Appalto e gravi difetti dell’edificio

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|19 ottobre 2021| n. 28859.

Appalto e gravi difetti dell’edificio.

In tema di appalto, configurano gravi difetti dell’edificio, a norma dell’art. 1669 cod. civ., anche le carenze costruttive dell’opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e\o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei e\o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera, purché tali da influire negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (Nel caso di specie, accogliendo il ricorso, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la decisione gravata, in quanto il giudice d’appello, nel dichiarare la tardività della denuncia dei vizi dell’immobile, poiché non effettuata nel termine di otto giorni dalla scoperta ai sensi dell’art. 1667 cod. civ., ha escluso l’applicabilità del termine annuale di denuncia ex art. 1669 cod. civ. sul presupposto della agevole riconoscibilità di gran parte dei vizi denunciati o della generica “contenuta entità” dei lamentati difetti, omettendo di accertare in che misura essi avevano inciso sull’utilizzabilità del bene e se la riduzione del godimento fosse stata nella circostanza consistente)

Ordinanza|19 ottobre 2021| n. 28859. Appalto e gravi difetti dell’edificio

Data udienza 28 maggio 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Appalto – Lavori extracontrattuali – Corrispettivo – Legittimazione passiva – Eccezione – Difetto – Vizi delle opere

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BELLINI Umberto – Presidente

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. VARRONE Luca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 11543/2016 R.G. proposto da
(OMISSIS), E (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avv. (OMISSIS), con domicilio eletto in (OMISSIS), presso l’avv. (OMISSIS);
– ricorrenti –
contro
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS), con domicilio in (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce n. 194/2016, pubblicata in data 29.2.2016;
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 28.5.2021, dal Consigliere Dott. Giuseppe Fortunato.

Appalto e gravi difetti dell’edificio

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto opposizione avverso il d.i. n. 268/2009, ottenuto da (OMISSIS) a titolo di pagamento del corrispettivo di lavori extracontrattuali, eccependo il difetto di legittimazione passiva della (OMISSIS) e sostenendo di nulla dovere sia perche’ i lavori extracontrattuali non erano stati eseguiti a regola d’arte, sia per aver versato somme maggiori di quelle pattuite con il preliminare di vendita dell’11.5.2006, lamentando inoltre che l’appaltatore non aveva prestato la polizza assicurativa a garanzia dei vizi degli immobili, ai sensi della L. n. 122 del 2005, articolo 4.
Il tribunale di Lecce – sezione di Maglie – ha confermato il decreto ingiuntivo, regolando le spese.
Su appello dagli opponenti, la sentenza di primo grado e’ stata confermata in appello.
La Corte leccese, respinta preliminarmente l’eccezione di carenza di legittimazione passiva della (OMISSIS), ha evidenziato che le somme che gli opponenti sostenevano di aver versato in eccedenza rispetto al prezzo di acquisto, erano imputabili al pagamento di lavori al piano interrato e al garage, gia’ eseguiti alla data del 19.2.2008 per importi diversi da quelle richiesti in via monitoria, mentre il corrispettivo oggetto di causa riguardava i lavori al piano superiore e non era stato versato.
Ha ritenuto che il venditore non fosse obbligato a prestare la polizza assicurativa Decreto Legislativo n. 122 del 2005 ex articolo 4 a copertura degli eventuali danni da rovina dell’edificio, poiche’ il trasferimento della proprieta’ si era realizzato con la stipula dell’atto di vendita del 29.6.2007, mentre la disciplina a tutela degli acquirenti di immobili da costruire presuppone la conclusione di un contratto ad effetti reali non immediati.
Quanto -infine – alla sussistenza dei vizi delle opere, la pronuncia ha affermato che i committenti avevano tardivamente denunciato i difetti delle opere dopo la scadenza del termine di otto giorni previsto dall’articolo 1667 c.c., evidenziando che alcuni vizi erano facilmente riconoscibili ed altri erano di ridotta entita’ e che non poteva applicarsi – pertanto – il termine annuale di denuncia previsto dall’articolo 1669 c.c..
La cassazione della sentenza e’ chiesta da (OMISSIS) e (OMISSIS) con ricorso in tre motivi, illustrati con memoria.
(OMISSIS) ha depositato controricorso.

 

Appalto e gravi difetti dell’edificio

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo denuncia la violazione degli articoli 1362 c.c. e ss. articolo 1965 c.c. e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.
La Corte di merito – in contrasto con l’inequivoco dato letterale della scrittura del 5.8.2008 – ne avrebbe erroneamente interpretato il contenuto, affermando che il saldo di Euro 7500,00 riguardava opere diverse da quelle oggetto di causa, mentre tale somma era prevista per il pagamento del corrispettivo di “tutti i lavori eseguiti dall’appaltatore nessuno escluso”. Di conseguenza, avendo i ricorrenti versato somme superiori al prezzo di acquisto fissato con il preliminare dell’11.5.2006 – non residuava alcun credito in favore dell’appaltatore.
Il motivo e’ infondato.
Procedendo dal dato letterale della transazione dell’agosto del 2008, che prevedeva il versamento di Euro 7500,00 a tacitazione di ogni ragione di credito derivante dall’effettuazione di tutti i lavori extracontrattuali, nessuno escluso – la Corte di merito ha posto in rilievo che il (OMISSIS) aveva eseguito sia lavori al piano interrato e al garage (per i quali risultavano versati importi diversi da quelli oggetto di causa, come comprovato da una scrittura del 3.1.2007), sia lavori al piano superiore (oggetto di causa), traendone – in definitiva – la conclusione, avallata dal dato letterale della scrittura, che l’espressione utilizzata nella transazione dell’agosto 2008 (ossia il riferimento ivi contenuto a tutti i lavori extra contratto, nessuno escluso) dovesse intendersi non nel senso che l’importo complessivo di tutte le opere extracontrattuali eseguite presso l’immobile fosse pari ad Euro 7500,00, ma nel senso che tale fosse l’ammontare del credito residuo ancora da versare all’appaltatore.
Riportando letteralmente il contenuto del contratto, la pronuncia ha difatti evidenziato come le parti avessero appunto previsto il versamento dell’ulteriore somma di Euro 7500,00, da versare contestualmente al residuo saldo del prezzo di vendita, precisando che per parte dei lavori gia’ eseguiti (ossia quelli al piano interrato, oggetto del documento recante la data del 19.2.2008) i committenti avevano gia’ corrisposto Euro 11.623,00 e quindi un importo maggiore anche di quello indicato nella scrittura, circostanza quest’ultima che logicamente escludeva che l’intero valore delle opere ascendesse a complessivi Euro 7500,00.

 

Appalto e gravi difetti dell’edificio

Le conclusioni cui e’ pervenuta la Corte di merito appaiono – pertanto – pienamente rispettose del criterio letterale, oltre che del tutto plausibili dal punto di vista logico, essendo immuni dai vizi denunciati.
2. Il secondo motivo denuncia violazione del Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articoli 4 e 5 ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per aver la Corte di merito erroneamente ritenuto che, avendo le parti gia’ stipulato, in data 29.6.2007, un contratto di trasferimento dell’immobile ad effetti traslativi immediati, l’appaltatore non fosse tenuto a prestare la polizza a garanzia per i danni da rovina dell’immobile, trascurando che l’obbligo era sorto gia’ al momento della stipula del preliminare di vendita dell’11.5.2006, avente ad oggetto un immobile non ultimato.
La censura e’ fondata.
Il Decreto Legislativo n. 122 del 2005, articolo 4 comma 1, – Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210 – nel testo in vigore alla data del contratto, disponeva che “il costruttore e’ obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprieta’, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
L’articolo 1 precisa che – ai fini del predetto decreto – per costruttore ed acquirente devono intendersi rispettivamente anche chi abbia promesso in vendita o abbia promesso di acquistare un immobile da costruire (per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilita’: cfr. Cass. 5749/2011).

 

Appalto e gravi difetti dell’edificio

In base al disposto del successivo articolo 5, l’obbligo di rilascio della polizza assicurativa sussiste per i contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del suddetto decreto, sicche’ la disposizione appare volta solo a circoscrivere l’ambito applicativo del Decreto Legislativo n. 122 del 2005 con riferimento agli atti riguardanti gli immobili per i quali la richiesta di permesso a costruire fosse anteriore al 21.7.2005 (data di entrata in vigore del decreto 122/2005), senza prevedere alcuna esclusione per preliminari di vendita immobiliare, ove concorrano le altre condizioni di legge.
L’obbligo di prestare la polizza era – quindi – gia’ sorto al momento della stipula del preliminare del 11.5.2006, poiche’ a quella data l’immobile promesso in vendita non era stato ancora realizzato, avendo la stessa pronuncia precisato che l’ultimazione era intervenuta solo nel 2008.
La successiva conclusione del definitivo segnava – pertanto – il momento in cui il promittente venditore era tenuto a rilasciare la polizza, non potendo valere quale fatto impeditivo per il sorgere dell’obbligazione prevista dall’articolo 4 del citato decreto, come erroneamente ritenuto dalla pronuncia impugnata.
Sara’ compito del giudice del rinvio accertare se il permesso a costruire fosse stato richiesto – e non solo rilasciato – dopo l’entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 122 del 2005, conformemente a quanto previsto dal gia’ citato articolo 5.
3. Il terzo motivo denuncia la violazione dell’articolo 1669 c.c., la falsa applicazione dell’articolo 1667, nonche’ l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, imputando alla pronuncia di aver escluso l’applicabilita’ dell’articolo 1669 c.c. e del relativo termine annuale di denuncia dei vizi, dando rilievo in parte alla riconoscibilita’ dei difetti e per altra parte alla loro trascurabile entita’, dovendo invece valutare se il libero godimento dell’immobile fosse stato compromesso in maniera consistente, non venendo in considerazione il costo necessario per la riparazione o l’inerenza dei difetti a parti accessorie e secondarie del bene.
La censura e’ fondata nei termini che seguono.
La sentenza impugnata ha dichiarato la tardivita’ della denuncia dei vizi dell’immobile, poiche’ non effettuata nel termine di otto giorni dalla scoperta ai sensi dell’articolo 1667 c.c., reputando inapplicabile il termine annuale ex articolo 1669 c.c. per la “facile riconoscibilita’” di taluni dei vizi riscontrati (la presenza di umido, l’assenza delle soglie all’ingresso del garage, il distacco della soglia del pavimento esterno corrispondente al finestrino del bagno, la mancanza di rivestimenti al bagno, l’alzata in cima alle scale, i difetti al parapetto e alla lavorazione e posa in opera della pietra leccese e della ringhiera della scala, l’errato posizionamento dei tubi di scarico e delle griglie dei pozzetti e la mancata automazione del cancello) oltre che per la trascurabile entita’ di altre irregolarita’ (opere di rivestimento. con piastrelle in ceramica e imperfezioni agli infissi esterni).
Il criterio distintivo tra le ipotesi ricadenti nella previsione dell’articolo 1669 c.c. e quelle riconducibili all’ambito applicativo dell’articolo 1667 c.c. va tuttavia individuato in base al grado di incidenza dei vizi sul pieno godimento dei beni.
L’articolo 1669 c.c., al pari del corrispondente articolo 1639 dell’abrogato c.c. del 1865, configura una responsabilita’ extracontrattuale sancita dalla legge al fine di promuovere la stabilita’ e solidita’ degli edifici e delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, al fine di tutelare in tal modo l’incolumita’ personale.
La disposizione in vigore ha una portata piu’ ampia della corrispondente previsione del codice abrogato, avendo incluso tra i difetti di cui il costruttore e’ tenuto a rispondere anche quelli che, pur non compromettendo la stabilita’, totale o parziale, dell’edificio, possano essere, comunque, qualificati “gravi”.
Tale requisito di gravita’ e’ correlato alle conseguenze dei vizi di costruzione e non dalla loro oggettiva consistenza o dalla loro modesta entita’, in rapporto all’intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto (Cass. 1423/2019).
Configurano gravi difetti dell’edificio, a norma dell’articolo 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell’opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalita’ e/o l’abitabilita’ della medesima, come allorche’ la realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera, purche’ tali da influire negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilita’ in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorche’ ordinaria, e cioe’ mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (Cass. s.u. 7756/2017; Cass. 20644/2013; Cass. 84/2013, n. 84; Cass. 20307/2011; Cass. 19868/2009).
In definitiva, l’applicabilita’ del termine annuale di denuncia previsto dall’articolo 1669 c.c. non poteva essere esclusa sulla scorta della agevole riconoscibilita’ di gran parte dei vizi denunciati o della generica “contenuta entita’” dei difetti, occorrendo stabilire in che misura avessero inciso sull’utilizzabilita’ del bene e se la riduzione del godimento fosse consistente.
Sono – quindi – accolti il secondo ed il terzo motivo di ricorso, con rigetto della prima censura.
La sentenza e’ cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Lecce, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimita’.

P.Q.M.

accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso, respinge il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Lecce, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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