Il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale

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Corte di Cassazione, sezione sesta (seconda) civile, Ordinanza 22 settembre 2020, n. 19749.

La massima estrapolata:

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza

Ordinanza 22 settembre 2020, n. 19749

Data udienza 10 luglio 2020

Tag/parola chiave: Vendita – Immobile – Assenza del certificato di abitabilità – Requisito giuridico essenziale Inadempimento del venditore – Consegna aliud pro alio – Riduzione prezzo – Risarcimento danno – Quantum

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE SECONDA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 11258-2019 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1713/2018 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 28/09/2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 10/07/2020 dal Consigliere Relatore Dott. GIANNACCARI ROSSANA.

FATTI DI CAUSA

1. (OMISSIS) cito’ in giudizio, innanzi al Tribunale di Torino, (OMISSIS) per chiedere accertarsi che l’immobile acquistato era privo di certificato di inabitabilita’ e che, ai sensi dell’articolo 1492 c.c., fosse riconosciuta la riduzione del prezzo nella misura di Euro 56.666,00, oltre interessi dalla domanda al saldo; chiese, inoltre, il risarcimento dei danni relativi alle spese di ristrutturazione e di arredo sostenute ed alle spese notarili.
1.1.Nel contraddittorio con (OMISSIS), il Tribunale di Torino respinse la domanda.
1.2.La Corte d’appello di Torino, con sentenza del 28.9.2018, in riforma della sentenza di primo grado, accolse, per quanto di ragione, l’appello della (OMISSIS), limitatamente all’azione risarcitoria; sulla base dell’interpretazione della domanda, affermo’ che l’attrice aveva agito per ottenere il risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale – per aver ricevuto un bene diverso da quello pattuito – senza chiedere la risoluzione del rapporto contrattuale.
Riguardo al quantum debeatur, determino’ il danno in via equitativa, sulla base del minor valore dell’immobile risultante della consulenza di parte svolta ante causam poiche’ non era possibile determinare il danno nel suo preciso ammontare mentre ritenne generica la domanda risarcitoria, avente ad oggetto i lavori di ristrutturazione dell’immobile ed inconferente la domanda volta ad ottenere i danni per i lavori di sistemazione ed arredo dell’appartamento.
2.Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso (OMISSIS) sulla base di tre motivi.
2.1. Ha resistito con controricorso (OMISSIS).
3.1.Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente possibilita’ di definizione nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 115 c.p.c., articoli 1452 e 1453 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 in quanto l’azione di risoluzione per inadempimento ex articolo 1453 c.c. non sarebbe stata oggetto della domanda introduttiva, con la quale l’attrice avrebbe chiesto la riduzione del prezzo, ai sensi dell’articolo 1492 c.c. e l’azione risarcitoria sarebbe proposta limitatamente alle spese di ristrutturazione, agli arredi ed alle spese notarili. L’azione di inadempimento del contratto, proposta per la prima volta in appello, costituirebbe, pertanto, una domanda nuova, diversa dal tema decidendum del giudizio di primo grado; conseguentemente, la Corte d’appello, atteso il divieto dei nova, avrebbe dovuto dichiararne l’inammissibilita’.
2. Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 115 c.p.c., dell’articolo 1226 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 per avere la corte di merito determinato il danno in via equitativa, in assenza di prova sull’an debeatur mentre il giudizio equitativo sarebbe possibile solo ove vi fosse la prova del danno.
3. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4 per illogicita’ manifesta della motivazione in quanto la corte di merito avrebbe, da un lato, riconosciuto il diritto risarcitorio e dall’altra rigettato la domanda ex articolo 1492 c.c..
4.1 motivi, da esaminare congiuntamente per la loro stretta connessione, sono infondati.
