Deve essere riconosciuta all’autonomia privata la facoltà di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell’interesse comune ai diritti dei condomini

7

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|16 febbraio 2021| n. 4024.

In tema di condominio negli edifici, deve essere riconosciuta all’autonomia privata, la facoltà di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell’interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che i singoli condomini non possono sottarsi all’obbligo, di carattere negoziale, derivante dalle disposizioni del regolamento che impongono di richiedere la preventiva autorizzazione degli organi del condominio per eseguire qualsiasi lavoro sulle cose comuni o sulle parti esclusive (Nel caso di specie, rigettando il ricorso, la Suprema Corte ha ritenuto incensurabile la sentenza impugnata con la quale la corte territoriale aveva confermato anche in sede di gravame l’illegittimità della sopraelevazione realizzata da parte del condomino ricorrente mediante taglio di alcuni ferri dell’armatura della parete portante del vano ascensore per inserirvi impianti ad uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, in palese violazione della disposizione contenuta nel regolamento condominiale recante l’obbligatorietà dell’autorizzazione assembleare per l’esecuzione di innovazioni e modificazioni delle cose comuni).

Ordinanza|16 febbraio 2021| n. 4024

Data udienza 13 gennaio 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio – Modifica delle parti comuni dell’edificio da parte dei condomini Consenso preventivo dell’assemblea – Interpretazione del Regolamento condominiale – Azione ex art. 1102 cc – Natura reale – Censure inammissibili

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE SECONDA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 31819-2019 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L. IN LIQUIDAZIONE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 2399/2018 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 02/11/2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/01/2021 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

(OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, articolato in tre motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Ancona n. 2399/2018 del 2 novembre 2018.
Resiste con controricorso il Condominio di (OMISSIS).
La Corte d’appello di Ancona ha accolto il gravame avanzato dalla (OMISSIS) s.r.l. contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Ancona n. 41/2012 limitatamente alla installazione della cassette postali, confermando l’illegittimita’ delle restanti modifiche delle parti comuni realizzate dalla condomina (OMISSIS) s.r.l., ed in particolare della sopraelevazione costruita con taglio dei ferri dell’armatura dell’ascensore, attesa la violazione del Reg. Condominio (OMISSIS), articolo 4, il quale impone l’autorizzazione dell’assemblea per le innovazioni e le modificazioni delle cose comuni.
Il primo motivo di ricorso della (OMISSIS) s.r.l. deduce la violazione dell’articolo 100 c.p.c., non avendo il Condominio di (OMISSIS) dimostrato l’esistenza di un concreto interesse ad agire.
Il secondo motivo di ricorso allega la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1102, 1362, 1364 e 1367 c.c., avendo la Corte d’appello errato nell’interpretazione della prescrizione regolamentare che vieta le “modificazioni” delle cose comuni, dovendosi intendere tale termine limitato alle ipotesi di utilizzo maggiore del bene comune, e non estensibile alla realizzazione delle opere indispensabili per l’utilizzo delle porzioni di proprieta’ esclusiva.
Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 833, 1175 e 1375 c.c., avendo la Corte d’appello sottovalutato l'”infima e trascurabile incidenza sui beni comuni” delle modifiche operate, e comunque ignorato le esigenze di solidarieta’ economica e sociale che le avrebbero giustificate.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato inammissibile, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380 bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 1), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
I tre motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, giacche’ connessi.
La sentenza impugnata ha deciso la questione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte e l’esame dei tre motivi di ricorso non offre elementi per confermare o mutare l’orientamento della stessa, con conseguente inammissibilita’ del ricorso ex articolo 360 bis c.p.c., n. 1 (Cass. Sez. U., 21/03/2017 n. 7155).
L’interpretazione consolidata di questa Corte – proprio con riguardo a disposizioni che, come il Reg. del Condominio di (OMISSIS), articolo 4, impongano il consenso preventivo dell’assemblea per qualsiasi opera compiuta dai singoli condomini che possa modificare le parti comuni dell’edificio – riconosce all’autonomia privata la facolta’ di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell’interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti comuni o di loro esclusiva proprieta’. Ne consegue che i singoli condomini non possono sottarsi all’obbligo, di carattere negoziale, derivante dalle disposizioni del regolamento che impongono di richiedere la preventiva autorizzazione degli organi del condominio per eseguire qualsiasi lavoro sulle cose comuni o sulle parti esclusive (cfr. indicativamente Cass. Sez. 2, 21/05/1997, n. 4509; Cass. Sez. 2, 02/05/1975, n. 1680; Cass. Sez. 2, 29/04/2005, n. 8883; Cass. Sez. 2, 24/01/2013, n. 1748; Cass. Sez. 2, 19/12/2017, n. 30528; Cass. Sez. 6 – 2, 18/11/2019, n. 29924).
In tali evenienze, le modificazioni apportate da uno dei condomini alle parti comuni, nella specie mediante taglio di alcuni ferri dell’armatura della parete portante del vano ascensore per inserirvi impianti ad uso delle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva, in assenza della preventiva autorizzazione prevista dal regolamento di condominio, connotano potenzialmente tali opere come abusive e configurano l’interesse processuale del condominio che agisce in giudizio a tutela della cosa comune.
E’ inammissibile comunque la censura volta a proporre una diversa interpretazione della nozione di “modificazione delle cose comuni” contenuta nel regolamento condominiale, risolvendosi la stessa nella mera contrapposizione tra l’interpretazione della ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, non dovendo, del resto, essere quest’ultima l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni. L’interpretazione del regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice del merito e’ comunque insindacabile in sede di legittimita’ quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici.
D’altro canto, le modificazioni, cui si riferisce l’articolo 1102 c.c., si inquadrano proprio nelle facolta’ del condomino in ordine alla migliore, piu’ comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facolta’ che incontrano comunque i limiti indicati nello stesso articolo 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20712).
Peraltro, in presenza di un tale limite convenzionale nel regolamento condominiale, che subordini ogni modifica delle parti comuni al consenso assembleare, comunque costituente valida deroga alle disposizioni dell’articolo 1102 c.c. (Cass. Sez. 2, 09/11/1998, n. 11268), non ha rilievo nemmeno invocare, come fa la ricorrente, il diritto spettante ai condomini di collocare sulle cose comuni gli impianti che possano considerarsi indispensabili per l’abitabilita’ dei rispettivi appartamenti o comunque per trarne una utilita’ aggiuntiva e piu’ intensa.
Si consideri, infine, che la domanda azionata da un condominio in base al disposto dell’articolo 1102 c.c., ed avente quale fine il ripristino dello “status quo ante” di una cosa comune illegittimamente alterata da un condomino, ha natura reale, in quanto si fonda sull’accertamento dei limiti del diritto di comproprieta’ su un bene. Tale natura reale della pretesa esclude in radice la configurabilita’ del presupposto, necessario ex articolo 833 c.c., per aversi atto emulativo, dell’assenza di qualsiasi utilita’ in capo al proprietario (Cass. Sez. 2, 31/10/2018, n. 27916; Cass. Sez. 2, 11/09/1998, n. 9001; Cass. Sez. U, 16/05/1983, n. 3359). Parimenti sussiste evidentemente l’interesse ad agire del Condominio attore per denunciare l’avvenuto superamento dei limiti di cui all’articolo 1102 c.c., e curare l’osservanza del regolamento di condominio. Il ricorso va percio’ dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del del Decreto del Presidente della Repubblica n. 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

Per aprire la pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui