Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|22 aprile 2022| n. 12927.

Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.

Ordinanza|22 aprile 2022| n. 12927. Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale

Data udienza 8 aprile 2022

Integrale

Tag/parola chiave: COMUNIONE E CONDOMINIO – CONDOMINIO – AMMINISTRATORE – Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 27061-2021 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 261/2021 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE, depositata il 22/07/2021;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’8/4/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

La (OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 261/2021 della Corte d’appello di Trieste, depositata il 22 luglio 2021.
L’intimato Condominio (OMISSIS), via (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), non ha svolto attivita’ difensive.
La sentenza impugnata ha rigettato l’appello della (OMISSIS) s.r.l. contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Udine il 20 marzo 2019 ed ha cosi’ respinto l’impugnazione ex articolo 1137 c.c. presentata dalla condomina (OMISSIS) s.r.l. contro le deliberazioni dell’assemblea del Condominio (OMISSIS) del 24 giugno 2016. Fra le altre doglianze, la (OMISSIS) s.r.l. aveva dedotto che l’assemblea aveva deliberato la nomina dell’amministratore (OMISSIS), della (OMISSIS) c., senza che fosse stato specificato il compenso per l’attivita’ da svolgere. Il Tribunale di Udine aveva affermato che la nomina dell’amministratore era stata deliberata all’unanimita’ dall’assemblea condominiale del 13 febbraio 2016, non impugnata, e l’attrice (OMISSIS) s.r.l. aveva poi soltanto dedotto la nullita’ derivata delle delibere del 24 giugno 2016. La Corte d’appello di Trieste, soffermandosi proprio sulla nullita’ della nomina dell’amministratore per violazione dell’articolo 1129, comma 14, c.c., ha sostenuto che l’ammontare del compenso richiesto non deve necessariamente essere indicato nella delibera che conferisce l’incarico, ne’ emergere dal verbale, che risultava un preventivo datato 10 febbraio 2016, sottoscritto da (OMISSIS) e (OMISSIS) ed indirizzato ai condomini, e che parimenti risultava redatto dopo l’assemblea del 13 febbraio 2016 un bilancio preventivo, con riparto e piano rate, ove si indicava il compenso dell’amministratore.
L’unico motivo del ricorso della (OMISSIS) s.r.l. deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1129 c.c., comma 14, c.c., evidenziando come nel verbale di nomina dell’amministratore del 13 febbraio 2016 non vi fosse cenno alcuno ne’ al compenso dovuto all’amministratore ne’ alla documentazione preventivamente trasmessa ai singoli condomini.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il ricorso e’ fondato nei sensi di seguito indicati.
La nomina dell’amministratore di condominio rientra fra le attribuzioni deliberative dell’assemblea (articolo 1129 c.c., comma 1, e articolo 1136 c.c., comma 4).
La fattispecie della nomina assembleare dell’amministratore di condominio, a seguito della Riforma introdotta con la L. n. 220 del 2012, si struttura, in particolare, come scambio di proposta ed accettazione, secondo quanto si desume altrettanto testualmente dal medesimo articolo 1129 c.c., commi 2 e 14, nonche’ dall’articolo 1130, n. 7, c.c., il quale dispone che la nomina dell’amministratore deve essere annotata in apposito registro. Piu’ in generale, dall’articolo 1130 c.c., n. 7, e dall’articolo 1136 c.c., u.c. si evince che la delibera di nomina dell’amministratore ed il correlato contratto di amministrazione debbano avere anche forma scritta (arg. da Cass. Sez. Unite, 30/12/1999, n. 943).
L’articolo 1129 c.c., comma 14, prescrive, in particolare, che “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullita’ della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attivita’ svolta”.
La “nullita’ della nomina”, ove non sia specificato l’importo del compenso, che e’ alla base del generale principio di predeterminazione onnicomprensiva dello stesso, e’, dunque, una nullita’ “testuale”, in quanto e’ stabilita dalla legge.
Di tale fattispecie legale di nullita’, peraltro non direttamente sancita per la deliberazione assembleare, si da’ atto in motivazione anche nella sentenza delle Sezioni Unite 14 aprile 2021, n. 9839.
Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell’articolo 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non puo’ invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.
La sentenza impugnata ha errato, pertanto, nel ritenere che l’ammontare del compenso richiesto non deve necessariamente essere indicato nella delibera che conferisce l’incarico all’amministratore, ne’ emergere dal verbale.
Deve enunciarsi il seguente principio di diritto:
agli effetti dell’articolo 1129 c.c., comma 14, il quale prevede la nullita’ testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non puo’ ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto.
Il ricorso va percio’ accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Trieste in diversa composizione, che procedera’ ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi all’enunciato principio e provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Trieste in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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