La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza civile n. 18828 del 10 luglio 2025, ha definito il principio della definitività della scelta costruttiva in materia di distanze fra costruzioni. La Suprema Corte ha stabilito che la scelta operata dal preveniente (il primo che costruisce) di edificare direttamente sul confine non è reversibile. Tale scelta condiziona non solo l’attività edilizia del vicino (il prevenuto), ma vincola lo stesso preveniente anche nella successiva prosecuzione in altezza del suo fabbricato.
Il principio impone che, una volta stabilita la linea costruttiva sul confine, sia il preveniente che il prevenuto possono sopraelevare esclusivamente sul filo della costruzione preesistente. Se, invece, decidono di non attenersi a tale criterio (ad esempio, arretrando o avanzando la nuova parte), sono obbligati a rispettare la distanza minima dall’altro fabbricato prevista dal Codice Civile o dai regolamenti locali.
La Corte ha motivato la definitività di tale scelta spiegando che, se fosse consentito al preveniente di variare la linea costruttiva tra i vari piani del fabbricato, si costringerebbe il vicino (prevenuto), qualora volesse a sua volta sopraelevare, a innalzare un edificio con muri perimetrali a linea spezzata, con evidenti problemi strutturali e di legittimità.
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|10 luglio 2025| n. 18828.
Distanze la Scelta del preveniente sul confine è definitiva
Massima: In tema di distanze fra costruzioni la scelta che spetta al preveniente di costruire sul confine è definitiva, nel senso che tale scelta condiziona non solo l’attività edilizia del vicino, ma lo stesso preveniente che nella prosecuzione in altezza del fabbricato deve attenersi alla regola costruttiva originariamente adottata, per modo che sia il preveniente che il prevenuto possono sopraelevare sul filo della precedente costruzione, ma se non ritengono di rispettare tale criterio costruttivo devono osservare dall’altro fabbricato il distacco minimo previsto dal codice civile o dai regolamenti locali. In particolare la definitività della scelta si spiega perché, se fosse consentito di realizzare una scelta variabile tra i vari piani del fabbricato, si costringerebbe il vicino prevenuto ad elevare a sua volta un edificio con muri perimetrali a linea spezzata.
Ordinanza|10 luglio 2025| n. 18828. Distanze la Scelta del preveniente sul confine è definitiva
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REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati
Dott. MOCCI Mauro – Presidente
Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere
Dott. SCARPA Antonio – Consigliere
Dott. MONDINI Antonio – Relatore
Dott. PIRARI Valeria – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 15039/2021 R.G. proposto da
Fu.Gi. difeso da se medesimo
-ricorrente-
Contro
Ra.Ro., Ra.Sa., rappresentati e difesi dall’avvocato TA.LU.
-controricorrenti-
Nonché contro
Du.Sa. e Ra.Ca.,
-intimate-
avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANIA n. 318/2021 depositata il 09/02/2021.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2025 dal Consigliere ANTONIO MONDINI.
Distanze la Scelta del preveniente sul confine è definitiva
PREMESSO CHE
1. Fu.Gi., in proprio e quale procuratore di Giuseppina Rita Furnari, ricorre, con cinque motivi avversati da Ra.Ro. e Ra.Sa. con controricorso, per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Catania, n.318 del 2021.
Con questa sentenza, per quanto interessa ai fini del ricorso, in parziale accoglimento dell’appello degli attuali controricorrenti nonché di Ra.Ca. e di Du.Sa., odierne intimate, è stato disposto che alcune parti della articolata costruzione, realizzata dagli appellanti sul fondo, in Comune di S. Maria di Licodia, limitrofo a quello dei Furnari, dovevano essere arretrate fino a 10 metri dall’edificio di questi ultimi ma -al contrario di quanto affermato dal giudice della sentenza appellata- la nuova costruzione non era soggetta all’ulteriore limite dei cinque metri dal confine.
Al riguardo la Corte di Appello, dopo aver affermato, sulla scorta dei rilievi del CTU di primo grado, che la costruzione degli appellanti era una nuova costruzione e non una ristrutturazione con sopraelevazione, ha evidenziato che il regolamento edilizio comunale vigente al tempo della costruzione prevedeva, all’art. 26, comma 7, che nelle nuove costruzioni doveva essere rispettata “la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”, che “in presenza di pareti cieche è consentita l’edificazione in aderenza”, che, “nel rispetto della distanza minima tra pareti finestrate di cui sopra, è consentita altresì la edificazione sul confine ed è quindi data facoltà per il confinante che costruisce successivamente di potere edificare in aderenza”, ma non prevedeva più che non fosse ammesso “costruire a distanza inferiore a mt.5 dai confini interni del lotto”. Questo ulteriore limite era stato soppresso con decreto dell’assessore al territorio e ambiente della Regione, n.813 del 1989 (art. 5 L.Reg. Sicilia 27 dicembre 1978, n.71), applicabile al caso di specie in quanto la costruzione dei Ra. era stata realizzata tra il 1992 e il 1998.
La Corte di Appello, infine, in dichiarato “riguardo all’esito complessivo della controversia”, ha condannato gli appellanti -attuali controricorrenti- al pagamento della metà delle spese processuali con compensazione del resto;
CONSIDERATO CHE
1. con il primo motivo di ricorso si lamenta in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 e n.5 c.p.c. errata applicazione dell’art. 26 del regolamento edilizio. Si sostiene che la Corte di Appello avrebbe fatto riferimento all’art. 26 “nella forma indicata dagli appellanti” laddove invece avrebbe dovuto fare riferimento all’art. 26 nella stessa forma utilizzata dal giudice di primo grado posto che questa ultima era quella risultante da “copia conforme dell’ufficio tecnico comunale”.
Il motivo è inammissibile in quanto formulato senza tener conto del fatto, evidenziato dalla sentenza di appello, che il testo dell’art. 26, comma7, del regolamento edilizio era stato modificato dal decreto dell’assessore regionale al territorio e all’ambiente;
2.con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 e n.5 c.p.c. “falsa applicazione dell’art. 26 del regolamento edilizio per errata interpretazione sulla distanza tra pareti di edifici antistanti e dal confine”.
Si sostiene che la Corte di Appello avrebbe “applicato più misure alla stessa parete frontista l’immobile Furnari, frazionandola in parti, tratti, piani ecc. giudicando per lo stesso lato dell’edificio regolare la parte dell’immobile Du.-Ra. con parete cieca e da arretrare sino a m10 solo il tratto finestrato”.
Si deduce che la Corte di Appello avrebbe giudicato in contrasto con la giurisprudenza di legittimità secondo cui sono illegittime le previsioni regolamentari che impongono il rispetto di una distanza minima di dieci metri tra pareti soltanto per i tratti dotati di finestre, con esonero di quelli ciechi; l’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968 detta, infatti, disposizioni inderogabili da parte dei regolamenti locali in tema di limiti di densità, altezza, e distanza fra i fabbricati, destinate a disciplinare le distanze tra costruzioni e non tra queste e le vedute.
Si insiste anche sulla erroneità della sentenza impugnata in punto di sussistenza del vincolo dei cinque metri tra la parete in questione e il confine.
Il motivo è inammissibile.
Va premesso, in linea di diritto, che il regolamento edilizio il cui testo è riprodotto nella sentenza impugnata e che è stato applicato dalla Corte di Appello, non impone il rispetto di una distanza minima di dieci metri tra pareti soltanto per i tratti dotati di finestre; prevede invece, all’art. 26, che nelle nuove costruzioni “è prescritta, in tutti i casi, la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti”.
Va premesso, in linea di fatto, che la parete dell’edificio dei Ra. che la Corte di Appello ha ritenuto “non lesiva della distanza legale” di cui all’art. 26 del regolamento è una parete che, come la Corte di Appello ha accertato, è “cieca” e “sul confine”.
La Corte di Appello ha distinto il tratto C-E e il tratto E-D-I di questa parete.
La Corte di Appello ha escluso, per il primo tratto, esteso dal piano terreno al piano 3, l’applicazione della distanza di 10 metri perché tale tratto “non fronteggia la preesistente costruzione Furnari” ed ha accertato che il secondo tratto, esteso dal piano terra al primo, “non è lesivo della distanza legale” in quanto è anch’esso un tratto cieco, senza aperture, e fronteggia una parete della costruzione Furnari che, a sua volta, non è finestrata (v. sentenza pagina 6).
Ciò posto il motivo, al di là della dedotta violazione di norma regolamentare, si riduce alla prospettazione di una realtà di fatto diversa da quella accertata dalla Corte di Appello. Il motivo ha questa struttura poiché il giudice di merito ha accertato i fatti X e tale accertamento è erroneo, allora sono state violate le norme giuridiche Y. Tale struttura scambia il ruolo della Corte di cassazione per quello di una terza istanza di merito.
Per quanto poi riferito alla distanza dal confine, al motivo si oppongono le osservazioni fatte riguardo al primo motivo;
3. con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 e n.5 c.p.c., “falsa applicazione dell’art. 26 del regolamento edilizio per errata interpretazione sulla distanza tra pareti cieche e dal confine”.
Si sostiene che l’art. 26 del regolamento edilizio imporrebbe il rispetto della distanza di 10 metri anche tra pareti cieche con la conseguenza che la Corte di Appello avrebbe dovuto comunque disporre l’arretramento dell’intera costruzione dei Ra..
Secondo i ricorrenti l’espressione “…di cui sopra…”, contenuta nell’art. 26 -“…nel rispetto della distanza minima tra pareti finestrate di cui sopra, è consentita altresì la edificazione sul confine”- dovrebbe essere intesa nel senso che la stessa mira a richiamare la distanza di 10 metri come limite da applicare per ogni costruzione sul confine anche in presenza di pareti cieche nell’immobile sul fondo limitrofo.
Distanze la Scelta del preveniente sul confine è definitiva
Il motivo è infondato.
I ricorrenti propongono un’interpretazione della norma contrastante con la relativa lettera.
La norma, come già ricordato, recita “nelle nuove costruzioni e ricostruzioni è prescritta, in tutti i casi, la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti… In presenza di pareti cieche è consentita l’edificazione in aderenza; nel rispetto della distanza minima tra pareti finestrate di cui sopra, è consentita altresì la edificazione sul confine ed è quindi data facoltà per il confinante che costruisce successivamente di potere edificare in aderenza”.
L’espressione “… di cui sopra…” segue l’espressione “pareti finestrate” e non l’espressione “distanza minima” e quindi si collega all’una e non all’altra. La formulazione del regolamento è coerente con la previsione dell’art. 9 del d.m.1444 del 1968.
La tesi interpretativa dei ricorrenti non tiene conto della modifica che, come rilevato dalla Corte di Appello, la norma ha subito nel tempo il testo anteriore alla riformulazione intervenuta con decreto assessoriale 813/89 vietava in ogni caso la costruzione sul confine; il testo riformulato ha eliminato il divieto. In questa prospettiva diacronica si giustifica il richiamo al rispetto della distanza minima tra pareti finestrate per il caso di edificazione sul confine;
4. con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 e n.5 c.p.c., “errata e falsa applicazione dei principi sulla prevenzione e violazione degli articoli 873 e 875 c.c. per errata interpretazione sull’arretro dal confine per i piani superiori in caso di costruzione sul confine a piano terra”.
Si deduce che l’immobile dei controricorrenti è stato costruito sul confine al piano terra e a distanze variabili tra i tre e i quattro metri dal confine per quanto concerne il primo e il secondo piano, in relazione ai vari lati. Si sostiene che la Corte di Appello avrebbe dovuto disporre l’arretramento dei piani secondo e terzo a 10 metri dal confine in modo da consentire ai ricorrenti “post-venuti” di costruire “in aderenza” al piano terra e con “un solo allineamento anche verticale su tutti i piani” superiori.
Distanze la Scelta del preveniente sul confine è definitiva
Il motivo è fondato.
È corretto il richiamo dei ricorrenti (v. ricorso pagina 21) alle pronunce di questa Corte di legittimità secondo le quali “In tema di distanze fra costruzioni la scelta che spetta al preveniente di costruire sul confine è definitiva, nel senso che tale scelta condiziona non solo l’attività edilizia del vicino, ma lo stesso preveniente che nella prosecuzione in altezza del fabbricato deve attenersi alla regola costruttiva originariamente adottata, per modo che sia il preveniente che il prevenuto possono sopraelevare sul filo della precedente costruzione, ma se non ritengono di rispettare tale criterio costruttivo devono osservare, dall’altro fabbricato, il distacco minimo previsto dal codice civile o dai regolamenti locali” (così in particolare, Cass. Sez. 2, sentenza n.11284/1992). In particolare la definitività della scelta si spiega perché, se fosse consentito di realizzare una scelta variabile tra i vari piani del fabbricato, si costringerebbe il vicino prevenuto ad elevare a sua volta un edificio con muri perimetrali a linea spezzata (Cass, Sez. 2, n.7762 del 20/07/1999; Cass. n. 14077 del 2003).
Distanze la Scelta del preveniente sul confine è definitiva
Il motivo deve dunque essere accolto;
5. con il quinto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 e n.5 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c. “per omessa motivazione sulla parziale soccombenza della spese processuali”. Sotto questa rubrica si deduce che la Corte di Appello avrebbe errato nel porre a carico degli appellanti -attuali controricorrenti- le spese del giudizio solo per metà e nel compensarle per il resto, laddove invece sarebbe stato corretto porre le spese per intero a carico degli appellanti tenuto conto dell’esito complessivo del giudizio.
Il motivo resta assorbito per effetto dell’accoglimento del quarto motivo;
6. in conclusione il quarto motivo deve essere accolto, il quinto resta assorbito, i restanti devono essere rigettati. La sentenza impugnata deve essere cassata in riferimento al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione;
7. il giudice del rinvio dovrà provvedere anche alla liquidazione delle spese dell’intero processo;
P.Q.M.
la Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, dichiara assorbito il quinto motivo e rigetta i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione.
Così deciso in Roma il 25 giugno 2025.
Depositato in Cancelleria il 10 luglio 2025.
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