Comunione in area lottizzata e la strada poderale

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|15 luglio 2021| n. 20230.

Comunione in area lottizzata e la strada poderale.

Qualora ciascun acquirente di singole porzioni di un’area lottizzata si sia impegnato, con l’atto di compravendita, ad adibire una striscia del proprio terreno a passaggio in favore degli altri lotti, nonché a partecipare ad un consorzio per la costruzione e manutenzione della strada destinata ad assicurare detto passaggio, la mancata partecipazione a tale consorzio non vale ad esentare l’acquirente medesimo dall’obbligo di contribuire “pro quota” alle spese affrontate per la realizzazione e gestione dell’opera, stante la configurabilità della costituzione di una “communio incidens” sulla strada per effetto dell’indicato impegno (e la conseguente insorgenza dei doveri contemplati dall’art. 1104 c.c.), e, pertanto, non lo sottrae all’azione di recupero di dette spese, che venga proposta, nel termine prescrizionale decorrente dalla rispettiva erogazione, dagli organi del consorzio stesso in qualità di rappresentanti degli altri comunisti.

Sentenza|15 luglio 2021| n. 20230. Comunione in area lottizzata e la strada poderale

Data udienza 4 dicembre 2020

Integrale

Tag/parola chiave: Comunione – Area lottizzata – Strada poderale – Assunzione di impegno da parte dell’acquirente a partecipare a un consorzio per la manutenzione della strada – Comunione in area lottizzata e la strada poderale –  Mancata partecipazione al consorzio – Irrilevanza – Pagamento del contributo pro quota per manutenzione – Debenza – Amministratore di una comunione – Azione contro uno dei comunisti – Necessità della delega ex art. 1106 comma 2 cc

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. GORJAN Sergio – Consigliere

Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 5185-2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– ricorrente incidentale –
avverso la sentenza n. 902/2015 del TRIBUNALE di VITERBO, depositata il 19/08/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/12/2020 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE TEDESCO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e l’inammissibilita’ del ricorso incidentale.
uditi l’avv. (OMISSIS), per il ricorrente e l’avv. (OMISSIS), per la controricorrente.

Comunione in area lottizzata e la strada poderale

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS), nella sua qualita’ di amministratore delegato, ex articolo 1106 c.c., dai proprietari della strada interpoderale sita in (OMISSIS), quale derivata dalla lottizzazione del terreno gia’ di proprieta’ della societa’ (OMISSIS) S.p.A., chiedeva e otteneva, dal Giudice di pace di Ronciglione, ingiunzione di pagamento nei confronti di (OMISSIS), per la somma di Euro 3.749,61, a titolo di contributo pro quota per le opere di manutenzione, conservazione e godimento della strada poderale. La (OMISSIS), infatti, essendosi resa acquirente dalla societa’ di una porzione di terreno, aveva acquistato anche una porzione della strada, in conformita’ a quanto indicato negli atti di vendita. Nel ricorso per ingiunzione, a sostegno della richiesta, si precisava che l’assemblea ordinaria dei comproprietari, in data 19 giugno 2011, aveva approvato il bilancio consuntivo relativo al periodo dal 1 aprile 2010 al 31 marzo 2011; e che il relativo riparto non era stato impugnato nei termini di legge dalla (OMISSIS), tenuta quindi al pagamento della somma sopra indicata, pari a quanto da lei dovuto in base al riparto approvato dall’assemblea. Si precisava ancora che, nella stessa data, l’assemblea dei comproprietari della strada aveva provveduto alla designazione di (OMISSIS) quale amministratore delegato per la gestione e amministrazione della comproprieta’, inclusi i poteri di azione per ottenere il pagamento delle quote di partecipazione alle spese della comunione, deliberate dall’assemblea dei comunisti.
Contro il decreto la (OMISSIS) proponeva opposizione, deducendo, a sostegno della stessa, la nullita’ della deliberazione sotto una molteplicita’ di profili: a) difetto delle maggioranze prescritte per le deliberazioni relative all’oggetto; b) deliberazione avvenuta anche su ordini del giorno che riguardavano non i comproprietari della strada, ma il Consorzio costituito per la gestione di essa, al quale l’opponente era estranea; c) la mancanza di un criterio di riparto delle spese e della tabella millesimale; d) la mancanza di una preventiva e congrua informazione sul contenuto oggetto della delibera. L’opponente eccepiva inoltre la carenza di mandato al difensore, che avrebbe dovuto essere conferito per atto notarile, sottoscritto da tutti i comproprietari; deduceva ancor la mancanza dei presupposti richiesti dall’articolo 633 c.p.c. per l’emissione del decreto ingiuntivo, perche’ il preventivo e il consuntivo erano relativi anche a spese riguardante un ente differente dall’assemblea dei comunisti; eccepiva infine la prescrizione del credito.
Instauratosi il contraddittorio, il giudice di pace rigettava l’opposizione, in base al rilievo che, in assenza di impugnazione, la deliberazione di riparto costituiva titolo idoneo all’emissione del decreto ingiuntivo, essendo vincolante anche per gli assenti e i dissenzienti.
Contro la sentenza la (OMISSIS) proponeva appello, che era accolto dal Tribunale di Viterbo in forza delle seguenti considerazioni. In primo luogo, il primo giudice non aveva motivato “in ordine alla ritenuta partecipazione della (OMISSIS) ovvero alla estensione alla stessa della efficacia delle delibere adottate dagli organi consortili e non dagli organi della comunione”; in secondo luogo, la deliberazione, posta a fondamento della pretesa, non era stata adottata dall’assemblea dei comproprietari, ma dal Consorzio costituito per l’amministrazione della strada; in terzo luogo l’ingiunzione, emessa sulla scorta della stessa delibera, comprendeva anche voci di spesa riferibili a beni che non erano oggetto di comproprieta’, come le spese per l’apposizione di un cancello, quelle relative a strade non asfaltate che si diramavano dalla strada principale e le spese legali e postali, che dovevano percio’ rimanere a carico del Consorzio, al quale la (OMISSIS) non aveva aderito.
Per la cassazione della sentenza il (OMISSIS), nella qualita’, propone ricorso per cassazione affidato a due motivi.
Resiste la (OMISSIS) con controricorso, contenente ricorso incidentale condizionato sulla base di tre motivi. Le parti hanno depositato memorie.

 

Comunione in area lottizzata e la strada poderale

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Nel controricorso si eccepisce il difetto di legittimazione del (OMISSIS), essendo inesistente e invalido il mandato rilasciato dai comproprietari con verbale di assemblea del 10 gennaio 2016, in assenza di sottoscrizione autenticata di ciascuno dei condomini. Secondo la controricorrente, il requisito di forma del verbale si imponeva in ragione del fatto che si abilitava al rilascio della procura ad litem.
L’eccezione e’ infondata.
L’amministratore della comunione non puo’ agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comunisti, se tale potere non gli sia stato attribuito nella delega di cui all’articolo 1106 c.c., comma 2 non essendo applicabile analogicamente – per la presenza della disposizione citata, che prevede la determinazione dei poteri delegati la regola contenuta nell’articolo 1131 c.c., comma 1 la quale attribuisce all’amministratore del condominio il potere di agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi (Cass. n. 2170/1995; n. 4209/2014).
L’investitura, in capo all’amministratore del potere di rappresentanza processuale della comunione, non richiede che il verbale dell’assembla che gliel’abbia conferita sia sottoscritto individualmente dai singoli condomini. Invero, tale requisito e’ necessario qualora in un verbale di assemblea condominiale si conferisca all’amministratore l’espresso specifico mandato di stare in giudizio in nome e per conto di alcuni o di tutti i condomini per far valere nel loro rispettivo interesse una pretesa assegnata alla loro sfera giuridica, mentre nella specie il mandato riguarda lite nell’interesse della comunione nel suo complesso (cfr. Cass. n. 4623/1984).
2. Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 113, 115 e 116 c.p.c. Diversamente da quanto sostenuto dal tribunale, il primo giudice non aveva affatto riconosciuto che la (OMISSIS) avesse aderito al Consorzio, ma aveva deciso la causa sul presupposto che la deliberazione fosse vincolante nei confronti di lei in quanto comproprietaria della strada. Si evidenzia che il decreto ingiuntivo era stato richiesto dal rappresentante di una comunione e non dal rappresentante del Consorzio; e che il medesimo rappresentante aveva chiaramente fatto presente che la partecipazione al Consorzio non si era consolidata per tutti i proprietari e, di conseguenza, le assemblee, convocate di anno in anno, avevano deliberato in applicazione delle regole della comunione. D’altronde – prosegue il ricorrente – i motivi di opposizione fatti valere dall’ingiunta si collocavano nella medesima prospettiva condominiale e non consortile.
Avuto riguardo al complesso di tali circostanze, la motivazione della sentenza impugnata, nella parte in cui il tribunale ha addebitato al primo giudice di non avere “motivato in ordine alla ritenuta partecipazione della (OMISSIS) al Consorzio”, e’ illogica e incongruente rispetto al contenuto della decisione del giudice di pace, oltre che in contrasto con le allegazioni difensive e il petitum della domanda.
Il motivo e’ inammissibile, dirigendosi contro un contenuto della sentenza privo di incidenza sulla decisione, che e’ fondata non sul vizio di motivazione della sentenza di primo grado, ma sul rilievo della mancata adesione della (OMISSIS) al Consorzio, rilievo congiunto con il convincimento del giudice d’appello che le delibere poste a fondamento della pretesa riguardassero i consorziati e non i comproprietari.
Le argomentazioni ultronee, che non hanno lo scopo di sorreggere la decisione gia’ basata su altre decisive ragioni, sono improduttive di effetti giuridici e, come tali, non sono suscettibili di censura in sede di legittimita’ (Cass. n. 10420/2005).
3. Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articolo 1100 c.c., articolo 1101 c.c., u.c., articoli 1104, 1105, 1106, 1107 e 1109 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 Il ricorrente evidenzia che il credito fatto valere con l’ingiunzione derivava da assemblea dei comproprietari, come si desumeva dal complesso degli adempimenti volti alla sua convocazione, che avevano coinvolto tutti proprietari della strada e non solo coloro che avevano aderito al consorzio; e che, analogamente, riguardavano la totalita’ dei proprietari i piani di ripartizione e i preventivi: questi si fondavano su tabelle millesimali a loro volta da assemblee derivanti da rituale convocazione dei comproprietari. La stessa opponente, del resto, aveva fatto valere ragioni di invalidita’ della deliberazione che supponevano la provenienza del decisum dall’assemblea dei comproprietari: in particolare la violazione delle maggioranze prescritte e l’esorbitanza, sotto certi profili, dell’oggetto. Trattandosi di motivi di doglianza che costituivano ragioni non di nullita’, ma al limite di annullabilita’, essi avrebbero dovuto farsi valere con l’impugnazione della delibera nel termine di legge, come del tutto correttamente aveva riconosciuto il primo giudice.
Il ricorrente prosegue nella critica della decisione impugnata, rilevando essere apodittica e priva di riscontro probatorio, oltre che pronunciata al di la’ delle allegazioni difensive, l’affermazione del giudice d’appello che ci fossero spese riferite a strade non asfaltate, diverse dalla strada poderale oggetto di comunione. Lo stesso dicasi per le spese relative al cancello, non potendosi stabilire a priori quali siano le spese di conservazione e di godimento della cosa comune di cui i comproprietari debbano farsi carico ai sensi dell’articolo 1104 c.c. In quanto alle spese legali e postali, il ricorrente sottolinea che queste erano dovute, perche’ inerivano agli adempimenti preliminari e conseguenti alle deliberazioni assembleari.
4. Il terzo motivo denuncia omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.
Si sostiene che il tribunale, superato (erroneamente) l’impedimento derivante dalla mancata impugnazione della delibera, avrebbe dovuto pronunciare sul merito delle singole spese oggetto della domanda, accertando o negando l’esistenza dell’obbligazione del comproprietario. Essendo del tutto stato omesso un siffatto pronunciamento, la sentenza d’appello era censurabile anche in relazione a tale omissione.
5. Il secondo motivo e’ fondato e il suo accoglimento determina l’assorbimento del terzo motivo.
“Qualora ciascun acquirente di singole porzioni di un’area lottizzata si sia impegnato, con l’atto di compravendita, ad adibire una striscia del proprio terreno a passaggio in favore degli altri lotti, nonche’ a partecipare ad un consorzio per la costruzione e manutenzione della strada destinata ad assicurare detto passaggio, la mancata partecipazione a tale consorzio non vale ad esentare l’acquirente medesimo dall’Obbligo di contribuire “pro quota” alle spese affrontate per la realizzazione e gestione dell’opera, stante la configurabilita’ della costituzione di una communio incidens sulla strada per effetto dell’indicato impegno (e la conseguente insorgenza dei doveri contemplati dall’articolo 1104 c.c.), e, pertanto, non lo sottrae all’azione di recupero di dette spese, che venga proposta, nel termine prescrizionale decorrente dalla rispettiva erogazione, dagli organi del consorzio stesso in qualita’ di rappresentanti degli altri comunisti” (Cass. n. 4648/1987).
Nel caso in esame costituisce fatto pacifico la mancata adesione della (OMISSIS) al Consorzio costituito per la manutenzione della strada. Ma e’ fatto altrettanto pacifico la comunione della strada, in dipendenza dell’acquisto di una porzione di terreno da parte della (OMISSIS), la quale riconosce l’invio delle “convocazioni assembleari consortili, anche per l’approvazione dei bilanci annuali” (pag. 3 del controricorso).
Ebbene, la corretta considerazione di tali circostanze avrebbe dovuto indurre il tribunale a considerare la vicenda nella prospettiva delle norme sulla comunione, senza arrestarsi all’elemento formale della intestazione della deliberazione o all’uso di una terminologia che non era riferita univocamente ai comproprietari.
Insomma, l’errore commesso dal tribunale consiste nel non avere considerato che la mancata adesione al consorzio lasciava ferma la qualita’ di comproprietario della strada, con la conseguente applicabilita’ della norma dell’articolo 1104 c.c. per cui ciascun partecipante alla comunione deve contribuire nelle spese per la conservazione e il godimento della cosa comune.
Si impone pertanto, in relazione al secondo motivo del ricorso principale, la cassazione della sentenza, con rinvio della causa al Tribunale di Viterbo, che la decidera’ in persona di diverso magistrato, attenendosi a quanto sopra, e liquidera’ le spese del presente giudizio di legittimita’.
6. Il ricorso incidentale ripropone i motivi di impugnazione contro la sentenza di primo grado, non esaminati dal tribunale in quanto ritenuti assorbiti dall’accoglimento del principale motivo di censura. Esso e’ inammissibile per carenza di interesse, “atteso che in relazione a tali questioni manca la soccombenza che costituisce il presupposto dell’impugnazione, salva la facolta’ di riproporre le questioni medesime al giudice del rinvio, in caso di annullamento della sentenza” (Cass. n. 22095/2017; n. 11270/2020).
Ci sono le condizioni per dare atto Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, ex articolo 13, comma 1 quater, della “sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto”.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo del ricorso principale; rigetta il primo motivo del ricorso principale; dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso principale; dichiara inammissibile il ricorso incidentale; cassa la sentenza in relazione al motivo del ricorso principale accolto; rinvia la causa al Tribunale di Viterbo in persona di diverso magistrato anche per le spese; ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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