Controversia circa la titolarità di un locale posto nel sottosuolo del fabbricato

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 16 dicembre 2019, n. 33163.

La massima estrapolata:

In tema di condominio negli edifici, in ipotesi di controversia circa la titolarità di un locale posto nel sottosuolo del fabbricato, ricavato mediante scavo nell’area sottostante ad un appartamento, attuato con svuotamento di volume ed asportazione di terreno, deve gradatamente accertarsi se la proprietà di tale locale, preesistente al frazionamento, sia attribuita dal titolo costitutivo del condominio, ovvero sia altrimenti da riconoscersi acquisita per usucapione, o, infine, se esso, per la sua struttura, debba considerarsi non tra le parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c., quanto, piuttosto, destinato ad uso esclusivo, potendosi, del resto, estendere la disciplina prevista dagli artt. 840 e 934 c.c. anche ai vani sottostanti al pianterreno dell’edificio condominiale sempre che dal titolo non risulti il contrario.

Sentenza 16 dicembre 2019, n. 33163

Data udienza 7 novembre 2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GIUSTI Alberto – Presidente

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 23906-2015 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– controricorrente –
e contro
(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)
– intimati –
avverso la sentenza n. 1554/2015 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 06/03/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/11/2019 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Sgroi Carmelo, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso;
uditi gli Avvocati (OMISSIS).

