee a procurare l’impossibilita’ dell’esito dell’operazione traslativa”: cosi’ ricorso, pagg. 8 – 9; “il comportamento assunto dai promittenti venditori e’ stato, dunque, improntato a buona fede anche nelle fasi esecutive della compravendita che non s’e’ perfezionata per le mutate (…) intenzioni del promissario acquirente”: cosi’ ricorso, pag. 7) ed ha ritenuto che l’inadempimento di tale parte fosse di “non scarsa importanza” (“l’esistenza delle iscrizioni non costituisce “ex se” prova della non scarsa rilevanza dell’inadempimento”: cosi’ ricorso, pag. 9).
11. Su tale scorta entrambi i mezzi di impugnazione si qualificano, a rigore, in via esclusiva in relazione alla previsione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Del resto e’ propriamente il motivo di ricorso ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, che concerne l’accertamento e la valutazione dei fatti rilevanti ai fini della decisione della controversia (cfr. Cass. sez. un. 25.11.2008, n. 28054).
Non solo, ma questa Corte spiega ulteriormente quanto segue.
Da un canto, che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito e’ tenuto a formulare un giudizio – incensurabile in sede di legittimita’ se congruamente motivato, recte, al cospetto del novello dettato dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, incensurabile in sede di legittimita’ se non vi e’ stato omesso esame circa fatto decisivo e controverso – di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all’oggettiva entita’ degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale (cfr. Cass. 9.6.2010, n. 13840).
D’altro canto, che, in materia di responsabilita’ contrattuale, la valutazione della gravita’ dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell’articolo 1455 c.c., costituisce questione “di fatto”, la cui valutazione e’ rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, risultando insindacabile in sede di legittimita’ ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (cfr. Cass. 30.3.2015, n. 6401), recte, al cospetto del novello dettato dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, insindacabile in sede di legittimita’ se non vi e’ stato omesso esame circa fatto decisivo e controverso.
In questi termini si giustifica la disamina simultanea del primo e del secondo mezzo di impugnazione. In ogni caso ambedue i motivi sono destituiti di fondamento e vanno respinti.
12. Evidentemente le censure che il primo ed il secondo motivo veicolano, rilevano – se del caso – oltre che nel solco dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nei limiti di cui alla pronuncia n. 8053 del 7.4.2014 delle sezioni unite di questa Corte.
13. In siffatta prospettiva si osserva quanto segue.
Per un verso, e’ da escludere recisamente che taluna delle figure di “anomalia motivazionale” destinate (giusta, appunto, la summenzionata statuizione delle sezioni unite) ad acquisire significato in rapporto al dettato dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (e tra le quali non e’ annoverabile il semplice difetto di sufficienza della motivazione), possa scorgersi in relazione alle motivazioni cui la Corte territoriale ha ancorato il suo dictum.
Specificamente, con riferimento al paradigma della motivazione “apparente” – che ricorre allorquando il giudice di merito non procede ad una approfondita disamina logico – giuridica, tale da lasciar trasparire il percorso argomentativo seguito (cfr. Cass. 21.7.2006, n. 16672) – la Corte milanese – siccome si e’ anticipato – ha compiutamente ed intellegibilmente esplicitato il proprio iter argomentativo (la Corte lombarda ha soggiunto che “sul perfezionamento dell’inadempimento (non) hanno incidenza la successiva (di sei mesi) cancellazione della trascrizione dei pignoramenti da parte del giudice dell’esecuzione o (…) l’avvenuta soddisfazione delle ragioni creditorie sottese ai pignoramenti”: (cosi’ sentenza d’appello, pag. 11); che “il compratore adempiente (…) non e’ in alcun modo tenuto (…) a procrastinare ad un futuro indeterminato la stipula del definitivo, in assenza di un accordo in tal senso (…)”: cosi’ sentenza d’appello, pag. 11).
Per altro verso, e’ da ammettere che la Corte milanese per nulla ha omesso la disamina dei fatti decisivi controversi ovvero dei profili concernenti l’identificazione della parte inadempiente e la gravita’ del relativo inadempimento.
14. In pari tempo il dictum della Corte di Milano e’ in toto ineccepibile sul piano della correttezza giuridica.
Soccorrono gli insegnamenti di questa Corte.
Innanzitutto l’insegnamento a tenor del quale, a norma dell’articolo 1489 c.c., i pesi gravanti sul fondo venduto, se non dichiarati in contratto, non costituiscono causa di risoluzione, o di riduzione del prezzo, a favore del compratore, soltanto nel caso in cui siano “apparenti” o comunque conosciuti dal compratore stesso (cfr. Cass. 30.1.1987, n. 881, e, piu’ recentemente, Cass. 4.6.2018, n. 14289).
Si ribadisce che la Corte d’appello ha rimarcato che la trascrizione del duplice pignoramento era stata “scoperta a poche ore dal previsto rogito” (cfr. sentenza d’appello, pag. 11).
Altresi’ l’insegnamento a tenor del quale, in tema di vendita di cosa gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramenti o sequestri non dichiarati dal venditore, l’articolo 1482 c.c., nel facultare il compratore a sospendere il pagamento del prezzo nonche’ a chiedere al giudice di fissare un termine per la liberazione dell’immobile, non esaurisce i rimedi a disposizione dell’acquirente in quanto gli concede soltanto un rimedio alternativo ad ulteriore rafforzamento della sua posizione contrattuale, senza precludergli la possibilita’ di esperire l’azione di risoluzione, ove ne ricorrano gli estremi, ivi compreso quello della non scarsa importanza dell’inadempimento (cfr. Cass. 30.7.2004, n. 14583; Cass. 11.11.1994, n. 9498), e, si soggiunge, nel caso di specie, senza precludergli la possibilita’ di domandare l’accertamento della legittimita’ del recesso esercitato ai sensi dell’articolo 1385 c.c., comma 2.
Per nulla si giustifica percio’ l’assunto dei ricorrenti secondo cui, in dipendenza della non essenzialita’ del termine pattuito per la stipula del rogito, “avrebbero dovuto essere diffidati ad adempiere cosi’ ponendo rimedio, in un termine congruo, alla presenza di talune iscrizioni/trascrizioni” (cosi’ ricorso, pag. 6).
15. Con il terzo motivo – formulato subordinatamente al mancato accoglimento del primo e del secondo – i ricorrenti denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e/o errata applicazione dell’articolo 1385 c.c..
Deducono che la proposta sottoscritta da (OMISSIS) e da essi accettata ha dato vita ad una vendita definitiva non gia’ ad un preliminare di compravendita.
Deducono ulteriormente che la somma ad essi versata costituiva un acconto sul prezzo e non gia’ una caparra confirmatoria, cosicche’ non si giustifica la loro condanna alla restituzione del doppio della somma ricevuta.
16. Il terzo motivo e’ parimenti destituito di fondamento e va respinto.
17. Va rimarcato previamente che il motivo in disamina non e’, a rigore, debitamente specifico ed “autosufficiente”.
Questa Corte spiega che il ricorrente per cassazione, che intenda dolersi dell’omessa od erronea valutazione di un documento – nella fattispecie, della promessa irrevocabile di acquisto sottoscritta da (OMISSIS) – da parte del giudice di merito, ha il duplice onere – imposto dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6 – di produrlo agli atti (indicando esattamente nel ricorso in quale fase processuale ed in quale fascicolo di parte si trovi il documento in questione) e di indicarne il contenuto (trascrivendolo o riassumendolo nel ricorso); la violazione anche di uno soltanto di tali oneri rende il ricorso inammissibile (cfr. Cass. (ord.) 28.9.2016, n. 19048; Cass. 12.12.2014, n. 26174; Cass. sez. lav. 7.2.2011, n. 2966; Cass. (ord.) 3.7.2009, n. 15628, ove si soggiunge che l’inammissibilita’ prevista dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, in caso di violazione di tale duplice onere, non puo’ ritenersi superabile qualora le predette indicazioni siano contenute in altri atti).
Su tale scorta si rappresenta che i ricorrenti di certo non hanno provveduto, siccome avrebbero dovuto, onde consentire a questa Corte il compiuto vaglio del proprio assunto, ne’ a trascrivere ne’ a riassumere nel corpo del terzo motivo di ricorso – ne’, in verita’, nel ricorso – il contenuto della proposta irrevocabile di acquisto datata 4.12.2007.
18. Va aggiunto che la quaestio che il motivo in disamina veicola, riveste in questa sede una indubbia connotazione di novita’ (cfr. Cass. 25.10.2017, n. 25319, secondo cui nel giudizio di cassazione non si possono prospettare nuove questioni di diritto ovvero nuovi temi di contestazione che implichino indagini ed accertamenti di fatto non effettuati dal giudice di merito nemmeno se si tratti di questioni rilevabili d’ufficio).
Invero l’impugnato dictum non ne fa menzione.
Sicche’, a rigore, i ricorrenti avrebbero dovuto denunciare una omissione di pronuncia.
19. Va puntualizzato in ogni caso, che sono stati in verita’ gli stessi ricorrenti, convenuti in prime cure, a qualificare il versamento della somma di Euro 15.000,00, all’atto della sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, quale caparra confirmatoria e non gia’ di acconto (cfr. ricorso, pag. 3, ove sono riprodotte testualmente le istanze che gli iniziali convenuti, attuali ricorrenti, ebbero a formulare in prime cure; cfr. sentenza d’appello, nel cui corpo e’ riprodotto il testo della sentenza di primo grado e ove, a pag. 3, sono riferite le istanze formulate dai convenuti, attuali ricorrenti, in primo grado).
