Perde la caparra chi conclude il preliminare e poi recede dall’acquisto, ritenendo viziata la vendita perché non è ancora scaduto il vincolo “comunale” di inalienabilità dell’immobile.

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 11 giugno 2018, n. 15069.

La massima estrapolata:

Perde la caparra chi conclude il preliminare e poi recede dall’acquisto, ritenendo viziata la vendita perché non è ancora scaduto il vincolo “comunale” di inalienabilità dell’immobile. Infatti, la limitazione non grava sul nuovo acquirente, ma su quello che ha inizialmente acquistato dal Comune.

Sentenza 11 giugno 2018, n. 15069

Data udienza 2 maggio 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. GORJAN Sergio – rel. Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 6001-2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 4871/2015 della CORTE DI APPELLO DI ROMA, depositata il 28/08/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/04/2018 dal Consigliere Sergio Gorjan;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale CELESTE Alberto che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito l’avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei controricorrenti, che si e’ riportato agli scritti in atti.
FATTI DI CAUSA
(OMISSIS) evoco’ in causa avanti il Tribunale capitolino (OMISSIS) e (OMISSIS) deducendo d’aver stipulato con i convenuti contratto preliminare per l’acquisto di immobile in loro proprieta’, versando anche degli anticipi, ma che non pote’ esser confezionato il contratto definitivo risultando il bene gravato d’annotazione di inalienabilita’ decennale poiche’ ceduto ai convenuti dal Comune di Roma.
L’attore chiese l’accertamento dell’inadempimento dei promittenti venditori e la loro condanna al pagamento del doppio della caparra e restituzione degli acconti pagati ai promissari venditori.
Resistettero i consorti (OMISSIS)- (OMISSIS) contestando la pretesa dell’attore e chiedendo, a loro volta, l’accertamento dell’inadempimento del promissario acquirente e la sua condanna al ristoro dei danni a loro cagionati.
Il Tribunale di Roma accolse la domanda del (OMISSIS), condannando i convenuti a pagare la somma di Euro 90 mila all’attore.
Avverso detta sentenza hanno interposto gravame i consorti (OMISSIS)- (OMISSIS) e la Corte capitolina ha accolto l’appello, rilevando l’inadempimento del (OMISSIS) all’obbligo di acquistare assunto e lo condanno’ al pagamento del doppio della caparra a titolo di ristoro danni verso i consorti (OMISSIS)- (OMISSIS).
La Corte romana ha osservato’ come il vincolo di inalienabilita’, trascritto a peso dell’immobile oggetto di contratto preliminare, aveva natura esclusivamente pattizia e non reale, sicche’ non riverberava effetto alcuno verso il terzo successivo acquirente;
come non sussisteva alcuna norma di natura primaria o secondaria a supporto del vincolo di inalienabilita’ imposto dal Comune di Roma – venditore ai resistenti dell’alloggio – sicche’ la vendita a terzi del bene acquistato, gravato da detto onere, non presentava alcun profilo di illegalita’;
come non v’era in atti prova che il promissario acquirente non avesse potuto acquistare il bene per il rifiuto opposto dalle banche alla concessione di mutuo necessario al (OMISSIS) per pagare il prezzo pattuito;
come, infine, il danno subito dal promissari venditori non risultasse provato compiutamente nelle sue indicate articolazioni, sicche’ andava tassato nella misura della caparra ricevuta.
Ha interposto ricorso per cassazione (OMISSIS) proponendo quattro motivi di impugnazione.
I consorti (OMISSIS)- (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.
All’odierna udienza pubblica, sentite le conclusioni delle parti presenti e del P.G. – accoglimento del ricorso -, la Corte adottava decisione siccome illustrato in presente sentenza.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il ricorso proposto da (OMISSIS) non ha fondamento giuridico e va rigettato.
Con il primo mezzo d’impugnazione il ricorrente denunzia violazione di norme giuridiche in particolare le disposizioni in articoli 1385 e 1418 cod. civ., in Decreto Legislativo n. 104 del 1996, articolo 6, comma 10 e nella delibera del Consiglio comunale di Roma in quanto il vincolo di inalienabilita’, non gia’, aveva mera natura contrattuale, siccome ritenuto erroneamente dalla Corte capitolina, bensi’ trovava la sua giustificazione in norma di legge e correlato provvedimento del Comune di Roma.
Consegue ad un tanto che la cessione di bene soggetto al vincolo decennale di inalienabilita’ comporta la nullita’ del contratto di compra-vendita ed al riguardo risulta irrilevante la clausola contrattuale, portante disciplina circa il mancato rispetto del vincolo di inalienabilita’ da parte dei soggetti che ebbero ad acquistare l’alloggio dal Comune di Roma, viceversa ritenuta assai significativa dalla Corte territoriale.
La censura mossa s’appalesa priva di fondamento.
Difatti il Decreto Legislativo n. 104 del 1996, indicato in ricorso quale fonte della norma primaria in materia, risulta disciplinare unicamente la cessione degli alloggi appartenenti agli Enti previdenziali e non anche degli Enti territoriali, siccome chiaramente stabilito in articolo 1 citato decreto delegato, per altro espressione di apposita delega affidata al Governo limitatamente a(patrimonio degli Enti previdenziali.
Dunque rettamente la Corte capitolina ha rilevato l’inesistenza di una norma di carattere primario alla base della clausola di inalienabilita’ e del tutto irrilevanti risultano, di conseguenza, le argomentazioni del ricorrente fondate sugli arresti giurisprudenziali e considerazioni giuridiche connesse alla disciplina portata nel decreto delegato inapplicabile alla fattispecie.
Per altro anche il primo Giudice, pur accogliendo la domanda mossa dal (OMISSIS), s’e’ limitato ad affermare che il vincolo di inalienabilita’, oggetto di causa, trovava fondamento in una norma di carattere secondario, ossia la deliberazione assunta dal Consiglio Comunale di Roma in relazione alle modalita’ di vendita dei beni immobili di proprieta’ dell’Ente locale.
Tuttavia in difetto di una norma di legge che disponga il vincolo di temporanea inalienabilita’, nonche’ le conseguenze in relazione al suo mancato rispetto, non e’ dato, nell’attuale Ordinamento pubblico, al Comune di disporre con propria delibera un vincolo avente natura reale opponibile ai terzi e, non gia’, solamente ai diretti acquirenti, quale clausola di natura strettamente contrattuale.
Correttamente, dunque, la Corte capitolina ha messo in rilievo come il vincolo di inalienabilita’, previsto nel contratto di acquisto da parte dei promissari venditori, non sviluppava effetti verso il terzo da loro acquirente e come le conseguenze per i soggetti, acquirenti dal Comune di Roma, che non avessero rispettato l’impegno contrattuale di non vendere per dieci anni, erano precisamente fissate nel contratto, ossia il pagamento del pieno prezzo per il venir meno del beneficio dello sconto goduto inizialmente.
L’assenza di norma di legge a fondamento del vincolo di inalienabilita’ comporta anche, come rettamente osservato dal Giudice d’appello, che il contratto definitivo stipulato tra i venditori ed il (OMISSIS) non sarebbe stato affetto da illiceita’ ovvero nullita’, sicche’ rettamente la mancata stipula del definitivo per rifiuto del promissario acquirente e’ stata ritenuta fatto di inadempienza grave.
Con la seconda doglianza il ricorrente deduce violazione della normativa, ricordata in relazione al mezzo precedente, anche con riguardo alle norme sulla trascrizione, poiche’ la Corte capitolina non ha assegnato valore alla espressa previsione portata nel contratto tra il Comune di Roma ed i consorti (OMISSIS)- (OMISSIS) che il vincolo di inalienabilita’ doveva esser trascritto, come poi avvenuto puntualmente.
In effetti il ragionamento giuridico sotteso, ossia che la previsione di trascrizione del vincolo ne lumeggia la sua valenza reale erga omnes, non considera la natura meramente di pubblicita’ propria dell’istituto della trascrizione.
Difatti la pubblicita’ non ha alcuna capacita’ di generare un diritto che non risulta giustificato da norma di legge o contratto, poiche’ ha l’unico scopo di renderlo evidente ai terzi.
Dunque la trascrizione del vincolo di inalienabilita’, come detto non previsto da apposita norma di legge, ma pattuito invece tra le parti, non ha l’effetto di far allo stesso assumere una valenza reale.
Con il terzo mezzo d’impugnazione il ricorrente denunzia nullita’ della sentenza poiche’ la Corte capitolina ha accolto domanda nuova, formulata dai resistenti solamente in sede d’appello, ossia la declaratoria della natura meramente pattizia del vincolo di inalienabilita’ con conseguente sua inefficacia nei confronti dell’acquisto da parte del terzo.
La censura s’appalesa generica poiche’, in effetti, il ricorrente non chiarisce e quale sia stata la domanda nuova introdotta in sede d’appello dai consorti (OMISSIS)- (OMISSIS) e nemmeno per quale ragione l’argomento utilizzato dalla Corte capitolina per ritenere non giustificato il recesso del promissario acquirente, stante la presenza della trascrizione del vincolo di inalienabilita’, rappresenti l’accoglimento di domanda nuova.
La questione della valenza erga omnes del vincolo annotato appare essere stato, sin dall’avvio della lite, l’argomento centrale della causa eppertanto l’argomentazione giuridica svolta al riguardo non puo’ mai configurare esame di “domanda nuova”.
Infine con la quarta doglianza il (OMISSIS) denunzia omesso esame di un fatto decisivo che viene individuato nella fattuale impossibilita’ di ottenere dalle banche il finanziamento per l’acquisto del bene, oggetto di compromesso, stante la presenza della trascrizione pregiudizievole del vincolo di inalienabilita’, questione fattuale che aveva anche formato oggetto di apposita istanza probatoria in prime cure, non ammessa.
La censura s’appalesa priva di fondamento poiche’, come rileva la controparte, in causa non risulta provato quanto asserito dal ricorrente, ossia che non pote’ ottenere mutuo bancario per la presenza del vincolo trascritto.
Inoltre la Corte capitolina ha puntualmente dato atto della difesa sul punto esplicata dal ricorrente, ma come detto la stessa risultava priva di supporto probatorio, siccome riconosce lo stesso (OMISSIS) lamentando l’omessa introduzione della sua prova orale dedotta al riguardo.
Prova orale, disattesa dal Tribunale, e non riproposta dal ricorrente in sede d’appello nemmeno nelle sue conclusioni, sicche’ l’istanza risulta rinunziata in sede d’appello, quando – fatto nemmeno dedotto – anche riproposta nelle conclusioni di primo grado.
Dunque non concorre il vizio denunziato poiche’ il fatto dedotto esaminato e comunque non rilevante poiche’ non provato o pacifico tra le parti.
Al rigetto dell’impugnazione consegue la condanna del (OMISSIS) alla rifusone in favore dei resistenti, in solido fra loro, della spese di questo giudizio di legittimita’, tassate in Euro 6.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge e rimborso forfetario secondo tariffa forense nella misura del 15%.
Concorrono in capo al ricorrente le condizioni per l’ulteriore pagamento del contributo unificato.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere ai resistenti, in solido fra loro, le spese di questo giudizio di legittimita’, liquidate in Euro 6.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge e rimborso forfetario ex tariffa forense nella misura del 15%.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater si da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 bis.