La cooperativa edilizia

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Ordinanza 12 aprile 2019, n. 10355.

La massima estrapolata:

La cooperativa edilizia, in virtù della finalità mutualistica perseguita dagli interventi pubblici volti all’individuazione delle aree da destinarsi all’edificazione residenziale di tipo economico e popolare, nel cui contesto essa si inserisce, è tenuta ad assegnare ai singoli soci non soltanto, in proprietà esclusiva, alloggi, garage e cantine, ma anche, “pro quota” indivisa, ogni altra parte dell’edificio di uso comune ai sensi dell’art. 205 del r.d. n. 1165 del 1938 e dell’art. 1117 c.c., essendo incompatibile col predetto vincolo di scopo la riserva di una parte del fabbricato a scopo di lucro. (Nella specie, la cooperativa edilizia aveva trasformato in locali commerciali alcune aree comuni, trasferendole a terzi, anziché assegnarle ai soci).

Ordinanza 12 aprile 2019, n. 10355

Data udienza 30 gennaio 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 3966/2014 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende;
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
(OMISSIS) SCARL e (OMISSIS) Soc. Coop in persona dei legali rappresentanti pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
e contro
(OMISSIS) SCARL, (OMISSIS), (OMISSIS) SCARL, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 149/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 10/01/2013;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/01/2019 dal Consigliere GIUSEPPE GRASSO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della resistente Cooperativa, che ha chiesto il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La Corte d’appello di Roma rigetto’ l’impugnazione avanzata da (OMISSIS) e altre trenta persone, tutti condomini, assegnatari di alloggi edificati dalla cooperativa edilizia a r.l. (OMISSIS), cosi’ confermando la decisione di primo grado, la quale aveva disatteso la domanda degli appellanti diretta alla dichiarazione di comune proprieta’ del piano piloty, che era stato chiuso e trasformato in locali commerciali dalla cooperativa e di nullita’ dei negozi traslativi messi in atto da quest’ultima.
Avverso quest’ultima statuizione ricorrevano, sulla base di tre motivi, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS).
Resisteva con controricorso il consorzio Nova Domus, societa’ cooperativa e la societa’ cooperativa edilizia (OMISSIS), nonche’, con atto separato, (OMISSIS).
I ricorrenti, il consorzio e la cooperativa depositavano memorie illustrative.
Non svolgevano difese gli intimati (OMISSIS) societa’ cooperativa a r.l., e (OMISSIS).
Venuto in trattazione all’udienza camerale del 18 luglio 2018, il processo veniva posto alla pubblica udienza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo i ricorrenti denunziano violazione, erronea e/o falsa applicazione della L. 18 aprile 1962, n. 167, articoli 3 e 10, siccome modificata dalla L. 22 ottobre 1971, n. 865, L. n. 865 cit., articolo 35, articoli 201 e 205, del Testo Unico n. 1165 del 28/4/1938, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3.
Questa, in sintesi, la prospettazione impugnatoria:
– il titolo di appartenenza del piano piloty ai soci assegnatari degli alloggi non avrebbe dovuto rinvenirsi nella concessione edificatoria, bensi’ nell’articolo 2, del regolamento condominiale;
– la concessione era subordinata all’atto d’obbligo e, quindi, al richiamo alla L. n. 167 del 1962, e pertinenti piani di zona, che imponeva il rispetto del Testo Unico n. 1165/1938, atto d’obbligo che espressamente disponeva che l’area di cui al piano terra e piloty doveva restare “permanentemente a giorno e libera”;
– gli atti di assegnazione davano atto del rispetto dei principi della mutualita’ e della destinazione della costruzione a finalita’ di edilizia economica e popolare;
– l’attivita’ cooperativistica trova inderogabile disciplina nel Testo Unico del 1938 cit., al fine di assicurarne lo scopo mutualistico, scopo che non tollera il perseguimento di scopi lucrativi, tanto che per effetto del comb. disp. degli articoli 2379 e 2516, c.c., l’alienazione del bene sociale viene colpita dalla sanzione della nullita’ e, quindi, non poteva essere dubbia la “palese illiceita’ di destinare una parte del piano piloty dei soci-condomini a negozi, con il compimento di attivita’ commerciale di tipo lucrativo”:
– effettuata l’assegnazione e sorto il condominio trova applicazione la disciplina inderogabile di cui agli articoli 201 – 240 del Testo Unico del 1938 cit.;
– era evidente l’errore nel quale era incorsa la sentenza impugnata, la quale non aveva considerato che, non solo il piano piloty, ma tutti gli spazi comuni si appartenevano ai condomini assegnatari e la loro destinazione non avrebbe potuto, comunque, essere mutata, a mente della L. n. 167 del 1962, articolo 10, il quale “prevede espressamente che le aree edificabili possono essere richieste per la costruzione di case popolari, solo dallo Stato, Regioni, Province, Comuni, IACP, INA – Casa, Cooperative per la costruzione di case popolari a favore dei propri soci (come nel caso in esame), INPGI, Enti morali e Istituti non aventi scopo di lucro”;
– di conseguenza, la clausola, con la quale la cooperativa (OMISSIS) si era “riservata la proprieta'”, senza averne titolo, di spazi comuni e piano piloty era nulla, per i quali i soci assegnatari avevano corrisposto il pagamento;
– l’equiparazione alla ordinaria costruzione privata si poneva in contrasto con la L. n. 167 del 1962, articolo 3 e segg., i quali imponevano la individuazione delle zone da destinarsi alla residenzialita’ economica e popolare, gli standard edificatori, i limiti, le restrizioni e la procedura da rispettare; nonche’ con l’articolo 35 della n. 865/1971, modificativo della L. n. 167 del 1962, articolo 10, il quale prescrive che le aree, individuate attraverso pubblico procedimento, vengono espropriate dai comuni o da loro consorzi, che poi procedono a concedere il diritto di superficie alla cooperativa edilizia;
– infine, la evidente nullita’ della riserva imposta nel regolamento condominiale, per avere disposto in favore della cooperativa di beni che si appartenevano ai soci assegnatari e che non potevano, per legge, essere alienati, trovava ulteriore conferma nella presunzione di condominialita’ di cui all’articolo 1117 c.c..
1.1. La doglianza e’ fondata per le convergenti ragioni di cui appresso.
1.1.1. Occorre da subito spazzare il campo dal tema dibattuto nel giudizio e valorizzato, senza pertinenza, dalla sentenza d’appello, riguardante la assunta rilevanza nella risoluzione del contrasto della natura giuridica dell’atto d’obbligo (cioe’ delle condizioni imposte dalla pubblica amministrazione alla cooperativa costruttrice con la pubblica convenzione autorizzativa del progetto edilizio).
Questa Corte, negando l’assimilabilita’ di un tale atto al contratto in favore del terzo, ha escluso che i privati acquirenti delle unita’ immobiliari possano rivendicare diritti nascenti dall’impegno assunto dal costruttore nei confronti della P.A. (cfr., ex multis, Sez. 1, n. 9314, 17/4/2013; Sez. 2, n. 2742, 23/2/2012).
Nel caso in esame il diritto prospettato dai ricorrenti non poggia sopra una contrastante interpretazione del richiamato e condiviso principio, radicandosi su ben altre prospettazioni, che, in sintesi, e sommariamente, possono ridursi alla denunziata nullita’ dei contratti di alienazione attraverso i quali si e’ destinata una parte della costruzione a scopi estranei alla finalita’ mutualistica, per contrasto con norme imperative e alla nullita’ dei predetti contratti per avere la cooperativa costruttrice alienato beni che si appartenevano indissolubilmente al condominio e, quindi, in comunione condominiale a tutti i soci assegnatari.
1.1.1.1. Il primo tema d’affrontare concerne la questione se le finalita’ pubbliche poste a base della normativa speciale che regola l’accesso all’abitazione con lo strumento cooperativistico siano compatibili con la riserva di una parte del fabbricato a scopo di lucro.
Occorre prendere le mosse dall’articolo 47 Cost., comma 2, il quale recita che la Repubblica favorisce l’accesso “alla proprieta’ dell’abitazione”, cosi’ prescrivendo all’ordinamento tutto di assicurare, mediante l’approntamento di misure adeguate una tale finalita’, costituente una delle precondizioni materiali (sia pure anche attraverso forme di fruizione diverse dalla proprieta’ esclusiva, purche’ idonee a soddisfare il primario bisogno di sicurezza e stabilita’ abitativa) perche’ possa tutelarsi la dignita’ dell’uomo, agevolando lo sviluppo di una vita libera e dignitosa.
In adempimento di un tale dovere la L. 18 aprile 1962, n. 167, successivamente modificata e integrata dalle L. 21 luglio 1965, n. 904, L. 22 ottobre 1971, n. 865, detta le disposizioni per l’acquisizione di aree da destinarsi all’edilizia economica e popolare, nell’ambito della quale si colloca il sistema delle cooperative edilizie.
E’ in questa sede pertinente ricordare che la legge impone ai comuni con una popolazione superiore ai 50.000 abitanti o che siano capoluogo di provincia, e sollecita tutti gli altri comuni, anche in forma consorziata e le Regioni a individuare le aree da destinarsi all’edificazione residenziale di tipo economico e popolare, prevedendo, ove l’assetto urbanistico ne manifesti l’esigenza, la deroga ai piani regolatori, selezionando anche aree non destinate all’edilizia residenziale (si veda in particolare l’articolo 3, comma 3). L’approvazione dei piani e’ equiparata a “dichiarazione d’indifferibilita’ ed urgenza di tutte le opere, impianti ed edifici in esso previsti” (articolo 9, comma 2) e si dispone la soggezione all’espropriazione delle aree interessate per tutta la durata di efficacia del piano (articolo 9, comma 4).
La L. 22 ottobre 1971, n. 865, assegna ai comuni il potere di espropriare (espropriazione ora regolata dal Testo Unico approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 16 agosto 2001, n. 327) le aree destinate all’edilizia economica e popolare; aree le quali vengono “concesse in diritto di superficie (…) o cedute in proprieta’ a cooperative edilizie e loro consorzi” (articolo 35, commi 2 e 11), previo richiesta dell’ente costruttore e stipula di convenzione con il comune. La legge prescrive i requisiti per poter accedere all’alloggio con lo strumento agevolato e vieta all’assegnatario di far luogo ad altra assegnazione.
Nella esperienza pratica possono aversi situazioni nelle quali la cooperativa riceve l’area superficiaria dall’ente locale, il quale, a sua volta, ha proceduto ad espropriare il proprietario; oppure la cooperativa acquista direttamente dal proprietario l’area vincolata. Cosi’ come i fondi necessari per l’edificazione possono avere fonte agevolata, anche mediante l’accesso al libero credito, il cui prezzo (l’ammontare degli interessi) puo’ essere in parte sostenuto dall’ente territoriale esponenziale, o esclusivamente privata, laddove non si benefici di contributo pubblico.
Tutto cio’, ai fini che qui interessano non rileva (per questo non merita approfondimento la questione dibattuta e controversa tra le parti in ordine alla natura del finanziamento del quale ebbe a beneficiare la cooperativa (OMISSIS)). Quel che, a parere del collegio, assume dirimente rilievo e’ la considerazione che la individuazione della zona da riservare all’edilizia economica e popolare, al fine di adempiere al precetto costituzionale, e’ inderogabilmente di scopo. La individuazione in parola puo’ avvenire in deroga allo strumento urbanistico e incide drasticamente sui diritti del proprietario del fondo, il quale e’ assoggettato alla predetta destinazione e all’espropriazione, senza che rilevi l’eventuale privata convenzione che costui stipuli con la cooperativa edilizia, trattandosi, appunto, di una scelta imposta dal vincolo.
Da cio’ ne deriva che qualunque diversa destinazione di tutto o di parte del fabbricato dalla soddisfazione solidaristica dell’accesso alla casa d’abitazione contrasta con la normativa imperativa sotto duplice profilo, in quanto svia lo scopo di legge, per la persecuzione del quale vengono sacrificati i diritti di terzi (il proprietario del terreno) e, allo stesso tempo, perverte l’assetto urbanistico.
1.1.1.2. Sotto altro profilo occorre osservare che la rivendicata riserva di proprieta’ del piano piloty e di altre spazi contrasta frontalmente con quanto disposto dal Testo Unico sull’edilizia economica e popolare del 28/4/1938, n. 1165, il cui articolo 205 dispone che “Fra i condomini di ciascun edificio, costituiscono proprieta’ comune ed indivisibile:
a) l’area su cui sorge la costruzione, le recinzioni di zone comuni, le fondazioni, i muri maestri, il tetto, il cornicione, le intercapedini tra i fabbricati;
b) il cortile, le chiostrine, il giardino, escluse le zone assegnate in proprieta’ ai singoli soci;
c) la rete delle fognature ed i relativi pozzetti di ispezione, i tubi di scarico delle acque e delle materie di rifiuto, nonche’ i tubi e le cunette delle acque piovane, escluso quanto e’ di pertinenza di ciascun appartamento;
d) la scala ed il corridoio di accesso alle cantine, i locali del sottosuolo adibiti alle macchine per il riscaldamento comune ed al deposito comune di materiali, le fontane, la lavanderia e lo stenditoio comune con le relative vasche e condutture, ed ogni altro locale destinato originariamente a servizi comuni;
e) le colonne montanti dell’energia elettrica e del gas fino ai contatori e dell’acqua fino al punto di diramazione ai vari appartamenti, salvo gli impianti individuali;
f) il portone, l’androne, i portici e gli anditi di ingresso, i viali di accesso, nonche’ i cancelli comuni;
g) la scala di accesso ai singoli alloggi con le ringhiere e gli impianti per illuminazione, i relativi anditi e pianerottoli, l’ascensore, compresi i locali occupati dalle macchine. Se un fabbricato contiene piu’ scale, la comunione di ciascuna e’ limitata ai condomini cui essa serve per accedere ai rispettivi alloggi, salvo il diritto di passaggio a favore di quelli fra gli altri condomini che debbono servirsene per recarsi ai locali sia accessori dei loro alloggi, sia comuni a tutto l’edificio;
h) i locali destinati per gli uffici della cooperativa, quelli ad uso di portineria e alloggio del portiere con i relativi impianti di luce, d’acqua e di gas, e gli apparecchi del telefono interno ed esterno se impiantati ed esercitati per uso del condominio.
(…)”.
Alla luce della riportata norma non si vede come il piano piloty, che altro non e’ che l’area a giorno del piano terra, sulla quale insistono i pilastri dell’edificio condominiale, e gli altri ambienti facenti parte dell’edificio e del cortile di esso e destinati all’uso collettivo di tutti i condomini, possano essere sottratti alla loro destinazione legale.
L’articolo 201, del medesimo corpo normativo si premura di premettere che “Le disposizioni contenute nel presente Titolo costituiscono parte integrante del contratto di assegnazione definitiva dell’alloggio cooperativo e di mutuo edilizio individuale stipulato o da stipularsi tra il socio e la cooperativa cui egli appartiene e la Cassa depositi e prestiti”. Per quel che prima si e’ chiarito la circostanza che la liquidita’ possa essere stata assicurata dall’ordinario sistema bancario non fa venir meno il vincolo di destinazione.
Converge, peraltro, sullo stesso risultato la disciplina codicistica del condominio e, in particolare/la previsione di cui all’articolo 1117, a mente della quale rientrano indubbiamente fra le parti comuni quelle fatte oggetto della riserva della cooperativa edilizia con gli atti di assegnazione.
Riserva che non avrebbe potuto essere posta, in quanto la cooperativa, ultimata la costruzione, ha il dovere di assegnare ai soci, che, quindi, divengono condomini, non solo alloggi, garage e cantine di proprieta’ esclusiva, ma, pro quota indivisa, ogni altra parte dell’edificio, del cortile, di ambienti, locali ed aree accessorie d’uso comune.
Invero, e’ evidente, a questo punto del ragionamento, che la finalita’ dell’intervento edilizio e di mutualita’ della cooperativa, la quale esaurisce il suo scopo sociale con la conclusione del suo programma edificatorio, senza che residui anelito giuridicamente tutelabile al perseguimento di interessi lucrativi, non consentiva di lecitamente porre la riserva.
Lo scopo mutualistico di una societa’ cooperativa e’ caratteristica essenziale del suo atto costitutivo, ed anche presupposto indefettibile per il godimento della speciale disciplina “di favore”, e dunque si traduce nell’indisponibilita’, da parte dell’assemblea o del consiglio di amministrazione, del diritto di ciascun socio di partecipare ai programmati benefici dell’attivita’ societaria. Detto scopo, nel caso di una cooperativa edilizia, non tollera la cessione a terzi degli alloggi edificati, ove la cessione medesima non sia mero strumento per il conseguimento dei fini istituzionali ed il miglior soddisfacimento delle posizioni costituite in capo al socio, ma esprima una scelta contrapposta al fine mutualistico, con il compimento di attivita’ commerciale di tipo lucrativo e lesione di quelle posizioni. Da cio’ consegue che, nel caso di estraneita’ del cessionario alla compagine sociale e dell’elusione dei diritti insorti in favore del socio per effetto dell’operazione mutualistica e del contratto di “prenotazione”, la delibera di alienazione del bene sociale e’ affetta da radicale nullita’, per illiceita’ dell’oggetto, ai sensi dell’articolo 2379 c.c., reso applicabile dal rinvio di cui all’articolo 2516 c.c. (Sez. 1, n. 10602, 25/9/1999, Rv. 530252).
Anche le eccezioni all’esposto principio, ne confermano il fondamento. Si e’, infatti, precisato (Sez. 2, n. 4021, 27/2/2004, Rv. 570648) che la possibilita’ di cessione degli alloggi edificati a terzi, con conseguente nullita’ per illiceita’ dell’oggetto della delibera di alienazione del bene sociale; tale situazione non e’ riscontrabile, tuttavia quando la cessione di una parte di edificio ad un estraneo alla compagine sociale costituisca non l’espressione di un’attivita’ commerciale di tipo lucrativo contrapposta al fine mutualistico, bensi’ uno strumento perche’, senza lesione dei diritti dei soci, si conseguano i fini istituzionali ed il migliore soddisfacimento delle disposizioni costituite in capo alla generalita’ dei soci (nella specie la cooperativa edilizia aveva compensato i professionisti che avevano prestato la loro opera per la societa’ con la cessione di alcune unita’ immobiliari nei costruendi edifici per mancanza di disponibilita’ finanziarie liquide e senza che questo fatto comportasse lesione dei diritti dei soci prenotatari).
2. Con il secondo motivo i ricorrenti deducono omesso esame di fatti e documenti decisivi e controversi, nonche’ omessa valutazione delle prove, ai sensi dell’articolo 116 c.p.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5.
Il motivo lamenta non essersi tenuto conto del diritto di proprieta’ dei soci sulle parti comuni, sin dalla prenotazione dell’alloggio, parti per le quali erano stati effettuati i pagamenti; ne’ del fatto che la cooperativa (OMISSIS) non aveva dimostrato di aver corrisposto corrispettivo per le parti riservate; ne’ delle risultanze della CTU, che aveva dimostrato l’inedificabilita’ e l’abusivita’ della trasformazione; ne’ delle violazioni edilizie contestate dalla Polizia locale.
Con il terzo motivo, denunziante, ancora una volta, l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, il ricorso insiste ulteriormente sull’abusivita’ degli interventi edilizi operati dalla cooperativa. Inoltre, la Corte d’appello avrebbe erroneamente accolto l’appello incidentale a riguardo delle transazioni intervenute con cinque degli originari attori, risalenti al 22/12/1987 (in realta’ non consta un dispositivo di accoglimento dell’appello incidentale, rinvenendosi solo un passaggio in motivazione a pag. 13), mentre dalla documentazione emergeva che gli abusi edilizi erano stati commessi nel 1994. La Corte locale, inoltre, aveva ignorato il sequestro penale del 25/11/1994.
L’accoglimento del primo motivo assorbe gli altri due motivi sopra immediatamente sunteggiati.
3. In conclusione, la sentenza deve essere cassata con rinvio, demandandosi al Giudice del rinvio anche il compito di regolare le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo, assorbiti gli altri; cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimita’, alla Corte d’appello di Roma, altra sezione.

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