In tema di espropriazione per pubblica utilità

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|17 febbraio 2021| n. 4228.

In tema di espropriazione per pubblica utilità, ai fini della quantificazione dell’indennità di esproprio rileva l’edificabilità legale dell’area ablata all’epoca dell’adozione del relativo decreto, secondo gli strumenti urbanistici già in essere, non potendosi tener conto dell'”aspettativa” di edificabilità futura di un terreno attualmente agricolo in ragione dell’evoluzione degli strumenti anzidetti. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva stimato un’area agricola, valorizzandone la collocazione adiacente al centro comunale e la propensione al mutamento di destinazione urbanistica, come edificabile).

Ordinanza|17 febbraio 2021| n. 4228

Data udienza 28 gennaio 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Espropriazione – Indennità – Contestazione dei criteri di stima – Riferimento alla classificazione urbanistica del terreno – Rilevanza della c.d. edificabilità di fatto solo in mancanza di strumenti urbanistici idonei – Utilizzo della stima sintetico – comparativa secondo il canone dell’omogeneità dei beni a confronto – Annullamento con rinvio

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE PRIMA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TIRELLI Francesco – Presidente

Dott. MARULLI Marco – Consigliere

Dott. CAIAZZO Rosario – Consigliere

Dott. SCALIA Laura – rel. Consigliere

Dott. CARADONNA Lunella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 19320/2015 proposto da:
Comune di Bagnolo Piemonte, in persona del Sindaco in carica, elettivamente domiciliato in (OMISSIS) presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende anche disgiuntamente con l’Avvocato (OMISSIS), per Delib. incarico G.MC. n. 76 del 2015 e procura speciale a margine del ricorso;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS) presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende anche disgiuntamente con l’Avvocato (OMISSIS), per procura speciale a margine del controricorso;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 732/2015 della Corte di appello di Torino, depositata il 15/04/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/01/2021 dal Cons. Laura Scalia.

FATTI DI CAUSA

1. La Corte di appello di Torino con la sentenza in epigrafe indicata in accoglimento della domanda di determinazione della giusta indennita’ di esproprio proposta da (OMISSIS), proprietaria dei terreni agricoli censiti al NCT: foglio (OMISSIS) di mq. 39; foglio (OMISSIS) di mq. 1795; foglio (OMISSIS) di mq. 136, foglio (OMISSIS) di mq. 50, foglio (OMISSIS) di mq. 1427, foglio (OMISSIS) di mq. 120, ricadenti in “Zona Agricola E”, interessati dalla realizzazione di un nuovo polo scolastico, comprensivo di una scuola elementare e secondaria di primo grado, con le relative opere di urbanizzazione, per delibere del Consiglio comunale di Bagnolo Piemonte di adozione di variante allo strumento urbanistico e vincolo preordinato all’esproprio, all’esito di disposta consulenza tecnica, ha determinato in Euro 64.206,00 l’indennita’ di esproprio in favore dell’attrice ed a carico del Comune di Bagnolo Piemonte che ha condannato al deposito presso la sezione Provinciale del Ministero dell’economia e delle finanze della differenza tra detto ammontare e l’indennita’ gia’ depositata oltre interessi legali.
L’attrice aveva contestato rammontare dell’indennita’ stimata dal Collegio peritale Decreto del Presidente della Repubblica n. 327 del 2001, ex articolo 21 in Euro 7,00 al mq. che aveva evidenziato il carattere penalizzato dovuto alla pezzatura dei terreni, consistenti in liste strette e lunghe, ed il Comune in riconvenzionale deducendo la stima del Collegio come eccedente la giusta indennita’ aveva chiesto accertarsi quest’ultima nella misura di Euro 5,15 al mq.
La Corte territoriale ha invece aderito alle conclusioni raggiunte dal nominato consulente d’ufficio valorizzando quanto alla stima da questi operata, pari ad Euro 18,00 al mq., l’aspettativa” di edificazione espressa dalla ubicazione urbanistica dei terreni per una media ponderata tra il valore di un fondo ab origine edificabile e quello segnato da una destinazione agricola che, originaria, resta temperata dall’aspettativa di commerciabilita’ del terreno in ragione dell’evoluzione degli strumenti urbanistici.
2. Ricorre per la cassazione dell’indicata sentenza il Comune di Bagnolo Piemonte con otto motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 327 del 2001, articoli 32, 37 e 40 in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
La situazione urbanistica dei terreni consente di affermarne la natura agricola e la loro coltivazione e quindi l’assoggettamento della fattispecie in esame all’articolo 40 Decreto del Presidente della Repubblica cit. che, passato indenne dalla declaratoria di illegittimita’ costituzionale di cui alla sentenza n. 181 del 2011, prevede che nel caso di esproprio di un’area non edificabile l’indennita’ definitiva e’ determinata in base al criterio del valore agricolo e sulla scorta delle coltivazioni effettivamente praticate sul fondo senza valutazione della possibile ed effettiva utilizzazione diversa da quella agricola.
Erano rimasti inosservati anche i canoni di cui all’articolo 32, comma 1, e articolo 37, comma 3 Decreto del Presidente della Repubblica cit. nella parte in cui stabiliscono che l’indennita’ di esproprio e’ determinata sulla base delle caratteristiche del bene alla data del decreto di esprdprio e che ai fini di stima si considerano le possibilita’ legali ed effettive di edificazione esistenti al momento di emanazione del decreto di esproprio.
La Corte di merito, in adesione acritica alle conclusioni del nominato consulente di ufficio ed in violazione delle norme indicate, aveva ritenuto di poter stimare i terreni in ragione della loro peculiarita’ derivante dalla collocazione, distante in linea d’aria 300 metri dai centro comunale, per la quale il valore di mercato, pur nella natura agricola, avrebbe scontato quella vicinanza “nell’aspettativa di un mutamento della destinazione urbanistica”.
Sulle indicate premesse la Corte di appello aveva quindi preso in valutazione, ai fini comparativi, un’area prossima ai fondi stimati – che era stata acquistata dal Comune per Euro 42,62 al mq. in quanto destinata alla realizzazione, poi avvenuta, di una scuola materna pur essendo il terreno inserito nel P.R.G.C. in zona destinata ad aree per attrezzature e servizi – il tutto per un valore che era stato poi ridotto nella natura solo agricola dei fondi dotati di aspettativa edificatoria, apprezzata dal c.t.u. come di possibile realizzazione, all’interno di un libero mercato, per una propensione dovuta alla possibile futura modificazione degli strumenti urbanistici entro un decennio.
Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimita’, sostenuti dalla riscontrata esistenza nel sistema di due sole categorie dei terreni, edificabili e non, in applicazione del criterio dell’edificabilita’ legale (articolo 37, comma 3 Decreto del Presidente della Repubblica cit.) riconosciuta direttamente dalla legge e/o dagli strumenti urbanistici, le possibilita’ leali di edificazione vanno escluse tutte le volte in cui per lo strumento urbanistico vigente all’epoca della ricognizione la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo agricolo senza che la natura non edificatoria possa essere superata per la diversa destinazione impressa ai suoli limitrofi, introducendosi in tal modo un’edificabilita’ di fatto, che prescinde dalla classificazione urbanistica dell’area la’ dove l’edificabilita’ di fatto ha carattere suppletivo e complementare, utilizzabile in assenza di pianificazione urbanistica o come apprezzamento delle specifiche caratteristiche di un’area legalmente edificabile.
La Corte di merito aveva applicato un criterio di calcolo dell’indennizzo fondato non su connotati oggettivi dei terreni, ma su caratteristiche “presunte per il futuro” attribuendo efficacia decisiva alla natura dei suoli limitrofi in previsione di una “supposta e futura” revisione del P.R.G., in palese contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti per una classificazione potenzialmente edificatoria, tutt’altro che probabile e/o prevedibile, diretta a neutralizzare gli effetti di quella legale agricola.
2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione di legge con riferimento agli articoli 112 e 113 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, e nullita’ della sentenza e del procedimento, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4.
Il Comune aveva richiesto nel corso del giudizio, e ribadito in sede di conclusionale, una integrazione della consulenza tecnica di ufficio per l’accertamento del valore venale del terreno espropriato sulla base delle sue effettive caratteristiche specifiche e quindi ferma l’inedificabilita’ e tenuto conto della destinazione agricola dello stesso, in risposta al quesito h) formulato nell’ordinanza ammissiva.
Nel contesto degli strumenti urbanistici i terreni ablati dovevano ritenersi non edificabili ed il c.t.u. nominato aveva escluso la sussistenza di ogni concreta potenzialita’ edificatoria rurale in ragione della loro forma, a lista, che rendeva impraticabile di fatto la realizzazione di un fabbricato rurale.
La sentenza, incorrendo nella violazione dell’articolo 112 c.p.c. e articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, aveva omesso di pronunciare sull’istanza istruttoria e violando l’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 3, aveva riportato erroneamente le conclusioni dell’Amministrazione convenuta come quelle rassegnate, originariamente, nella comparsa di costituzione e risposta e non quelle precisate all’apposita udienza del 27 gennaio 2015.
3. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 115, 116 e 132 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 e la nullita’ della sentenza e del procedimento in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4.
La Corte di merito aveva omesso di pronunciare sulla richiesta del Comune di discostarsi dalle risultanze della c.t.u. per erroneita’ del criterio estimativo utilizzato perche’ fondato su di un inammissibile criterio di edificabilita’ potenziale, propositivo del criterio della cd. edificabilita’ di fatto per una ritenuta vicinanza ad aree edificatorie, con aggiramento dello strumento urbanistico le cui disposizioni escludevano le possibilita’ legali di edificazione.
4. Con il quarto motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 115, 116 e 132 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, nullita’ della sentenza e del procedimento ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4.
La sentenza deve intendersi nulla per apparenza della motivazione nella parte in cui la Corte di appello aveva ritenuto che il Comune, nel contestare la relazione peritale per avere stimato i terreni agricoli espropriati per una loro non ammessa ipotetica “potenzialita’ edificatoria futura”, avesse in realta’ apprezzato nella disposta relazione tecnica l’esistenza di un giudizio di edificabilita’ di fondi dichiaratamente agricoli. La convenuta Amministrazione aveva invece dedotto l’impossibilita’ di indennizzare una ipotetica futura e non prevedibile aspettativa di modifica della destinazione urbanistica dei beni espropriati, distaccata dalla realta’.
5. Con il quinto motivo il ricorrente fa valere la violazione e falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 327 del 2001, articolo 32, comma 1, articolo 37, commi 3 e 6 e articolo 40, comma 1, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
La Corte di appello di Torino era incorsa nella violazione degli articoli 32, 37 e 40 citt. in quanto impongono una stima sulla base delle caratteristiche effettive ed oggettive del bene e dopo aver dato atto delle caratteristiche concrete del suolo che per la sua forma “a lista”, con larghezza di circa 15 metri, sarebbe stato impeditivo di un utilizzo edificatorio anche ai soli fini agricoli giusta realizzazione di manufatti, a loro volta, larghi circa 5 metri nel necessario rispetto delle distanze e dai confini, aveva poi finito per determinare l’indennita’ di esproprio fondando unicamente il proprio giudizio su un potenziale futuro sfruttamento edificatorio del terreno in astratto, ma sconfessato, concretamente, dalla caratteristiche del suolo.
