REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Maria – Presidente

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. GUIDA Riccardo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N. R.G. 19010/2018) proposto da:

(OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)) e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentati e difesi, in virtu’ di procura speciale apposta in calce al ricorso, dagli Avv.ti (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliati presso lo studio degli ultimi due, in (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentata e difesa, giusta procura speciale apposta su foglio separato allegato al controricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS), in (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di appello di Catania n. 1782/2017 (pubblicata il 5 ottobre 2017);

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23 maggio 2023 dal Consigliere relatore Aldo Carrato;

lette le memorie depositate dai difensori di entrambe le parti ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c..

Il vizio genetico che legittima la (possibile) rescissione per lesione

RITENUTO IN FATTO

Con atto di citazione notificato il 16 gennaio 2003, (OMISSIS) conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Siracusa, (OMISSIS) e (OMISSIS), chiedendo che venisse emanata, ai sensi dell’articolo 2932 c.p.c., pronuncia costituiva dell’obbligo di concludere i contratti definitivi conseguenti a due preliminari di vendita – stipulati in data 2 febbraio 2002 e in data 27 marzo 2002 – aventi ad oggetto due distinti immobili, siti in (OMISSIS) (alla v. (OMISSIS)), manifestando la sua disponibilita’ a versare il saldo del prezzo concordato, previa cancellazione delle formalita’ pregiudizievoli gravanti su suddetti beni. L’attrice instava, inoltre, per la condanna dei citati convenuti al risarcimento dei danni in misura corrispondente all’importo necessario alla indicata cancellazione.

I menzionati convenuti si costituivano in giudizio invocando il rigetto della pretesa attorea.

Gli stessi, peraltro, con separato atto di citazione notificato il 2 febbraio 2006, convenivano in giudizio, dinanzi al medesimo Tribunale, la suddetta (OMISSIS), chiedendo che venisse pronunciata la rescissione dei due menzionati contratti preliminari ai sensi dell’articolo 1448 c.c., con la condanna della convenuta al rilascio dei beni e alla restituzione degli importi percepiti da parte di terzi, quali detentori dei medesimi beni, a titolo di canoni di locazione.

La (OMISSIS) si costituiva in questo secondo giudizio, insistendo, in via principale, per la reiezione della domanda attorea e, in linea subordinata, per la riconduzione ad equita’ dei contratti o per l’ottenimento della restituzione dell’acconto versato, con i dovuti interessi.

Previa riunione dei connessi giudizi, l’adito Tribunale di Siracusa, con sentenza n. 199/2012, dichiarava – rilevando la sussistenza delle condizioni previste dall’articolo 1448 c.c. – la rescissione dei due contratti preliminari, condannando la (OMISSIS) al rilascio dei beni che ne avevano costituito oggetto, rigettando le altre domande proposte dalle parti, ancorche’ condannando i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) alla ripetizione, in favore della (OMISSIS), delle somme corrisposte nell’importo di Euro 59.412,32, oltre interessi e rivalutazione.

2. Decidendo sul gravame formulato dalla (OMISSIS) e nella costituzione degli appellati (OMISSIS) e (OMISSIS), la Corte di appello di Catania, con sentenza n. 1782/2017 (pubblicata il 5 ottobre 2017), previo rigetto dell’eccezione di inammissibilita’ dell’appello per l’assunta violazione dell’articolo 342 c.p.c., lo accoglieva parzialmente nel merito e, in riforma della decisione di prime cure, trasferiva dalle parti appellate all’appellante l’immobile ubicato in (OMISSIS), alla v. (OMISSIS), censito al NCEU di detto Comune al foglio (OMISSIS), particella (OMISSIS), dietro il pagamento del residuo prezzo di Euro 82.633,09, subordinando sospensivamente l’efficacia del trasferimento al pagamento di detta somma; inoltre, il giudice di appello riduceva ad Euro 18.076,00 (oltre interessi e rivalutazione) l’importo al cui pagamento gli appellati erano stati condannati a restituire in favore della (OMISSIS). Confermava nel resto l’impugnata sentenza, compensando le spese giudiziali.

