Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 28 dicembre 2017, n. 31005. Colui che subentra nella proprieta’ o possesso del bene succede anche nella situazione connessa all’onere reale, indipendentemente dal fatto che ne abbia avuto preventiva conoscenza

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Per risolvere tale questione, occorre considerare che la normativa distingue la posizione del soggetto inquinante, per il quale l’obbligo di adottare le doverose misure nasce immediatamente, come si evince dal comma 2 del summenzionato articolo 17, dall’onere del proprietario non inquinatore, inteso come necessita’ di effettuare la bonifica per evitare le conseguenze dei vincoli imposti dalla legge, che diviene operativo solo successivamente e nel caso che il responsabile non agisca o non sia rinvenibile.
In particolare, deve ritenersi che il Decreto Legislativo 5 febbraio 1997, n. 22, abbia introdotto una regolamentazione ad hoc dell’onere reale de quo che, in deroga al sistema della c.d. evizione qualitativa di cui all’articolo 1489 c.c., collega i presupposti per l’operativita’ di quest’ultima disposizione esclusivamente all’emissione del provvedimento della pubblica amministrazione, senza dare rilievo alla situazione esistente all’epoca di conclusione del contratto.
Nella specie, quindi, l’onere e’ divenuto ufficiale con l’emanazione del provvedimento del Comune di Este che ha ingiunto al proprietario di bonificare l’area, da detto momento potendo la pubblica amministrazione avvalersi dei privilegi di legge.
Pertanto, potra’ parlarsi, nella controversia de qua, della presenza di un onere reale, rilevante ai sensi dell’articolo 1489 c.c., alla luce del particolare sistema introdotto dal Decreto Legislativo 5 febbraio 1997, n. 22, solo dal giorno in cui l’amministrazione interessata ha adottato il provvedimento di approvazione del programma di bonifica.
Ne consegue l’accoglimento del motivo.
2. L’esito dell’esame del primo motivo rende non necessario quello del secondo e del terzo, con i quali la societa’ ricorrente si e’ doluta del fatto che il Decreto Legislativo 5 febbraio 1997, n. 22, articolo 17, fosse stato applicato in una fattispecie, come quella presente, nella quale l’inquinamento era avvenuto prima della sua entrata in vigore, e della circostanza che la domanda di risoluzione fosse stata fondata su un presupposto meramente eventuale, quale l’ordine di bonifica del Comune di Este, che risultava essere stato impugnato dalla societa’ resistente.
3. Con il quarto motivo la societa’ ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1453 e 1490 c.c., perche’ sarebbe stata disposta la risoluzione del contratto per consegna di aliud pro alio, nonostante il terreno fosse da considerare edificabile al momento della vendita, circostanza che avrebbe comportato eventualmente l’applicazione dell’articolo 1490 c.c..
La doglianza merita accoglimento.
In tema di compravendita, il vizio redibitorio ex articolo 1490 c.c., che riguarda le imperfezioni e i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa, e la mancanza di qualita’ promesse o essenziali di cui all’articolo 1497 c.c., che concerne la natura della merce e gli elementi essenziali e sostanziali che influiscono sull’appartenenza della res ad una species piuttosto che ad un’altra, differiscono dalla consegna di aliud pro alio, che ricorre ove la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti.
Nella specie, secondo la prospettazione delle parti, l’immobile in esame era edificabile al tempo della vendita e, dopo l’emanazione del provvedimento summenzionato, era, comunque, rimasto edificabile, a condizione che il proprietario affrontasse le spese necessarie per la bonifica.
Se ne ricava che il bene non poteva considerarsi di diverso genere rispetto a quello pattuito, con conseguente inapplicabilita’ della disciplina in tema di aliud pro alio.
Il motivo va, quindi, accolto.
4. Il ricorso principale e’, percio’, fondato, sicche’ la sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della stessa corte territoriale, pure per le spese del presente giudizio di legittimita’, affinche’ decida la causa nel merito.
P.Q.M.
La Corte:
accoglie il primo ed il quarto motivo del ricorso, assorbiti il secondo ed il terzo, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Venezia, perche’ decida la controversia nel merito anche in ordine alle spese del giudizio di legittimita’.