Il principio dell’ambulatorietà passiva dei debiti condominiali

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|9 maggio 2022| n. 14531.

Il principio dell’ambulatorietà passiva dei debiti condominiali.

Il principio dell’ambulatorietà passiva di cui all’art. 63, comma secondo, disp. att. cod. civ., nella circostanza nel testo applicabile “ratione temporis” secondo cui l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera solo nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore. In quest’ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell’ambulatorietà, ha comunque diritti a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

Ordinanza|9 maggio 2022| n. 14531. Il principio dell’ambulatorietà passiva dei debiti condominiali

Data udienza 12 ottobre 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Soggetti obbligati – Trasferimento unità immobiliare – Debiti condominiali – Principio della ambulatorietà passiva – Portata – Effetti nel rapporto fra i soggetti che si succedono nella proprietà della singola unità immobiliare – Esclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 25224/2016 R.G. proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio del secondo difensore;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS), con domicilio in (OMISSIS), presso lo studio del difensore;
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 5266/2015 depositata il 23 settembre 2015;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12 ottobre 2021 dal Consigliere Milena Falaschi.

Il principio dell’ambulatorietà passiva dei debiti condominiali

 

OSSERVA IN FATTO E IN DIRITTO

Ritenuto che:
– Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 7874 del 2009, in accoglimento della domanda formulata da (OMISSIS) – in qualita’ di acquirente dell’appartamento sito in (OMISSIS) – nei confronti di (OMISSIS), nella qualita’ di venditrice, condannava la convenuta alla restituzione della somma pari ad Euro 17.738,93 corrisposta dall’attrice in favore del Condominio a titolo di oneri condominiali di cui al decreto ingiuntivo n. 7492/2004, emesso nei confronti dell’attrice quale proprietaria dell’immobile, affermando che detti oneri erano di spettanza della convenuta venditrice in quanto relativi a voci di spesa antecedenti l’alienazione dell’appartamento, con condanna della venditrice alla rifusione delle spese di lite;
– sul gravame interposto dalla (OMISSIS), la Corte di appello di Roma, nella resistenza dell’appellata, con sentenza n. 5266/2015, accoglieva l’appello e, in riforma della sentenza impugnata, respingeva la originaria domanda.
In particolare, per quanto di rilievo ancora in questa sede, la Corte capitolina affermava che, essendo i contributi condominiali in questione precedenti di oltre due anni la compravendita, l’obbligazione oggetto di causa non era solidale fra le parti per cui l’azione proposta dalla (OMISSIS) non poteva essere qualificata di regresso ai sensi dell’articolo 1299 c.c., ma quale adempimento del terzo di un debito altrui, con conseguente richiesta di restituzione da parte dell’effettivo debitore, essendo pacifico che il soggetto obbligato nei confronti del Condominio fosse la (OMISSIS).
Cio’ posto, il giudice del gravame accertava che la (OMISSIS), “ben prima” del pagamento effettuato in corso di causa dalla Caporossi, aveva rappresentato a quest’ultima che le delibere sulle quali il Condominio fondava il proprio credito erano radicalmente nulle in quanto effettuate senza la partecipazione di tutti gli aventi diritto, manifestando cosi’ l’intenzione di non voler procedere al pagamento e di far valere dette nullita’ nell’ipotesi di ingiunzione da parte del Condominio. Concludeva la Corte del merito che la (OMISSIS) non era legittimata a richiedere la restituzione di quanto “malamente pagato”, per non aver dato immediata comunicazione alla debitrice effettiva della ricevuta notifica del decreto ingiuntivo relativo ad un debito altrui e avendo cosi’ impedito alla (OMISSIS) di difendersi e opporsi tempestivamente;

 

Il principio dell’ambulatorietà passiva dei debiti condominiali

 

– avverso la decisione della Corte di appello di Roma, la (OMISSIS) propone ricorso per cassazione fondato su due motivi, cui resiste con controricorso la (OMISSIS);
– in prossimita’ dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.
Atteso che:
– con il primo motivo la ricorrente lamenta, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3., la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1173, 1180, 1218 e 1322 c.c., nonche’ la violazione e la falsa applicazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., per aver il giudice di secondo grado erroneamente inquadrato la fattispecie come adempimento del terzo dopo aver correttamente riconosciuto che le somme riportare nel decreto ingiuntivo erano di spettanza della controparte.
La ricorrente sostiene di vantare un diritto di credito nei confronti della venditrice sia in forza della clausola prevista al punto n. 3 del contratto di compravendita con la quale controparte si sarebbe impegnata a consegnare all’acquirente l’immobile libero da pesi, gravami, vincoli, oneri e privilegi, sia in ragione della contestuale scrittura privata in manleva intercorsa inter partes. Aggiunge, inoltre, che la fattispecie in esame non rientrerebbe nel paradigma di cui all’articolo 1180 c.c., rivestendo non gia’ la qualita’ di terzo ma quella di nuova proprietaria dell’appartamento e, come tale, sarebbe obbligata al pagamento degli oneri nei rapporti con il Condominio, dovendosi qualificare il debito condominiale oggetto di causa come obbligazione reale.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, il vizio di motivazione della sentenza impugnata per omesso esame circa un fatto controverso e decisivo in relazione all’articolo 1137 c.c., e articolo 305 c.p.c., per aver il giudice di appello rigettato la domanda della (OMISSIS) per non avere quest’ultima attivato un procedimento monitorio di opposizione a decreto ingiuntivo che le avrebbe consentito di chiamare in causa controparte cosi’ da permetterle di poter eccepire la nullita’ delle delibere condominiali poste a fondamento del decreto ingiuntivo.
Ad avviso della ricorrente, la sua eventuale opposizione a decreto ingiuntivo non avrebbe mai comportato una declaratoria di nullita’ delle predette delibere, poiche’ sarebbero state gia’ impugnate dalla (OMISSIS) in due precedenti giudizi, conclusisi entrambi, uno, con sentenza definitiva di rigetto dell’opposizione e l’altro con dichiarazione di estinzione per mancata riassunzione.

 

Il principio dell’ambulatorietà passiva dei debiti condominiali

 

I motivi di ricorso, da esaminarsi congiuntamente data la loro intrinseca connessione, sono fondati.
Va premesso che, secondo pacifica giurisprudenza di questa Corte, in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell’immobile, il previgente articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, ratione temporis applicabile – ora, in forza della L. n. 220 del 2012, articolo 63, comma 4, disp. att. c.c. – delinea a carico dell’acquirente un’obbligazione solidale, non propter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria del Condominio su cui incombe, poi, l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente (Cass. n. 21860 del 2020).
In altri termini, la responsabilita’ solidale dell’acquirente per il pagamento dei contribuiti dovuti al Condominio dal venditore e’ limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, e non gia’ l’articolo 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell’articolo 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina (Cass. n. 2979 del 2012 e Cass. n. 16975 del 2005).
Del resto, giova ribadire che il principio dell’ambulatorieta’ di cui all’articolo 63 disp. att. c.c., secondo cui l’acquirente di un’unita’ immobiliare condominiale puo’ essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera solo nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore. In quest’ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, e’ operante il principio generale della personalita’ delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, e’ divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtu’ del principio dell’ambulatorieta’, ha comunque diritti a rivalersi nei confronti del suo dante causa (Cass. n. 1956 del 2000).
Tanto premesso, la Corte di appello ha preliminarmente chiarito che i contributi condominiali oggetto di causa erano maturati ben prima del biennio precedente la stipula della compravendita, pertanto l’obbligazione oggetto di causa non poteva essere solidale e, di conseguenza, l’azione della (OMISSIS) non poteva essere qualificata come azione di regresso ex articolo 1299 c.c., dovendo la fattispecie in esame essere inquadrata quale adempimento del terzo di un debito altrui, con conseguente richiesta di restituzione all’effettiva debitrice. Ebbene, rileva questo Collegio che al di fuori dell’ipotesi di responsabilita’ solidale prevista dall’articolo 63 disp. att. c.c., l’unico soggetto obbligato al pagamento delle spese nei confronti del Condominio era la (OMISSIS), in qualita’ di proprietaria dell’unita’ immobiliare al momento dell’adozione delle delibere condominiali fonti dell’obbligazione de qua.
Esclusa l’azione di regresso, la Corte distrettuale, nell’inquadrare la fattispecie di causa quale adempimento di terzo di un debito altrui, ha rigettato la richiesta di restituzione delle somme corrisposte al Condominio avanzata dalla (OMISSIS), sull’assunto che sebbene la venditrice avesse dichiarato di tenere indenne l’acquirente, quest’ultima non avrebbe dovuto corrispondere le somme richieste in monitorio, in quanto le era stato comunicato che si trattava di richieste illegittime e che la venditrice era intenzionata ad opporsi. Di converso, la (OMISSIS), oltre a non comunicare la notifica del decreto alla reale debitrice, non aveva neanche proposto opposizione, impedendo cosi’ alla (OMISSIS) l’esperimento di ogni difesa.