Le limitate dimensioni dell’area e quindi le sue caratteristiche morfologiche escludevano l’edificabilita’ effettiva dei terreni espropriati. In siffatto contesto la Corte territoriale avrebbe dovuto quantomeno riscontrare la reale attitudine del fondo ablato ad (avvantaggiarsi di una eventuale futura diversa destinazione urbanistica, agganciando tale aspettativa al dato concreto.
6. Con il sesto motivo il ricorrente deduce l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5) e la violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 115, 116 e 132 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; la nullita’ della sentenza e del procedimento ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4.
La Corte di appello di Torino si era limitata ad affermare di condividere le conclusioni del c.t.u. cosi’ omettendo di valutare il fatto storico dell’oggettiva inadeguatezza dei terreni espropriati, di forma lunga e stretta cd. a lista, allo sfruttamento edilizio per le loro caratteristiche morfologiche, insufficienti alla realizzazione di manufatti e recependo della relazione le sue intrinseche contraddizioni, con conseguente sua nullita’.
Il consulente d’ufficio aveva da una parte determinato il valore venale dei beni espropriati muovendo dall’aspettativa di un mutamento di destinazione urbanistica dei terreni in quanto sede di ampliamenti del centro abitato e tanto dopo aver accertato che per la loro forma stretta e lunga era “Improponibile la realizzazione pratica di un fabbricato rurale”.
7. Con il settimo motivo li ricorrente fa valere la violazione e falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 327 del 2001, articoli 32, 37 e 40 in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 e l’omesso esame di un fatto decisivo ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
La Corte di appello nell’applicare il meccanismo di stima adottato dal nominato consulente tecnico di ufficio dopo aver accertato che i terreni espropriati avevano natura agricola, ai fini comparativi ed in errata applicazione del metodo sintetico-comparativo, aveva individuato un’area, ex Ipab (OMISSIS), che, prossima ai terreni di stima, era stata acquistata dal Comune nel 2010 a 42,62 Euro al mq., precisando che l’area era inserita nel P.R.G.C. in zona destinata ad “aree per attrezzature e servizi”, per poi operare una riduzione del valore in ragione della natura agricola dei fondi.
Il metodo sintetico comparativo muove nella sua applicazione dalla natura omogenea degli immobili da stimarsi che come tali godono del carattere della rappresentativita’ che deve rapportarsi non solo agli elementi materiali, quali natura, ubicazione, consistenza morfologica, e temporali ma, anche e soprattutto, alla condizione giuridica urbanistica. Il terreno utilizzato dalla Corte di appello era unico e non omogeneo perche’ di diversa destinazione urbanistica.
La Corte di merito non aveva considerato quali elementi di fatto decisivi per il giudizio le differenti qualita’ oggettive del terreno preso in comparazione ed indicate nella comparsa di costituzione e risposa, in quella conclusionale e nelle memorie di replica dell’Amministrazione convenuta.
8. Con l’ottavo motivo il ricorrente fa valere la violazione e falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 327 del 2001, articoli 32, 37 e 40 in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.
Allo stesso modo l’utilizzazione da parte del consulente tecnico di ufficio e quindi della Corte di appello nell’applicazione del metodo sintetico-comparativo del solo dato della “posizione adiacente al centro citta’” aveva determinato che si scartassero illegittimamente, quali elementi da valutare in comparazione, tutte le ventidue compravendite dedotte come parametro di confronto dall’Amministrazione senza dare rilievo ai caratteri dell’omogeneita’ definita da elementi materiali e dalla condizione giuridico urbanistica.
9. Dei motivi proposti, perche’ connessi, deve darsi trattazione congiunta per le ragioni di seguito indicate.
10. Deve in via preliminare tenersi fermo il principio per il quale la mancata o incompleta trascrizione nella sentenza delle conclusioni delle parti costituisce, di norma, una mera irregolarita’ formale, irrilevante ai fini della sua validita’, che la’ dove poi abbia in concreto inciso sull’attivita’ del giudice, si traduce in vizio con effetti invalidanti della sentenza stessa per omessa pronuncia sulle domande o eccezioni delle parti oppure per difetto di motivazione in ordine ai punti decisivi prospettati dalle parti (Cass. n. 18609 del 22/09/2015; id. Cass. n. 2237 del 04/02/2016).
Viene pertanto in valutazione del dedotto profilo di nullita’ non quello strutturale, ricalcato sui contenuti dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 3, ma quello che si accompagna all’omessa pronuncia per un divisata intesa del principio di corrispondenza tra quanto richiesto e pronunciato ex articolo 112 c.p.c.
La valutazione della dedotta declinazione di nullita’ della sentenza impugnata e’ occasione per richiamare i principi affermati da questa Corte di cassazione in ordine all’oggetto del giudizio di determinazione della giusta indennita’ di esproprio e, infondata, essa non osta ad una piena valutazione delle censure che, piu’ squisitamente afferenti al merito della decisione impugnata, vengono esposte nei termini di seguito indicati.
La contestazione sul criterio di stima adottato nella sentenza che definisce il giudizio di determinazione della giusta indennita’ di esproprio non introduce una domanda quanto, piuttosto, una argomentazione in diritto che ben puo’ essere disattesa dal giudice del merito nella ritenuta rispondenza a disciplina di legge del criterio altrimenti osservato, sia esso, o meno, di adesione alle conclusioni disposte dalla disposta consulenza tecnica di ufficio.
Nel giudizio di determinazione della cd. giusta indennita’ il giudice, nel procedere alla liquidazione non e’ vincolato alla prospettazione di parte attrice, ma deve applicare i criteri previsti dalla legge, anche in assenza di contestazioni al riguardo che non integrano, in ogni caso, una eccezione in senso tecnico ma una mera difesa, non comportando l’allegazione di alcun fatto impeditivo, modificativo o estintivo della pretesa dedotta in giudizio, ma solo la contestazione della fondatezza in diritto della richiesta di controparte (vd., in tal senso, sull’oggetto del giudizio di stima dell’indennita’ in materia di esproprio, nella prospettiva della “novita’” della domanda: Cass. SU 29/01/2001 n. 35; Cass. 07/02/2017 n. 3191).
11. Sulla indicata premessa, resta alla cognizione di questo Collegio la materia, di stretta valenza sostanziale, del criterio estimativo da utilizzarsi nel giudizio di determinazione della indennita’ di esproprio, criterio legale da individuarsi in base alla classificazione urbanistica del terreno ablato alla cui applicazione resta estraneo, in via meramente paritetica ed alternativa, il criterio della cd. edificabilita’ di fatto.
11.1. L’area espropriata puo’ essere edificabile solo se, come tale, essa risulti classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici, in applicazione di un criterio di prevalenza o autosufficienza della edificabilita’ legale.
Una volta escluse le possibilita’ legali di edificazione dallo strumento urbanistico, esse non possono essere neutralizzate, o altrimenti recuperate, in ragione di una edificabilita’ di fatto ritenuta per la vicinanza del terreno espropriato ad aree edificatorie; ne’ la successiva applicazione di un criterio di moderazione volto ad ottenere per l’area non edificabile un valore inferiore a quello accertato secondo la disciplina urbanistica ed il correlato mercato immobiliare per i suoli edificatori, vale a ricondurre a legalita’ il criterio di stima cosi’ osservato.
La regola assoluta gia’ enunciata dalla L. n. 359 del 1992, articolo 5-bis, e definitivamente recepita dal Testo Unico esproprio con il Decreto del Presidente della Repubblica n. 327 del 2001 agli articoli 32 e 37, e’ infatti quella per la quale un’area va ritenuta edificabile soltanto se, e per il solo fatto che, come tale essa risulti classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici, secondo un criterio di prevalenza o autosufficienza della edificabilita’ legale (Cass. 13554 del 2012, in motivazione p. 5; che richiama: Cass. 3146/2006; 3838/2004; 10570/2003; vd. anche: Cass. n. 17604 del 18/07/2013; Cass. 30/10/2013 n. 24496; Cass. n. 11261 del 31/05/2016).
All’indicato principio seguono quali necessari corollari che la cd. edificabilita’ “di fatto” rileva esclusivamente in via suppletiva:
a) in mancanza di strumenti urbanistici idonei ad inquadrare l’area espropriata tra quelle edificabili la’ dove poi detto valore e’ correttamente liquidato tenendo conto delle obiettive caratteristiche della zona e della possibile utilizzazione del terreno (Cass. 14/02/2012 n. 2062);
b) in via complementare ed integrativa, agli effetti della determinazione del concreto valore di mercato dell’area espropriata ove qualificata legalmente edificabile, incidente sul calcolo dell’indennizzo (da Cass. SU n. 172 del 2001; Cass. n. 13554 dei 2012, in motivazione p. 5).
Il criterio utilizzato nell’impugnata sentenza, in via complementare ai fini della quantificazione della giusta indennita’ di esproprio, per terreni urbanisticamente qualificati come ricadenti in “Zona agricola E”, tiene erroneamente conto di una edificabilita’ di fatto parametrata alla sola vicinanza dei terreni espropriati dal centro abitato, identificato nella sede del municipio del Comune di Bagnolo Piemonte.
Ne’ il giudizio di moderazione della stima dell’indennita’ di esproprio rapportata alla natura edificabile dei terreni per naturali e probabili suoi sviluppi puo’ essere affidata ad una arbitraria riduzione in ragione della natura agricola dei terreni; l’indicato processo sortisce infatti il risultato di allontanare l’esito della stima dall’individuazione dell’effettivo valore di mercato cui si ispira l’intera disciplina dell’esproprio per le poste indennitarie che ne vengono al Privato.
11.2. E’ fondata altresi’ la contestazione portata in ricorso, in cui a ragioni di diritto si correlano dirimenti questioni di fatto, quanto al rilievo che nel processo di qualificazione dei terreni ablati come legalmente edificabili rinviene la loro vocazione agricola e la stretta edificabilita’ di servizio che a quest’ultima si correla.
Tanto vale per quei passaggi dell’impugnata sentenza che, richiamando gli omologhi contenuti della disposta consulenza tecnica, affermano la non edificabilita’ dei terreni agricoli per la loro peculiare struttura morfologica che, lunga e stretta o cd. a lista, nel necessario rispetto delle distanze legali dai confini delle proprieta’ limitrofe, non consentirebbe neppure la realizzazione di manufatti adibiti all’uso agricolo.
La contraddizione si coglie quindi la’ dove per quello che rimane un non composto salto logico la stima dell’indennita’ di esproprio viene comunque parametrata ad un’astratta edificabilita’ in ragione di una parziale valutazione dei luoghi che del criterio dell’edificabilita’ di fatto ha operato una impropria applicazione e tanto anche a fronte di una valutazione urbanistica delle aree ablate in termini di terreni agricoli, insufficienti, per le dimensioni avute, finanche ad una edificazione di servizio.
L’attuale conformazione dei terreni e la loro valutazione in forza degli strumenti urbanistici applicabili non puo’ rientrare quale mero fattore di moderazione di una stima della indennita’ di esproprio altrimenti agganciata ad un’astratta edificabilita’ legale che non risponde ad un mero esercizio qualificatorio destinato a perdere la finalita’ di correlare la stima al mercato immobiliare.
11.3. Quale ulteriore passaggio si ha che sono altresi’ fondate le censure svolte in ricorso sul metodo sintetico-comparativo che nell’applicazione avutane nell’impugnata sentenza non vale ad attribuire alla stima dell’indennita’ di esproprio il carattere dell’effettivita’ nel rispetto della previsione urbanistica.
Il metodo sintetico-comparativo infatti non e’ destinato a tradursi nella ricerca dei valori piu’ favorevoli nell’ambito di terreni vicini e comunque non distanti da quello espropriato, ma deve risolversi nell’attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili “omogenei” con riferimento non solo agli elementi materiali quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili – e temporali, ma, anche e soprattutto, alla condizione e disciplina giuridica urbanistica delle rispettive zone di appartenenza.
Quanto rileva e’ pertanto la circostanza che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneita’ con quello da stimare perche’ di essi possa ritenersi la rappresentativita’ (Cass. n. 4783 del 26/03/2012; Cass. 13554 del 2012, in motivazione p. 6; piu’ recentemente: Cass. n. 34743 del 31/12/2019).
11.4. Conclusivamente, l’edificabilita’ legale e’ categoria che non puo’ essere affidata ad una prognosi di eventuale incidenza di futuri strumenti rispetto al governo del territorio che per di piu’ risulti impropriamente agganciata alla realta’ fattuale attraverso il solo richiamo ai dato della vicinanza dei terreni espropriati dall’abitato di un centro urbano senza riferimento alcuno a strutture di servizio e a collegamenti logistici con lo stesso; l’esito che si vorrebbe in tal modo conseguire di una diversa classificazione urbanistico-legale dell’area ablata ai fini della quantificazione della indennita’ di esproprio risulterebbe del tutto estraneo all’applicazione del criterio dell’effettivita’.
12. Tutte le esposte ragioni determinano questo Collegio all’annullamento dell’impugnata sentenza.
13. La Corte di appello in sede di rinvio facendo applicazione del criterio legale di stima dell’area espropriata ai fini della quantificazione della indennita’ di esproprio, ferma la classificazione urbanistica della prima, dovra’ provvedere a verificare l’edificabilita’ dell’area ablata all’epoca di adozione del decreto di esproprio per gli strumenti urbanistici all’epoca in vigore e per una lettura sostenuta dal criterio dell’effettivita’ del mercato immobiliare, successivamente provvedendo a fare applicazione, ove prescelta, della stima sintetico-comparativa secondo il canone dell’omogeneita’ dei beni a confronto.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso nei sensi di cui in parte motiva, annulla la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Torino, in altra composizione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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