Azione per far accertare la cessazione del vincolo di destinazione di un immobile condominiale

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|14 ottobre 2022| n. 30302.

Azione per far accertare la cessazione del vincolo di destinazione di un immobile condominiale

L’azione per far accertare la cessazione del vincolo di destinazione di un immobile, situato in uno stabile condominiale, ad alloggio per il portiere, qualificabile come “actio negatoria servitutis” in quanto tesa a negare l’esistenza di pesi sull’immobile costituente oggetto del diritto di proprietà, non costituisce un’azione che riguarda l’estensione del diritto di proprietà, o di comproprietà, dei singoli condòmini, ma attiene all’accertamento ed osservanza dei divieti o dei limiti contrattuali di destinazione d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva nell’ambito di un condominio edilizio, con la conseguenza che l’unico legittimato passivo è il condominio in persona dell’amministratore, senza necessità di estendere il contraddittorio ai singoli condòmini, venendo in considerazione la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato.

Ordinanza|14 ottobre 2022| n. 30302. Azione per far accertare la cessazione del vincolo di destinazione di un immobile condominiale

Data udienza 30 settembre 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio – Controversie – Ricorsi – Costituzione in giudizio del condominio – Litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 32219/2021 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS);
-controricorrente-
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di TORINO n. 1060/2021 depositata il 27/09/2021;
udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/09/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.

Azione per far accertare la cessazione del vincolo di destinazione di un immobile condominiale

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

La (OMISSIS) ha proposto ricorso, articolato in due motivi (1: violazione o falsa applicazione degli articoli 102 c.p.c. e 1131 c.c.; 2: violazione e/o falsa applicazione degli articoli 102 e 354 c.p.c.) avverso la sentenza n. 1060/2021 della Corte d’appello di Torino, pubblicata il 27 settembre 2021.
Il Condominio (OMISSIS), ha notificato controricorso.
La Corte d’appello di Torino ha dichiarato la nullita’ della sentenza n. 5979/2018 del Tribunale di Torino e, ai sensi dell’articolo 354 c.p.c., ha rimesso le parti davanti al giudice di primo grado per la riassunzione nei confronti dei singoli condomini del Condominio (OMISSIS), quali litisconsorti, avendo la causa ad oggetto la domanda principale proposta dalla (OMISSIS) s.n.c., volta alla declaratoria della cessazione di validita’ ed efficacia del vincolo di destinazione a portineria di un locale di proprieta’ della societa’ attrice, nonche’ la domanda riconvenzionale del Condominio (OMISSIS), diretta ad accertare il vincolo di destinazione di natura reale. Ad avviso della Corte d’appello, la causa concerne l’estensione dei diritti spettanti ai condomini, con conseguente litisconsorzio necessario degli stessi.
Con le due censure, la (OMISSIS) s.n.c. deduce la natura personale della propria azione e la legittimazione passiva del Condominio evocato in persona dell’amministratore, e contesta la mancata indicazione nominativa dei condomini ritenuti litisconsorti.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il Presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il controricorrente ha presentato memoria.
Il primo motivo di ricorso e’ fondato, e il suo accoglimento comporta l’assorbimento del secondo motivo, il quale rimane privo di immediata rilevanza decisoria.
L’orientamento consolidato di questa Corte sostiene che la legittimazione passiva dell’amministratore di condominio per “qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, ex articolo 1131, comma 2, c.c. (come peraltro delineata in Cass. Sez. Unite, 06/08/2010, n. 18331), non concerne le domande incidenti sull’estensione del diritto di proprieta’ o comproprieta’ dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (arg. anche da Cass. Sez. Unite, 13 novembre 2013 n. 25454). Il disposto dell’articolo 1131 c.c., secondo cui, come detto, l’amministratore puo’ essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, viene inteso, invero, nel senso che il potere rappresentativo che spetta all’amministratore di condominio si riflette nella facolta’ di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone percio’ escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioe’, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilita’ esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell’amministratore e dell’assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali (cfr. Cass. Sez. 2, 18/09/2020, n. 19566; Cass. Sez. 2, 28/01/2019, n. 2279; Cass. Sez. 2, 14/11/1989, n. 4840; Cass. Sez. 2, 02/10/1968, n. 3064; arg. anche da Cass. Sez. 2, 24/09/2013, n. 21826).
La presente lite ha allora ad oggetto il vincolo di destinazione ad alloggio del portiere di una unita’ immobiliare di proprieta’ esclusiva compresa in un condominio edilizio (in forza di convenzione risalente al 1920), vincolo che non e’ sussumibile nella categoria delle obbligazioni “propter rem”, difettando il requisito della tipicita’ (cosi’ Cass. Sez. 2, 24/10/2018, n. 26987; argomenta anche da Cass. Sez. 2, 02/01/1997, n. 8; Cass. Sez. 2, 26/02/2014, n. 4572), e che puo’, viceversa, in quanto inteso a restringere permanentemente i poteri normalmente connessi alla proprieta’ di quel bene e ad assicurare correlativamente particolari vantaggi ed utilita’ alle altre unita’ immobiliari ed alle parti comuni, assumere percio’ carattere di realita’, si’ da inquadrarsi nello schema delle servitu’.

Azione per far accertare la cessazione del vincolo di destinazione di un immobile condominiale

Tuttavia, rispetto alla domanda diretta ad accertare o a dichiarare estinto un vincolo di destinazione (nella specie, a portineria) gravante su un bene di proprieta’ esclusiva a vantaggio della proprieta’ condominiale, ovvero anche rispetto ad una azione confessoria o negatoria di servitu’, trattandosi di lite concernente interessi comuni dei condomini, che non incide sul diritto di condominio (accrescendolo o riducendolo, con proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati), sussiste la legittimazione dell’amministratore del condominio ai sensi dell’articolo 1131 c.c., la quale deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralita’ di soggetti passivi, soccorrendo all’esigenza di rendere piu’ agevole ai terzi la costituzione in giudizio del condominio, senza la necessita’ di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini (cfr. Cass. Sez. 2, 26/02/1996, n. 1485; Cass. Sez. 2, 21/01/2004, n. 919).
Nella memoria presentata ai sensi dell’articolo 380 bis, comma 2, c.p.c., il controricorrente Condominio (OMISSIS) obietta che il relatore nel formulare la proposta di decisione “verosimilmente e’ stato fuorviato in quanto: oggetto del giudizio… e’ un vincolo di destinazione a vantaggio di ciascun condomino su una porzione immobiliare di proprieta’ esclusiva di un singolo condomino, e non un vincolo di destinazione a vantaggio della proprieta’ condominiale”; il controricorrente sottolinea pure in memoria che “la domanda riconvenzionale svolta dal Condominio per l’accertamento della natura reale del vincolo, con le relative conseguenze anche di carattere patrimoniale sulla proprieta’ di ciascun condomino, comporta che un thema decidendum del presente giudizio richiede la partecipazione di tutti i condomini”. Tali allegazioni difensive sono errate in diritto. La causa in esame, come gia’ detto, non ha ad oggetto, per quanto si evince dagli atti, la verifica della proprieta’ esclusiva o della proprieta’ condominiale di un bene, e dunque non implica un accertamento tra titoli di proprieta’ confliggenti fra loro, il quale altrimenti davvero imporrebbe l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini. Le pretese dedotte in lite non richiedono, quindi, di stabilire se un’unita’ immobiliare sia comune, ai sensi dell’articolo 1117, n. 2, c.c., perche’ destinata ad alloggio del portiere, al quale fine sarebbe occorso accertare se, all’atto della costituzione del condominio, vi fosse tale specifica destinazione al servizio in comune (da ultimo, Cass. Sez. II, 22/06/2022, n. 20145, non massimata).
La presente lite e’ diretta, piuttosto, a verificare se l’immobile di (non controversa) proprieta’ esclusiva della (OMISSIS) s.n.c. sia gravato da una servitu’ consistente nel vincolo di destinazione ad alloggio del portiere per l’utilita’ delle altre unita’ immobiliari e delle parti comuni. Come in ogni causa che attiene all’accertamento ed all’osservanza dei divieti o dei limiti contrattuali di destinazione d’uso delle unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva nell’ambito di un condominio edilizio, sussiste la legittimazione processuale dell’amministratore, essendo in gioco la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato e l’interesse comune dei partecipanti alla comunione, cioe’ un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali, in antitesi con l’interesse individuale di un singolo condomino (nel che, del resto, confidava la stessa difesa del Condominio (OMISSIS), allorche’ propose, per il tramite della rappresentanza dell’amministratore, la propria domanda riconvenzionale).
Il ricorso va percio’ accolto nel primo motivo, con assorbimento del secondo motivo, e la sentenza impugnata deve essere cassata nei limiti della censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione, che procedera’ ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi ai richiamati principi e provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Torino in diversa composizione.

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