Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 10 marzo 2015, n. 4733. È affetto da nullità il contratto di compravendita di un’abitazione quando il venditore ceda solo l’immobile e non anche il diritto d’uso del posto auto riservato ai condomini. Nel caso di specie, la controversia era sorta perché il venditore, trasferitosi in una mansarda realizzata abusivamente nello stesso immobile, aveva riservato a sé la possibilità di usufruire del parcheggio, collegando tale diritto all’esistenza della mansarda

REPUBBLICA ITALIANA

1. – E’ impugnata la sentenza della Corte d’appello di Roma, depositata il 21 marzo 2012, che, in riforma della sentenza del Tribunale di Roma, ha rigettato la domanda proposta da (OMISSIS) e (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS).
1.1. – Nel 1992 i coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) avevano agito per la declaratoria di nullita’ del contratto stipulato in data 28 novembre 1991, avente ad oggetto la compravendita dell’immobile sito in (OMISSIS), nella parte in cui non prevedeva il trasferimento del diritto di uso del posto auto scoperto, distinto con il n. 10 dello spazio condominiale, e della proprieta’ del vano sottotetto, con conseguente riconoscimento della titolarita’ dei diritti indicati, previo pagamento della integrazione del prezzo, e condanna dei convenuti al rilascio e al risarcimento dei danni.
1.2. – Il Tribunale aveva riconosciuto il diritto reale d’uso sul posto auto in favore degli attori e ordinato il rilascio, dichiarando equivalente l’importo dovuto dagli attori a titolo di integrazione del prezzo della compravendita con il danno subito, e aveva rigettato ogni altra domanda.
2. – La Corte d’appello, adita in via principale dai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS), e in via incidentale dai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS), accoglieva il gravame principale e, per l’effetto, rigettava la domanda attorea.
2.1. – Osservava la Corte distrettuale che la Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, introdotto dalla Legge n. 765 del 1967, articolo 18, esige che le costruzioni successive al 1 settembre 1967 siano dotate di parcheggi, ma non regola il diritto d’uso dei posti auto ne’ pone vincoli alla libera cedibilita’ di tale diritto. Successivamente, la Legge n. 47 del 1985, articolo 26, ha stabilito che gli spazi di cui al citato articolo 18 costituiscono pertinenza, richiamando l’articolo 818 c.c., con la conseguenza che detti spazi possono formare oggetto di alienazione separatamente dall’unita’ immobiliare.
Nel caso di specie, si verteva in ipotesi di parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico di destinazione, che determina un diritto reale d’uso in favore dei condomini ed un vincolo pertinenziale ex lege, che non ne escludeva l’alienabilita’ separata dall’unita’ immobiliare.
Cio’ posto, i coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) legittimamente avevano venduto ai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) l’appartamento, ma non il diritto all’uso del parcheggio, che avevano riservato alla mansarda, nella quale abitavano.
2.2. – La Corte distrettuale rigettava l’appello incidentale, con il quale i coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) avevano riproposto la domanda di riconoscimento della proprieta’ del vano sottotetto, adibito abusivamente a mansarda, sul presupposto che lo stesso costituisse pertinenza dell’appartamento.
Osservava in proposito la stessa Corte che il vano non era stato menzionato nel contratto di compravendita e che non risultava in alcun modo che tra l’appartamento oggetto del contratto e il predetto vano si fosse costituito l’asserito vincolo pertinenziale, mentre risultavano irrilevanti lo stato di abusivismo e la mancanza di licenza di abitabilita’.
3. – Per la cassazione della sentenza d’appello hanno proposto ricorso i (OMISSIS) e (OMISSIS), sulla base di un motivo; hanno resistito con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS).
All’udienza del 17 giugno 2014 la causa era rinviata a nuovo ruolo per il rinnovo del’avviso d’udienza ai controricorrenti, e quindi fissata per l’odierna udienza.
La parte ricorrente Entrambe le parti hanno depositato memorie.

1. – Il ricorso e’ fondato.
1.1. – Con l’unico motivo e’ dedotta violazione dell’articolo 41-sexies legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’articolo 18 della legge n. 765 del 1967.
Si assume che la realizzazione di una unita’ abitativa in assenza di concessione e di sanatoria, nella specie il vano sottotetto o mansarda, alla quale era stato destinato dai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) l’uso del posto auto avrebbe alterato lo standard urbanistico degli spazi destinati ad uso parcheggio, stabilito dall’articolo 41-sexxes.
Il vincolo pubblicistico di servizio tra il fabbricato e l’area destinata a parcheggio risulterebbe eluso dal contratto di compravendita inter partes, in forza del quale il vincolo permarrebbe in quanto collegato ad una unita’ abitativa abusiva, in quanto tale precaria, potendo essere oggetto di demolizione ovvero riduzione in pristino.
2. – La doglianza e’ fondata.
2.1. – La fattispecie in esame e’ regolata, ratione temporis, dalla Legge n. 1152 del 1942, articolo 41 sexies, che pone un vincolo di destinazione obbligatorio tra spazi destinati a parcheggio e cubatura totale dell’edificio, e determina percio’ il sorgere di un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini (ex plurimis, Cass., sez. 2 , sentenze n. 21003 del 2008; n. 15509 del 2011; n. 28950 del 2011; n. 1214 del 2012).
2.2. – La Corte d’appello, dopo aver accertato che il contratto di compravendita non aveva trasferito la proprieta’ del posto auto unitamente a quella dell’appartamento, ha ritenuto che i venditori potessero legittimamente non trasferire il diritto reale d’uso del posto auto, stante la riserva dello stesso all’unita’ abitativa realizzata ex post nel locale mansarda. Ma la stessa Corte d’appello ha riconosciuto che si trattava di unita’ immobiliare abusiva, cosi’ acclarando l’avvenuta alterazione del rapporto tra superficie di parcheggio e metri cubi di costruzione, in danno del diritto degli acquirenti dell’appartamento a fruire del posto auto, sotto forma di diritto reale d’uso.
Il vincolo di destinazione, imposto dalla normativa speciale richiamata, risulta nella specie eluso mediante l’alterazione del precedente standard urbanistico, attuata con la realizzazione ex post di una unita’ immobiliare abusiva.
2.3. – La sentenza impugnata deve quindi essere cassata e il giudice del rinvio, individuato in dispositivo, procedera’ all’applicazione del principio di diritto secondo cui costituisce violazione della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41 sexies, l’alterazione del rapporto tra superficie di parcheggio e metri cubi di costruzione che si produce attraverso la realizzazione ex post di unita’ immobiliari abusive.
3. – Il giudice del rinvio provvedera’ anche sulle spese di lite del giudizio di cassazione.
Non sussistono i presupposti di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater.

La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, anche per le spese del presente giudizio.
Si da atto della non sussistenza dei i presupposti di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater.