Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|4 ottobre 2021| n. 26847.
Compravendita e sottotetti non abitabili difformi dal permesso a costruire.
Anche se il contratto di compravendita dell’immobile qualifica i sottotetti come non abitabili, la non conformità degli stessi al titolo edilizio e la loro difformità e irregolarità catastale, oltre alla sussistenza di un vincolo di destinazione, rendono l’atto aggredibile da parte del compratore.
Ordinanza|4 ottobre 2021| n. 26847. Compravendita e sottotetti non abitabili difformi dal permesso a costruire
Data udienza 24 febbraio 2021
Integrale
Tag/parola chiave: Compravendita immobiliare – Contratto – Inadempimento – Sottotetti non abitabili difformi dal permesso a costruire – Ragioni dell’acquirente
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 2
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. COSENTINO Antonello – Presidente
Dott. PICARONI Elisa – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – rel. Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 2106-2020 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 2001/2019 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 18/10/2019;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 24/02/2021 dal Consigliere Relatore Dott. CHIARA BESSO MARCHEIS.
PREMESSO
che:
1. (OMISSIS) conveniva in giudizio (OMISSIS) innanzi al Tribunale di Castrovillari, deducendo di avere concluso un contratto di vendita di due sottotetti al prezzo di Euro 217.500, che doveva essere corrisposto in rate, che la convenuta aveva corrisposto soltanto Euro 48.000 e che era pertanto debitrice di Euro 169.500. Costituendosi, la convenuta chiedeva in via riconvenzionale che venisse dichiarata la risoluzione del contratto di vendita per inadempimento grave dell’attore, avendo scoperto solo in un secondo momento che i sottotetti non erano catastalmente abitabili in quanto difformi dal permesso a costruire; sempre in via riconvenzionale chiedeva la restituzione delle somme corrisposte e delle spese sostenute.
Il Tribunale ha accolto la domanda principale, condannando (OMISSIS) a pagare Euro 169.500 e ha rigettato le domande riconvenzionali della convenuta.
2. (OMISSIS) ha impugnato la sentenza. La Corte d’appello di Catanzaro, con sentenza 18 ottobre 2019, n. 2001, ha rigettato l’impugnazione.
3. Avverso la sentenza (OMISSIS) propone ricorso per cassazione. Resiste con controricorso (OMISSIS).
Il ricorrente ha depositato memoria.
CONSIDERATO
che:
I. Il ricorso e’ articolato in tre motivi.
1) Il primo motivo contesta “violazione e falsa applicazione dell’articolo 111 Cost., comma 6, e dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, nonche’ dell’articolo 112 c.p.c., ed omessa pronuncia, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4”: la Corte d’appello ha omesso “ogni accenno, considerazione, argomentazione e statuizione” riguardo lo specifico motivo d’appello che contestava non soltanto l’inabitabilita’ degli immobili oggetto di contrasto, ma anche la non conformita’ dei locali al titolo edilizio (il permesso di costruire e la variante in corso d’opera), la difformita’ e irregolarita’ catastale, essendo i locali censiti con categoria C/2, e la sussistenza di un mai dichiarato vincolo di destinazione apposto in sede di rilascio della variante in corso d’opera.
Il Collegio ritiene che il motivo debba essere accolto.
La Corte d’appello, che alla p. 5 del provvedimento ha riportato il motivo di impugnazione nella sua completezza, si e’ poi limitata ad affermare che sulla questione della validita’ della scrittura privata stipulata dalle parti – scrittura privata che prevedeva l’acquisto da parte della ricorrente di “numero due sottotetti non abitabili” – si era formato il giudicato implicito, non essendo la questione della validita’ del contratto stata posta dall’appellante; dal testo della scrittura privata, da considerarsi pertanto valida, che espressamente prevedeva la non abitabilita’ dei sottotetti, discendeva il rigetto del motivo di impugnazione.
La Corte d’appello, pertanto, si e’ pronunciata unicamente in ordine alla non abitabilita’ dei sottotetti, senza pronunciarsi sulle specifiche censure dell’appellante concernenti la non conformita’ degli immobili al titolo edilizio e la loro difformita’ e irregolarita’ catastale e la sussistenza di un vincolo di destinazione.
2) L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo e del terzo, che – lamentando il secondo “omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5” e il terzo “violazione e falsa applicazione dell’articolo 115 c.p.c., comma 1, e degli articoli 1453, 1477, 1490 e 1492 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3” – ripropongono la medesima doglianza richiamando i diversi parametri di cui all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.
II. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte d’appello di Catanzaro, che provvedera’ anche in relazione alle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Catanzaro in diversa composizione.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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