A sostegno dell’addotta decisione, la Corte etnea rilevava, sul presupposto della mancata contestazione del valore di mercato dei due immobili promessi in vendita come determinato dal c.t.u. e della pacificita’ della circostanza che lo stesso ausiliario non aveva tenuto conto (non essendogli stato conferito apposito quesito al riguardo) del vincolo gravante su ambedue gli immobili, costituito dall’esistenza di contratti di locazione in corso al momento della stipula dei preliminari di vendita, che la pronuncia di primo grado era da considerarsi errata nell’aver ritenuto determinante, al fine della verifica dell’addotta lesione “ultra dimidium”, la percezione dei suddetti canoni da parte della promissaria acquirente, sotto il profilo dell’accrescimento del valore di mercato dei medesimi immobili, dal momento che la circostanza della detenzione dei beni da parte dei terzi e quella dell’incasso dei relativi canoni costituivano oggetto di apposita regolamentazione tra le parti.

Cio’ premesso, la Corte territoriale osservava che il prezzo convenuto nel contratto preliminare stipulato il 2 febbraio 2002 (nella misura di Euro 123.949,64), a fronte del valore attribuito all’immobile, pari ad Euro 228.500,00, non concretizzava quel grado di lesione che l’articolo 1448 c.c. impone quale condizione per dichiarare la rescissione contrattuale. Di conseguenza, la Corte di appello, avuto riguardo al preliminare riguardante l’immobile appena indicato, riteneva che andava accolta la relativa domanda di esecuzione in forma specifica proposta dalla (OMISSIS) ai sensi dell’articolo 2932 c.c..

La Corte di secondo grado riteneva, invece, che diverso discorso si doveva fare con riferimento alla determinazione del valore dell’immobile oggetto dell’altro preliminare di vendita stipulato il 27 marzo 2002, il cui prezzo era stato indicato nel contratto pari ad Euro 61.974,82, a fronte del suo valore di mercato accertato nella misura di Euro 129.500,00, con conseguente accertamento della lesione “ultra dimidium”, ragion per cui occorreva verificare la sussistenza degli altri presupposti legittimanti la rescissione di detto contratto, positivamente ritenuti esistenti con la sentenza di primo grado.

A tal proposito, all’esito della valutazione delle circostanze che avevano caratterizzato in concreto la vicenda contrattuale e delle situazioni soggettive ed oggettive rilevanti al riguardo, la Corte catanese rilevava la correttezza della pronuncia del Tribunale di Siracusa, essendo emersi sia l’elemento dello stato di bisogno dei promittenti venditori (che versavano in oggettive condizioni di difficolta’ economiche, comprovate dall’esistenza di numerosi pignoramenti immobiliari in loro danno) che lo stato di approfittamento da parte della (OMISSIS) di tale situazione di bisogno.

Infine, la Corte di appello riteneva che non poteva trovare accoglimento la domanda di condanna degli appellati al risarcimento del danno “per la mancata fruizione degli immobili promessi dalla sentenza di primo grado alla sentenza di secondo grado, ed eventualmente con liquidazione equitativa, in misura comunque rapportata ad un presumibile canone di locazione”, siccome da considerarsi nuova ne’ era possibile ritenere che la stessa afferisse alla domanda di risarcimento dei danni sofferti dopo la sentenza, ammessa ai sensi dell’articolo 345, comma 1, c.p.c..

3. Avverso la suddetta sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, (OMISSIS) e (OMISSIS).

L’intimata (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

Le difese di entrambe le parti hanno depositato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c..

Il vizio genetico che legittima la (possibile) rescissione per lesione

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo, i ricorrenti hanno denunciato – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c. e dell’articolo 112 c.p.c., oltre che di ogni altra norma e altro principio in materia di intangibilita’ degli elementi di fatto acquisiti al processo e di pronuncia in grado di appello nei limiti di quanto devoluto con i motivi di appello.

Con questa doglianza, i ricorrenti censurano, in effetti, l’impugnata sentenza nella parte in cui, con essa, e’ stato ritenuto che nessuna delle parti aveva contestato il valore attribuito all’immobile sito in (OMISSIS), in via (OMISSIS) (oggetto del preliminare concluso in data 2 febbraio 2002) dal c.t.u. nominato in primo grado, pari ad Euro 228.500,00, valore, peraltro, che non era stato in tal misura quantificato dal giudice di primo grado, siccome da determinarsi nell’importo di Euro 246.866,40, il che aveva legittimato la ritenuta configurazione della lesione “ultra dimidium” (anche con riguardo al preliminare di vendita in discorso, lesione, invece, confermata dalla Corte di appello solo con riferimento all’altro contratto preliminare).

In altri termini, ad avviso dei ricorrenti, la Corte di appello, ritenendo che il valore dell’immobile di cui al foglio (OMISSIS)(OMISSIS)1841

(OMISSIS)51(OMISSIS)1841