Il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 13 agosto 2020, n. 17123.

La massima estrapolata:

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni. Ne consegue che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”

Sentenza 13 agosto 2020, n. 17123

Data udienza 16 ottobre 2019

Tag/parola chiave: Vendita – Immobile – Mancanza del certificato di agibilità – Ipotesi di aliud pro alio – Automatismo – Esclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 23184-2015 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 313/2015 del TRIBUNALE di BUSTO ARSIZIO, depositata il 26/02/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/10/2019 dal Consigliere Dr. CHIARA BESSO MARCHEIS;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dr. PATRONE IGNAZIO, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega orale del difensore della ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega orale del difensore della resistente, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione del 20 marzo 2012 (OMISSIS) conveniva in giudizio (OMISSIS) al fine di sentirlo condannare al pagamento delle spese sostenute per il rilascio del certificato di agibilita’ dell’immobile oggetto di compravendita tra le parti, oltreche’ al risarcimento del danno subito; il convenuto si costituiva eccependo la prescrizione del diritto fatto valere.
Il Giudice di pace di Rho, con sentenza n. 884/2013, rigettava la domanda, in quanto il diritto oggetto della domanda era infondato e comunque prescritto.
2. Avverso la sentenza proponeva appello (OMISSIS), lamentando il mancato riconoscimento da parte del giudice di prime cure della domanda, trattandosi di un immobile privo del certificato di agibilita’, di un aliud pro alio, nonche’ l’erronea determinazione del dies a quo del decorso della prescrizione.
Con sentenza 26 febbraio 2015, n. 313, il Tribunale di Busto Arsizio, preliminarmente rigettata l’eccezione di inammissibilita’ dell’appello, accoglieva il gravame e, in riforma della pronuncia di primo grado, condannava (OMISSIS) a risarcire il danno subito dall’appellante, quantificato in Euro 1.400. A sostegno della decisione il Tribunale affermava che la vendita di immobile destinato ad abitazione in assenza del certificato di agibilita’ integra un’ipotesi di vendita di aliud pro alio, in quanto tale certificazione e’ un requisito essenziale del bene venduto; che di conseguenza trovano applicazione non le norme relative alla garanzia per i vizi e la mancanza delle qualita’ promesse, ma la normativa in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento e/o di risarcimento del danno, in particolare quella per cui si applica il termine di prescrizione decennale; termine di prescrizione la cui data di decorrenza va individuata non nel giorno di stipulazione del rogito notarile ((OMISSIS)), come erroneamente ritenuto dal Giudice di pace, bensi’ in quello in cui l’attrice era effettivamente venuta a conoscenza del vizio, ossia quando aveva tentato, dodici anni dopo, di alienare l’immobile a un terzo.
3. Contro la sentenza ricorre per cassazione (OMISSIS).
Resiste con controricorso (OMISSIS), chiedendo il rigetto del ricorso.
Il ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’articolo 378 c.p.c. e nota spese.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Che:
I. Il ricorso e’ articolato in quattro motivi.
a) Il primo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione degli articoli 1490, 1494, 1495 e 1497 c.c.”: il Tribunale “ha erroneamente ritenuto che la vendita de quo configurasse un’ipotesi di vendita di aliud pro alio”, non considerando che la vendita dell’immobile in assenza del certificato di agibilita’ non integra automaticamente e, in ogni caso, un’ipotesi di vendita di aliud pro alio.
Il motivo e’ fondato. E’ principio affermato da questa Corte che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilita’ un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilita’ del bene, “la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni” (Cass. 6548/2010). Cosi’ che, sempre secondo l’orientamento di questa Corte, “il successivo rilascio del certificato di abitabilita’ esclude la possibilita’ stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio” (ancora Cass. 6548/2010; da ultimo, in riferimento alla locazione, v. Cass. 16918/2019).
Nel caso in esame, in cui e’ pacifico il successivo rilascio del certificato, e’ pertanto da escludersi che il bene acquistato da (OMISSIS) possa essere considerato altro rispetto a quello convenuto tra le parti.
b) L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei restanti motivi, tra loro strettamente connessi:
– il secondo motivo, che lamenta falsa applicazione dell’articolo 1495 c.c. per avere il Tribunale erroneamente individuato nel momento di scoperta dell’assenza del certificato di agibilita’, anziche’ in quello di consegna del bene, la data di decorrenza del termine decennale di prescrizione;
– il terzo motivo, che denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 2935 e 2946 c.c. per avere il Tribunale erroneamente ritenuto che nel caso di specie la prescrizione fosse iniziata a decorrere dal giorno della soggettiva scoperta della mancanza del certificato di agibilita’ dell’immobile;
– il quarto motivo, che lamenta violazione e falsa applicazione degli articoli 1477, 2935 e 2946 c.c., per avere il Tribunale erroneamente ritenuto che nel caso di specie la prescrizione fosse iniziata a decorrere dal giorno della scoperta della mancanza del certificato di agibilita’ dell’immobile, anziche’ dal giorno della stipulazione del rogito notarile di compravendita e della contestuale immissione di (OMISSIS) nel possesso dell’immobile.
II. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto; necessitando la causa di ulteriori accertamenti di fatto, si impone il rinvio della medesima al Tribunale di Busto Arsizio, che la decidera’ applicando il principio di diritto sopra ricordato ed escludendo pertanto che si sia trattato di vendita di aliud pro alio; il giudice di rinvio provvedera’ anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti il secondo, il terzo e il quarto motivo del ricorso; cassa il provvedimento impugnato e rinvia la causa al Tribunale di Busto Arsizio, in persona di diverso magistrato; il giudice di rinvio provvedera’ anche in relazione alle spese del giudizio di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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