Comunione e mutamento di destinazione d’uso da palestra ad autorimessa

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|15 settembre 2021| n. 24937.

Comunione e mutamento di destinazione d’uso da palestra ad autorimessa .

Il mutamento di destinazione d’uso, da palestra ad autorimessa, di un immobile posto su una strada privata ad uso pubblico, con la connessa apertura di sei accessi carrabili, anche se assistito dal rilascio delle relative concessioni, contrasta con l’art. 1102 c.c., in quanto impedisce agli altri condomini di continuare a fruire pienamente della possibilità di parcheggiare secondo le antecedenti modalità.

Ordinanza|15 settembre 2021| n. 24937. Comunione e mutamento di destinazione d’uso da palestra ad autorimessa

Data udienza 29 aprile 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio – Sospensione dei lavori condominiali – Riduzione in pristino – Presupposti – Articoli 825 e 1102 cc – Criteri – Sentenza della corte di cassazione a sezioni unite 6633 del 1998

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GIUSTI Alberto – Presidente
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso (iscritto al N. R.G. 8329/2016) proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., (P.I.: (OMISSIS)), rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in virtu’ di procura speciale in calce al ricorso, dagli Avv.ti. (OMISSIS), e (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo, in (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONSORZIO (OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)), e (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), rappresentati e difesi, in virtu’ di procura speciale apposta in calce al controricorso, dagli Avv.ti (OMISSIS), e (OMISSIS), ed elettivamente domiciliati presso lo studio del secondo, in (OMISSIS);
– controricorrente –
e
(OMISSIS), (C.F.: (OMISSIS)), rappresentata e difesa, in virtu’ di procura speciale in calce al controricorso, dall’Avv. (OMISSIS), e dall’Avv. (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in (OMISSIS);
– altra controricorrente –
avverso la sentenza della Corte di appello di Genova n. 2/2016 (pubblicata il 7 gennaio 2016);
udita la relazione della causa svolta nell’adunanza camerale del 29 aprile 2021 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
lette le memorie depositate dalle difese di tutte le parti ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c..

