In tema di condominio negli edifici

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|9 febbraio 2021| n. 3043.

In tema di condominio negli edifici, non inficia la validità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore la circostanza che, in essa, si provveda all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi; tale decisione, infatti, espressione del potere discrezionale dell’assemblea, non pregiudica l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minore addebito degli oneri di contribuzione alle spese.

Ordinanza|9 febbraio 2021| n. 3043

Data udienza 4 dicembre 2020

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio – Grattacielo condominiale – Lastrico di copertura – Locazione compagnie telefoniche – Antenne/ripetitori audio – Proventi – Ripartizione – Criteri – Delibera assembleare – Approvazione rendiconto – Impiego attivi di gestione – Riduzione/compensazione spese ripartite tra i singoli condomini – Non è causa di invalidità

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE SECONDA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 26453-2019 proposto da:
(OMISSIS) SRL, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 863/2019 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 07/02/2019;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/12/2020 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

(OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza 7 febbraio 2019, n. 863/2019, resa dalla Corte d’appello di Roma.
Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS), (OMISSIS).
La Corte d’appello di Roma, rigettando l’appello formulato dalla (OMISSIS) s.r.l. avverso la sentenza pronunciata in primo grado dal Tribunale di Velletri, sezione distaccata di (OMISSIS), ha respinto l’impugnazione delle deliberazioni assembleari del Condominio (OMISSIS) che avevano approvato i preventivi ed i consuntivi 2009/2010 e 2010/2011, come anche le opposizioni ai correlati decreti ingiuntivi n. 239/11 e 279/11. La materia del contendere e’ data dalla ripartizione dei proventi delle locazioni del lastrico di copertura del grattacielo condominiale, concesso in uso a diverse compagnie telefoniche per ubicarvi impianti ripetitori dei segnali audio. Le deliberazioni dell’assemblea hanno suddiviso le rendite derivanti dai canoni di locazione in compensazione degli importi dovuti a titolo di contributi da ciascun condomino in ragione dei millesimi di proprieta’. Essendo le entrate pari al 55,61% delle spese, ogni spesa e’ stata cosi’ abbattuta in misura di tale percentuale. Essendo la condomina (OMISSIS) s.r.l. proprietaria di circa 308 millesimi, questa si e’ percio’ lamentata di essersi vista attribuire le rendite provenienti dalla locazione delle parti comuni solo in relazione a quanto detratto per far fronte alle spese, con violazione dei criteri legali di riparto. Da tale arbitraria imputazione delle rendite sarebbe percio’ derivato il debito intimato in sede monitoria alla (OMISSIS) s.r.l., altrimenti insussistente.
La Corte d’appello di Roma, condividendo la decisione di primo grado, ha ritenuto non specifiche le critiche dell’appellante, in quanto le delibere impugnate, dalle quali era poi derivato il credito azionato dal Condominio con decreto ingiuntivo, si erano attenute alla deliberazione del 6 luglio 1997 (con cui all’unanimita’ era stato deciso di “imputare i canoni di locazione delle antenne telefoniche a parziale copertura dei costi di gestione condominiale”), nonche’ al regolamento contrattuale, articolo 23, lettera d), secondo cui “l’assemblea ordinaria delibera sulla erogazione dei sopravanzi della gestione e delle eventuali rendite dei beni comuni”.
Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) s.r.l. denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1102, 1117 e 1123 c.c., nonche’ l’omesso esame di fatto decisivo, ribadendo la necessita’ di ripartire i proventi secondo i criteri di cui all’articolo 1123 c.c., ed ipotizzando che le entrate derivanti dalle locazioni dei lastrici alle compagnie telefoniche potessero essere state utilizzate per il pagamento di spese condominiali alle quali la (OMISSIS) s.r.l. non era tenuta.
Il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) s.r.l. denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1106, 1136 e 1138 c.c., nonche’ l’omesso esame di fatto decisivo, evidenziando come la ricorrente non intenda contestare il diritto del Condominio (OMISSIS) ad utilizzare le entrate a copertura parziale delle spese, quanto lamentare l’illegittimita’ di una delibera che senza l’unanimita’ dei condomini ripartisce le entrate condominiali in misura non proporzionale ai millesimi.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
La ricorrente ha presentato memoria, in cui ha ribadito che oggetto delle proprie doglianze e’ “il nuovo metodo di riparto” delle entrate ricevute dal lastrico solare, giacche’ svantaggia la medesima (OMISSIS) s.r.l..
Il Collegio osserva che l’impugnata decisione e’ conforme alla giurisprudenza di questa Corte e i motivi di ricorso non offrono argomenti per mutare orientamento, sicche’ le censure sono inammissibili ai sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1.
I due motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, giacche’ connessi.
Circa il riferimento al parametro dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, l’interpretazione di questa Corte ha chiarito come la riformulazione di tale norma, operata dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, abbia introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Pertanto, l’omesso esame di una questione riguardante l’interpretazione del contenuto di deliberazioni dell’assemblea di condominio o di clausole del regolamento condominiale (peraltro comunque prese in considerazione dalla Corte d’appello) non e’ riconducibile al vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, atteso che rientrano in tale nozione gli elementi fattuali e non quelli meramente interpretativi.
Per quanto, poi, della portata delle delibere di approvazione dei consuntivi e dei preventivi 2009/2010 e 2010/2011, oggetto di impugnazione ex articolo 1137 c.c., sia stato indicato specificamente in ricorso a sostegno delle censure esposte (secondo quanto prescritto dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6), l’articolo 1135 c.c., comma 1, n. 3), attribuisce all’assemblea la competenza non solo all’approvazione del rendiconto, ma anche all’impiego del residuo attivo della gestione. Di tale eventuale saldo attivo, pur riferibile ai singoli condomini, l’assemblea puo’ percio’ disporre a maggioranza per finalita’ condominiali, non potendosi ammettere il sindacato di legittimita’ dell’autorita’ giudiziaria sul merito delle delibere assembleari inerenti all’impiego dell’attivo di gestione. Ove, come nella specie, la rendita provenga dai canoni di locazione di parti comuni, insorge in capo a ciascun condomino un credito corrispondente alla rispettiva quota millesimale.
Non e’ comunque causa di invalidita’ della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto la circostanza che in essa si provveda all’impiego degli eventuali attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi (arg. da Cass. Sez. 2, 07/07/1999, n. 7067; Cass. Sez. 2, 28/08/1997, n. 8167; Cass. Sez. 2, 25/11/1975, n. 3936). Per esemplificare, a fronte di spese generali di gestione pari a Euro 1.000,00 da ripartire ex articolo 1123 c.c., comma 1, e di proventi attivi pari a Euro 500,00, nulla cambia per il condomino titolare di quota di proprieta’ pari a 308 millesimi se allo stesso siano dapprima corrisposti Euro 154,00 come quota dei proventi e poi richiesti contributi pari ad Euro 308,00, oppure se, ridotta dapprima la spesa da ripartire ad Euro 500,00 (Euro 1.000,00 di voci di uscita – Euro 500,00 di voci di entrata), gli venga direttamente intimato di contribuire per l’importo di Euro 154,00.
Non e’, altrimenti, specificamente dedotto ne’ comunque provato che il Condominio (OMISSIS) abbia utilizzato i proventi della locazione dei lastrici, spettanti a tutti i condomini pro quota, per ridurre l’importo di spese dovute, invece, dai singoli in misura diversa proporzionata all’uso delle cose, ovvero di spese da porre a carico soltanto di un piu’ ristretto gruppo di condomini.
Deve dunque affermarsi il seguente principio di diritto:
In tema di condominio negli edifici, non e’ causa di invalidita’ della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore la circostanza che in essa si provveda all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi, non pregiudicando tale decisione, espressione del potere discrezionale dell’assemblea, ne’ l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, ne’ il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perche’ compensata dal corrispondente minor addebito degli oneri di contribuzione alle spese.
Il ricorso va percio’ dichiarato inammissibile e la ricorrente va condannata a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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