Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 27 maggio 2020, n. 9953.
La massima estrapolata:
In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.
Ordinanza 27 maggio 2020, n. 9953
Data udienza 7 maggio 2019
Tag – parola chiave: Contratti in genere – Contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione) – In genere preliminare di vendita – Consegna del bene anteriormente alla stipula del contratto definitivo – Inidoneità del bene consegnato o mancanza nello stesso delle qualità promesse – Tutela del promittente compratore – Azione di risoluzione del preliminare – Ammissibilità – Azione ex art. 2932 c.c. ed azione di riduzione del prezzo – Ammissibilità in via alternativa.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CAMPANILE Pietro – Presidente
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere
Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 16712/2015 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore;
– intimata –
avverso la sentenza n. 592/2015 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 12/05/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 07/05/2019 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO.
FATTI DI CAUSA
1.- La s.r.l. (OMISSIS) convenne in giudizio (OMISSIS) innanzi al Tribunale di Crema, esponendo che questi aveva sottoscritto un preliminare per l’acquisto di un immobile in corso di edificazione in (OMISSIS) per il prezzo di Euro 160000,00, corrispondendo la somma di Euro 20000,00 a titolo di caparra confirmatoria, oltre ad un acconto di Euro 40000,00, ma poi non si era recato dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo, nonostante l’immobile gli fosse gia’ stato consegnato. Pertanto l’attrice chiese l’accertamento dell’inadempimento del (OMISSIS) e la declaratoria del suo diritto a trattenere la caparra, oltre alla riconsegna dell’immobile ed il risarcimento per l’occupazione abusiva.
Il convenuto eccepi’ l’inadempimento dell’attrice, per il mancato rilascio della fideiussione prevista dal Decreto Legislativo n. 122 del 2005 e per una serie di vizi manifestatisi nell’immobile, chiedendo quindi la emissione della pronuncia ex articolo 2932 c.c. e la riduzione del prezzo convenuto per l’acquisto, in proporzione alla entita’ dei vizi lamentati.
L’adito Tribunale di Crema accolse la domanda attorea, affermando che il Decreto Legislativo n. 122, non trovava applicazione nella specie, essendo entrato in vigore successivamente alla stipulazione del preliminare, e che non vi era prova della tempestivita’ della denuncia dei vizi. Donde la legittimita’ del recesso di (OMISSIS).
2.- Sul gravame del (OMISSIS) la Corte d’appello di Brescia confermo’ la decisione di primo grado, ribadendo la non retroattivita’ del Decreto Legislativo n. 122 del 2005, e sostenendo la mancata dimostrazione della sussistenza dei vizi contestati. Al riguardo osservo’ la Corte di merito che le deposizioni testimoniali non avevano consentito ne’ di individuare precisi e puntuali vizi dell’immobile, ne’ di stabilire con certezza la data e le circostanze della denuncia. Inoltre le due raccomandate invocate dall’appellante, oltre ad essere posteriori di oltre sei mesi alla presa di possesso dell’immobile, erano del tutto generiche. Infine, osservo’ il giudice di secondo grado che gli eventuali difetti dell’immobile di cui si tratta non erano stati ritenuti dal Tribunale idonei a supportare la eccezione di inadempimento, e tale affermazione non era stata oggetto di specifica contestazione.
3.-Per la cassazione di tale sentenza ricorre il (OMISSIS) sulla base di tre motivi. La societa’ intimata non si e’ costituita nel giudizio.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione del Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articoli 1, 2 e 6 e motivazione insufficiente e contraddittoria. Sarebbe errata la statuizione della Corte d’appello per aver ritenuto inapplicabile nella specie l’invocato D.Lgs., nonostante il certificato di abitabilita’ fosse intervenuto in epoca successiva alla entrata in vigore di detta normativa (21 luglio 2005), come si evincerebbe dalla data della presentazione della relativa domanda, risalente all’8 novembre 2005.
2.-La censura e’ priva di fondamento.
