Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 16 gennaio 2013, n. 936. In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998) alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata

La massima

In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3, Legge 431/1998)  alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma (art. 3, L 431/98) deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall’art. 3 della stessa legge

SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III CIVILE

Sentenza 16 gennaio 2013, n. 936

Svolgimento del processo

Il tribunale di Napoli, decidendo sulla domanda proposta da D. L.M. in D.G., dichiarò risolto al 14.7.2004, previo diniego di rinnovo alla prima scadenza, il contratto di locazione relativo all’appartamento in (OMISSIS) e tanto da addotta necessità di abitazione per la nipote di essa attrice, ordinandone il rilascio al convenuto C.I..

La corte di appello di Napoli, adita dal convenuto, ha rigettato l’appello, ritenendo che nella fattispecie era valido il preavviso di rifiuto di rinnovo dato con lettera del 22.12.2003, con riguardo alle necessità abitative del figlio ovvero di uno dei due figli del predetto; che in ogni caso, la definitiva specificazione della necessità abitativa di una di questi ultimi due (cioè la nipote), già indicati nel preavviso di rilascio, era stata data con l’atto introduttivo del giudizio; che non era ipotizzabile una rinunzia implicita alla facoltà di rifiuto del rinnovo del contratto.

Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione C. I..

Non ha svolto attività difensiva la parte intimata.

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 2, e della L. n. 392 del 1978, art. 30, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Assume il ricorrente che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto che il locatore con l’atto introduttivo del giudizio, proposto quando ormai era scaduto il termine contrattuale quadriennale, poteva idoneamente specificare quale fosse il beneficiario dell’uso abitativo tra i soggetti indicati nella lettera di disdetta inviata entro i 6 mesi dalla scadenza del contratto, mentre con tale specificazione tardiva non risultava assolta la condizione di procedibilità di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 30.

2. on il secondo motivo di ricorso il ricorrente lamenta. La violazione della L. n. 431 del 1998, art. 3, commi 1 e 2, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Ritiene il ricorrente che non risultava specificato il motivo di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 1, avendo il locatore nella fattispecie indicato quale beneficiario dell’uso dell’immobile in via alternativa più soggetti, e cioè un intero nucleo familiare ovvero uno o più soggetti di esso.

2.1. I suddetti due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, stante la loro connessione.

Essi sono infondati.

La L. n. 431 del 1998, art. 3, statuisce che: “1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1, art. 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;………..

Il comma 2 dello stesso articolo statuisce che “Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”.

2.2. La giurisprudenza di questa Corte, formatasi in relazione all’analoga disposizione di legge di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 29, aveva ritenuto che il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 28 e 29, ha l’onere di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29 commi 4 e 5, nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell’intento dichiarato ed il controllo successivo circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, non essendo sufficiente l’indicazione cumulativa di una pluralità di destinazioni dell’immobile, stante l’inammissibilità di un cambiamento successivo (nella specie la S.C. nell’affermare il principio surriportato ha annullato la decisione di merito che aveva ritenuto la validità della disdetta intimata dal locatore, i quale si era limitato, nella lettera di comunicazione al conduttore, ad un generico riferimento alle ipotesi di cui alla lett. b) dell’art. 29 cit., dichiarando di dover adibire l’immobile “all’esercizio in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta ad una delle attività indicate all’art. 27”). (Cass. n. 10208 del 29/11/1994); n. 15547 del 2002; n. 6046 del 2004).

2.3. A tale giurisprudenza va data continuità anche in relazione alla fattispecie di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 3.

In tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma alla prima scadenza nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dallo stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata.

Tale norma deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall’art. 3 della stessa legge.

3.1. Sennonchè nella fattispecie non può sostenersi che la lettera di disdetta manchi di specificità avendo fatto riferimento alla ragione di diniego di rinnovo quadriennale del contratto di abitazione, perchè chiarisce che l’immobile in questione andava adibito ad uso di abitazione (e quindi ad uno specifico uso tra i 4 previsti dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 1) ed in favore del proprio figlio D.G.G. con i suoi 2 figli E. T. e M., ovvero uno di questi 2 ultimi.

Essendo specificamente individuata nella lettera di diniego di rinnovo sia la necessità dell’uso abitativo sia i soggetti beneficiari (e cioè il figlio o uno dei suoi 2 nipoti), non può considerarsi generico il richiamo all’ipotesi di diniego di cui all’art. 3, n. 1 cit., in modo tale da non consentire di valutare la serietà della intenzione manifestata dal locatore. La specificità della ragione di diniego va infatti intesa come possibilità concreta di valutare ex ante la serietà dell’intenzione indicata (nè il giudice potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto al rinnovo), sia come possibilità del successivo controllo sulla effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni di cui all’art. 3 della legge citata (invocabili anche quando l’immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, sì, ad una delle ipotesi previste dall’art. 3, ma diverso da quello indicato).

3.2. Ne consegue che correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto che nella fattispecie l’attrice avesse esercitato legittimamente la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Ciò comporta che di nessun rilievo è la circostanza che solo con l’atto introduttivo del giudizio fosse specificato che l’immobile veniva adibito solo ad uno dei nipoti dell’attrice, già indicati nell’atto del 22.12.03 di rifiuto di rinnovo.

Il legittimo esercizio di tale facoltà, per la presenza della condizione di cui all’art. 3, lett. a), avvenuto con la nota suddetta, rendeva ultronea l’ulteriore specificazione di quale dei tre soggetti indicati nella nota dovesse abitare l’immobile, una volta rilasciato.

4. Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. e della L.. n. 431 del 1998, artt. 2 e 3, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, nonchè il vizio motivazionale dell’impugnata sentenza.

Ritiene il ricorrente che nell’ipotesi in cui in un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato dopo l’entrata in vigore della L. n. 431 del 1898, le parti non abbiano espressamente pattuito la facoltà per il locatore del diniego del rinnovo di contratto alla prima scadenza, deve ritenersi che il locatore abbia implicitamente rinunziato all’esercizio di tale facoltà.

5.1. Il motivo è infondato e privo di base normativa.

Infatti la L. n. 431 del 1978, art. 3, conferisce al locatore la facoltà del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza solo in presenza di determinate circostanze specificamente indicate nella norma, ma non richiede anche l’altro requisito che la facoltà di diniego di rinnovo sia prevista nel contratto. La tesi dei ricorrenti, che sostengono tale necessità, introduce un ulteriore requisito per l’esercizio di tale facoltà, rispetto a quanto stabilito dalla legge.

5.2. Nè si può ritenere che tale mancata menzione della facoltà di rifiuto nel contratto costituisca una rinunzia implicita allo stesso.

La rinunzia implicita all’esercizio di un diritto o di una facoltà si può cogliere solo in presenza di un comportamento incompatibile con tale esercizio.

Nella fattispecie non vi è alcuna incompatibilità tra la facoltà (assegnata dall’articolo suddetto al locatore) di rifiuto di rinnovo, ed il silenzio serbato dalle parti sul punto nel contratto. Il silenzio è, generalmente, solo un atto neutro e non un atto di incompatibilità con l’esercizio di una facoltà ex lege.

6. Il ricorso va, pertanto, rigettato. Nulla per le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Nulla per le spese del giudizio di cassazione.