In tema di supercondominio

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 4 novembre 2019, n. 28280.

La massima estrapolata:

In tema di supercondominio, i comunisti devono nominare un amministratore che dei beni oggetto della controversia, comuni a tutti i condomini, assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio.

Ordinanza 4 novembre 2019, n. 28280

Data udienza 10 luglio 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. DE MARZO Giuseppe – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 21357-2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS) presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), e rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
Condominio (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), e rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 136/2016 del tribunale di Trento, depositata il 12/02/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/07/2019 dal Consigliere Dott. CASADONTE Annamaria.

RILEVATO

Che:
– Il presente giudizio trae origine da ricorso notificato il 12 settembre 2016 da (OMISSIS), nei confronti del Condominio (OMISSIS), avverso la sentenza del Tribunale di Trento, quale giudice d’appello, pubblicata il 12 febbraio 2016 con la quale era stato rigettato il gravame dalla stessa proposto;
– il contenzioso tra le parti era sorto a seguito di decreto ingiuntivo emesso dal giudice di pace per il pagamento di spese condominiali per l’importo di Euro 1647,70;
– l’ingiunta proponeva opposizione al suddetto decreto, provvisoriamente esecutivo, contestando che lo scivolo di accesso al garage e cantina, posti al piano interrato, e le relative corsie di manovra che la sua proprieta’ unifamiliare ha in comune con le distinte unita’ abitative ricomprese nel condomino “(OMISSIS)” fossero inidonee a giustificare la sua partecipazione al condominio e/o super condominio e, conseguentemente, alle spese;
– all’esito dell’istruttoria, che prevedeva anche l’acquisizione del regolamento condominiale, l’opposizione veniva respinta;
– proposto appello la (OMISSIS) ribadiva la contestazione circa l’esistenza di un condominio e/o supercondominio, comprendente la sua proprieta’;
– eccepiva, inoltre, la carenza di legittimazione ad agire della societa’ amministratrice del condominio, l’illegittimita’ della delibera assembleare sulla cui base si era domandato il decreto ingiuntivo e l’efficacia estintiva del pagamento effettuato a saldo e stralcio;
– la corte d’appello, ritenendo l’infondatezza di tutte le eccezioni sollevate dall’appellante, respingeva l’impugnazione;
– osservava, in particolare, la corte territoriale che nel caso di specie potevano ravvisarsi gli estremi del supercondominio, stante la presenza di parti comuni destinate ad uso comune e legate da funzionale pertinenza;
– secondo la corte trentina non rilevava in senso contrario la mancata costituzione formale di un supercondominio ed il ricorso ad un condominio unico che cura l’amministrazione sia delle parti comuni dei singoli edifici costituiti da piu’ appartamenti, sia delle parti comuni tra tali edifici e le case unifamiliari come quella della (OMISSIS);
– la cassazione della sentenza d’appello e’ chiesta dalla (OMISSIS) con ricorso affidato ad un unico motivo, articolato su quattro profili, cui resiste con controricorso il condominio;

CONSIDERATO

Che:
– con il formalmente unico motivo di ricorso si deduce, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 la violazione degli articolo 1117 bis e 1136 c.c., sotto i quattro diversi profili di seguito esaminati;
– con il primo profilo si censura la sentenza per error in judicando riguardante la ritenuta ravvisabilita’, nel caso di specie, di un supercondominio, con la conseguenza di ritenere applicabili le norme in materia condominiale;
– al contrario, secondo parte ricorrente, la sua proprieta’ non puo’ essere ricompresa nell’ambito del condominio, ne’ in quello del supercondominio o in quello del condominio unico, come si leggerebbe a pagina sette della sentenza impugnata, non essendo sufficiente, a tal fine, la comunanza dello scivolo di accesso al piano interrato e delle relative corsie di manovra;
– potrebbe, al massimo, configurarsi un rapporto di accessorieta’, quale conseguenza della concreta configurazione dei luoghi, ma non di un vincolo condominiale;
– peraltro, tale condominio o supercondominio, mai sarebbe stato deliberato con la necessaria unanimita’ ed inoltre difetterebbero, nel caso di specie, gli altri elementi necessari ai fini dell’esistenza stessa del supercondominio;
– con il secondo profilo si denuncia la carenza di legittimazione attiva della societa’ amministratrice del condominio opposto; essendo questa unicamente amministratrice del condominio (OMISSIS), di cui la (OMISSIS) non fa parte, e non del super condominio;
– afferma parte ricorrente che, nell’ipotesi in cui si voglia dar vita a un supercondominio si dovranno costituire, accanto agli organi relativi all’amministrazione e gestione dei singoli condomini, altri organi predisposti alla gestione dei beni e dei servizi facenti capo al supercondominio;
– con il terzo profilo si denuncia la nullita’ della delibera assembleare sulla base della quale il condominio ha ottenuto l’ingiunzione del pagamento;
– con il quarto profilo si contesta la sentenza impugnata per non aver riconosciuto che il pagamento di Euro 200,00 effettuato dalla (OMISSIS) a favore dell’amministrazione del condominio sarebbe avvenuto a saldo e stralcio della controversia, non avendo mai negato l’appellante di volere contribuire al pagamento delle spese di gestione del piano garage;
– il secondo ed il primo fra i profili di denuncia sono fondati e meritano accoglimento;
– e’ stato affermato da questa Corte che come la particolare comunione regolata dagli articoli 1117 c.c. e ss. si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volonta’ o altre esternazioni e tantomeno d’approvazione assembleari, nel momento in cui l’unico proprietario ad un edificio questo frazioni in piu’ porzioni autonoma e la cui proprieta’ esclusiva trasferisca d’una pluralita’ di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero ove piu’ soggetti costruiscano su un suolo Comune, ovvero ancora quando l’unico proprietario di un edificio ecceda a terzi piani o porzioni di piano in proprieta’ esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da’ origine, lo stesso vale anche per il supercondominio;
– anche quest’ultimo cioe’, istituto d’elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull’interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici ed ora normativizzato nell’articolo 1117 bis c.c., viene in essere, del pari ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, solo che singoli edifici costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi, percio’ appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unita’ immobiliari comprese nei diversi fabbricati (cfr. Cass. 2305/2008; id.8066/2005; id.7286/1996; id. 13883/2010; id.17332/2011; id.19939/2012; id.5160/1993);
– nondimeno, se e’ automatica la costituzione del supercondominio, non lo e’ quella dei suoi organi, che dovranno regolarmente essere costituiti;
– e’ stato infatti chiarito dalla Corte (cfr. Cass. 2305/2008) che in tal caso i comunisti debbono nominare un amministratore che di questi beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio (in difetto di che puo’ intervenire, a richiesta degli interessati il provvedimento dell’autorita’ giudiziaria ex articolo 1129 c.c.);
– questa Corte ha, inoltre, affermato che il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli articoli 1130 e 1131 c.c. e’ limitato alla facolta’ di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da piu’ condomini, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del cd. supercondominio (cfr. Cass. sez. 2 sentenza n. 2279 del 2019; sez. 2, Sentenza n. 19558 del 26/08/2013);
– poiche’ nel caso di specie non e’ contestata la mancanza di tali organi e le spese oggetto di ingiunzione non sono pertanto state deliberate dall’assemblea del supercondominio e richieste dal suo amministratore, le censure in esame meritano accoglimento;
– l’accoglimento di esse comporta poi l’assorbimento degli altri due profili di denuncia;
– la sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio al Tribunale di Trento, in persona di altro magistrato, che applichera’ il principio di diritto secondo il quale una volta costituito ipso jure et facto il supercondominio, dovranno essere costituiti i relativi organi, in conformita’ di quanto previsto dagli articoli 1117 – 1129 c.c., in vista dell’amministrazione e gestione dei beni e servizi che ne fanno parte;
– il giudice del rinvio provvedera’, altresi’, sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, al Tribunale di Trento, in persona di altro magistrato.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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