Condominio negli edifici e la revisione delle tabelle millesimali

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|17 giugno 2021| n. 17391.

Condominio negli edifici e la revisione delle tabelle millesimali.

In tema di condominio negli edifici, le tabelle millesimali, ex art. 69 n. 2 disp. att. cod. civ., possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano. Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali. Compete perciò al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori ed il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se, come nel caso esame, risulta sorretto da adeguata motivazione.

Ordinanza|17 giugno 2021| n. 17391. Condominio negli edifici e la revisione delle tabelle millesimali

Data udienza 24 febbraio 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio – Revisione delle tabelle millesimali – Divergenza rispetto ai valori reali dei singoli piani o porzioni di piano – Accertamento di fatto del giudice di merito – Logicità della motivazione – Rigetto

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. VARRONE Luca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 11653-2016 proposto da:
(OMISSIS), (OMISSIS), rappresentate e difese dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS);
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), dal quale sono rappresentati e difesi unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 1078/2015 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 08/06/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/02/2021 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1. (OMISSIS) e (OMISSIS), eredi di (OMISSIS), con atto notificato il 2 maggio 2016, hanno proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 1078/2015 della Corte d’appello di Bologna, pubblicata l’8 giugno 2015 e notificata il 2 marzo 2016.
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) resistono con controricorso.
(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno notificato atto definito “controricorso di adesione al ricorso”, nei confronti del quale (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) resistono a loro volta con controricorso.
2. La Corte d’appello ha confermato la sentenza resa il 6 agosto 2009 dal Tribunale di Bologna, rigettando gli appelli avanzati da (OMISSIS) e da (OMISSIS) e dichiarando inammissibile perche’ tardivo l’appello di (OMISSIS). E’ stata cosi’ accolta la domanda spiegata da (OMISSIS), (OMISSIS), Bruno Fabbri e (OMISSIS), proprietari di quattro appartamenti del Condominio di (OMISSIS), contro (OMISSIS) ed (OMISSIS), proprietari dei restanti due appartamenti del condominio, nonche’, rispettivamente, del solaio sito al quarto piano dell’edificio (posto sopra l’appartamento del (OMISSIS)) e del seminterrato (posto sotto l’appartamento del (OMISSIS)), ridefinendo pertanto le originarie tabelle millesimali del condominio, approvate con delibera assembleare del 26 gennaio 1972. La revisione delle vigenti tabelle e’ stata disposta in quanto, successivamente all’approvazione delle stesse, il condomino (OMISSIS) aveva trasformato i solai grezzi di sua proprieta’ in vani abitabili, mentre il condomino (OMISSIS) aveva trasformato il locale sotterraneo di sua proprieta’ in un appartamento. Cio’, ad avviso del CTU nominato, a seguito del cambio di destinazione delle due porzioni, aveva portato il numero delle unita’ immobiliari comprese nell’edificio da sei ad otto.

Condominio negli edifici e la revisione delle tabelle millesimali

La Corte d’appello di Bologna, negata la ravvisabilita’ di una mutatio libelli per il “passaggio dalla domanda nella ipotesi di cui al n. 1 a quella di cui al n. 2 dell’articolo 69 disp. att. c.c.”, ha ravvisato il presupposto per la revisione delle vigenti tabelle millesimali nella creazione di unita’ immobiliari con funzioni del tutto diverse da quelle originarie. Quanto poi agli interventi di natura fisica, per la proprieta’ (OMISSIS) veniva in rilievo l’installazione di elementi radianti collegati all’impianto centralizzato, mentre per la proprieta’ Defil risultava dal catasto la presenza di autonomi vani in numero 5,5.
3.La trattazione dei ricorsi e’ stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2, e articolo 380 bis.1 c.p.c.. Le ricorrenti (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno depositato memoria.
4. Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5. La censura evidenzia come la Corte d’appello di Bologna abbia basato la propria decisione sul presupposto di fatto che nella proprieta’ (OMISSIS) fossero stati eseguiti interventi di natura fisica con la installazione degli elementi radianti al fine di creare una nuova unita’ abitativa. Le ricorrenti riportano stralci della relazione di C.T.U., secondo cui non vi erano state nella proprieta’ (OMISSIS) modifiche strutturali e/o materiali, tanto che l’unico elemento nuovo era costituito dalla regolarizzazione amministrativa del sottotetto, avvenuta senza il compimento di opere edilizie. Con specifico riferimento agli elementi radianti, il primo motivo di ricorso oppone che gli stessi non fossero variati dall’epoca della costruzione dell’edificio, come confermato anche dalle risultanze peritali. I giudici dell’appello avrebbero percio’ mancato di compiere una esatta valutazione della entita’ delle opere eseguite.
Il secondo motivo del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 69 disp. att. c.c., comma 1, n. 2, nel testo vigente prima della riforma operata dalla L. n. 220 del 2012, con riferimento alla qualificazione dei lavori come “innovazioni di vasta portata”, presupposto non ravvisabile nel caso di specie, in quanto la porzione di proprieta’ esclusiva (OMISSIS) sarebbe rimasta inalterata e l’unico elemento nuovo sarebbe stato costituito dalla regolarizzazione amministrativa intervenuta sull’appartamento.

Condominio negli edifici e la revisione delle tabelle millesimali

4.1. Il primo motivo del “controricorso adesivo” di (OMISSIS) e (OMISSIS) denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, rimarcando come nessuna variazione fosse intervenuta nella loro proprieta’. Viene fatto un lungo elenco di dati documentali per dimostrare il mancato aumento della superficie utile.
Il secondo motivo del “controricorso adesivo” denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 69 disp. att. c.c., comma 1, n. 2, per negare la ravvisabilita’ di alcuna delle ipotesi di revisione delle tabelle millesimali.
5. Il “controricorso adesivo” di (OMISSIS) e (OMISSIS) va qualificato come ricorso incidentale avverso la sentenza n. 1078/2015 della Corte d’appello di Bologna, pubblicata l’8 giugno 2015 e notificata il 1 marzo 2016 (come si indica a pagina 10 del controricorso, facendo rinvio alla relata prodotta). Il ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) e’ stato notificato il 10 giugno 2016 dopo che il 2 maggio 2016 era stato notificato il ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS). Con i loro due motivi di impugnazione (OMISSIS) e (OMISSIS) dichiaratamente aderiscono al ricorso principale notificato il 2 maggio 2016 da (OMISSIS) e (OMISSIS)
6. Quanto al ricorso principale di (OMISSIS) e (OMISSIS), va dapprima disattesa l’eccezione dei controricorrenti fondata sull’articolo 348-ter c.p.c., comma 5 (piuttosto che comma 4, come e’ da intendersi erroneamente scritto), in quanto la relativa previsione d’inammissibilita’ del ricorso per cassazione non si applica, agli effetti del Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, comma 2, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, per i giudizi di appello, come nella specie, introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione anteriormente all’11 settembre 2012.
7. I due motivi del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) ed i due motivi del ricorso di (OMISSIS) e (OMISSIS) possono essere trattati congiuntamente, in quanto connessi.
E’ in esame una domanda, proposta in contraddittorio di tutti i condomini, volta alla revisione delle tabelle millesimali di approvazione assembleare ai sensi dell’articolo 69 disp. att. c.c., n. 2), qui operante ratione temporis nella formulazione anteriore alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012. Non sussiste pertanto la necessita’ di notificare il ricorso, ai sensi dell’articolo 331 c.p.c., all’amministratore del condominio che era stato parte dei precedenti gradi del giudizio.

 

Condominio negli edifici e la revisione delle tabelle millesimali

La Corte d’appello di Bologna, nell’ambito degli accertamenti di fatto spettanti al giudice del merito, ha concluso che sussistesse una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole porzioni di piano per le mutate condizioni di due unita’ immobiliari comprese nel Condominio di (OMISSIS), ovvero del solaio dell’appartamento di proprieta’ (OMISSIS) e del seminterrato di proprieta’ (OMISSIS), il primo trasformato in vani abitabili ed il secondo in un appartamento, con conseguenti aumento del numero complessivo delle unita’ immobiliari comprese nell’edificio da sei ad otto e divergenza tra i valori reali delle porzioni di piano dell’edificio condominiale, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali, essendo evidentemente mutate l’estensione della superficie e la cubatura reale delle singole unita’.
La soluzione adottata dalla Corte d’appello di Bologna e’ conforme all’elaborazione giurisprudenziale (cfr. Cass. Sez. 2, 13/09/1991, n. 9579; Cass. Sez. U, 09/07/1997, n. 6222; Cass. Sez. 2, 22/11/2000, n. 15094; Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300), secondo cui, in materia di condominio negli edifici, le tabelle millesimali, ex articolo 69 disp. att. c.c., n. 2, possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se e’ notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano. Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non e’ necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali. Compete percio’ al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimita’ se, come nel caso esame, risulta sorretto da adeguata motivazione. Le ricorrenti principali (OMISSIS) e (OMISSIS) ed i ricorrenti incidentali (OMISSIS) e (OMISSIS) nelle loro censure hanno dedotto circostanze attinenti all’avvenuta, o meno, installazione degli elementi radianti, o alla mancata realizzazione di opere edilizie, o all’epoca dei lavori in proprieta’ (OMISSIS), fatti di cui la sentenza impugnata ha tenuto conto e comunque del tutto privi di decisivita’, agli effetti dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (ovvero di idoneita’ a determinare un diverso esito della causa), come non riferibili ad un vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto, quanto attinenti ad una istanza di rivalutazione complessiva delle risultanze istruttorie, inammissibile in sede di legittimita’.
La Corte d’appello di Bologna ha in motivazione, del resto, ritenuto dimostrati, con argomentazione induttiva – vista la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati -, un errore originario o una sopravvenuta alterazione delle proporzioni delle tabelle millesimali approvate nel 1972, e cio’ con riferimento ai presupposti di cui all’articolo 69 disp. att. c.c., n. 1 ed al n. 2, richiamando la conclusione del CTU secondo cui “se l’arch. Roul Gramigna, redattore delle tabelle poi approvate con deliberazione 26/1/1972, avesse conosciuto lo stato dei luoghi, le avrebbe redatte in modo diverso”, cosi’ reputando comunque da accogliere la domanda di revisione dei valori proporzionali delle singole unita’ immobiliari.

 

Condominio negli edifici e la revisione delle tabelle millesimali

8. Il ricorso principale di (OMISSIS) e (OMISSIS) ed il ricorso incidentale di (OMISSIS) e (OMISSIS) vanno percio’ rigettati, regolandosi secondo soccombenza le spese del giudizio di cassazione con condanna in solido dei ricorrenti, stante il comune interesse, in favore dei controricorrenti (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1-quater, – da parte delle ricorrenti principali e dei ricorrenti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per le rispettive impugnazioni, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale di (OMISSIS) e (OMISSIS) ed il ricorso incidentale di (OMISSIS) e (OMISSIS) e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti principali e dei ricorrenti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per i rispettivi ricorsi, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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