Corte di Cassazione, sezione terza civile, Ordinanza 6 febbraio 2020, n. 2866.
La massima estrapolata:
La previsione dell’art. 1, co. 346 L. n. 311 del 2004, a tenore del quale i contratti di locazione comunque stipulati sono nulli se non registrati, si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusta il criterio generale di cui all’art. 11 delle preleggi e considerata l’assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso.
Ordinanza 6 febbraio 2020, n. 2866
Data udienza 25 settembre 2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. AMENDOLA Adelaide – Presidente
Dott. CIGNA Mario – Consigliere
Dott. FIECCONI Francesca – Consigliere
Dott. GIANNITI Pasquale – Consigliere
Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 7145/2018 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 5115/2017 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 26/07/2017;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 25/09/2019 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI.
FATTI DI CAUSA
(OMISSIS) ricorre per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 5115 del 26/7/2017 che, accogliendo parzialmente l’appello proposto dal Condominio (OMISSIS), ha ridotto l’importo dovuto a titolo di lucro cessante dal Condominio per la inutilizzabilita’ dell’appartamento di proprieta’ del ricorrente causata da fenomeni di infiltrazione tardivamente rimossi, condannando il (OMISSIS) alla restituzione della differenza rispetto a quanto ricevuto in conseguenza della sentenza di primo grado con interessi, oltre che al pagamento delle spese del grado.
La Corte territoriale, per quel che ancora rileva in questa sede, ha ritenuto che il contratto in relazione al quale il Giudice di primo grado aveva calcolato il lucro cessante doveva considerarsi nullo perche’ non registrato, nonostante la norma sull’obbligo di registrazione fosse successiva alla stipulazione del contratto, in pretesa conformita’ a due sentenze di questa Corte. Ritenuta la nullita’ del contratto di locazione, la Corte ha ritenuto che il locatore avrebbe avuto diritto a percepire un canone di locazione per il periodo corrispondente all’arco temporale di circa un anno e mezzo, durante il quale l’appartamento non era stato locato in conseguenza delle problematiche infiltrative risolte solo a meta’ del 2005, ed ha dunque ridotto, tenendo conto come parametro orientativo del canone quanto pattuito nel contratto di locazione stipulato dal (OMISSIS) e poi risolto dalla conduttrice, ad Euro 9.000 il calcolo del lucro cessante (500 Euro nette x 18 mesi), conclusivamente condannando il Condominio al pagamento della minor somma di Euro 12.200,000 (anziche’ di Euro 42.600), ed il (OMISSIS), come riferito, alla restituzione della differenza, oltre interessi dalla data del pagamento e alle spese del grado.
Avverso la sentenza (OMISSIS) ricorre sulla base di tre motivi, illustrati da memoria; resiste il Condominio con controricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo – nullita’ della sentenza ex articolo 360, n. 4, per violazione e falsa applicazione dell’articolo 101 c.p.c., comma 2, dell’articolo 111 Cost., comma 2, per essere stata rilevata d’ufficio – incidenter tantum la presunta sopravvenuta nullita’ del contratto di locazione senza aver chiamato le parti a svolgere un contraddittorio sulla questione – l’impugnante deduce che, non essendo mai stata sollevata dal Condominio la questione della nullita’ del contratto di locazione per mancata registrazione, il Giudice, pur potendola rilevare d’ufficio, avrebbe dovuto consentire alle parti di articolare il contraddittorio sulla questione medesima.
2. Con il secondo motivo – violazione e falsa applicazione della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346 e della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 572, articolo 11 preleggi, articolo 3 Statuto del contribuente in relazione all’articolo 1372 c.c., all’articolo 1418 c.c. (articolo 360 c.p.c., n. 3) – censura la statuizione della Corte d’Appello di nullita’ sopravvenuta sia per contrasto con il testo della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, che non sancisce alcuna nullita’ per i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore della norma, sia perche’ il contratto era stato stipulato a dicembre 2003 e disdettato dalla conduttrice a gennaio 2004, prima dell’entrata in vigore della norma sulla nullita’, sicche’ nessuna nullita’ avrebbe dovuto essere pronunciata, non potendosi neppure invocare il principio dell’efficacia sanante della trascrizione tardiva e retroattiva, avendo il contratto gia’ cessato i suoi effetti per intervenuto recesso della conduttrice.
1-2 I due motivi possono essere trattati congiuntamente e sono entrambi fondati per due ragioni. Innanzitutto in quanto in primo grado il Condominio non aveva contestato l’avvenuta stipulazione del contratto di locazione, ne’ tanto meno la sua validita’ ma solo l’importo del canone. Ne consegue che la questione della nullita’ del contratto e’ stata rilevata d’ufficio dal Giudice d’Appello senza consentire alle parti di svolgere un adeguato contraddittorio sulla medesima questione. Con riferimento poi al secondo motivo di ricorso ha ragione l’impugnante quando ricorda che la giurisprudenza di questa Corte ha affermato che la previsione della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, a tenore del quale i contratti di locazione comunque stipulati sono nulli se non registrati, si applica solo ai contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusta il criterio generale di cui all’articolo 11 preleggi e considerata l’assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso (Cass., 3, n. 27169 del 28/12/2016).
A cio’ aggiungasi che, in ogni caso, il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, ove non registrato nei termini di legge, e’ nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346, ma, in caso di tardiva registrazione, puo’ comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc” (Cfr. Cass. n. 32934 del 2018).
La Corte d’Appello non si e’ adeguata a tali principi e dunque la sentenza va, in parte qua, cassata.
3. Con il terzo motivo il ricorrente censura la sentenza per violazione e falsa applicazione dell’articolo 115 c.p.c. e/o dell’articolo 116 c.p.c., in relazione all’articolo 2697 c.c., per avere la Corte d’Appello espunto i fatti ammessi e comunque non contestati delle infiltrazioni e di successivi danni determinati dalla rottura di due tubi condominiali (articolo 360 c.p.c., n. 3). Il motivo e’ inammissibile perche’ di merito.
4. Conclusivamente il ricorso va accolto con riguardo ai primi due motivi mentre va dichiarato inammissibile il terzo; la sentenza deve essere cassata in relazione e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, per nuovo esame ed anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso, dichiara inammissibile il terzo, cassa in relazione l’impugnata sentenza e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, per nuovo per nuovo esame ed anche per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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