Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|24 febbraio 2023| n. 5735.
In caso di danni derivanti dalla mancata manutenzione di un immobile locato
In caso di danni derivanti dalla mancata manutenzione di un immobile locato, la responsabilità per l’evento dannoso può essere posta a carico esclusivo del conduttore quando quest’ultimo, avvisato della necessità degli interventi manutentivi che avrebbero comportato una sospensione del godimento dell’immobile e messo nelle condizioni e nella possibilità di usufruire di altro immobile per la durata dei lavori, intimato ex art. 1207 c.c., abbia rifiutato senza giustificazione.
Ordinanza|24 febbraio 2023| n. 5735. In caso di danni derivanti dalla mancata manutenzione di un immobile locato
Data udienza 10 novembre 2022
Integrale
Tag/parola chiave: Responsabilità civile – Locazione – Conduttore considerato esclusivo responsabile del danno subito – Ingiustificato rifiuto del trasferimento propostogli – Art. 1227 cc
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. GIANNITI Pasquale – Consigliere
Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere
Dott. GIAIME GUIZZI Stefano – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 7380-2019 proposto da:
(OMISSIS) DI (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli Avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
nonche’ contro
(OMISSIS);
– intimato –
Avverso la sentenza n. 76-2019 della CORTE di APPELLO di FIRENZE, depositata il 16/01/2019;
udita la relazione della causa svolta nell’adunanza camerale del 10/11/2022 dal Consigliere Dott. Stefano Giaime GUIZZI.
In caso di danni derivanti dalla mancata manutenzione di un immobile locato
FATTI DI CAUSA
1. La (OMISSIS) di (OMISSIS) ricorre, sulla base di tre motivi, per la cassazione della sentenza n. 76-19, del 16 gennaio 2019, della Corte di Appello di Firenze, che – accogliendo il gravame esperito da (OMISSIS) avverso la sentenza n. 3192-17, del 6 ottobre 2017, del Tribunale di Firenze – ha rigettato la domanda risarcitoria dalla stessa proposta nei confronti dell’ (OMISSIS), ponendo a carico dell’appellata le spese di ambo i gradi di giudizio, anche quanto alla domanda di garanzia proposta dal convenuto nei confronti del terzo chiamato in garanzia, (OMISSIS) (d’ora in poi, “(OMISSIS)”).
2. Riferisce, in punto di fatto, l’odierna ricorrente di aver convenuto in giudizio l’ (OMISSIS), per chiedere il ristoro dei danni subiti in conseguenza del crollo del controsoffitto di uno dei locali dell’edificio concessole in locazione dal convenuto, evento addebitato alla scarsa manutenzione della “res locata”.
Costituitosi in giudizio, l’ (OMISSIS) – oltre a resistere alla domanda – chiamava in causa il proprio assicuratore, (OMISSIS), per essere dallo stesso manlevato. Il terzo chiamato, peraltro, sosteneva la non applicabilita’ della polizza assicurativa, sia perche’ l’evento dannoso sarebbe stato mancante della necessaria incertezza nel suo verificarsi, sia perche’ non rientrante tra quelli oggetto del contratto di assicurazione.
Istruita la causa anche attraverso lo svolgimento di CTU, il giudice di prime cure decideva la stessa accogliendo la domanda risarcitoria, sebbene riconoscendo “il concorso di colpa del danneggiato ex articolo 1227 c.c.”, condannando, cosi’, il convenuto a pagare all’attrice la somma, equitativamente determinata, di Euro 6.000,00, rigettando, invece, la domanda di manleva dallo stesso proposta nei confronti di (OMISSIS), compensando integralmente, tra il terzo chiamato e l’ (OMISSIS), le spese relative al loro rapporto processuale.
Esperiva gravame il convenuto soccombente, chiedendo – tra l’altro – che il fatto fosse “ricostruito nel senso che la (OMISSIS), con il proprio comportamento colposo” (consistito nel mancato trasferimento in una stanza attigua a quella poi interessata dal sinistro, resa disponibile dal locatore affinche’ si procedesse alle riparazioni raccomandate da un’impresa edile, interpellata dopo che era stato udito un rumore sul soffitto, tre mesi prima del crollo), non potesse “che imputare a se stessa quanto successivamente accaduto”.
Il giudice di appello, come detto, accoglieva il gravame, rigettando la domanda risarcitoria e ponendo a carico della (OMISSIS) le spese dei due gradi di giudizio, anche quanto al rapporto processuale tra il gia’ convenuto e il terzo chiamato.
3. Avverso la sentenza della Corte fiorentina ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS), sulla base – come detto di tre motivi.
