Corte di Cassazione, sezione seconda penale, sentenza 5 febbraio 2018, n. 2755. Non vi è alcun diritto “assoluto” alla inviolabilità del domicilio, derivante dalla decisioni della Cedu, tale da eludere l’esecuzione dell’ordine di demolizione di un immobile abusivo.

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L’interpretazione giurisprudenziale dell’articolo 111 c.p.c. configura, accanto all’estromissione espressa, la possibilita’ di una estromissione tacita. Secondo l’insegnamento di questa Corte, ove il giudizio di impugnazione si sia svolto senza l’evocazione in giudizio dell’alienante del diritto controverso, ma con la partecipazione del successore a titolo particolare, allorche’ il primo abbia dimostrato il suo disinteresse al gravame e l’altra parte, senza formulare eccezioni al riguardo, abbia accettato il contraddittorio nei confronti del successore, sussistono i presupposti per l’estromissione tacita dal giudizio dell’alienante, con conseguente perdita della qualita’ di litisconsorte necessario della parte originaria (Cass. 30 agosto 2017, n. 20533; Cass. 8 febbraio 2011, n. 3056; Cass. 17 maggio 2010, n. 12035; Cass. 7 aprile 2009, n. 8395).

Nel caso di specie, l’appello e’ stato proposto direttamente da (OMISSIS), nella qualita’ di successore a titolo particolare dell’attore (OMISSIS) e, quindi, al posto di quest’ultimo, avendone acquistato l’immobile. Tale specificazione figura al principio dell’atto d’appello e controparte nulla ha eccepito al riguardo nel giudizio di gravame, accettando dunque tacitamente l’estromissione del dante causa e la stessa pronuncia d’appello e’ stata resa soltanto nei riguardi del cessionario.

4. – Con il quarto motivo si prospetta la violazione dell’articolo 1491 c.c. (articolo 360 c.p.c., n. 3) e degli articoli 115 e 116 c.p.c. (articolo 360 c.p.c., n. 4). La corte d’appello ha accolto il primo motivo di gravame, con cui era stata censurata la pronuncia di prescrizione dell’azione di garanzia, sostenendo che tale prescrizione non potesse decorrere prima dell’acquisto del bene. La corte territoriale non si sarebbe avveduta che, dalla documentazione prodotta dagli stessi attori-appellanti (le “messe in mora” effettuate dagli attori) emergeva invece con chiarezza che i difetti denunciati si erano verificati – ed erano stati rilevati dagli attori (mediante descrizione analitica, sostanzialmente identica a quella contenuta nell’atto di citazione introduttivo del giudizio) – gia’ subito dopo la consegna.

La corte d’appello, quindi, avrebbe violato la norma di cui all’articolo 1491 c.c., che esclude la garanzia allorquando il compratore, al momento dell’acquisto, conoscesse i vizi della cosa venduta, violando altresi’ gli articoli 115 e 116 c.p.c. in tema di disponibilita’ e” di valutazione delle prove, da cui emergerebbe che gli appellanti avessero avuto piena conoscenza dell’esistenza dei difetti degli immobili gia’ subito dopo averne ricevuto la consegna.

Si deduce, inoltre, che l’acquisto delle unita’ immobiliari avvenuto in epoca successiva alle consegne, nella consapevolezza della sussistenza dei vizi, precludeva la nascita stessa della garanzia, dovendosi ritenere che gli acquirenti, edotti dei vizi, avessero deliberatamente accettato il bene nello stato in cui si trovava.

4.1. – Il motivo e’ infondato.

In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, ne’ comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicche’ il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilita’ materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, puo’ chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione (Cass. 15 aprile 2016; Cass. 14 gennaio 2010, n. 477).

Nel caso di specie, peraltro, la corte d’appello ha indicato una duplice ratio per escludere la prescrizione dell’azione di garanzia, evidenziando non solo che gli appellanti avessero dimostrato che la piena consapevolezza dei vizi denunciati e delle loro cause fosse stata acquisita solo a seguito della consulenza di parte ma che la societa’ costruttrice avesse pienamente riconosciuto le anomalie denunciate, ripromettendosi di porvi rimedio. La corte ha cosi’ ritenuto che il tema della tempestivita’ della denuncia dovesse ritenersi superato.

Tale aspetto, di per se’ sufficiente a giustificare la decisione assunta, non risulta essere stato contestato col motivo in esame.

Del tutto nuova e, pertanto, inammissibile e’ invece l’eccezione concernente la rinuncia alla garanzia, da ritenersi implicita nell’accettazione del bene nello stato in cui si trovava.

5. – Con il quinto motivo si prospetta la violazione e falsa applicazione degli articoli 1490, 1492 e 1494 c.c. (articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3). Richiamando la pronuncia Cass., Sez. Un., 13 novembre 2012, n. 19702, parte ricorrente evidenzia l’inammissibilita’ della pretesa degli appellanti di assoggettare la societa’ venditrice non gia’ alle azioni alternativamente previste per i vizi della cosa venduta – actio estimatoria, ovvero actio redibitoria – bensi’ a un’azione, qualificata come risarcitoria, diretta al pagamento del costo delle riparazioni occorrenti, in quanto non prevista dall’ordinamento. L’azione proposta non poteva peraltro essere sussunta entro lo schema dell’azione risarcitoria di cui all’articolo 1494 c.c., poiche’ tale norma, secondo interpretazione delle Sezioni Unite, configura come risarcimento per equivalente unicamente quello riguardante la lesione dell’interesse negativo che compete al compratore in aggiunta alle azioni di garanzia, collegandolo necessariamente alla riduzione del prezzo o alla risoluzione del contratto, che presuppongono la mancata riparazione del bene.

5.1. – Il motivo e’ infondato.

Secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, l’azione di risarcimento dei danni proposta dall’acquirente, ai sensi dell’articolo 1494 c.c., non si identifica ne’ con le azioni di garanzia, di cui all’articolo 1492 c.c., ne’ con quella di esatto adempimento, in quanto, mentre queste prescindono dalla colpa e sono volte solo a eliminare lo squilibrio determinato dall’inadempimento del venditore, l’azione risarcitoria, presupponendo la colpa di quest’ultimo, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare I’eventua’le presenza di vizi della cosa, puo’ estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente, e quindi non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei difetti accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione del bene o al lucro cessante per la mancata rivendita dello stesso (Cass. 5 febbraio 2015, n. 2115; Cass. 29 novembre 2013, n. 26852; Cass. 7 marzo 2007, n. 5202; Cass. 7 giugno 2000, n. 7718). Ne consegue che l’azione di risarcimento puo’ essere proposta in via alternativa, o anche cumulativa, rispetto alle azioni di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.

Cass., Sez. Un., n. 19702 del 2012, richiamata dalla ricorrente, si pronuncia sulla questione dell’esaustivita’ dei rimedi ex articoli 1490 c.c. e ss. al fine di escludere un’azione “di esatto adempimento”, alternativa alle azioni edilizie, ma non impedisce di ricorrere al risarcimento del danno ai sensi dell’articolo 1494 c.c.

Il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, puo’ quindi rinunciare a proporre l’azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall’inadempimento del venditore, sempre che in tal caso ricorrano – come nel caso di specie – tutti i presupposti dell’azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione e, in genere, tutte le condizioni stabilite per l’esercizio di tale azione (Cass. 6 dicembre 2001, n. 15481).

6. – Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

7. – Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater al testo unico di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, che si liquidano in complessivi Euro 7200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali nella misura del 15% e ad accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.