Anzi va debitamente precisato che la qualificazione della pattuizione scaturita dalla proposta irrevocabile di acquisto in data 4.12.2007 quale promessa di vendita e la qualificazione del versamento della somma di Euro 15.000,00 quale caparra confirmatoria, operate dal tribunale (cfr. sentenza d’appello, a pag. 8, ove e’ trascritto il dispositivo della sentenza di prime cure), non sono state oggetto di censura in sede di appello, sicche’ sono rimaste impregiudicate.
Del resto gli appellati, attuali ricorrenti, avevano concluso per la conferma della sentenza di primo grado (cfr. sentenza d’appello, pag. 2).
I surriferiti profili qualificatori, pertanto, sono coperti dal giudicato “interno”.
20. Con il quarto motivo – formulato subordinatamente al mancato accoglimento del primo, del secondo e del terzo – i ricorrenti denunciano ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1701 c.c..
Deducono che ha errato la Corte territoriale a qualificare il rapporto intercorso tra le parti come mediazione anziche’ come mandato; che depone a favore della qualificazione in guisa di mandato la circostanza per cui la ” (OMISSIS)” e’ una agenzia immobiliare.
21. Il quarto motivo e’ del pari destituito di fondamento e va respinto.
Propriamente i ricorrenti non hanno interesse a proporlo, in quanto siffatto mezzo di impugnazione attinge, si’, la qualificazione del rapporto intercorso tra le parti promittente venditrice e promissaria acquirente, da un lato, e la ” (OMISSIS)”, dall’altro.
E tuttavia la qualificazione del rapporto anzidetto ha rivestito e riveste valenza esclusivamente con riferimento alla posizione di (OMISSIS), da un lato, ed alla posizione della ” (OMISSIS)”, dall’altro, in dipendenza della domanda risarcitoria che il promissario acquirente ebbe in prime cure a svolgere nei confronti della societa’ di mediazione (domanda in prime cure accolta ed in seconde cure respinta).
D’altronde in primo grado (OMISSIS) e (OMISSIS) ebbero a formulare domanda riconvenzionale unicamente nei confronti di (OMISSIS) (cfr. sentenza d’appello, pag. 3).
E parimenti la ” (OMISSIS)” ebbe in primo grado a proporre domanda riconvenzionale nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS) unicamente in via subordinata, con riferimento all’ipotesi in cui fosse stata accolta la domanda risarcitoria proposta nei suoi confronti da (OMISSIS) (cfr. sentenza d’appello, pag. 3).
In conclusione i ricorrenti non hanno interesse alcuno ad esperire il mezzo di impugnazione in disamina, siccome alcuna utilita’ ad essi ne deriverebbe dall’eventuale suo accoglimento (cfr. Cass. sez. lav. 11.7.2014, n. 16016, secondo cui l’interesse all’impugnazione va apprezzato in relazione all’utilita’ concreta che possa derivare dall’accoglimento del gravame; Cass. sez. lav. 14.12.1996, n. 11180).
22. (OMISSIS), onde resistere all’avverso ricorso per cassazione e’ stato ammesso al patrocinio a spese dello Stato con Delib. consiglio dell’Ordine degli avvocati di Milano 21 aprile 2016.
Pertanto, in dipendenza del rigetto del ricorso, i ricorrenti vanno in solido condannati alla rifusione delle spese – liquidate come da dispositivo – del presente giudizio di legittimita’, ma il pagamento, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 133, va eseguito a favore dello Stato.
In dipendenza del rigetto del ricorso i ricorrenti vanno in solido condannati a rimborsare all’avvocato (OMISSIS), difensore della controricorrente ” (OMISSIS)” s.r.l., difensore che ha dichiarato di aver anticipato le spese e di non aver riscosso gli onorari, le spese del giudizio di legittimita’. La liquidazione segue come da dispositivo.
23. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, con vincolo solidale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell’articolo 13, comma 1 bis, Decreto del Presidente della Repubblica cit., se dovuto.

P.Q.M.

La Corte cosi’ provvede:
rigetta il ricorso;
condanna in solido i ricorrenti, (OMISSIS) e (OMISSIS), a rimborsare allo Stato le spese del presente giudizio di legittimita’, che si liquidano in complessivi Euro 3.500,00, oltre spese prenotate a debito;
condanna in solido i ricorrenti, (OMISSIS) e (OMISSIS), a rimborsare all’avvocato (OMISSIS), difensore anticipatario della controricorrente ” (OMISSIS)” s.r.l., le spese del presente giudizio di legittimita’, che si liquidano in complessivi Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge;
ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, con vincolo solidale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell’articolo 13, comma 1 bis, Decreto del Presidente della Repubblica cit., se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

Per aprire la pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui