Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 30 gennaio 2020, n. 2196.
La massima estrapolata:
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché si tatti di fenomeno occorso anterioremente all’entrata in vigore della l. n. 47 del 1985, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene.
Sentenza 30 gennaio 2020, n. 2196
Data udienza 26 giugno 2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere
Dott. OLIVA Stefano – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 22888-2015 proposto da:
(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 1024/2014 della Corte di appello di Catania depositata il 9/07/2014;
udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 giugno 2019 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Capasso Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
uditi gli Avv.ti (OMISSIS), per parte ricorrente, e (OMISSIS) (con delega orale dell’Avv. (OMISSIS), per parte resistente.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 22 giugno 1999 la (OMISSIS) s.r.l. evocava, dinnanzi il Tribunale di Catania, (OMISSIS) e (OMISSIS) chiedendo la risoluzione del contratto preliminare, concluso fra le parti il (OMISSIS), avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), con condanna alla restituzione del bene.
Il giudice adito, instaurato il contraddittorio, nella resistenza dei convenuti, i quali spiegavano domanda riconvenzionale volta ad ottenere sentenza ex articolo 2932 c.c. di trasferimento del medesimo immobile con riduzione del prezzo per vizi e difetti del bene, con sentenza n. 483/2008, in parziale accoglimento della domanda attorea, rigettata la riconvenzionale, dichiarava risolto per inadempimento dei convenuti, promissari acquirenti, il contratto preliminare.
I (OMISSIS) interponevano appello e la Corte di appello di Catania, costituiti i successori a titolo particolare della (OMISSIS) s.r.l., (OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)
A sostegno della decisione impugnata la corte territoriale evidenziava che l’eccezione di inadempimento formulata dai convenuti, ai sensi dell’articolo 1460 c.c., per mancata consegna del certificato di abitabilita’, seppure non costituiva ipotesi di grave inadempimento ex articolo 1453 c.c., tuttavia giustificava la condotta dei promissari acquirenti che pertanto legittimamente avevano rifiutato di accollarsi il mutuo ipotecario per la quota di spettanza, differendo tale atto al momento della stipula del contratto definitivo. In detta ottica era formulata la domanda riconvenzionale, trattandosi di reciproci inadempimenti. Aggiungeva che l’esistenza dei gravi difetti strutturali, accertati con c.t.u., giustificava la riduzione del prezzo.
Avverso detta sentenza i (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione articolato su quattro motivi, cui resistono i (OMISSIS) con controricorso.
In prossimita’ dell’udienza entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.
CONSIDERATO IN DIRITTO
In limine litis va esaminata l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso, sollevata dal controricorrente, per violazione dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 3.
Essa e’ infondata giacche’ il ricorso non risulta carente dei requisiti imposti, a pena di inammissibilita’, dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 3, essendo chiara l’esposizione dei fatti e dello sviluppo processuale, illustrati in modo da consentire al Collegio di rinvenire gli elementi indispensabili di conoscenza per la trattazione del ricorso, come meglio di seguito verra’ illustrato.
Passando al merito, con il primo motivo i ricorrenti deducono la violazione degli articoli 1460, 1476 e 1477 c.c., per non avere il giudice di merito tenuto conto degli effetti meramente obbligatori del contratto preliminare di compravendita, con la conseguenza che il certificato di abitabilita’ avrebbe dovuto essere consegnato solo al momento della stipula del contratto definitivo, per cui non vi era stato alcun inadempimento da parte della promittente venditrice. In altri termini, il giudice del gravame avrebbe erroneamente equiparato i due momenti del contratto preliminare ad effetti obbligatori e del contratto definitivo ad effetti reali.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1362, 1454 e 1453 c.c., nonche’ l’omesso esame di circostanza rilevante ai fini del decidere, che e’ stata oggetto di discussione, relativa all’effettiva volonta’ contrattuale delle parti. In particolare, i ricorrenti lamentano che il giudice del gravame abbia ritenuto requisito essenziale per l’adempimento la consegna del certificato di abitabilita’ gia’ al momento della stipula del contratto preliminare, pure in assenza di una qualunque pattuizione al riguardo delle parti.
Con il terzo mezzo i ricorrenti lamentano la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1460, 1455 e 2697 c.c., nonche’ dell’articolo 1460 c.c. in relazione agli articoli 1453 e ss., 1175 e 1375 c.c., oltre ad omesso esame da parte del giudice di merito di un fatto rilevante ai fini del decidere che e’ stato oggetto di discussione. Ad avviso dei ricorrenti la Corte territoriale erroneamente avrebbe ritenuto fondata la domanda riconvenzionale sul presupposto del mancato tempestivo rilascio del certificato di abitabilita’, mentre detta circostanza non poteva costituire causa di imputabilita’ dell’inadempimento della promittente venditrice, neanche ai sensi dell’articolo 1453 c.c.. Del resto i (OMISSIS) avevano denunciato gli asseriti vizi dell’immobile solo a seguito della notifica da parte della (OMISSIS) di diffida di adempiere. Tutto cio’ avrebbe dovuto indurre la corte territoriale a confermare il giudizio del primo giudice, essendo stata illegittimamente rilevata l’eccezione di inadempimento.
I motivi – da trattare congiuntamente per la evidente connessione argomentativa e logica che li avvince, riferendosi tutti, seppure sotto diversi profili, alla medesima circostanza del mancato tempestivo rilascio del certificato di abitabilita’ – sono inammissibili, in quanto non censurano l’autonoma ratio decidendi posta dalla Corte territoriale a fondamento dell’inadempimento della promittente venditrice. E d’altro canto le censure sollevate non possono trovare in ogni caso accoglimento.
I ricorrenti, infatti, non tengono conto dell’iter logico giuridico della sentenza gravata, da cui emerge chiaramente che era rimasto accertato, alla luce dell’indagine condotta dal giudice di merito, non solo che la promittente venditrice non aveva ottenuto il rilascio del certificato di abitabilita’ al momento della notifica della diffida ad adempiere, certificazione ottenuta solo nell’aprile 2013, gia’ pendente l’odierno giudizio, ma anche la sussistenza di vizi strutturali, gia’ di per se’ idonei a consentire ai promissari acquirenti di sospendere il pagamento del prezzo equivalente ai ratei di mutuo ipotecario oggetto di accollo. Trattasi all’evidenza di reciproci inadempimenti che hanno indotto la corte territoriale a ritenere fondata l’eccezione sollevata dai promissari acquirenti ex articolo 1460 c.c..
E’, infatti, appena il caso di puntualizzare l’irrilevanza della eventualita’ che il mancato rilascio della menzionata documentazione, ossia del certificato di abitabilita’, fosse riconducibile a fatto della pubblica amministrazione ovvero che la pattuizione del pagamento del prezzo attraverso l’accollo del mutuo per i ratei in scadenza fosse stata concordata in considerazione dell’anticipato possesso del bene, atteso che a seguito del rapporto negoziale instaurato con i promissari acquirenti e dei conseguenti obblighi assunti nei confronti di questi ultimi, il promittente venditore aveva l’onere di attivarsi presso la pubblica amministrazione onde ottenere tempestivamente il certificato, indispensabile per accertare l’esistenza dei requisiti inerenti l’immobile oggetto del contratto preliminare. Infatti il mancato o il tardivo rilascio del suddetto certificato, a prescindere dalle cause che abbiano determinato una tale evenienza, comporta comunque l’inadempimento del promittente venditore agli obblighi contrattuali sussistenti verso il promissario acquirente.
Del resto le Sezioni Unite di questa Corte, con la pronuncia n. 7930 del 2008, hanno avuto modo di affermare il principio in base al quale l’anticipato possesso dell’immobile oggetto di compravendita va ricollegato ad una situazione di fatto, che si concretizza nell’esercizio di un potere oggettivo sulla cosa manifestantesi in un’attivita’ corrispondente all’esercizio del diritto di proprieta’ o di altro diritto reale. Tale principio non soffre deroga nei casi in cui il soggetto, che assume di essere possessore, abbia ricevuto il godimento dell’immobile per effetto di una convenzione negoziale, con la precisazione che, se la convenzione ha effetti obbligatori, perche’ diretta ad assicurare il mero godimento della cosa, senza alcun trasferimento immediato o differito del bene, colui che, avendo ricevuto la consegna per questo solo scopo, si e’ immesso, nomine alieno, nel godimento del bene, necessariamente stabilisce con la cosa un rapporto di mera detenzione.
La situazione giuridica in esame, come evidenziato anche in dottrina, e’, invero, il portato di una prassi contrattuale sviluppatasi, essenzialmente nel settore immobiliare, in ragione della sua attitudine a fornire uno strumento idoneo a soddisfare sollecitamente determinate esigenze delle parti, principalmente la disponibilita’ del bene per l’una e del denaro per l’altra, ma ben se ne possono agevolmente ipotizzare di ulteriori.
Sono usuali, al riguardo, particolarmente nella materia delle compravendite immobiliari, le ipotesi in cui il promittente venditore debba portare a termine procedimenti amministrativi di regolarizzazione dell’edificio od opere di completamento dell’edificio stesso o delle infrastrutture accessorie od estinguere ipoteche o mutui, in difetto di che non sussiste l’interesse e conseguentemente la volonta’ di perfezionare l’acquisto da parte del promissario acquirente; o quelle in cui quest’ultimo debba, a sua volta, procurarsi, anche in piu’ riprese, le disponibilita’ necessarie alla corresponsione integrale del prezzo, il conseguimento del quale condiziona parimenti interesse e volonta’ del promittente venditore alla realizzazione della vendita.
Se tuttavia la volonta’ delle parti fosse stata di diverso tenore, vale a dire di subordinare il tempestivo rilascio del certificato di abitabilita’ all’accollo del mutuo da parte dei promissari acquirenti, cio’ avrebbe dovuto formare oggetto di specifica clausola ed integrare un elemento essenziale del contratto.
Da tali considerazioni consegue, pertanto, che correttamente la corte di merito ha accertato, secondo una valutazione dei fatti non sindacabile in sede di legittimita’, l’idoneita’ della mancanza di siffatto documento a giustificare l’exceptio ex articolo 1460 c.c., e cioe’ la legittimita’ del rifiuto dell’accollo da parte dei promissari acquirenti del mutuo, inteso come pagamento e saldo del residuo prezzo di vendita.
Siffatto ordito argomentativo non ha formato oggetto di puntuale critica da parte dei ricorrenti, che si sono limitati ad una lettura frammentaria degli elementi di giudizio, senza comporre una valutazione complessiva degli stessi, spettando al giudice di merito il giudizio comparativo sui reciproci inadempimenti, valutazione che si sottrae al sindacato di legittimita’ ove sostenuti da motivazione logica ed adeguata, come nella specie.
Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1241, 1242, 1243 e 1249 c.c., per avere la corte di merito errato nel ritenere di ridurre l’ammontare del saldo del prezzo dedotto in contratto, cosi’ operando una illegittima compensazione giudiziale.
Il motivo e’ privo di pregio.
E’ pacifico che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilita’ o di agibilita’, e di conformita’ alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti peraltro e’ obbligato ad attivarsi il promittente venditore – e’ giustificato, ancorche’ si tratti di fenomeno occorso in epoca anteriore all’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985, n. 47, perche’ l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprieta’ di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono l’acquisto, e cioe’ la fruibilita’ e la commerciabilita’ del bene, si’ che i predetti certificati sono essenziali (Cass. 19 dicembre 2000 n. 15969).
In base a tale orientamento la corte territoriale, onerata del compito di accertare se i reciproci inadempimenti giustificassero le eccezioni sollevate, ha dedotto la legittimita’ del rifiuto di pagamento del saldo del prezzo da parte dei promissari acquirenti, ed espletata la c.t.u., ha ritenuto di ridurre il prezzo, giustificando siffatta operazione dalla presenza di vizi non trascurabili e non eliminabili altrimenti con un costo differente.
Nella vicenda in esame, dunque, la corte territoriale ha correttamente esaminato la fattispecie: dalla premessa delle reciproche inadempienze, ha concluso per la buona fede della condotta tenuta dai (OMISSIS), giustificando il loro inadempimento, rispetto all’accollo del mutuo, dal mancato rilascio del certificato di abitabilita’, salvo poi accertare anche la presenza di gravi vizi, onde l’accoglimento della domanda di riduzione del prezzo.
Il giudice del gravame ha, inoltre, ritenuto che non fossero dovuti gli interessi, perche’ l’inadempimento dei promissari acquirenti e’ stato valutato legittimo, per cui i danni per vizi andavano (correttamente) detratti dall’unitario prezzo concordato.
Tale accertamento e’ stato basato su circostanze di fatto e sulle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, che la corte ha fatto proprie, per cui per essere fondati i lamentati errori e le dedotte lacune della consulenza, rilevando quale vizio di motivazione della sentenza, e’ necessario che essi si traducano in carenze o deficienze diagnostiche, o in affermazioni illogiche e scientificamente errate, o nella omissione degli accertamenti strumentali dai quali non possa prescindersi per la formulazione di una corretta diagnosi, non essendo sufficiente la mera prospettazione di una semplice difformita’ tra le valutazioni del consulente e quelle della parte circa l’entita’ e l’incidenza del dato patologico; al di fuori di tale ambito la censura di difetto di motivazione costituisce un mero dissenso diagnostico non attinente a vizi del processo logico, che si traduce in una inammissibile richiesta di revisione del merito del convincimento del giudice (Cass. 17 aprile 2004 n. 7341).
La corte di merito, quindi, giustificando l’inadempimento di parte controricorrente, sulla base della consulenza tecnica, ha ritenuto di accogliere la domanda ex articolo 2932 c.c. di esecuzione in forma specifica del preliminare e, per l’effetto, condizionarla al versamento del saldo del prezzo da cui, in considerazione dei vizi accertati, non poteva non essere detratto l’importo occorrente per l’eliminazione degli stessi.
In conclusione il ricorso va rigettato.
Ne consegue la condanna dei ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese sostenute dai controricorrente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.
Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto al testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, il comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte, rigetta il ricorso;
condanna i ricorrente, in solido, alla rifusione in favore dei controricorrente delle spese di legittimita’ che liquida in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misure del 15% e agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-qualer inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17 dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis se dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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