4.2. Va osservato che l’articolo 1492 c.c. prevede l’irrevocabilita’ della scelta operata con la domanda giudiziale tra la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo, ma lascia impregiudicato il diritto del compratore, a norma dell’articolo 1494 c.c., al risarcimento del danno, ove sia dovuta la garanzia per i vizi della cosa a norma dell’articolo 1490 c.c.. D’altra parte, come gia’ affermato da questa Corte, l’azione di risarcimento dei danni, proposta ai sensi dell’articolo 1494 c.c. dall’acquirente, non si identifica ne’ con le azioni di garanzia di cui all’articolo 1492 c.c., ne’ con l’azione di esatto adempimento (Cass. 2, sent. 5202 del 7-3-2007). Infatti, mentre la garanzia per evizione opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore, l’azione di risarcimento danni – che presuppone di per se’ la colpa di quest’ultimo, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa – puo’ estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente. Essi comprendono non solo i danni relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene. Da cio’ consegue, fra l’altro, che tale azione si rende ammissibile, in alternativa, ovvero, cumulativamente, con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 26852 del 29/11/2013).
4.3. Nel caso di specie, l’azione di risarcimento era stata proposta con l’atto introduttivo del giudizio, sicche’ il giudice di merito si e’ correttamente pronunciato sulla domanda senza eccedere i limiti di essa.
4.4. Dall’esame dell’atto di citazione, infatti – consentito in ragione del vizio dedotto, avente natura processuale, indipendentemente dall’indicazione delle norme che si assumono violate – si evince che l’attrice aveva lamentato l’assenza del certificato di abitabilita’ e l’operativita’ della garanzia ex articolo 1492 c.c., oltre al risarcimento dei danni.
4.4. La corte di merito ha correttamente affermato che, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilita’ costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiche’ vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilita’. Il mancato rilascio della licenza di abitabilita’, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’articolo 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilita’ del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilita” o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (Cassazione civile sez. II, 18/09/2019, n. 23265; Cassazione civile sez. II, 30/01/2017, n. 2294; Cassazione civile sez. II, 06/07/2011, n. 14899).
4.5. Il giudice di merito, in applicazione del principio iura novit curia, ha qualificato la domanda introduttiva come azione di inadempimento del contratto di vendita per assenza del certificato di abitabilita’ e di risarcimento dei danni, indipendentemente dal richiamo dell’azione di garanzia di cui all’articolo 1492 c.c. (Cassazione civile sez. II, 07/03/2007, n. 5202)
4.6. Non vi e’ stata, pertanto, alcuna violazione dell’articolo 1453 c.c., ne’ dell’articolo 1492 c.c. in quanto la qualificazione della domanda spetta al giudice di merito e l’accertamento della colpa del venditore era funzionale alla decisione sulla domanda risarcitoria.
4.7.In relazione al quantum del risarcimento, la corte di merito, attesa l’impossibilita’ di determinare il danno nel suo preciso ammontare, ha fatto ricorso al criterio equitativo, ai sensi dell’articolo 1226 c.c., assumendo quale parametro di riferimento la consulenza tecnica di parte, non specificamente contestata dalla convenuta, che aveva accertato un minor valore dell’immobile privo di certificato di abitabilita’ nella misura di un terzo del prezzo pagato dalla compratrice.
4.8. La corte di merito ha correttamente applicato il principio di diritto, secondo cui, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l’inadempimento dell’obbligo, gravante sul venditore-costruttore, di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilita’ e’ “ex se” foriero di danno emergente, per il minor valore di scambio del bene che da cio’ consegue; tale danno, ove accertato nell'”an”, e’ suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare (Cassazione civile sez. III, 10/10/2019, n. 25418)
4.9. La motivazione impugnata non e’, pertanto, nulla per violazione dell’articolo 132 c.pc. n. 4, essendo il vizio di nullita’ configurabile quando la sentenza e’ inidonea a raggiungere lo scopo, ovvero di spiegare le ragioni del decidere; la “mancanza della motivazione”, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, va ravvisato quando le argomentazioni sono svolte in modo talmente contraddittorio e con passaggi logici talmente incongrui da non permettere di individuarla, cioe’ di riconoscerla come giustificazione del decisum. (Cass. Sez. Unite 07/04/2014 n. 8053).
5.I1 ricorso va pertanto rigettato.
5.1.Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.
6.Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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