3.1. Con il primo motivo e’ denunciata violazione e/o falsa applicazione degli articoli 91, 92, 112 e 329, comma 2, c.p.c., in combinato disposto tra loro.
Si censura la condanna al pagamento delle spese sopportate da (OMISSIS) per entrambi i gradi di giudizio, quantunque la disposta compensazione integrale di quelle di primo grado, tra il terzo chiamato in garanzia e il convenuto, non fosse stata impugnata da nessuno di essi, donde – si assume – la formazione, sul punto, di un giudicato.
3.2. Il secondo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1227, comma 2, c.c.
Si censura la sentenza impugnata perche’, diversamente da quella resa dal Tribunale, ha ritenuto applicabile non il comma 1, bensi’ il comma 2, dell’articolo 1227 c.c., “senza tuttavia fornire gli elementi necessari del ragionamento logico giuridico che ha condotto alla emanazione dell’impugnato provvedimento”.
Elemento essenziale per l’applicazione dell’articolo 1227, comma 2, c.c., e’ in primo luogo – evidenzia la ricorrente “l’accertamento dell’esistenza di un danno risarcibile e, dunque, del nesso di causalita’ tra la condotta (commissiva od omissiva) del debitore e l’evento dannoso e, conseguentemente, l’accertamento dell’attribuibilita’ (e dunque della responsabilita’) dell’illecito in capo al soggetto che l’ha causato”. Parimenti necessario e’, poi, “l’accertamento dell’esistenza di un aggravamento del danno e, dunque, del nesso di causalita’ fra la condotta (commissiva od omissiva) del danneggiato/creditore e i “danni ulteriori””. Infine, ultimo elemento e’ “l’accertamento della qualificazione della condotta del creditore, successiva al danno, come contraria all’ordinaria diligenza”.
Nel caso che occupa, pero’, la Corte fiorentina, considerando il danno causato dall’ (OMISSIS) come solo “potenziale” (facendo riferimento a un pericolo di crollo), per neutralizzare il quale era richiesta la collaborazione della (OMISSIS), “al fine di evitare “lo specifico ed ampiamente prevedibile danno in concreto poi occorso””, avrebbe dato rilievo – secondo la ricorrente – ad una fattispecie riconducibile alla previsione del comma 1 dell’articolo 1227 c.c..
Infatti, il mancato trasferimento in altri locali, condotta nella quale viene ravvisata la “causa sopravvenuta” del danno, non puo’ – secondo la ricorrente – essere considerato in grado di escludere il nesso di causalita’ tra il precedente contegno dell’ (OMISSIS) e il danno stesso. Invero, in assenza della violazione del dovere di mantenere la cosa locata in buono stato manutentivo, l’evento non si sarebbe verificato a causa della semplice permanenza della (OMISSIS) nei locali. Considerando, dunque, l’ipotesi di crollo come un “probabile pericolo”, e non come un attuale danno da mancata manutenzione, la Corte fiorentina “ha reso egualmente rilevanti entrambe le condotte nella causazione dell’unico danno accertato in sentenza”.
In caso di danni derivanti dalla mancata manutenzione di un immobile locato
In ogni caso, la pronuncia e’ censurata anche perche’ – a voler ritenere applicabile il comma 2 dell’articolo 1227 c.c. – non sarebbe stata sufficientemente motivata la qualificazione della condotta della (OMISSIS) in termini di contrarieta’ all’ordinaria diligenza.
Invero, secondo la sentenza impugnata, il locatario aveva a disposizione la scelta fra due opzioni: il rilascio definitivo del locale o il temporaneo trasferimento in altri locali. Tuttavia, entrambe le soluzioni – si sottolinea – avrebbero comportato rischi e sacrifici non immediatamente qualificabili come inferiori rispetto al restare nei locali, sicche’ la sentenza impugnata avrebbe contravvenuto all’orientamento della giurisprudenza di legittimita’, definito “uniforme e granitico”, secondo cui l’ordinaria diligenza (rilevante ai fini e gli effetti di cui al comma 2 dell’articolo 1227 c.c.) non puo’ richiedere lo svolgimento di attivita’ gravose od eccezionali.
3.3. Il terzo motivo denuncia omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti.
In questo caso, si censura la sentenza impugnata per avere completamente disatteso e non considerato, ai fini della corretta applicazione dell’articolo 1227 c.c., “l’accertata indubbia violazione”, da parte dell’ (OMISSIS), “delle norme che impongono al locatore di consegnare e mantenere la cosa locata in buono stato manutentivo ed in modo da renderla idonea all’uso pattuito”.
