La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza civile n. 24434 del 3 settembre 2025, ha analizzato le conseguenze derivanti da un errore materiale nel certificato di destinazione urbanistica (CDU), allegato a un contratto di compravendita di terreno.
La Suprema Corte ha stabilito che, se l’errore materiale è imputabile esclusivamente al Comune (l’ente che ha emesso il certificato), non è configurabile alcuna responsabilità in capo al venditore e, di conseguenza, l’acquirente non può chiedere la riduzione del prezzo di vendita (ai sensi dell’art. 1492 c.c. sull’azione quanti minoris).
La ragione è che la correttezza dell’effettiva destinazione urbanistica del terreno non può essere valutata sulla base del solo errore nel CDU, ma deve essere accertata e considerata alla luce della documentazione complessivamente allegata al contratto e delle reali risultanze urbanistiche. L’errore del Comune, se dimostrato come tale e non imputabile a dolo o colpa del venditore, non pregiudica la validità del contratto né giustifica azioni risarcitorie o di riduzione del prezzo contro il venditore stesso.
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|3 settembre 2025| n. 24434.
CDU errato dal Comune venditore non responsabile
Massima: In caso di compravendita di terreno, se nel certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto vi è un errore materiale imputabile al Comune, non è configurabile la responsabilità del venditore né è ammissibile la domanda di riduzione del prezzo da parte dell’acquirente. La correttezza della destinazione urbanistica deve essere valutata alla luce della documentazione complessivamente allegata al contratto.
Ordinanza|3 settembre 2025| n. 24434. CDU errato dal Comune venditore non responsabile
Integrale
Tag/parola chiave: VENDITA – Vendite speciali – di immobili – Immobiliare – Terreno – Certificato di destinazione urbanistica – Errore commesso dal Comune – Riduzione del prezzo – Esclusione – Motivi
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERTUZZI Mario – Presidente
Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere
Dott. MARCHEIS Chiara Besso – Relatore
Dott. MONDINI Antonio – Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 29100/2020 R.G. proposto da:
Fa.Pa., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PA.77., presso lo studio dell’avvocato BA.GI. (Omissis); rappresentato e difeso dall’avvocato LA.MA. (Omissis);
-ricorrente-
contro
Pa.Ma., rappresentato e difeso dall’avvocato GI.MA. (Omissis);
-controricorrente-
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di GENOVA n. 117/2020, depositata il 28/01/2020.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’1/04/2025 dal Consigliere CHIARA BESSO MARCHEIS.
CDU errato dal Comune venditore non responsabile
PREMESSO CHE
1. Con la sentenza n. 632/2017 il Tribunale di La Spezia ha respinto la domanda di Fa.Pa. di riduzione del prezzo relativo alla compravendita conclusa quale acquirente con Pa.Ma. ed avente ad oggetto porzioni di terreni siti in Sarzana, identificati catastalmente dalle particelle nn. Omissis, Omissis e Omissis. Fa.Pa. aveva lamentato di avere scoperto dopo la compravendita che la destinazione urbanistica di parte dei lotti n. Omissis e n. Omissis era quella corrispondente alla categoria “Col a IS CE” anziché “Col a IS MA”, che risultava invece indicata nel certificato di destinazione urbanistica allegato dal venditore alla compravendita. Il Tribunale ha rilevato che dalla lettura del certificato di destinazione urbanistica risultava che la dicitura “IS MA” riferita solo a due parti dei lotti n. Omissis e n. Omissis era frutto di un errore materiale commesso dal Comune di Sarzana.
2. La sentenza è stata impugnata da Fa.Pa. Con la pronuncia n. 117/2020 la Corte d’Appello di Genova ha rigettato il gravame.
3. Avverso la sentenza ricorre per cassazione Fa.Pa.
Resiste con controricorso Pa.Ma.
Memoria è stata depositata dal ricorrente.
CDU errato dal Comune venditore non responsabile
CONSIDERATO CHE
I. Il ricorso si articola in tre motivi.
1. Il primo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1489 c.c.: secondo unanime dottrina e giurisprudenza l’art. 1489 c.c. – secondo il quale, se la cosa venduta è gravata da oneri che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la riduzione del prezzo – è disposizione che si applica anche nell’ipotesi in cui il bene compravenduto si scopra gravato da oneri e limitazioni di natura pubblicistica, quali i vincoli alla edificabilita; nel caso di specie, come risulta dal certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto di compravendita, una parte dei terreni acquistati dal ricorrente risultavano di destinazione “Col a IS MA”, tipologia di destinazione che consente, a determinate condizioni, la realizzazione di nuovi edifici ad uso abitativo rurale; al momento della sottoscrizione del contratto il ricorrente era quindi certo di acquistare lotti di terreni pienamente utili all’edificabilità, quantomeno potenziale, e si convinceva così a concludere il contratto.
