All’assemblea condominiale deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|16 febbraio 2021| n. 4026.

In forza della disciplina vigente in data anteriore rispetto all’entrata in vigore del nuovo regime introdotto con la novella del 2012, all’assemblea condominiale deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini. Ne consegue che, qualora, come nel caso di specie, sia stata omessa la convocazione del reale condomino, quest’ultimo può legittimamente impugnare la delibera assembleare per ottenerle l’annullamento ai sensi dell’art. 1137 cod. civ.

Ordinanza|16 febbraio 2021| n. 4026

Data udienza 13 gennaio 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio – Impugnazione di delibera ante legge n. 220/2012 – Convocazione del reale proprietario dell’immobile a pena di annullamento della delibera ex art. 11137 cc – Obbligo di comunicazione all’amministratore di eventuale trasferimenti immobiliari

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE SECONDA

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 32669-2019 proposto da:
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 8153/201 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 20/12/2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/01/2021 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

Il Condominio (OMISSIS), Roma, ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza 20 dicembre 2018, n. 8153/2018, resa dalla Corte d’appello di Roma.
Resiste con controricorso (OMISSIS), mentre rimangono altresi’ intimati, senza aver svolto attivita’ difensive in questa sede, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
Marco (OMISSIS), Raffaella Laura (OMISSIS) e Walter (OMISSIS), nonche’, con distinto ricorso, (OMISSIS), proposero impugnazioni ex articolo 1137 c.c., della Delib. assembleare 11 gennaio 2007, del Condominio (OMISSIS). Riuniti i giudizi, le domande vennero respinte dal Tribunale di Roma con sentenza del 6 agosto 2010. La Corte d’appello di Roma ha invece accolto il gravame avanzato da (OMISSIS), ritenendo illegittima la deliberazione dell’assemblea per la mancata convocazione della medesima condomina (OMISSIS), effettiva proprietaria dell’unita’ immobiliare interno 1, stante l’erronea convocazione inviata in luogo della stessa all’avvocato (OMISSIS).
Il primo motivo di ricorso del Condominio (OMISSIS), deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1138 c.c., nonche’ articoli 112, 113, 115 e 116 c.p.c., per la mancata applicazione del Reg. di condominio, articolo 14, norma ritenuta prevalente rispetto al Reg., articolo 22, richiamato dalla Corte di Roma (disponendo tale articolo 22 un onere per l’amministratore di tenere un elenco dei proprietari).
L’invocato Reg., articolo 14, onera, piuttosto, ciascun condomino di comunicare all’amministratore le generalita’ dell’eventuale subentrante nella titolarita’ della rispettiva unita’ immobiliare.
Il secondo motivo di ricorso del Condominio (OMISSIS), denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1136 c.c., nonche’ articoli 112, 113, 115 e 116 c.p.c., evidenziando come l’avvocato (OMISSIS) si fosse sempre comportato quale condomino effettivo.
Il terzo motivo di ricorso allega la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 112, 113, 115, 116 e 345 c.p.c., non avendo la Corte di Roma considerato come motivo d’appello nuovo la doglianza della (OMISSIS) circa la mancata convocazione dell’avvocato (OMISSIS) all’assemblea (OMISSIS).
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato inammissibile, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 1), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 2.
I motivi di ricorso possono esaminarsi congiuntamente per la loro connessione e si rivelano inammissibili per plurime ragioni. Il primo motivo si fonda sull’allegazione di una questione di cui non vi e’ cenno nella impugnata sentenza, attinente alla portata del Reg. di condominio, articolo 14, disposizione negoziale da cui il ricorrente fa discendere l’obbligo per i condomini di comunicare all’amministratore l’eventuale subentro nei diritti di condominio di un nuovo soggetto. Era onere del ricorrente, come eccepisce correttamente la controricorrente, indicare, nel rispetto delle previsioni dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, in quale atto delle pregresse fasi di merito tale questione fosse stata devoluta al giudice di primo e di secondo grado e percio’ anche oggetto di discussione processuale tra le parti.
Le prime due censure sono inammissibili anche ai sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1 (cfr. Cass., Sez. Un., 21/03/2017, n. 7155), avendo la sentenza impugnata deciso la questione di diritto oggetto di lite in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte e non offrendo il ricorso argomenti per mutare orientamento. Deve farsi nella specie riferimento, ratione temporis, trattandosi di impugnazione di Delib. dell’11 gennaio 2007, alla disciplina anteriore alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012. Non hanno percio’ rilievo in questo giudizio ne’ il vigente articolo 1130 c.c., n. 6), sull’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale e sull’obbligo di comunicazione delle variazioni, ne’ l’articolo 63 disp. att. c.c., comma 5, il quale ha introdotto un obbligo di trasmettere all’amministratore copia autentica dell’atto traslativo dei diritti di condominio ma solo al fine di liberarsi dal debito solidale per le spese maturate.
In base alla previgente disciplina, si era, allora, piu’ volte affermato, e deve essere ribadito, che all’assemblea condominiale deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operativita’ del principio dell’apparenza del diritto, che e’ volto essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini; d’altra parte, non e’ in contrasto, ma anzi in armonia con tale principio, la norma del regolamento condominiale che, imponendo ai condomini di comunicare all’amministratore i trasferimenti degli immobili di proprieta’ esclusiva, ha lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all’assemblea condominiale (Cass. Sez. U,08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 2, 30/04/2015, n. 8824; Cass. Sez.2,03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 2, 09/02/2005, n. 2616).
Peraltro, l’amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, e’ tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell’attivita’ esercitata, onde poter comunicare a tutti l’avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarita’ il principio della pubblicita’ immobiliare e quello dell’effettivita’.
L’omessa convocazione della reale condomina (OMISSIS), agli effetti dell’articolo 1136 c.c. e articolo 66 disp. att. c.c., nella formulazione antecedente alle modifiche apportate dalla L. n. 220 del 2012, costituiva, percio’, motivo di annullamento della delibera assembleare, in forza dell’articolo 1137 c.c., deducibile dalla medesima condomina non convocata. Rimane del tutto estranea a tale essenziale ratio decidendi della sentenza impugnata l’allegazione, contenuta nel terzo motivo di ricorso, concernente l’assunta tardivita’ della doglianza sulla mancata convocazione dell’avvocato (OMISSIS).
Il ricorso va percio’ dichiarato inammissibile e il ricorrente va condannato a rimborsare alla controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’ammontare liquidato in dispositivo. Non deve provvedersi riguardo alle spese per gli altri intimati che non hanno svolto attivita’ difensive.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater – da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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