In tema di preliminare di compravendita

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 29 novembre 2019, n. 31314.

La massima estrapolata:

In tema di preliminare di compravendita, il promissario acquirente può, in applicazione analogica dell’art. 1481 c.c., rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo, qualora sussista un pericolo concreto ed attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore, essendo l’estremo della colpevolezza necessario unicamente per la responsabilità da inadempimento.

Sentenza 29 novembre 2019, n. 31314

Data udienza 19 settembre 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. CARBONE Enrico – rel. Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 24716/2015 R.G. proposto da:
(OMISSIS) s.r.l. in liquidazione, rappresentata e difesa dagli Avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) per procura a margine del ricorso, elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avv. (OMISSIS) per procura a margine del controricorso, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Venezia, n. 744, depositata il 19 marzo 2015.
Udita la relazione svolta dal Consigliere Dott. Enrico Carbone nell’udienza pubblica del 19 settembre 2019;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avv. (OMISSIS), su delega, per la ricorrente.

FATTI DI CAUSA

In data 25 novembre 2005 la promittente alienante (OMISSIS) s.r.l. e il promissario acquirente (OMISSIS) stipulavano un preliminare di compravendita per il prezzo di Euro 425.000,00 relativo ad un’unita’ abitativa sita nel complesso (OMISSIS).
In data 27 dicembre 2006 sul complesso immobiliare era trascritta da tal (OMISSIS) una domanda giudiziale di nullita’ o annullamento dell’acquisto di (OMISSIS), in ragione della quale il (OMISSIS) rifiutava la stipula dell’acquisto definitivo del bene, infine dalla societa’ venduto a terzi.
Adito dal (OMISSIS), il Tribunale di Verona, con sentenza non definitiva, dichiarava risolto il preliminare per inadempimento di (OMISSIS) e questa condannava a restituire la caparra confirmatoria di Euro 45.000,00, rimettendo la causa sul ruolo ai fini dell’istruttoria di un’ulteriore questione (entita’ dei lavori extracapitolato richiesti dal (OMISSIS) ed eseguiti da (OMISSIS)).
L’appello immediato proposto da (OMISSIS) era respinto, con aggravio delle spese del grado.
La soccombente ricorre per cassazione sulla base di cinque motivi.
Il (OMISSIS) resiste con controricorso.
Entrambe le parti hanno depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione degli articoli 1218, 1453, 1481 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, per aver il giudice d’appello ritenuto che il promissario acquirente sia legittimato a non stipulare il definitivo quand’anche il pericolo di rivendica non sia attribuibile a colpa del promittente venditore, e per aver quindi il giudice omesso di considerare che la “trascrizione (OMISSIS)” era stata subita da (OMISSIS) senza propria colpa.
1.1. Il primo motivo e’ infondato.
Dispone l’articolo 1481 c.c., che “il compratore puo’ sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia” (comma 1); “il pagamento non puo’ essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita” (comma 2).
Presidio del sinallagma funzionale della vendita, la disposizione si applica per analogia al preliminare di vendita, sicche’ il promissario acquirente puo’ rifiutarsi di concludere il definitivo ove vi sia pericolo di evizione del bene a lui promesso (Cass. 26 gennaio 1985, n. 402; Cass. 18 novembre 2011, n. 24340; Cass. 21 maggio 2012, n. 8002).
Il pericolo di evizione deve essere concreto ed attuale, non astratto o ipotetico come, di per se’, il pericolo di revocatoria derivante dal fallimento del dante causa del promittente venditore (Cass. 22 giugno 1994, n. 5979; Cass. 22 febbraio 2016, n. 3390) o il pericolo di riduzione scaturente dalla provenienza donativa del bene (Cass. 17 marzo 1994, n. 2541; Cass. 27 marzo 2019, n. 8571).
L’irrilevanza dei pericoli solo teorici riflette il limite della buona fede, che il mezzo speciale di autotutela ex articolo 1481 c.c., ripete dalla disciplina generale dell’eccezione di inadempimento ex articolo 1460 c.c. (Cass. 6 aprile 1987, n. 3323; Cass. 21 maggio 2012, n. 8002).