Comunione e mutamento di destinazione d’uso da palestra ad autorimessa

RITENUTO IN FATTO

1. A seguito di ricorso nunciatorio, con il quale il Condominio (OMISSIS) aveva lamentato la violazione del regolamento condominiale e l’illegittimita’ della modificazione di alcune parti comuni dello stabile, il giudice adito emetteva ordinanza (confermata anche a seguito di reclamo) di sospensione dei lavori in corso di esecuzione ad opera della s.r.l. (OMISSIS) relativi alla trasformazione del piano terreno, adibito a palestra, in autorimesse, per effetto della quale si era venuta a verificare l’inutilizzabilita’ come parcheggio dell’area stradale posta in corrispondenza degli ingressi con perdita della possibilita’ del parcheggio per sei autovetture nella strada privata di proprieta’ dei condomini di vari stabili, tra cui quelli del ricorrente.
Il citato condominio e la condomina (OMISSIS) introducevano il conseguente giudizio di merito, con il quale chiedevano al Tribunale di Genova di dichiarare l’illiceita’ degli interventi realizzati dalla suddetta societa’ (OMISSIS), con relativo ordine di riduzione in pristino con riguardo alle modificazioni apportate alle parti comuni e a quelle esclusive, nonche’ di dichiarare l’illiceita’ della creazione di accessi carrabili ai locali trasformati, con relativa condanna alla rimessione in pristino stato.
Si costituiva la societa’ convenuta, che instava per il rigetto della domanda (e ancor prima per la dichiarazione del suo difetto di legittimazione passiva), ed intervenivano in giudizio il Consorzio (OMISSIS), nonche’ la sig.ra (OMISSIS), comproprietaria della strada, chiedendo, a loro volta, la declaratoria della illiceita’ della creazione degli accessi carrabili e, quindi, la rimessione in pristino.
All’esito dell’esperita istruzione probatoria (nel corso della quale era espletata anche c.t.u.), il Tribunale di Genova, con sentenza n. 1120/2013, in parziale accoglimento delle domande, dichiarava l’illegittimita’ delle opere realizzate dalla societa’ (OMISSIS) volte alla trasformazione dei locali in box, respingendo ogni altra richiesta e regolando le complessive spese processuali.
2. Decidendo sull’appello della societa’ (OMISSIS), a cui resistevano tutte le parti appellate, la Corte di appello di Genova, con sentenza n. 2/2016 (pubblicata il 7 gennaio 2016), accoglieva per quanto di ragione il gravame e in riforma parziale dell’impugnata pronuncia, dichiarava la carenza di legittimazione attiva del Condominio (OMISSIS) alla proposizione della domanda volta alla tutela della proprieta’ della strada dedotta in controversia, compensava le spese di primo grado tra il Condominio (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) s.r.l., poneva le spese di c.t.u. a carico definitivo, nella misura del 50%, di ciascuna delle parti identificantesi con il Condominio (OMISSIS), (OMISSIS) e la (OMISSIS) s.r.l., confermava nel resto l’impugnata sentenza e regolava le spese giudiziali del grado di appello.
A fondamento dell’adottata decisione la Corte genovese, risolte le questioni preliminari in tema di legittimazione e ravvisata la comproprieta’ della controversa strada in capo ai singoli proprietari degli immobili, quanto al merito dei proposti motivi di gravame osservava, in particolare, che la sottoposizione ad uso pubblico era stata prospettata dagli appellanti come condizione incompatibile con limitazioni all’accesso da parte degli utilizzatori imposte dai proprietari, sostenendosi che spettava solo al Comune la concessione del passo carrabile e che l’autorizzazione era stata concessa con provvedimenti ritenuti legittimi a seguito di intentati procedimenti giurisdizionali amministrativi. Rilevava, ancora, il giudice di appello che la suddetta competenza, pur giustificandosi in riferimento alla tutela dell’interesse pubblico all’uso della strada, non poteva escludere la necessita’ di un titolo di valenza privatistica per l’utilizzo particolare, quale quello per l’apertura di nuovi accessi, tanto che – di regola l’autorizzazione per il passo carraio viene concessa con salvezza dei diritti dei terzi, sempre pero’ osservando i limiti generali stabiliti dall’articolo 1102 c.c..
Orbene, sulla base di tale ricostruzione, la Corte territoriale ha – avuto riguardo alla situazione fattuale della vicenda oggetto di esame – considerato che la funzione della strada, per le sue caratteristiche intrinseche, corrispondenti all’uso concreto sempre fatto di essa, comportava anche la possibilita’ del parcheggio ai lati della stessa, precisandosi, pero’, che tale possibilita’ risultava certamente ridotta dall’esercizio del passo carraio verso le nuove autorimesse come realizzato dalla societa’ (OMISSIS), comportando – come accertato dal c.t.u. – la riduzione di sei spazi per il parcheggio, da ritenersi non compensata dall’esistenza dei nuovi spazi per parcheggio costituiti dalle autorimesse, siccome poste al servizio esclusivo dei rispettivi proprietari, come tali da qualificarsi titolari di uno spazio di parcheggio riservato, sottraendo alla possibilita’ di fruizione da parte degli altri comproprietari una parte della strada. Di conseguenza, ad avviso della Corte di appello, tale accertata ridotta funzione aveva fatto venir meno il pari uso da parte dei comproprietari, che non era esclusa dall’uso pubblico, che, pur ammesso che si estenda ai parcheggi, vale semmai ad aggravare la situazione di ridotta utilizzabilita’ dei parcheggi a lato della strada.
3. La soccombente (OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre complessi motivi, avverso la suddetta sentenza.
Si sono costituiti con controricorso l’intimato Consorzio (OMISSIS) e l’intimata (OMISSIS), mentre non ha svolto attivita’ difensiva in questa sede (OMISSIS).
Tutte le difese delle parti costituite hanno anche depositato memoria ai sensi dell’articolo 380-bis.1. c.p.c..

 

Comunione e mutamento di destinazione d’uso da palestra ad autorimessa

 

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato – ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 825 c.c., sostenendo l’erroneita’ dell’impugnata sentenza nella parte in cui, pur essendo rimasto accertato – con sentenza passata in giudicato (opponibile ai singoli comproprietari della strada) – che sulle strade private di (OMISSIS) esisteva una servitu’ di uso pubblico, aveva ritenuto l’illegittimita’ delle opere eseguite da essa ricorrente nei locali di sua proprieta’, malgrado che il Comune di Genova si dovesse ritenere l’unico soggetto titolare dei poteri di gestione della strada vicinale e degli annessi spazi di sosta (ivi compresi quelli di amministrare gli accessi carrabili) e che non fosse necessario alcun titolo di natura privatistica (ovvero, nella specie, l’assenso degli altri comproprietari della strada) per legittimare l’intervento da essa ricorrente realizzato.
2. Con la seconda censura la ricorrente ha dedotto – sempre con riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3 – la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 2909 c.c. e articolo 324 c.p.c., prospettando l’erroneita’ della gravata pronuncia nella parte in cui aveva ritenuto che la servitu’ di uso pubblico sulla strada privata non si estendeva anche alla sosta di autovetture, cosi’ disattendendo il giudicato formatosi per effetto della sentenza n. 1102/1992 del Tribunale di Genova.
3. Con la terza ed ultima doglianza la ricorrente ha denunciato – avuto riguardo all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 – la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., sul presupposto che la citata norma andrebbe applicata con riguardo ai diritti sulla cosa comune nella loro estensione in concreto, tenuto conto di eventuali pesi e limitazioni posti sugli stessi, nel mentre la Corte di appello non aveva tenuto conto dell’esistenza di una servitu’ di uso pubblico gravante sul bene comune (implicante anche la facolta’ di parcheggio ai lati della strada), la quale costituisce un elemento fondamentale ed imprescindibile nel determinare la reale ed effettiva consistenza dei diritti di ciascun comproprietario, ragion per cui, nel caso di specie, l’intervento da essa ricorrente eseguito non aveva comportato alcuna limitazione effettiva e concreta dei diritti degli altri comproprietari della strada.
4. Rileva il collegio che i primi due motivi – esaminabili congiuntamente in quanto tra loro connessi – sono infondati e devono, percio’, essere rigettati.
Infatti, la richiamata sentenza del Tribunale di Genova (n. 1102/1992) passata in giudicato – accertativa della costituzione sulla (OMISSIS) di servitu’ di pubblico transito per usucapione – non prevedeva alcuna specifica statuizione in merito all’esercizio da parte del Comune di Genova (unico ente legittimato) della facolta’ di accordare a terzi usi eccezionali e particolari del bene di proprieta’ dei consorziati, rimanendo, percio’ applicabile (cfr. Cass. SU n. 6633/1998; Cass. SU n. 158/1999; Cass. n. 7156/2004 e Cass. n. 21953/2013) il principio generale secondo cui l’assoggettamento di una strada privata a servitu’ di uso pubblico, in relazione all’interesse della collettivita’ di goderne quale collegamento tra due vie pubbliche, non comporta la facolta’ dei proprietari frontisti di aprirvi accessi diretti dai loro fondi quando il relativo intervento implichi un’utilizzazione di essa piu’ intensa e diversa, non riconducibile al contenuto della stessa, con cio’ escludendosi l’applicabilita’ dell’articolo 825 c.c.. Pertanto, la portata decisoria riconducibile a tale giudicato non poteva aveva un’efficacia tale da ricomprendere anche l’aspetto relativo all’estensione dell’uso pubblico pure ai parcheggi.
5. Anche il terzo motivo e’ privo di fondamento e va respinto per le ragioni che seguono.
Ad avviso del collegio si deve ritenere che la Corte genovese (come del resto gia’ rilevato dal giudice di prime cure) ha – con l’impugnata sentenza – correttamente ritenuto sussistente, nel caso di specie, la violazione dell’articolo 1102 c.c., poiche’ l’intervento eseguito dalla ricorrente societa’ aveva comportato una limitazione effettiva e concreta dei diritti degli altri comproprietari della strada, impedendo il pari uso del relativo diritto.
Infatti, il giudice di secondo grado ha giustamente considerato che la funzione della strada, per le sue caratteristiche intrinseche, corrispondenti all’uso concreto sempre fatto di essa, aveva comportato in modo permanente anche la possibilita’ del parcheggio ai lati di essa, e – sulla base di tale presupposto oggetto di accertamento fattuale insindacabile in questa sede – ha precisato che tale possibilita’ era risultata certamente ridotta dall’esercizio del passo carraio verso le nuove autorimesse, determinando (come verificato a seguito di c.t.u.) la riduzione di sei spazi per il parcheggio, non compensata dall’esistenza dei nuovi spazi per parcheggio costituiti dalle autorimesse, siccome poste al servizio esclusivo dei rispettivi proprietari, come tali da qualificarsi titolari di uno spazio di parcheggio riservato, sottraendo alla possibilita’ di fruizione da parte degli altri comproprietari una parte della strada. Di conseguenza, la Corte di appello ha legittimamente concluso che tale accertata ridotta funzione aveva fatto venir meno il pari uso da parte dei comproprietari, che non era escluso dall’uso pubblico, che, pur ammesso che si estendesse ai parcheggi, valeva semmai ad aggravare la situazione di ridotta utilizzabilita’ dei parcheggi a lato della strada.
In punto di diritto va osservato che, in tema di comunione, se e’ vero che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilita’ maggiore e piu’ intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, e’ altrettanto vero che mediante questa utilizzazione non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest’ultimi. A tal fine, va, quindi, puntualizzato che l’uso del singolo comproprietario puo’ ritenersi consentito solo ove l’utilita’ aggiuntiva non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che detto uso non dia luogo a servitu’ a carico del suddetto bene comune.

 

Comunione e mutamento di destinazione d’uso da palestra ad autorimessa

 

Applicando tale principio generale ne deriva che anche l’assoggettamento di una strada privata a servitu’ di uso pubblico non implica la facolta’ dei proprietari frontisti di aprire accessi diretti dai loro fondi su detta strada, comportando cio’ un’utilizzazione di essa piu’ intensa e diversa, non riconducibile al contenuto dell’indicata servitu’ (cfr., ex multis, Cass. n. 3525/1993; Cass. n. 7156/2004, cit.; Cass. n. 21953/2013 e, da ultimo, cass. n. 24268/2019). Nel caso di specie, quindi, il mutamento di destinazione dell’immobile di proprieta’ della societa’ ricorrente da palestra ad autorimessa, con la connessa apertura di sei accessi carrabili (pur se assistiti dal preventivo rilascio di altrettante concessioni) e’ venuto a porsi in contrasto con il piu’ volte indicato articolo 1102 c.c., in dipendenza della prodotta soppressione ed a svantaggio di tutti gli altri numerosi condomini del supercondominio insistente “in loco”, della possibilita’, per questi ultimi, di poter continuare a fruire pienamente della possibilita’ di parcheggiare secondo le antecedenti modalita’ – lungo i lati della strada in questione, cosi’ conseguendone l’alterazione dell’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri comproprietari e la configurazione di una pregiudizievole invasione nell’ambito dei coesistenti diritti di questi, con correlata violazione del principio di solidarieta’ cui devono essere informati i rapporti condominiali, il quale impone un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (v. anche Cass. n. 17208/2008 e Cass. n. 13213/2019).
6. In definitiva, alla stregua delle argomentazioni complessivamente svolte, il ricorso deve essere integralmente rigettato, con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento, in favore di ciascuna delle parti controricorrenti, delle spese del presente giudizio di legittimita’, che si liquidano nei sensi di cui in dispositivo.
Infine, ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore di ciascuna delle parti controricorrenti, delle spese del presente giudizio, liquidate, per ognuna, in complessivi Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre contributo forfettario, iva e cpa nella misura e sulle voci come per legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

Comunione e mutamento di destinazione d’uso da palestra ad autorimessa

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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