Condominio e ripartizione delle spese per le parti comuni

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Corte di Cassazione, sezione sesta (seconda) civile, Ordinanza 13 novembre 2018, n. 29220.

La massima estrapolata:

La ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio condominiale è disciplinata legalmente in base a criteri di proporzionalità (artt. 1123 e ss c.c.) rimanendo non derogabile mediante delibera assembleare, salvo casi eccezionali e comunque con l’unanimità dei consensi dei condomini tutti, in considerazione della tutela dei diritti individuali di ciascun condomino, a cui non può imporsi un obbligo di facere ovvero comportamento personale in luogo del suddetto obbligo di contribuzione.

È nulla la delibera condominiale presa a maggioranza che dopo aver revocato l’appalto della pulizia delle scale preveda che essa venga fatta «a turno» e «personalmente da ciascun condomino», o comunque da «terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascun partecipante sulla base di un calendario di interventi da programmare».

Ordinanza 13 novembre 2018, n. 29220

Data udienza 4 luglio 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 19447-2017 proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dalla stessa avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 629/2017 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 18/05/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/07/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

L’avvocato (OMISSIS), condomina del Condominio (OMISSIS), ha proposto ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Genova n. 629/2017 del 18 maggio 2017 giugno 2016, che ha accolto l’appello avanzato dal Condominio (OMISSIS) contro la sentenza resa in primo grado il 22 settembre 2008 dal Tribunale di Chiavari.
Il Condominio (OMISSIS), resiste con controricorso.
(OMISSIS) impugno’ le deliberazioni assembleari del 18 febbraio 2004 e del 13 luglio 2004 approvate dal Condominio (OMISSIS), le quali avevano deciso a maggioranza che la pulizia della scala comune dell’edificio sarebbe stata compiuta personalmente a turno dai singoli condomini, ovvero, in alternativa, da terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascun partecipante sulla base di un calendario di interventi da programmare. L’attrice sosteneva la nullita’ di tali delibere perche’ ponevano a carico dei condomini un obbligo personale di fare la pulizia, ovvero di commetterlo ad un terzo a proprie spese. Il primo giudice sostenne la nullita’ delle delibere impugnate, atteso che esse avrebbero modificato a maggioranza il criterio di ripartizione per millesimi delle parti comuni stabilito nel regolamento condominiale, articolo 21. La Corte d’Appello ritenne invece valide le deliberazioni per cui e’ causa, attenendo esse alle modalita’ di esecuzione delle spese di pulizia delle scale.
Il primo motivo di ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 23 Cost., degli articoli 1136 e 1138 c.c., e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, per non aver considerato la sentenza impugnata che le delibere del 18 febbraio 2004 e del 13 luglio 2004 impongono ai condomini una illegittima prestazione di fare.
Il secondo motivo di ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1135, 1137, 1138 e 1421 c.c., e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, per la illecita soppressione del servizio di pulizia delle scale comuni deliberata dall’assemblea.
Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1123 e 1135 c.c., e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, allegando come la ricorrente sia proprietaria esclusiva di “un minuscolo bilocale”, sicche’ solo in tale misura debba partecipare alle spese di pulizia delle parti comuni.
Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli articoli 1137, 1421 e 1422 c.c., e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, circa l’omessa dichiarazione di nullita’ della delibera del 18 febbraio 2004.
Il quinto motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1123, 1135, 1136, 1138 e 1421 c.c., e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, stante la nullita’ della modifica a maggioranza dei criteri di ripartizione della pulizia delle parti comuni.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., comma 2.
Risultano fondati, nei limiti di seguito specificati, il primo, il terzo ed il quinto motivo di ricorso, rimanendo assorbiti dall’accoglimento di tali censure il secondo ed il quarto motivo.
Va premesso che, nel vigore del testo dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, introdotto dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modifiche nella L. 7 agosto 2012, n. 134, non e’ piu’ configurabile il vizio di insufficiente o contraddittoria motivazione della sentenza, cui fa sistematico riferimento la ricorrente, atteso che la norma suddetta attribuisce rilievo solo all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti, mentre il vizio di motivazione del tutto omessa e’ censurabile in sede di legittimita’ unicamente come ipotesi di nullita’ della sentenza ai sensi del medesimo articolo 360 c.p.c., n. 4.
Tuttavia, deve ribadirsi che una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni, in deroga ai criteri di proporzionalita’ fissati dagli articoli 1123 c.c. e ss., seppur limitata alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, va ritenuta nulla per impossibilita’ dell’oggetto, giacche’ tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233; Cass. Sez. 2, 04/08/2017, n. 19651).
Si ha riguardo, nella specie, a delibere assembleari che, essendo stato revocato l’appalto affidato dal condominio a terzi per la pulizia delle scale, hanno stabilito che tale incombenza spetti a turno ai singoli partecipanti, i quali, ove non intendano sobbarcarsi personalmente l’opera, possono farsi sostituire da terzi sopportandone i costi.
Secondo l’interpretazione giurisprudenziale piu’ recente, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell’articolo 1124 c.c., il quale e’ espressione del principio generale posto dall’articolo 1123 c.c., comma 2, e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432).
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello inerente alle spese di pulizia e di illuminazione delle scale puo’ essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattuale”, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimita’ da tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 23/12/2011, n. 28679; Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
E’ in ogni caso necessario, perche’ sia giustificata l’applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprieta’ di ciascun condomino, che la deroga convenzionale sia prevista espressamente (Cass. Sez. 2, 29/01/2000, n. 1033).
La “diversa convenzione” ex articolo 1123 c.c. puo’, peraltro, essere adottata anche in funzione non “normativa”, e cioe’ non per sostituire statutariamente il titolo negoziale a quello legale o regolamentare nella relativa disciplina, bensi’ con riguardo al riparto di una singola spesa o di una specifica gestione.
Tuttavia, poiche’ pure in tal caso la convenzione viene ad incidere sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, essa non puo’ essere rimessa all’espressione della regola collegiale sintetizzata dal principio di maggioranza, ma deve comunque fondarsi su una deliberazione unanime, non limitata ai presenti all’assemblea (Cass. Sez. 2, 23/05/1972, n. 1588). Come gia’ considerato, il dovere dei condomini di contribuire alle spese in proporzione al valore della rispettiva unita’ immobiliare o all’utilita’ che traggano del bene o dal servizio comune trova la sua fonte nel diritto dominicale di condominio, e percio’ non puo’ rientrare nelle attribuzioni dell’assemblea una potesta’ di deroga ai criteri legali di cui agli articolo 1123 c.c. e ss..
A tali principi non si e’ uniformata l’impugnata sentenza, avendo essa incomprensibilmente ritenuto le delibere impugnate concernenti “le modalita’ di esecuzione delle spese di pulizia delle scale”, ovvero attinenti “all’organizzazione ed al funzionamento delle cose comuni”. Le delibere impugnate non rivelano, invece, una portata meramente organizzativa, concernente soltanto le modalita’ d’uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali, materie certamente rientranti nelle competenze collegiali.
Va conclusivamente affermato che il diritto-dovere di ciascun condomino, ex articolo 1118 c.c., di provvedere alla manutenzione delle cose comuni comporta certamente non solo l’obbligo di sostenere le spese, ma anche tutti gli obblighi di facere e di pati connessi alle modalita’ esecutive dell’attivita’ manutentiva, rimanendo tuttavia affetta da nullita’ la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, si modifichino a maggioranza i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune (quale quello di pulizia delle scale), venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l’imposizione, come nelle specie, di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell’obbligo di contribuzione.
La sentenza impugnata va percio’ cassata, nei limiti delle censure accolte, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova, che riesaminera’ la causa uniformandosi ai principi richiamati e tenendo conto dei rilievi svolti, e regolera’ anche le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie, per quanto di ragione, il primo, il terzo ed il quinto motivo di ricorso, dichiara assorbiti il secondo ed il quarto motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Genova, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Avv. Renato D’Isa