Il motivo non può essere accolto. Il giudice di merito ha infatti ritenuto che nel caso in esame non sia stata dichiarata una destinazione urbanistica che consentiva l’edificabilità dei terreni oggetto di vendita, dato che il certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto conteneva un errore materiale in riferimento a due parti dei lotti n. Omissis e n. Omissis, errore materiale imputabile al Comune e non al venditore. Il giudice di merito ha inoltre reputato che l’errore materiale fosse facilmente percepibile dall’acquirente, in quanto nello stesso certificato, nella successiva esplicazione della destinazione urbanistica, è riportata la dicitura “IS CE” e non la dicitura “IS MA” e nell’atto di compravendita si prevede che “viene dato e preso atto che i terreni in oggetto sono stati interamente asserviti per la costruzione di fabbricato limitrofo… e quindi sono privi dell’indice di edificabilità”. Alla luce di tale specificazione contenuta nel contratto, l’acquirente – ha concluso il giudice d’appello – non può sostenere che all’atto dell’acquisto i beni apparissero edificabili o che il venditore gli avesse ingenerato tale convinzione a causa della documentazione allegata.
2. Il secondo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1489 c.c. in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c. per avere il giudicante travisato le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado: il consulente tecnico d’ufficio nominato in primo grado ha attribuito una differenza di valore di mercato tra le due diverse destinazioni d’uso, con maggiore valore in caso di “Col a IS MA” in misura percentuale pari al 33%, rilevando espressamente che i terreni con destinazione “Col a IS CE” valgono il 24,54% in meno rispetto a quelli con destinazione “Col a IS MA”. Il motivo non può essere accolto. La Corte d’Appello ha infatti chiarito che le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, che hanno appunto evidenziato come i terreni con la classificazione “Col a IS MA” valessero di più rispetto a quelli con classificazione “Col a IS CE”, non avvalorano la tesi di Fa.Pa., ma piuttosto la confutano, in quanto evidenziano come il prezzo pattuito e pagato fosse nettamente inferiore a quello prospettabile in relazione ai terreni classificabili “Col a IS MA”.
3. Il terzo motivo lamenta violazione e/o falsa applicazione dell’art. 96 c.p.c.: la Corte d’Appello ha confermato la decisione di primo grado nella parte in cui ha condannato il ricorrente a pagare Euro 6.800 a titolo di responsabilità processuale ex art. 96 c.p.c.; tale condanna appare illegittima alla luce delle censure svolte nel corso del procedimento di primo grado, così come delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio; la condanna è illegittima anche sotto il profilo della quantificazione, determinata sulla base di Euro 1.200 per ogni anno di durata del processo.
Il motivo è infondato. Il ricorrente censura la condanna ex art. 96 c.p.c., muovendo dalla contestazione della decisione di primo grado che ha appunto respinto la domanda di riduzione del prezzo perché basata su un documento che conteneva un evidente parziale errore materiale. In ogni caso, “in materia di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., ai fini della condanna al risarcimento dei danni, l’accertamento dei requisiti costituiti dall’avere agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, ovvero dal difetto della normale prudenza, implica un apprezzamento di fatto non censurabile in sede di legittimità” (cfr. in tal senso Cass., n. 19298/2016). Quanto alla quantificazione, va sottolineato che la liquidazione del risarcimento del danno per responsabilità aggravata può essere compiuta anche equitativamente (v. Cass. n. 20995/2011), come riconosce in modo espresso il terzo comma dell’art. 96 c.p.c., liquidazione equitativa che ha portato il primo giudice a correlare la somma oggetto di condanna agli anni di durata del processo e che il secondo giudice ha ritenuto congrua e correttamente rapportata alla gravità della condotta dell’attore.
CDU errato dal Comune venditore non responsabile
II. Il ricorso va pertanto rigettato.
Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del D.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente che liquida in Euro 2.600, di cui Euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.
Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del D.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione seconda civile, in data 1 aprile 2025.
Depositata in Cancelleria il 3 settembre 2025.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
La diffusione dei provvedimenti giurisdizionali “costituisce fonte preziosa per lo studio e l’accrescimento della cultura giuridica e strumento indispensabile di controllo da parte dei cittadini dell’esercizio del potere giurisdizionale”.
Benchè le linee guida in materia di trattamento di dati personali nella riproduzione di provvedimenti giurisdizionali per finalità di informazione giuridica non richiedano espressamente l’anonimizzazione sistematica di tutti i provvedimenti, e solo quando espressamente le sentenze lo prevedono, si possono segnalare anomalie, richiedere oscuramenti e rimozioni, suggerire nuove funzionalità tramite l’indirizzo e-mail info@studiodisa.it, e, si provvederà immediatamente alla rimozione dei dati sensibili se per mero errore non sono stati automaticamente oscurati.
Il presente blog non è, non vuole essere, né potrà mai essere un’alternativa alle soluzioni professionali presenti sul mercato. Essendo aperta alla contribuzione di tutti, non si può garantire l’esattezza dei dati ottenuti che l’utente è sempre tenuto a verificare.
Leave a Reply