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 1554/2015 del 6 marzo 2015.
Resiste con controricorso (OMISSIS), mentre gli altri intimati non hanno svolto attivita’ difensive.
(OMISSIS), (E ALTRI OMISSIS)
Il controricorrente (OMISSIS) ha presentato memoria ai sensi dell’articolo 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Vanno disattese le eccezioni di inammissibilita’ sollevate dal controricorrente, atteso che l’accertamento dell’osservanza di quanto prescritto dall’articolo 366 c.p.c., comma 1, nn. 4) e 6), deve necessariamente compiersi con riferimento a ciascun singolo motivo di impugnazione, verificandone in modo distinto specificita’, completezza e riferibilita’ alla decisione impugnata, nonche’ l’analitica indicazione degli atti e dei documenti sui quali ognuno si fondi, il che esclude che il ricorso possa essere dichiarato per intero inammissibile, ove tale situazione sia propria solo di uno o di alcuno dei motivi proposti (cfr. Cass. Sez. U, 05/07/2013, n. 16887). Il ricorso denuncia, peraltro, essenzialmente la violazione e falsa applicazione di norme di diritto, e cio’ fa indicando le argomentazioni contenute nella sentenza gravata che si assumono in contrasto con le medesime o con l’interpretazione fornitane dalla giurisprudenza di legittimita’.
Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 840, 922, 934, 939 e 1117 c.c., sostenendo che “indipendentemente… dal momento in cui il locale di che trattasi e’ venuto ad esistenza lo stesso era comunque della cooperativa”, originaria proprietaria del fabbricato. Trovandosi il vano in questione al di sotto del terrapieno condominiale, esso doveva essere riconosciuto di proprieta’ del condominio per accessione.
Il secondo motivo di ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., nonche’ dell’articolo 115 c.p.c., ovvero la “mancanza di prova sul punto decisivo della controversia” e la “omessa o carente motivazione”, in quanto, attesa l’incertezza sulla reale estensione del bene assegnato dalla Cooperativa, doveva essere lo (OMISSIS) a dimostrare che il piccolo locale di sgombero contemplato nella delibera di assegnazione corrispondesse al vanno attualmente occupato.
Il terzo motivo di ricorso concerne la violazione e falsa applicazione dell’articolo 92 c.p.c. quanto alla condanna delle spese statuita in danno dello (OMISSIS) pure nei rapporti con gli altri condomini intervenuti, portatori di interessi difensivi convergenti con quelli dell’appellante.
II. Il primo motivo di ricorso e’ fondato, nei termini di seguito specificati, e l’accoglimento della prima censura comporta l’assorbimento dei restanti motivi, i quali perdono di immediata rilevanza decisoria, in quanto involgono questioni che potranno essere nuovamente esaminate in sede di rinvio.
La Corte d’appello di Roma ha ritenuto accertata la proprieta’ esclusiva del locale sottostante all’appartamento (OMISSIS), ricavato mediante scavo nel terrapieno dell’edificio condominiale, sulla base delle risultanze della delibera di assegnazione adottata dalla cooperativa in favore di (OMISSIS), dante causa di (OMISSIS), nonche’ della scrittura privata intercorsa tra la (OMISSIS) e (OMISSIS).
In tal modo, la sentenza impugnata non si e’ uniformata al costante orientamento giurisprudenziale di questa Corte.
L’articolo 1117 c.c. ricomprende fra le parti comuni del condominio “il suolo su cui sorge l’edificio”. Oggetto di proprieta’ comune, agli effetti dell’articolo 1117 c.c., e’, quindi, non solo la superficie a livello del piano di campagna, bensi’ tutta quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l’intero fabbricato e dunque immediatamente pure la parte sottostante di esso. Il termine “suolo”, adoperato dall’articolo 1117 citato, assume, invero, un significato diverso e piu’ ampio di quello supposto dall’articolo 840 c.c., dove esso indica soltanto la superficie esposta all’aria. Piuttosto, l’articolo 1117 c.c., letto sistematicamente con l’articolo 840 cit. codice, implica che il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondita’ al di sotto dell’area superficiaria che e’ alla base dell’edificio (seppure non menzionato espressamente dall’elencazione esemplificativa fatta dalla prima di tali disposizioni), va considerato di proprieta’ condominiale, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprieta’ esclusiva ad uno dei condomini. Pertanto, nessun condomino puo’, senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione, procedere all’escavazione in profondita’ del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilita’ esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprieta’ degli altri partecipanti su una parte comune dell’edificio, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti (Cass. 30 marzo 2016, n. 6154; Cass. 13 luglio 2011, n. 15383; Cass. 2 marzo 2010, n. 4965; Cass. 24 ottobre 2006, n. 22835; Cass. 27 luglio 2006, n. 17141; Cass. 9 marzo 2006, n. 5085; Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 18 marzo 1996, n. 2295; Cass. 23 dicembre 1994, n. 11138; Cass. 11 novembre 1986, n. 6587).
L’errore della Corte d’appello di Roma e’ consistito nel non aver accertato quando fosse sorto il Condominio di (OMISSIS), momento che, in ipotesi di edificio costruito da un solo soggetto, coincide con quello in cui l’originario unico proprietario ne operi il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unita’ immobiliare suscettibile di separata utilizzazione, mentre, ove si tratti di edificio costruito da piu’ soggetti su suolo comune, coincide con l’assegnazione in proprieta’ esclusiva dei singoli appartamenti.
L’edificio condominiale comprende, invero, l’intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto e, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse ed il suolo su cui sorge l’edificio costituiscono, di regola, oggetto di proprieta’ comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., salvo che non sussista un titolo contrario alla “presunzione” di condominialita’ sancita da tale norma, occorrendo a tal fine fare riferimento all’atto costitutivo del condominio, cioe’, come detto, al primo atto di trasferimento di una unita’ immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto.
In particolare, in ipotesi di controversia circa la titolarita’ di un locale, come nella specie, posto nel sottosuolo del fabbricato, ricavato mediante scavo nell’area sottostante ad un appartamento, attuato con svuotamento di volume ed asportazione di terreno, deve gradatamente accertarsi innanzitutto se la proprieta’ di tale locale, preesistente al frazionamento, sia attribuita dal titolo costitutivo del condominio, ovvero sia altrimenti da riconoscersi acquisita per usucapione, o, infine, se esso, per la sua struttura, debba considerarsi non tra le parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1117 c.c., quanto, piuttosto, destinato ad uso esclusivo, potendosi, del resto, estendere la disciplina prevista dagli articoli 840 e 934 c.c. anche ai vani sottostanti al pianterreno dell’edificio condominiale sempre che dal titolo non risulti il contrario (Cass. 24 marzo 2015, n. 5895; Cass. 23 luglio 1994, n. 6884; Cass. 4 marzo 1983, n. 1632).
Allorche’, invece, in occasione del primo atto di frazionamento della proprieta’ di un edificio, la proprieta’ comune del sottosuolo non e’ contrastata dal titolo, tale bene nasce di proprieta’ comune, e la comunione del suolo non puo’ piu’ venire meno per effetto di un successivo negozio di alienazione compiuto dall’originario unico titolare dell’immobile, ne’ il nuovo manufatto di seguito ivi realizzato mediante escavazione in profondita’, seppure posto al servizio della unita’ immobiliare al piano terreno, puo’ farsi rientrare nella titolarita’ esclusiva del proprietario di quest’ultima. Una volta, infatti, sorti i presupposti per l’operativita’ della presunzione di proprieta’ comune al momento della nascita del condominio, la costruzione realizzata su area condominiale non determina l’attribuzione della proprieta’ dello spazio occupato all”autore dell’opera, giacche’ trovano piuttosto applicazione – in difetto di apposita convenzione scritta, o di maturata usucapione – le norme relative all’accessione e alla forma richiesta ad substantiam per il trasferimento dei diritti reali immobiliari (arg. da Cass. 25 giugno 2019, n. 17022; Cass. 14 giugno 2019, n. 16070).
III. Il primo motivo di ricorso deve dunque essere accolto, rimanendo assorbiti i restanti motivi, e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, la quale procedera’ a nuovo esame uniformandosi all’enunciato principio, provvedendo anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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