Correttamente la Corte di merito ha escluso l’applicabilita’ nella specie del Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122. Detto testo normativo, recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005, detta una disciplina di tutela dell’acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell’elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale. Esso e’ entrato in vigore, come sottolineato dal ricorrente, il successivo 21 luglio, ed, essendo privo di efficacia retroattiva, trova applicazione con esclusivo riguardo alle fattispecie successive alla data richiamata.
L’articolo 2 del decreto dispone che “All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalita’ il trasferimento non immediato della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalita’, ovvero in un momento precedente, il costruttore e’ obbligato, a pena di nullita’ del contratto che puo’ essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo 1938 c.c., di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalita’ stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento…”. La norma, avuto riguardo alla data della sua entrata in vigore come teste’ individuata, trova, dunque, applicazione con riferimento ai contratti stipulati successivamente a tale data. E’ dunque solo in tali limiti che e’ invocabile l’orientamento della giurisprudenza di legittimita’ richiamato dal ricorrente, secondo il quale il Decreto Legislativo n. 122 del 2005, trova applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all’articolo 1, comma 1, lettera d), soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato gia’ richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia gia’ stata presentata la denuncia di inizio attivita’, del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ex articolo 22, comma 3) e che, dall’altro lato, non siano stati oggetto di completamento ed in relazione ai quali, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilita’ (Cass., sent. n. 5749 del 2011).
Nella specie, il contratto oggetto della controversia fu stipulato in data 31 maggio 2005, ed era, quindi, fuori dell’ambito di applicazione della disciplina invocata.
3.- Con il secondo mezzo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1495 c.c.. Si contesta la statuizione della Corte d’appello in ordine alla intervenuta decadenza dal diritto alla garanzia per i vizi dell’immobile siccome non denunciati nei termini di legge, presupponendo la norma invocata l’intervenuto trasferimento del diritto.
4.- La doglianza coglie nel segno.
Secondo l’orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimita’, cui il Collegio intende dare continuita’, in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, ne’ comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicche’ il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilita’ materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, puo’ chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’articolo 2932 c.c. e contemporaneamente agire con l’azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione (cfr. Cass., sent. n. 7584 del 2016).
5.- Con il terzo motivo si lamenta la violazione degli articoli 1490-1492 c.c., per avere la Corte di merito richiamato la statuizione del giudice di primo grado – che aveva considerato inidonei i difetti denunciati, valutati dalla c.t.u. come comportanti una diminuzione del valore dello stesso pari ad Euro 8000,00, a suffragare la eccezione di inadempimento, avuto riguardo alla scarsa rilevanza degli stessi in relazione al valore dell’immobile, giudicata non contestata dall’appellante, attuale ricorrente.
6.- Anche tale censura risulta fondata.
Il (OMISSIS) aveva chiesto, in aggiunta ed in conseguenzialita’ logica rispetto alla domanda di pronuncia della sentenza ex articolo 2932 c.c., la riduzione del prezzo della vendita in proporzione alla entita’ dei vizi dell’immobile de quo, da accertare nel corso del giudizio. E non aveva prestato acquiescenza alla decisione del Tribunale, che, infatti, aveva impugnato proprio chiedendo l’accertamento dell’inadempimento dell’appellata.
La Corte di merito avrebbe dovuto, pertanto, ai sensi dell’articolo 1492 c.c., provvedere sulla domanda di riduzione del prezzo, rapportandone la definizione non gia’ ad un generico giudizio di non rilevanza dei vizi ai fini della fondatezza della eccezione di inadempimento, ma piuttosto alla esistenza degli stessi in relazione a quella stessa domanda, la proposizione della quale e’ rimessa dalla richiamata disposizione codicistica alla facolta’ dell’acquirente in alternativa alla risoluzione del contratto.
7.- Conclusivamente, devono essere accolti il secondo ed il terzo motivo, rigettato il terzo. La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti, e la causa rinviata ad altra sezione della Corte d’appello di Brescia – cui e’ demandato anche il regolamento delle spese del giudizio-, che la riesaminera’ alla luce dei principi di diritto e criteri indicati sub 4. e 6.
P.Q.M.
La Corte accoglie il secondo ed il terzo motivo, rigetta il primo. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, ad altra sezione della Corte d’appello di Brescia.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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