In particolare, non sarebbe stata minimamente considerata e valutata la possibilita’ che gli interventi manutentivi fossero eseguiti dall’esterno, cosi’ neutralizzando il rischio del crollo, evitando pero’, nel contempo, il trasferimento della (OMISSIS) in altri locali.
4. Ha resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso, l’ (OMISSIS), chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata.
5. E’ rimasto solo intimato l'(OMISSIS).
6. Nelle more del presente giudizio e’ intervenuta, il (OMISSIS), una scrittura privata – sottoscritta anche dai rispettivi difensori – tra la (OMISSIS) e l'(OMISSIS), con cui la prima dichiara di rinunciare al primo motivo di ricorso. Tale scrittura e’ stata depositata da parte ricorrente in Cancelleria, come da relativa nota, il 28 maggio 2019.
7. La trattazione del ricorso e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c..
8. Il controricorrente ha depositato memoria.
In caso di danni derivanti dalla mancata manutenzione di un immobile locato
RAGIONI DELLA DECISIONE
9. In via preliminare, in relazione al primo motivo di ricorso, preso atto della rinuncia allo stesso (con accettazione della sola parte interessata), occorre dichiarare l’estinzione parziale del presente giudizio di legittimita’, quanto al rapporto processuale tra la (OMISSIS) e l'(OMISSIS).
9.1. Va dato seguito, infatti, all’affermazione – gia’ compiuta da questa Corte, con pronuncia risalente nel tempo, ma espressa al suo massimo livello nomofilattico – secondo cui “il principio dell’unita’ del processo non e’ di ostacolo a che produca effetto una dichiarazione di rinunzia, accettata, ad alcuni dei motivi di un ricorso per Cassazione, proposti nei confronti di solo una delle controparti, ove la rinunzia si riferisca ad un rapporto processuale che, quantunque congiunto con quello instaurato con le altre parti, non sia inscindibile da questo”, potendo, in tal caso, il processo “dichiararsi estinto, limitatamente al rapporto processuale fra le parti fra le quali la rinunzia e’ intervenuta” (cosi’ Cass. Sez. Un., sent. 19 gennaio 1970, n. 107, Rv. 344817-01).
9.2. Essendo rimasto l'(OMISSIS) solo intimato, non vi e’ necessita’ provvedere – quanto al rapporto processuale tra esso e la (OMISSIS) – alla regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.
10. Cio’ premesso, il ricorso va accolto, invece, quanto al suo secondo motivo.
10.1. La sentenza impugnata, come lamentato dalla ricorrente, e’ incorsa in una falsa applicazione dell’articolo 1227, comma 2, c.c..
10.1.1. La pronuncia in esame, infatti, ha dato rilievo – ai sensi, dichiaratamente, della norma “de qua” – alla condotta della stessa danneggiata, consistita nel rifiuto di traferirsi in altri locali per consentire l’esecuzione dei lavori che consentissero di neutralizzare il pericolo di crollo, poi verificatosi, affermando di volerla considerare sul piano dell’aggravamento delle conseguenze dannose, ma apprezzandola, in realta’, sul piano dell’eziologia dell’evento di danno (peraltro erroneamente, per le ragioni di cui si dira’).
La sentenza impugnata ricollega alla condotta tenuta dalla parte conduttrice, consistita nel permanere nell’immobile sebbene “consapevole del rischio di crolli”, lo “specifico ed ampiamente prevedibile danno in concreto poi occorso”.
Senonche’, ancora di recente, questa Corte ha ribadito che nel sistema della responsabilita’ civile (ma per l’applicazione di questo stesso principio pure alla responsabilita’ contrattuale si veda Cass. Sez. 1, sent. 15 ottobre 1999, n. 11629, Rv. 530665-01, nonche’ piu’ di recente, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 21 gennaio 2020, n. 1164, Rv. 656634-01, non massimata sul punto) “occorre distinguere nettamente, da un lato, il nesso che deve sussistere tra comportamento ed evento perche’ possa configurarsi, a monte, una responsabilita’ (HaftungsbegrOndende Kausalitat) e, dall’altro, il nesso che, collegando l’evento al danno, consente l’imputazione delle singole conseguenze dannose ed ha, quindi, la precipua funzione di delimitare, a valle, i confini di una (gia’ accertata) responsabilita’ (Haftungerfúllende Kausalitat)”, essendosi anche rimarcato il diverso ambito di operativita’ che, in relazione a tali accertamenti, svolge l’articolo 1227 c.c., visto che il solo comma 1 “attiene al contributo eziologico del debitore nella produzione dell’evento dannoso”, mentre il comma 2 “attiene al rapporto evento-danno conseguenza, rendendo irrisarcibili alcuni danni” (cosi’, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 19 febbraio 2013, n. 4043, Rv. 625453-01, ripresa, sempre in motivazione, piu’ di recente da Cass. Sez. 3, sent. 21 gennaio 2020, n. 1165, Rv. 656688-01).
