Compravendita e la garanzia per evizione

5

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|15 dicembre 2021| n. 40290.

In tema di compravendita la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell’acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi.

Ordinanza|15 dicembre 2021| n. 40290. Compravendita e la garanzia per evizione

Data udienza 15 luglio 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Vendita – Immobile – Licenza edilizia contenente la possibilità di abbattimento dell’edificio – Evizione totale o parziale del bene – Privazione totale o parziale del bene – Limitazione del godimento bene – Applicazione dell’art. 1489 cc relativa ai vizi della cosa venduta – Evizione sussistente anche in caso di conoscenza da parte del compratore della futura evizione – Nullità della testimonianza – Termine di eccezione ex art. 157 comma 2 cpc

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. DI VIRGILIO Rosa Maria – Presidente
Dott. ORILIA Lorenzo – rel. Consigliere

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 28753-2016 proposto da:
(OMISSIS) S.P.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS), giusta delega in atti;
– ricorrente –
contro
COMUNE DI FIRENZE, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS), giusta delega in atti;
– controricorrente –
nonche’ contro
(OMISSIS) S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta delega in atti;
– controricorrente e ricorrente incidentale –
Nonche’ da:
avverso la sentenza n. 1622/2016 della CORTE D’APPELLO DI FIRENZE, depositata il 10/10/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/07/2021 dal Consigliere ORILIA LORENZO.

Compravendita e la garanzia per evizione

RITENUTO IN FATTO

La societa’ (OMISSIS) con ricorso ex articolo 702 bis proposto davanti al Tribunale di Firenze, premesso di avere acquistato in data 22.12.2005 da (OMISSIS) un prefabbricato e di essere venuta successivamente a conoscenza di un clausola della licenza edilizia che consentiva al Comune di Firenze di ordinare in qualsiasi momento l’abbattimento dell’edificio; premesso altresi’ di avere ricevuto la notifica dell’ordine di demolizione e di avere esperito senza successo le opportune iniziative davanti al giudice amministrativo; tutto cio’ premesso, deducendo che la societa’ venditrice (OMISSIS) le aveva taciuto il vincolo esistente sull’immobile, chiese al Tribunale di Firenze di pronunziare la risoluzione del contratto e di ordinare alla predetta societa’ e restituzione del prezzo.
Il Tribunale adito, in contraddittorio con (OMISSIS) ed il Comune di Firenze (pure evocato in giudizio per essere messo al corrente della lite), inquadrata la vicenda nello schema dell’articolo 1489 c.c., respinse la domanda rilevando che l’attrice era a conoscenza dell’onere gravante sull’immobile, come emerso dalla deposizione del teste (OMISSIS), dipendente del Comune di Firenze fino al 2008 e ciononostante aveva concluso il contratto.
Con sentenza 10.10.2016 la Corte d’Appello di Firenze in parziale accoglimento del gravame proposto dalla societa’ (OMISSIS), ha condannato la societa’ (OMISSIS) a pagare la somma di Euro 1.205.000,00 a titolo di restituzione del prezzo e per giungere a tale conclusione, per quanto ancora interessa, ha osservato:
– che la garanza di cui all’articolo 1489 c.c. non poteva trovare applicazione perche’ attraverso la deposizione del teste (OMISSIS) era stata dimostrata la conoscenza, da parte della (OMISSIS), societa’ acquirente, della clausola n. 22 della licenza edilizia;
– che poteva invece trovare accoglimento il quarto motivo di gravame con cui la societa’ appellante aveva invocato l’applicazione dell’articolo 1488 c.c. (richiamato dall’articolo 1489), non trattandosi di domanda nuova rispetto alla piu’ ampia domanda di garanzia formulata in citazione anche perche’ fondata sui fatti gia’ dedotti in primo grado;
– che quando si verifica l’evizione del bene, anche nel caso in cui il venditore non sia tenuto alla garanzia per essere l’acquirente a conoscenza del vincolo gravante sull’immobile, dovra’ sempre restituire al compratore il prezzo di vendita, ad eccezione della sola ipotesi di vendita a rischio e pericolo del compratore;

 

Compravendita e la garanzia per evizione

 