Questa Corte ha precisato che la trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita determina in capo al promissario acquirente un pericolo concreto e attuale di evizione, sicche’ il rifiuto di quest’ultimo di addivenire al definitivo prima della cancellazione della trascrizione non e’ contrario a buona fede (Cass. 18 novembre 2011, n. 24340).
Si e’ anche segnalato che quella prevista dall’articolo 1481 c.c., e’ una garanzia, la quale opera per il fatto obiettivo del serio pericolo di evizione, a prescindere dalla colpa del venditore (Cass. 21 maggio 2012, n. 8002).
Seguendo il nesso logico-sistematico tra l’autotutela ex articolo 1481 c.c. e l’autotutela ex articolo 1460 c.c., si rammenta quanto deciso circa la mancanza delle qualita’ promesse, che legittima il compratore a sollevare l’eccezione di inadempimento a prescindere dalla colpa del venditore, essendo obiettivamente meritevole di tutela l’interesse dell’acquirente a non eseguire la prestazione in difetto di controprestazione e a non trovarsi, cosi’, in una situazione deteriore rispetto a controparte (Cass. 21 aprile 2015, n. 8102).
Nell’insistere sulla necessita’ della colpa del venditore quale elemento costitutivo della fattispecie di cui all’articolo 1481 c.c. e nel paventare l’avversa configurazione di una “responsabilita’ oggettiva” (pag. 23 di ricorso), l’odierna ricorrente pare sovrapporre concettualmente la garanzia per evizione e la responsabilita’ per inadempimento del venditore, tanto da esigere anche per la prima l’estremo della colpevolezza, viceversa necessario unicamente per la seconda (sulla natura oggettiva delle garanzie ex empto, contrapposta alla natura soggettiva della responsabilita’ per inadempimento del venditore, Cass. 22 giugno 2006, n. 14431; Cass. 17 settembre 2015, n. 18259).
Il rigetto del motivo in esame segue questo principio di diritto: “nel preliminare di compravendita, in applicazione analogica dell’articolo 1481 c.c., il promissario acquirente puo’ rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo qualora sussista un pericolo concreto e attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore”.
2. Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione dell’articolo 1481 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, per aver il giudice d’appello ritenuto che la garanzia idonea a neutralizzare il pericolo di rivendica debba avere caratteristiche tipiche, e per aver egli omesso quindi di considerare l’idoneita’ delle garanzie offerte dai soci di (OMISSIS).
2.1. Il secondo motivo e’ inammissibile.
Il giudice d’appello non ha propriamente affermato che, per essere idonea agli effetti dell’articolo 1481 c.c., la garanzia debba essere, in astratto, di un certo tipo; egli si e’ limitato a valutare l’idoneita’ concreta della garanzia personale offerta dai soci di (OMISSIS), e ha concluso che questa non era tale da assicurare al (OMISSIS) l’equivalente del potenziale danno da evizione.
In particolare, il giudice d’appello ha osservato che l’offerta di semplici garanzie personali non era concretamente idonea, soprattutto perche’ accompagnata da un espresso rifiuto di procurare una fideiussione bancaria (pag. 24 di sentenza).
Cio’ che peraltro assume speciale valenza in un quadro di notevole esposizione patrimoniale dei soci di (OMISSIS), essendo pacifico l’avvenuto rilascio di ulteriori fideiussioni personali a vantaggio di altri promissari acquirenti (pag. 27 di ricorso).
Non sussiste la denunciata violazione di legge, quindi, ne’ il denunciato omesso esame, e si registra, invece, il tentativo della ricorrente di ottenere una riedizione del giudizio di fatto, il che e’ inammissibile, pena la surrettizia trasformazione del giudizio di legittimita’ in terzo grado di merito (Cass. 4 aprile 2017, n. 8758).
3. Il terzo motivo di ricorso denuncia omesso esame di fatto decisivo, per non aver il giudice d’appello considerato che il preliminare si era risolto col rifiuto del (OMISSIS) di addivenire alla stipula del definitivo, e per aver il giudice ignorato che la successiva proposta di (OMISSIS) di stipulare comunque il definitivo dietro pagamento dei lavori extracapitolato aveva natura meramente compositiva.
3.1. Il terzo motivo e’ inammissibile.
Nell’economia della decisione d’appello, il passaggio sulla liquidazione dei lavori extracapitolato assume un significato meramente incidentale, tanto da essere introdotto dalla perentoria locuzione “a prescindere affatto… ” (pag. 25 di sentenza).
Vale il principio secondo il quale e’ inammissibile per difetto di interesse la censura di legittimita’ verso argomenti ad abundantiam ed obiter dicta, poiche’ questi, essendo privi di effetti giuridici, non hanno alcuna influenza sul dispositivo della sentenza d’appello (Cass. 5 giugno 2007, n. 13068; Cass. 22 ottobre 2014, n. 22380; Cass. 18 dicembre 2017, n. 30354; Cass. 10 aprile 2018, n. 8755).
4. Il quarto motivo di ricorso denuncia violazione dell’articolo 2668 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, per non aver il giudice d’appello considerato che il (OMISSIS) aveva trascritto la domanda ex articolo 2932 c.c. e non aveva prestato l’assenso alla cancellazione, pur sapendo che essa non avrebbe potuto essere coltivata per l’anteriore trascrizione dell’acquisto altrui, tanto da avere infine rinunciato ad essa e da averla sostituita con la domanda di risoluzione del preliminare.
4.1. Il quarto motivo e’ infondato.
Nel confermare il rigetto dell’istanza di responsabilita’ aggravata proposta in primo grado da (OMISSIS), il giudice d’appello non ha omesso alcun esame, e anzi ha espresso due specifiche rationes decidendi.
L’una ratio concerne l’impossibilita’ di ritenere in colpa il (OMISSIS) per non esser egli tornato a consultare i registri immobiliari dopo la notifica della citazione ex articolo 2932 c.c. e prima della relativa trascrizione (pag. 26-27 di sentenza); l’altra concerne l’impossibilita’ per il (OMISSIS) di promuovere la cancellazione della domanda anteriormente al giudicato (pag. 27-28 di sentenza).
La prima ratio esprime una valutazione di merito sulla “normale prudenza”, quale presupposto della responsabilita’ aggravata da trascrizione ex articolo 96 c.p.c., apprezzamento insindacabile dal giudice di legittimita’, essendo precluso ratione temporis il controllo di sufficienza della motivazione (Cass. 29 settembre 2016, n. 19298).
L’altra ratio evidenzia un error iuris, tuttavia innocuo, laddove esclude la cancellazione “debitamente consentita” dal trascrivente, invece ammessa dall’articolo 2668 c.c.; errore innocuo, tuttavia, ed emendabile sul piano motivazionale ex articolo 384 c.p.c., comma 4, in quanto l’intervenuta rinuncia alla domanda trascritta rendeva il consenso dell’attore non indispensabile alla cancellazione, l’articolo 2668 c.c., prevedendo l’ordine giudiziale di cancellazione nell’ipotesi di rinuncia (estesa alla cessazione della materia del contendere da Cass. 4 maggio 1994, n. 4331; Cass. 30 aprile 1997, n. 304).
5. Il quinto motivo di ricorso denuncia violazione dell’articolo 91 c.p.c., per aver il giudice d’appello condannato (OMISSIS) alla rifusione delle spese del grado.
5.1. Il quinto motivo e’ inammissibile.
Il giudice d’appello ha regolato le spese del grado in base al principio di soccombenza, e la ricorrente non specifica – come invece suo onere (Cass. 8 marzo 2007, n. 5353; Cass. 29 novembre 2016, n. 24298) – quale violazione di legge sia in cio’ rinvenibile.
6. Il ricorso deve essere respinto, con aggravio di spese processuali e raddoppio del contributo unificato.
Vi e’ distrazione delle spese, giusta istanza di controricorso, reiterata in memoria.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.
Condanna la ricorrente a rifondere al controricorrente le spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre Euro 200,00 per esborsi, spese generali al 15% e accessori di legge; con distrazione in favore dell’Avv. (OMISSIS).
Dichiara che la ricorrente ha l’obbligo di versare l’ulteriore importo per contributo unificato ex Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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