In caso di danni derivanti dalla mancata manutenzione di un immobile locato
Orbene, la Corte fiorentina, pur dichiarando di voler applicare l’articolo 1227, comma 2, c.p.c., ha affermato che il conduttore, trasferendosi altrove per consentire lo svolgimento degli “interventi manutentivi” necessari sulla “res locata”, avrebbe potuto “evitare lo specifico ed ampiamente prevedibile danno in concreto poi occorso”.
La valutazione del giudice di appello e’ rimasta, dunque, tutta “a monte” dell’accertamento della responsabilita’. Appare, in sostanza, circoscritta al piano dell’eziologia dell’evento dannoso, avendo investito un preteso contributo che lo stesso danneggiato avrebbe recato al verificarsi dello “specifico ed ampiamente prevedibile danno in concreto poi occorso” (mostrando, peraltro, la sentenza impugnata di ritenere tale contributo come assorbente), mentre l’articolo 1227, comma 2, c.c. viene in rilievo quando si tratti di accertare “a valle” quali delle ulteriori conseguenze dannose siano irrisarcibili, in ragione del comportamento della parte danneggiata consistito nel non evitarle, adoperando la normale diligenza.
Il Collegio rileva, a questo punto, che l’errore di sussunzione commesso dalla sentenza impugnata nel ricondurre il comportamento della ricorrente asseritamente danneggiata al comma 2 dell’articolo 1227 c.c. anziche’, quanto agli effetti attribuiti, al comma 1 di tale norma, non e’ emendabile per il tramite di una mera correzione della motivazione ai sensi dell’articolo 384, ultimo comma, c.p.c..
Il fatto per come apprezzato dalla sentenza impugnata, infatti, se e’ certamente riconducibile in astratto al primo, anziche’ al comma 2, dell’articolo 1227 c.c., non risulta nemmeno effettivamente e con certezza sussumibile sotto il detto comma 1 della citata norma, stante la necessita’ di verificare se in concreto esso abbia concorso con il fatto della parte locatrice resistente a cagionare il danno.
La sentenza impugnata, nel ritenere assorbente la condotta del danneggiato quale causa dell’evento dannoso, negando qualsiasi rilievo alla mancata manutenzione dell’immobile, non soltanto si e’ posta al di fuori della fattispecie del comma 2 dell’articolo 1227 c.c., ma, a ben vedere, si e’ collocata anche al di fuori della fattispecie del comma 1 dell’articolo 1227 la’ dove, del tutto al di fuori della sua previsione, ha considerato la condotta del danneggiato/creditore come “da sola sufficiente a provocare l’evento”.
Il Collegio rileva, al riguardo, che la condotta del danneggiato e’ da sola sufficiente a provocare il danno allorche’ “autonoma, eccezionale ed atipica rispetto alla serie causale gia’ in atto”, in quanto solo in questo caso “le cause preesistenti degradano al rango di mere occasioni perche’ quella successiva ha interrotto il legame causale tra esse e l’evento” (Cass. Sez. 3, sent. 22 ottobre 2003, n. 15789, Rv. 567578-01; in senso conforme anche Cass. Sez. 3, sent. 6 aprile 2006, n. 8096, Rv. 588863-01).
10.1.2. Ebbene, dal “fatto” come pervenuto e percepibile da questa Corte non emerge minimamente che la condotta addebitata alla ricorrente come causa esclusiva del danno risulti effettivamente tale. Sicche’ questa Corte non puo’ correggere la motivazione, limitandosi ad eliminare l’errato riferimento al comma 2 dell’articolo 1227 c.c., sostituendolo, piuttosto che con il richiamo al comma 1 del medesimo articolo, con l’affermazione dell’assenza totale di nesso causale fra il danno ed un comportamento addebitabile alla resistente locatrice.
Occorrera’, infatti, verificarlo sulla base delle emergenze del giudizio di merito, cio’ che rende necessario il giudizio di rinvio.