– che non poteva accogliersi l’eccezione, formulata da (OMISSIS), di compensazione del prezzo con l’equivalente pecuniario del godimento protrattosi negli anni perche’ mancava la prova di qualsiasi utilizzo o beneficio tratto medio tempore dalla societa’ acquirente a cui poter commisurare l’indennizzo e sussistendo anzi elementi di prova delle condizioni fatiscenti dell’edificio e della necessita’ di operazioni di bonifica dall’amianto.
2 Contro tale sentenza la societa’ (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione con 2 motivi illustrati da memoria e contrastati dalla societa’ (OMISSIS) con controricorso contenente ricorso incidentale articolato in tre motivi ed illustrato anch’esso da memoria.
Anche il Comune di Firenze resiste con controricorso, ribadendo la sua estraneita’ alla vicenda.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1 Col primo motivo la ricorrente (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1488 c.c. e l’omessa e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, nonche’ la violazione e falsa applicazione degli articoli 345 e 346 c.c., rimproverando alla Corte d’Appello di avere ritenuto che la domanda di restituzione del prezzo ex articolo 1488 c.c. avanzata dalla (OMISSIS) nell’atto di appello non costituisse una domanda nuova.
2 Col secondo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1488 c.c. e omessa e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, per avere la Corte d’appello ritenuto applicabile la restituzione del prezzo in presenza di perdita del bene la cui causa era conosciuta dal compratore.
Dopo aver premesso che nel caso di specie nel contratto non era prevista alcuna esclusione della garanzia per evizione, osserva la ricorrente che la societa’ acquirente era ben a conoscenza di cio’ che andava ad acquistare, considerato anche l’ammontare contenuto del prezzo. Rileva inoltre che la conoscenza puntuale delle caratteristiche del bene era stata verificata dal giudice di primo grado e confermata nella decisione della Corte di Appello per cui le caratteristiche del bene dovevano ritenersi accertate con efficacia di giudicato. Svolge poi una serie di considerazioni sull’oggetto del contratto, sulle condizioni dell’immobile e sulle ragioni che avevano determinato la demolizione.
3 Connesso al secondo motivo e’ il primo motivo di ricorso incidentale con cui si denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1489 c.c. rimproverandosi alla Corte d’Appello di non avere accolto la domanda di risoluzione, a prescindere dalla conoscenza del vincolo. Rileva la societa’ (OMISSIS) che il TAR con la sentenza 1543/2011 aveva accertato la realizzazione dell’edificio in contrasto con la destinazione impressa dal Piano Regolatore generale all’epoca vigente e che quindi al momento della sua realizzazione esso non era regolare, sicche’ la demolizione era stata disposta proprio per una causa (originaria irregolarita’) che il venditore espressamente aveva escluso. Richiama la previsione contrattuale sulla regolarita’ urbanistico-edilizia e sulla liberta’ dell’edificio da oneri e vincoli. Di conseguenza, secondo la ricorrente, la domanda di risoluzione doveva essere accolta a prescindere dalla conoscenza del vincolo.

 

Compravendita e la garanzia per evizione

 

Queste due ultime censure – da esaminare congiuntamente e con priorita’ rispetto a quella sollevata col primo motivo – sono fondate con riferimento alla dedotta violazione di legge mentre e’ inammissibile la critica alla motivazione svolta nel secondo motivo del ricorso principale, in considerazione della nuova formulazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 5.
Come ripetutamente affermato in giurisprudenza, l’evizione totale o parziale si verifica solo quando l’acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l’acquisizione patrimoniale trova applicazione l’articolo 1489 c.c. riguardante i vizi della cosa venduta (Sez. 2, Sentenza n. 24055 del 25/09/2008 Rv. 605100 cfr. altresi’ Sez. 2, Sentenza n. 23818 del 21/12/2012 Rv. 62466; Sez. 2, Sentenza n. 6402 del 06/12/1984 Rv. 4379795 entrambe in tema di demolizione di immobile per violazione delle distanze legali ed in tema di esecuzione di ordine di demolizione conseguente a difformita’ dalla licenza edilizia, v. Sez. 2, Sentenza n. 11218 del 23/10/1991 Rv. 474370).
Questa Corte ha altresi’ affermato che in tema di compravendita la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell’acquirente e, quindi, non e’ esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi (cfr. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 20877 del 10/10/2011 Rv. 619213; Sez. 2, Sentenza n. 5561 del 19/03/2015 Rv. 634977; Sez. 2, Sentenza n. 20165 del 18/10/2005 Rv. 584398).
Nel caso in esame, la Corte d’Appello, nel ritenere applicabile l’articolo 1488 c.c., non si e’ pero’ attenuta a detti principi perche’, pur avendo ritenuto incontroversa l’evizione per effetto della demolizione dell’immobile avvenuta nelle more del giudizio (v. pag. 11 primo capoverso), ha pero’ escluso l’operativita’ della garanzia nel caso in cui l’acquirente sia a conoscenza del vincolo gravante sull’immobile (cfr. pag. 10 primo capoverso), contraddicendosi in tal modo anche con quanto pur affermato sempre a pag. 1() secondo capoverso ove invece viene riportato il principio della irrilevanza conoscenza o conoscibilita’ da parte del compratore della causa di evizione.
A cio’ aggiungasi che la Corte territoriale, per sciogliere il nodo della operativita’ della garanzia per evizione avrebbe dovuto necessariamente interrogarsi sulle ragioni che avevano determinato l’inserimento nella licenza edilizia della clausola n. 22 e sulle ricadute nei confronti delle parti di tale previsione, anche sulla scorta della sentenza n. 1543/2011 del TAR Toscana, ma nella sentenza impugnata manca qualunque risposta in tal senso.
La sentenza va quindi cassata per nuovo esame in relazione a tali motivi con logico assorbimento del primo motivo di ricorso principale.

 

Compravendita e la garanzia per evizione

 

4 Il secondo motivo di ricorso incidentale denunzia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2722 c.c. e articoli 244, 112 e 342 c.p.c.. Sostiene la societa’ (OMISSIS) che la Corte d’Appello non si e’ pronunciata sulla dedotta inammissibilita’ della testimonianza sia per la formulazione del capitolo sia per le domande rivolte ai testimoni dal giudice, difformi dal capitolo articolato.
Questo motivo e’ infondato.
Secondo la costante giurisprudenza di legittimita’, le nullita’ concernenti l’ammissione e l’espletamento della prova testimoniale hanno carattere relativo, derivando dalla violazione di formalita’ stabilite non per ragioni di ordine pubblico, bensi’ nell’esclusivo interesse delle parti, sicche’ non sono rilevabili d’ufficio dal giudice, ma, ai sensi dell’articolo 157 c.p.c., comma 2, vanno denunciate dalla parte interessata nella prima istanza o difesa successiva al loro verificarsi (o alla conoscenza delle nullita’ stesse), nozione che include anche la richiesta di un provvedimento ordinatorio di mero rinvio e la formulazione delle conclusioni dinanzi al giudice di primo grado, dovendosene escludere, in difetto, la possibilita’ di farle valere in sede di impugnazione (cfr. tra le varie, Sez. 3, Sentenza n. 7110 del 12/04/2016 Rv. 639525; Sez. 3, Sentenza n. 19942 del 18/07/2008 Rv. 604386).
Nel caso in esame in cui si contesta appunto l’ammissione e la modalita’ di espletamento della prova, la societa’ ricorrente avrebbe dovuto proporre tempestiva eccezione nella prima difesa utile, ma cio’ non risulta e pertanto oggi la questione non puo’ essere dedotta.
5 Con il terzo motivo di ricorso incidentale, infine, si denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., nonche’ articoli 115, 116 e 244 c.p.c. nonche’ l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. Sostiene la societa’ (OMISSIS) che la Corte d’Appello non ha esaminato le censure sulla effettiva comprensione da parte del (OMISSIS) del contenuto e dell’efficacia della clausola n. 22. Il fatto decisivo – secondo la ricorrente – non era cio’ che il teste aveva riferito (o riteneva di avere riferito al (OMISSIS)) ma quanto il (OMISSIS) avesse effettivamente compreso.
Anche questo motivo e’ infondato.

 

Compravendita e la garanzia per evizione

 

Innanzitutto e’ opportuno precisare che la violazione del precetto di cui all’articolo 2697 c.c. si configura nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesse assolto tale onere, poiche’ in questo caso vi e’ un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimita’ solo per il vizio di cui all’articolo 360 c.p.c., n. 5, (cfr. tra le varie, Sez. L -, Sentenza n. 17313 del 19/08/2020 Rv. 658541; Sez. 3, Sentenza n. 13395 del 29/05/2018 Rv. 649038; Sez. 3, Sentenza n. 19064 del 05/09/2006 Rv. 592634).
E ancora: in tema di ricorso per cassazione, una censura relativa alla violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 c.p.c. non puo’ porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma solo se si alleghi che quest’ultimo abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte d’ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, ovvero abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione (cfr. Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 1229 del 17/01/2019 Rv. 652671; Sez. 6 – L, Ordinanza n. 27000 del 27/12/2016 Rv. 642299.
Quanto all’omesso esame del fatto decisivo, le sezioni unite hanno chiarito che con tale locuzione si intende l’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza (rilevanza del dato testuale) o dagli atti processuali (rilevanza anche del dato extratestuale), che abbia costituito oggetto di discussione e abbia carattere decisivo (vale a dire che se esaminato avrebbe determinato un esito diverso della controversia). L’omesso esame di elementi istruttori, in quanto tale, non integra l’omesso esame circa un fatto decisivo previsto dalla norma, quando il fatto storico rappresentato sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorche’ questi non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie astrattamente rilevanti (cfr. SU n. 8053/2014).
Nel caso in esame, e’ evidente che si e’ fuori da tali vizi perche’ la critica mossa dalla societa’ controricorrente si risolve in una censura sulla valutazione della deposizione del teste (OMISSIS) riguardo alle informazioni fornite al (OMISSIS) in ordine all’esistenza della clausola n. 22, deposizione che secondo l’apprezzamento della Corte d’Appello appariva decisiva avendo il teste reso dichiarazioni precise, coerenti e immuni da sospetti di inattendibilita’ (v. pag. 9 sentenza impugnata). Un tale apprezzamento non e’ sindacabile in sede di legittimita’ perche’ rientrante nelle prerogative del giudice di merito (v. Sez. 5 -, Ordinanza n. 19547 del 04/08/2017 Rv. 645292; Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 29404 del 07/12/2017 Rv. 646976; Sez. 3, Sentenza n. 17477 del 09/08/2007 Rv. 598953).
In conclusione, la sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio alla Corte d’Appello di Firenze che, in diversa composizione, riesaminera’ la vicenda attenendosi ai principi esposti e provvedera’ all’esito anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale; dichiara assorbito il primo motivo di ricorso principale e rigetta gli altri motivi del ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimita’, alla Corte d’Appello di Firenze in diversa composizione.

 

Compravendita e la garanzia per evizione

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

Per aprire la pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui