Corte di Cassazione, sezione tributaria, ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4591. Beneficio prima casa perso se chi occupa l’immobile non lo lascia libero entro i 18 mesi utili all’acquirente per trasferirsi.

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Si premette che – pur nella consapevolezza di pronunce di segno contrario (v. Cass. 2616/16) – questa Corte di legittimita’ ha in numerose occasioni affermato il principio, che qui si condivide e riafferma, per cui, in materia di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, il trasferimento della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile costituisce un vero e proprio obbligo di facere del contribuente a fronte dell’ottenimento del beneficio fiscale da parte dell’ordinamento.

Sicche’, come avviene appunto nell’ambito obbligatorio, anche nella materia in esame deve, fatta ovviamente salva la valutazione della fattispecie concreta, attribuirsi generale rilevanza alle cause esimenti della responsabilita’ per inadempimento; quali sono la forza maggiore (ex multis: Cass. nn. 5015/15; 13177/14; 7067/14; 28401/13; 26674/13; 14399/13) o il fortuito.

A completamento di tale principio, e’ poi la stessa giurisprudenza ad avvertire la necessita’ di ricondurre nella nozione “comune” di forza maggiore un evento reso tipico dall’essere imprevedibile, inevitabile ed a tal punto cogente da sovrastare, precludendone obiettivamente la realizzazione, la volonta’ dell’acquirente (nella specie riferita all’adempimento del suddetto obbligo di trasferire la residenza nel termine di legge); la cui condotta non realizzativi del dichiarato presupposto dell’agevolazione risulta, per tali ragioni, in definitiva a lui non imputabile, neppure a titolo di colpa al contribuente (Cass. 2016 n.13346; Cass. sez. 2 n. 17871 del 2003; Cass. sez. 3 n. 845 del 1995).

Va detto che analoga conclusione varrebbe comunque pur a fronte della qualificazione del comportamento del contribuente come onere, e non come obbligo di prestazione. Posto che anche in tal caso la forza maggiore, pur non incidendo su un vero e proprio adempimento, si porrebbe comunque quale evento impeditivo – non imputabile – dell’attuazione della volonta’ dell’onerato; e, con cio’, dell’integrazione della situazione fattuale alla quale l’ordinamento ricollega l’agevolazione.

§. 2.4 Infine, la causa di forza maggiore va correlata non all’impossibilita’ obiettiva di trasferire la residenza in qualsiasi altro immobile sito del comune di destinazione, bensi’ proprio nel medesimo immobile acquistato con il beneficio; venendo quest’ultimo accordato sul presupposto che l’acquirente si impegni ad andare ad abitare, come “prima casa”, nell’immobile in questione, e non in qualsivoglia altro purche’ sito nello stesso comune. Da cio’ si argomenta che, nell’ambito della ratio agevolativa, la previsione che consente il mantenimento del beneficio anche in presenza del trasferimento della residenza in un immobile diverso da quello acquistato, sebbene ubicato nel medesimo comune di quest’ultimo, opera a favore e non contro il contribuente; sicche’ deve ritenersi che essa non ponga a carico di questi un onere aggiuntivo e riparatore, costituito dal reperimento di un altro immobile nel medesimo comune in caso di sopravvenuta ed imprevedibile indisponibilita’ di quello acquistato come prima casa (Cass. n. 8351 del 2016).

Si ritiene pertanto di dover ribadire quanto anche recentemente affermato da questa Corte di legittimita’, secondo cui, ammessa la rilevanza di un evento di forza maggiore obiettivamente impeditivo dei programma di trasferimento della residenza nel termine prefissato: “tale evento puo’ essere ragionevolmente individuato anche nell’impossibilita’ di utilizzare proprio l’immobile acquistato, con lo scopo di andarvi ad abitare, nel comune dove il contribuente intendeva trasferirsi; cosicche’ la sopravvenienza di un impedimento oggettivo, imprevedibile e inevitabile che impedisca il trasferimento del contribuente nell’immobile acquistato nel comune dove egli intendeva trasferirsi esclude la decadenza dall’agevolazione, senza che al riguardo possano esigersi comportamenti ulteriori, come il reperimento di altro immobile nel medesimo comune per ivi trasferirsi fino a quando diventi possibile utilizzare l’immobile acquistato col beneficio fiscale” (Cass. 864/16, ord.; in termini Cass. 2777/16).

§. 2.5 Tornando alla vicenda che ci riguarda, la circostanza sulla quale la contribuente fonda la sua difesa, cioe’ l’allegazione di una causa di forza maggiore (l’occupazione da parte di terzi) che ha impedito di abitare l’immobile destinato a prima casa entro diciotto mesi dall’acquisto, e’ irrilevante, in quanto preesistente all’atto di trasferimento immobiliare.

Il contribuente incorre nella decadenza dall’agevolazione, qualora l’evento dedotto sia dovuto a causa di forza maggiore preesistente rispetto alla stipula dell’acquisto: del resto, colui che acquista un immobile occupato si espone ai ritardi resi necessari dal dover intraprendere procedimenti giudiziali finalizzati al rilascio (Cass. 2015/25437; Cass. 2005/2266).

Nel caso in esame, difetta chiaramente il presupposto della posteriorita’ (rispetto all’atto) ed imprevedibilita’ dell’impedimento, in considerazione dell’occupazione dell’immobile acquistato gia’ al momento del rogito (Cass. 2017 n. 17225).

Ne segue l’accoglimento del ricorso e non essendo necessari accertare ulteriori fatti, la causa puo’ essere decisa nel merito con il rigetto del ricorso presentato dal contribuente contro l’avviso di liquidazione.

§ 4. Nella specialita’ delle questioni trattate, anche tenuto conto di un contrapposto orientamento giurisprudenziale, debbono farsi consistere le ragioni che inducono la Corte a compensare integralmente le spese di ogni fase grado.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e decidendo nel merito, respinge il ricorso del contribuente; compensa integralmente le spese di ogni fase e grado.