Va, invero, considerato che nel caso che occupa – per come percepibile, si ribadisce, sulla base di quanto pervenuto a questa Corte – il locatore si era reso, gia’ prima del crollo, inadempiente all’obbligo di procedere alle riparazioni di sua spettanza. Di conseguenza, dovendosi considerare pacifico che l’esecuzione delle stesse avrebbe comportato, a norma dell’articolo 1583 c.c., l’eventualita’ della sospensione del godimento della “res locata”, affinche’ la proposta, rivolta al conduttore, della fruizione di altri locali (come risultante dalla sentenza impugnata) potesse produrre la liberazione del locatore dalla mora nell’adempimento dell’obbligazione di riparazione e, quindi, esentarlo dalla responsabilita’ per danno, sarebbe occorsa un’intimazione al conduttore ex articolo 1207 c.c. In altri termini, il fatto che l’esecuzione dell’obbligo manutentivo dovesse comportare la sospensione del godimento dell’immobile, implicava che la proposta rivolta dalla parte locatrice al conduttore – per come risulta dalla sentenza – della sostituzione provvisoria del godimento con quello di altri locali, per produrre liberazione del locatore dalla mora nell’adempimento dell’obbligazione di riparazione e, quindi, esentarlo dal danno, avrebbe dovuto formare oggetto di intimazione ai sensi dell’articolo 1207 c.c.; ferma, inoltre, restando, naturalmente, anche la necessita’ della carenza di giustificazioni del conduttore, in relazione alla destinazione dell’immobile locato allo svolgimento della sua attivita’, nel non accettare l’esecuzione di siffatte riparazioni, comportanti la privazione del godimento, da parte sua, dell’immobile locato.
Solo ricorrendo tale duplice circostanza, dunque, il comportamento del conduttore non sarebbe stato concorrente nel produrre il danno, ma l’avrebbe determinato in via esclusiva.
La’ dove, invece, in presenza di una giustificazione del conduttore, l’alternativa si sarebbe posta tra il ravvisare l’esclusiva responsabilita’ della locatrice o una concorrente di entrambe le parti contraenti, eventualmente da graduarsi.
La verifica e la valutazione della ricorrenza dell’una o dell’altra situazione andra’ fatta da parte del giudice di rinvio sulla base dell’esame delle risultanze acquisite nel giudizio.
10.2. Il terzo motivo resta assorbito dall’accoglimento del secondo.
11. In conclusione, in accoglimento del secondo motivo di ricorso, la sentenza impugnata va cassata, rinviando alla Corte di Appello di Firenze, in diversa sezione e composizione, per la decisione sul merito (oltre che sulle spese processuali, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimita’), alla stregua del seguente principio di diritto:
“il conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo, il quale, in presenza di un accertato pericolo di crolli, poi effettivamente verificatisi, abbia subito un danno, puo’ essere considerato esclusivo responsabile del danno soltanto qualora, a seguito di offerta del locatore ex articolo 1207 c.c. di procedere all’esecuzione dei lavori di manutenzione, necessari per eliminare il pericolo, accompagnata dall’offerta di un provvisorio trasferimento del godimento per lo svolgimento della sua attivita’ in altro locale messogli a disposizione dal locatore, abbia rifiutato ingiustificatamente di trasferirvisi provvisoriamente”.
Il giudice di rinvio procedera’ ad una nuova decisione applicando tale principio di diritto e considerando quanto in precedenza esposto.
PQM
La Corte dichiara estinto il presente giudizio di legittimita’, quanto al rapporto processuale tra la (OMISSIS) di (OMISSIS) e (OMISSIS).
Accoglie, invece, il ricorso proposto contro (OMISSIS), quanto al secondo motivo, dichiarando assorbito il terzo e, per l’effetto, cassa in relazione la sentenza impugnata, rinviando alla Corte di Appello di Firenze, in diversa sezione e composizione, per la decisione sul merito e sulle spese processuali, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimita’.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
La diffusione dei provvedimenti giurisdizionali “costituisce fonte preziosa per lo studio e l’accrescimento della cultura giuridica e strumento indispensabile di controllo da parte dei cittadini dell’esercizio del potere giurisdizionale”.
Benchè le linee guida in materia di trattamento di dati personali nella riproduzione di provvedimenti giurisdizionali per finalità di informazione giuridica non richiedano espressamente l’anonimizzazione sistematica di tutti i provvedimenti, e solo quando espressamente le sentenze lo prevedono, si possono segnalare anomalie, richiedere oscuramenti e rimozioni, suggerire nuove funzionalità tramite l’indirizzo e-mail info@studiodisa.it, e, si provvederà immediatamente alla rimozione dei dati sensibili se per mero errore non sono stati automaticamente oscurati.
Il presente blog non è, non vuole essere, né potrà mai essere un’alternativa alle soluzioni professionali presenti sul mercato. Essendo aperta alla contribuzione di tutti, non si può garantire l’esattezza dei dati ottenuti che l’utente è sempre tenuto a verificare.
Leave a Reply