 

Il principio dell’ambulatorietà passiva dei debiti condominiali

 

Orbene, la Corte del merito ha dato un valore assoluto alla comunicazione della (OMISSIS) relativa all’illegittimita’ della richiesta avanzata dal Condominio, omettendo di esaminare sia il contenuto della separata dichiarazione contestuale alla stipula dell’atto notarile, pacificamente intercorsa tra le parti (v. pag. 3 della sentenza impugnata), sia la natura dell’asserito vizio delle delibere condominiali poste a fondamento del credito.
Di converso avendo individuato, ai fini dell’applicazione dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, applicabile ratione temporis, che l’obbligo di partecipazione alle spese condominiali in esame era sorto prima del biennio precedente la vendita dell’appartamento, la Corte distrettuale, per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa avrebbe dovuto esaminare i termini dei loro accordi, trattandosi, peraltro, di patti inopponibili al Condominio.
Nel caso di specie, infatti, e’ rimasto accertato in fatto come la venditrice (OMISSIS) e l’acquirente (OMISSIS), nella scrittura privata del 18 luglio 2001, contestuale al rogito, dopo avere concordato nell’atto pubblico (all’articolo 3) che l’alienante si impegnava a consegnare alla parte compratrice l’appartamento libero da pesi e gravami, vincoli, oneri e privilegi, le parti precisavano la manleva, con la quale la prima si impegnava a tenere indenne la seconda “da ogni e qualsiasi onere” condominiale e dalle relative conseguenze afferenti due procedimenti giudiziari, R.G. n. 15673/1997 e R.G. n. 29130/2000, pendenti tra la venditrice ed il Condominio e dunque tutto quanto ancora fosse stato richiesto dal Condominio per i suddetti titoli e relativi giudizi dopo la data di perfezionamento della vendita.
Trattasi all’evidenza non gia’ di fattispecie di pagamento di terzo, come ritenuto dalla Corte di merito, in quanto pagamento non avvenuto spontaneamente bensi’ a seguito di richiesta del Condominio creditore, per cui sarebbe al piu’ configurabile una ipotesi di indebito soggettivo “ex latere solventis” per essere il pagamento dovuto ad errore ex articolo 2036 c.c..
In altri termini, sulla (OMISSIS) non gravava alcun obbligo a saldare il debito che era pacificamente maturato in capo alla precedente condomina ed essendo tra le parti intervenuta la scrittura privata che ha disciplinato i loro rapporti interni, spetta all’acquirente legittimamente l’esercizio dell’azione di indebito soggettivo nei confronti della sua dante causa.
D’altra parte anche la motivazione contenuta nella sentenza impugnata, circa la comunicazione di invalidita’ delle deliberazioni poste a base degli oneri condominiali pretesi, costituisce un obiter dictum giacche’ al condomino, che abbia versato al Condominio la parte di oneri dovuta dalla precedente condomina (sempre, beninteso, nel regime antecedente alla garanzia ex articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, introdotta dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220), onde poter ottenere il rimborso di quanto da ella corrisposto, le deve essere consentito di avvalersi di azione per ottenere l’indennizzo da ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico ricevuto dalla condomina insolvente (cfr. Cass., Sez. Un., 29 aprile 2009 n. 9946).
Il ricorso va percio’ accolto e la sentenza impugnata cassata con rinvio alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, per un nuovo esame della vicenda alla luce dei principi sopra affermati. Il giudice del rinvio provvedera’ anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso;
cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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