Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 20 febbraio 2020, n. 4439.
La massima estrapolata:
In tema di condominio negli edifici, qualora uno dei condomini, senza violare i limiti di cui all’art. 1102 c.c., faccia uso della cosa comune, la mera mancanza delle concessioni o autorizzazioni amministrative non può essere invocata dal condominio quale fonte di risarcimento del danno, riflettendosi tale carenza esclusivamente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, salvo che si deduca e dimostri che, in concreto, l’inosservanza di una norma ordinata a garantire parametri di sicurezza si sia tradotta nel pregiudizio degli interessi perseguiti dalla normativa in materia condominiale.
Se un condòmino, senza violare i limiti di cui all’articolo 1102 Codice civile, fa uso della cosa comune, la mancanza di concessioni od autorizzazioni amministrative, non può essere invocata dal condominio quale fonte di risarcimento del danno, riflettendosi esclusivamente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione.
Sentenza 20 febbraio 2020, n. 4439
Data udienza 10 settembre 2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. DE MARZO Giuseppe – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 29565/2015 proposto da:
(OMISSIS) SRL, in persona dell’Amministratore Unico, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) SPA, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 2578/2015 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 17/06/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza d 10/09/2019 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE DE MARZO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento della ricorso;
uditi gli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), difensori dei resistenti, che hanno chiesto il rigetto del ricorso.
FATTI DI CAUSA
1. Con sentenza depositata il 17 giugno 2015 la Corte d’appello di Milano, decidendo sull’impugnazione proposta dalla (OMISSIS) s.r.l. nei confronti della (OMISSIS) s.r.l. e di (OMISSIS) s.p.a.: a) ha condannato la (OMISSIS) s.r.l. a riportare in pristino stato il portale di ingresso dell’edificio sito in (OMISSIS) e a versare alla (OMISSIS) s.r.l. la somma di 5.000,00 Euro a titolo di risarcimento del danno; b) ha confermato la decisione di primo grado, che aveva respinto le restanti domande proposte dalla (OMISSIS) s.r.l. nei confronti della (OMISSIS) s.r.l., la quale aveva chiamato in giudizio la sua dante causa, la (OMISSIS) s.p.a.; c) ha condannato la (OMISSIS) s.r.l. al pagamento dei tre quarti delle spese del secondo grado, compensando tra le parti il restante quarto.
2. Per quanto ancora rileva, la Corte territoriale ha osservato: a) che i potenziali profili di irregolarita’ amministrativa concernenti i lavori oggetto di causa, attenendo al rapporto fra il privato e la pubblica amministrazione, erano privi di rilievo nel presente procedimento; b) che non erano condivisibili le critiche sviluppate dalla societa’ appellante, quanto alla idoneita’ del giudizio conclusivo espresso dal geometra individuato come consulente tecnico d’ufficio, in ordine alla correttezza degli interventi realizzati dalla (OMISSIS) s.r.l., sotto il profilo della diagnostica strutturale e della progettazione statica; c) che, infatti, il consulente non si era limitato ad un semplice rinvio ad un elaborato altrui, ma aveva operato una meditata valutazione complessiva a seguito dell’accurato accertamento dello stato dei luoghi, alla luce del rilievo strutturale eseguito, sia pure su incarico della (OMISSIS) s.r.l., dalla Societa’ (OMISSIS), delle prove eseguite dalla (OMISSIS) e, infine, della relazione di diagnostica delle strutture, in cui queste ultime erano state oggetto di calcolo da parte dell’ing. (OMISSIS) della (OMISSIS); d) che diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice, dovevano ritenersi oggetto di proprieta’ comune anche i muri portanti interni alle porzioni di proprieta’ esclusiva; e) che, tuttavia, come accertato dal consulente tecnico, alla demolizione di alcuni muri portanti era seguita, da parte della (OMISSIS) s.r.l., un contestuale rinforzo di altre strutture, la cui idoneita’ era comprovata dall’assenza di fessurazioni o cedimenti di sorta; f) che la realizzazione di una soletta interna, comportante la divisione del secondo piano dell’edificio in due piani e la contestuale apertura di sei finestre sulla facciata principale dell’edificio, oltre a non arrecare alcun danno di carattere statico, non avevano comportato pregiudizio al decoro architettonico del fabbricato; g) che, anche a volerne ritenere la tempestivita’, neppure era fondata l’eccezione circa il pregiudizio al pari uso alla quale (OMISSIS) s.r.l. aveva diritto, non essendo dato intendere quale utilizzazione della facciata avrebbe potuto fare quest’ultima, proprietaria di un piccolo locale al pian terreno dell’edificio; h) che fondata era la doglianza concernente lo scasso del blocco di pietra del portone di ingresso; i) che la dichiarazione in sede cautelare, da parte della (OMISSIS) s.r.l., di avere completato il progetto non poteva costituire confessione di avere realizzato, fra le tante opere previste, anche di quella, secondaria, consistente nel lamentato riempimento della canna fumaria, in ordine al quale si era registrata l’assoluta assenza di prove; I) che, quanto alle modifiche del locale caldaia, operate per la realizzazione dell’ascensore, la doglianza era limitata alla mancata acquisizione di un preventivo parere sulla loro fattibilita’, senza alcuna dimostrazione che tale assenza avesse cagionato un danno.
3. Avverso tale sentenza la (OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi cui hanno resistito con controricorso la (OMISSIS) s.r.l. e la (OMISSIS) s.r.l. (gia’ (OMISSIS) s.p.a.). Tutte le parti hanno depositato memorie ai sensi dell’articolo 378 c.p.c..
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo si lamenta violazione della L. 5 novembre 1971, n. 1086, articolo 1, comma 4, articoli 4, 6, 7, 14, 17 e del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, articolo 65, nonche’ “omessa valutazione di un punto decisivo della controversia”, sottolineando che gli apprezzamenti espressi dal consulente, al quale, peraltro, in quanto geometra, era precluso tale ufficio, non potevano surrogare l’assenza degli elaborati previsti della L. n. 1086 del 1971, citati articoli 4 e 6, costituenti norme imperative, in quanto strumentali alla tutela della pubblica e privata incolumita’.
La doglianza, in primo luogo, non e’ affidata alla puntuale riproduzione del contenuto degli atti con i quali sarebbero state denunciate le indicate carenze documentali.
Dall’esposizione del motivo di appello contenuto nella sentenza impugnata emerge che l’odierna ricorrente si era lamentata soltanto di falsita’ che avrebbero caratterizzato la dichiarazione di inizio dei lavori (in particolare: l’essersi la controparte dichiarata unica proprietaria; l’avere affermato che i lavori non avevano ad oggetto parti comuni) e della ritardata denuncia delle opere in cemento armato.
La ricorrente, dal canto suo, come detto, non specifica quando avrebbe censurato la sentenza di primo grado per non avere preso atto dell’assenza degli elaborati dei quali fa menzione in ricorso.
In ogni caso, questa Corte ha ritenuto che, qualora uno dei condomini, senza violare i limiti di cui all’articolo 1102 c.c., faccia uso della cosa comune (nella specie mediante la costruzione di un comignolo sul tetto dell’edificio), la mera mancanza delle concessioni o autorizzazioni amministrative, non puo’ essere invocata dal condominio quale fonte di risarcimento del danno, riflettendosi esclusivamente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione (Cass. 8 agosto 1990, n. 8040). Da tale orientamento si desume che, nei rapporti interprivatistici, non acquisisce rilievo in se’ la denunciata violazione delle regole procedimentali dettate dal legislatore con riguardo allo svolgimento dell’attivita’ edilizia, se non si deduca e dimostri che, in concreto, la inosservanza di una norma ordinata a garantire parametri di sicurezza si sia tradotta appunto nel concreto pregiudizio degli interessi perseguiti dalla normativa in materia condominiale.
Cio’ che, nel caso di specie, e’ stato escluso dalla sentenza impugnata, con razionale accertamento di merito, alla stregua delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio.
2. Con il secondo motivo si lamenta violazione del Regio Decreto 11 febbraio 1929, n. 274, articoli 16, 17, 18, nonche’ omessa valutazione di un punto decisivo della controversia, rilevando che solo ingegneri e architetti hanno la competenza a valutare opere che incidono sulla statica degli edifici, con la conseguenza che il parere espresso dal semplice geometra non potrebbe essere posto a fondamento di alcuna decisione. La ricorrente aggiunge che la Corte d’appello e, prima ancora, il Tribunale ben avrebbero potuto disporre una consulenza tecnica d’ufficio.
La doglianza e’ infondata.
Secondo il costante orientamento di questa Corte, dal quale non vi e’ motivo di discostarsi, le norme relative alla scelta del consulente tecnico d’ufficio hanno natura e finalita’ esclusivamente direttive, essendo la scelta riservata, anche per quanto riguarda la categoria professionale di appartenenza del consulente e la competenza del medesimo a svolgere le indagini richieste, all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito. Ne consegue che la decisione di affidare l’incarico ad un professionista (nella specie, geometra) iscritto ad un albo diverso da quello pertinente alla materia al quale si riferisce la consulenza (nella specie, ingegneri), ovvero non iscritto in alcun albo professionale, non e’ censurabile in sede di legittimita’ e non richiede specifica motivazione (Cass. 12 marzo 2010, n. 6050; per la riaffermazione del principio generale, v., di recente, Cass. 28 settembre 2015, n. 19173).
Alla luce di tali rilievi, la doglianza che investe la mancata nomina di un diverso consulente tecnico e’ priva di qualunque fondamento.
3. Con il terzo motivo si lamenta violazione degli articoli 1102, 1118, 1120 e 1122 c.c., rilevando che le “vaste demolizioni” di muri portanti, oltre a non potere essere apprezzata come utilizzo lecito delle parti comuni, aveva violato l’articolo 1102, per effetto della appropriazione della superficie e del volume preesistenti, peraltro concorrendo a modificare, ai sensi dell’articolo 1118 c.c., il proporzionale diritto di comproprieta’ sulle parti comuni.
Aggiunge la ricorrente: a) che, in tal modo, il manufatto, da muro portante, era divenuto uno spazio utilizzato e incorporato nella proprieta’ del condomino demolitore, autore di una innovazione vietata; b) che il radicale mutamento nella statica causato dalle demolizioni le inibiva qualunque iniziativa sulle parti di proprieta’ esclusiva che potesse incidere su tale profilo, anche alla luce dell’assenza, sulle parti di proprieta’ dell’altra condomina, delle certificazioni legali di sicurezza statica.
4. Con il quarto motivo si lamenta violazione degli articoli 1102, 1118, 1120 e 1102 c.c., rilevando che la realizzazione di una nuova unita’ immobiliare percepibile dall’esterno e dotata di propri ingressi: a) comporta una innovazione vietata, in quanto altera la consistenza dello stabile condominiale, sorto come comunione concernente ben determinate porzioni orizzontali di proprieta’ esclusiva; b) aumenta proporzionalmente il diritto del condomino sulle parti comuni, realizzando una illegittima appropriazione delle stesse; c) ha inciso sul carico statico dell’edificio, inibendo iniziative della ricorrente; d) aveva alterato l’armonia e l’estetica della costruzione, destinate, proprio per la storicita’ e pregio di quest’ultima, a rimanere immutate; e) non poteva essere giustificata in forza del principio solidaristico, avendo finalita’ commerciali e speculative.
5. Il terzo e il quarto motivo, esaminabili congiuntamente per la loro stretta connessione, sono infondati.
Va premesso, in linea generale, che la norma di cui all’articolo 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l’approvazione di quelle innovazioni che comportino, per tutti i condomini, oneri di spesa; ma, in caso contrario, opera, in tutta la sua estensione, il principio generale di cui all’articolo 1102 c.c., in forza del quale ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, puo’ apportare, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune (Cass. 13 novembre 1978, n. 5220; Cass. 12 febbraio 1993, n. 1781; Cass. 10 aprile 1999, 3508; Cass. 27 dicembre 2004, n. 24006; Cass. 21 dicembre 2010, n. 25872; Cass. 5 dicembre 2018, n. 31462).
Sotto il profilo dell’articolo 1122 c.c., nel testo applicabile ratione temporis, la Corte d’appello ha escluso che le opere abbiano recato danno alle parti comuni.
Il tentativo di rimettere in discussione il profilo, riproponendo la questione del pregiudizio alla statica, attraverso la solo formale denuncia di una violazione di legge, si traduce nella inammissibile pretesa ad una rivalutazione delle risultanze istruttorie e nella generica denuncia di un vizio motivazionale neppure prospettabile, alla luce del nuovo articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Infatti, posto che la sentenza impugnata e’ stata depositata in data 17 giugno 2015, viene in questione l’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nel testo risultante dalle modifiche apportate dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, comma 1, lettera b), conv., con modificazioni, dalla L. 7 agosto 2012, n. 134 (pubblicata nel S.O. n. 171, della Gazzetta Ufficiale 11 agosto 2012, n. 187), e applicabile, ai sensi del medesimo articolo 54, comma 3, alle sentenze pubblicate dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (al riguardo, va ricordato che, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, della legge di conversione, quest’ultima e’ entrata in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale).
Come chiarito dalle Sezioni Unite di questa Corte, l’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, cosi’ come novellato, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisivita’”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per se’, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorche’ la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass., Sez. Un., 7 aprile 2014, n. 8053).
Quanto ai restanti profili, va ribadito che le modifiche alle parti comuni dell’edificio, contemplate dall’articolo 1102 c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso piu’ intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l’altrui pari uso (v., ad es., Cass. 20 febbraio 1997, n. 1554, che, alla stregua di tale premessa, ha ritenuto legittima l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione e’ destinato anche all’apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprieta’ esclusiva; per la riaffermazione del principio generale, si vedano anche Cass. 27 ottobre 2003, n. 16097; 14 novembre 2014, n. 24295).
Il tema della alterazione del peso proporzionale di proprieta’ delle cose comuni e’ sollevato dalla ricorrente in termini generici, dal momento che, in ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unita’ immobiliari, ove non ricorra il presupposto della rilevante alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, cosi’ come richiesto dall’articolo 69 disp. att. c.c. (v. quanto si desume da Cass. 3 giugno 2019, n. 15109).
Quanto alla alterazione del decoro architettonico, la motivata valutazione del giudice di merito era insindacabile in sede di legittimita’, in assenza di vizi argomentativi, pur in epoca antecedente alla modifica dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (v., ad es., Cass. 11 maggio 2011, n. 10350). Alla luce della sopra ricordata novella della disposizione processuale le critiche assertive della ricorrente sul punto non sono idonee a superare il vaglio di ammissibilita’.
Il criticato cenno della sentenza impugnata al profilo solidaristico si fonda su una erronea interpretazione del significato dell’aggettivo adoperato dalla Corte territoriale, giacche’ non esprime la attribuita prevalenza a generiche finalita’ abitative, ma il criterio di composizione degli interessi confliggenti in ambito condominiale.
6. In conseguenza, il ricorso va rigettato e il ricorrente condannato al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’, liquidate come da dispositivo, alla luce del valore e della natura della causa nonche’ delle questioni trattate.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore di ciascuna delle controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 7.300,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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