Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|12 gennaio 2024| n. 1284.
Affinchè un cortile possa essere ritenuto di proprietà esclusiva
Affinchè un cortile possa essere ritenuto di proprietà esclusiva è necessario che il soggetto interessato fornisca prova dell’acquisto a titolo originario ovvero di possesso esclusivo dell’area.
Ordinanza|12 gennaio 2024| n. 1284. Affinchè un cortile possa essere ritenuto di proprietà esclusiva
Data udienza 12 dicembre 2023
Integrale
Tag/parola chiave: Proprietà – Azione di rivendicazione – Mancato accertamento dei presupposti delle domande riconvenzionali – Annullamento con rinvio
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SECONDA SEZIONE CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MOCCI Mauro – Presidente
Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere-Rel.
Dott. VARRONE Luca – Consigliere
Dott. MONDINI Antonio – Consigliere
Dott. OLIVA Stefano – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 4995/2020 R.G. proposto da:
Pa.Ma., elettivamente domiciliato in ROMA VIA …, presso lo studio dell’avvocato MA.CO. (Omissis) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati ER.CO. (Omissis) e VI.AL. PE. (Omissis) per procura in calce al ricorso,
– ricorrente –
contro
Da.Si. e Co.Va., elettivamente domiciliati in ROMA PIAZZA…, presso lo studio dell’avvocato LA.D. (Omissis), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato AN.BO. (Omissis) per procura in calce al controricorso,
– contro ricorrenti –
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA n.3443/2019 depositata il 4.12.2019 .
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12.12.2023 dal Consigliere VINCENZO PICARO.
Affinchè un cortile possa essere ritenuto di proprietà esclusiva
FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione notificato il 17.12.2012 Pa.Ma. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Reggio Emilia Ca.An. e Da.Si. per fare accertare che l’area scoperta ad uso cortile e sedime presente nel complesso immobiliare sito in Sa. via (Omissis) (nel NCT a foglio (Omissis), mappale (Omissis), qualità ente (Omissis)) di 1662 mq costituiva pertinenza di tutte le unità immobiliari del complesso (particelle (Omissis) del foglio (Omissis) del catasto fabbricati) e rappresentava una proprietà comune ed indivisa tra Pa.Ma., proprietario esclusivo della particella (Omissis) e per ½ delle particelle (Omissis), ed i convenuti Ca.An. e Da.Si., proprietari per ½ ciascuno della particella 168 (Omissis) e per 1/4 ciascuno della particella (Omissis).
Ca.An. e Da.Si., costituitisi tempestivamente nel giudizio di primo grado, chiedevano oltre al rigetto delle domande del Pa.Ma., in via riconvenzionale, di accertare che l’area cortilizia in questione costituiva pertinenza esclusiva del capannone artigianale (particella 168 sub 3), di loro proprietà esclusiva per effetto dei decreti di trasferimento emessi in loro favore il 4.12.2006 ed il 6.2.2004 nell’ambito dell’esecuzione immobiliare del Tribunale di Reggio Emilia n. 732/98 RGE promossa nei confronti degli originari unici proprietari dell’intero complesso, signori Pe.
Costituitasi nel corso del giudizio di primo grado Co.Va. quale erede di Ca.An., deceduto nelle more, il Tribunale di Reggio Emilia con la sentenza n. 784/2016 del 26.5.2016, in accoglimento della riconvenzionale, dichiarava Da.Si. e Co.Va. comproprietari dell’area cortilizia in questione in virtù del vincolo pertinenziale esistente tra la stessa ed il capannone artigianale censito al foglio (Omissis) particella (Omissis), respingendo le domande di Pa.Ma., compensava le spese processuali e poneva a carico di entrambe le parti le spese della CTU espletata.
Impugnata la sentenza di primo grado da Pa.Ma., contrastato dal Da.Si. e dalla Co.Va., la Corte d’Appello di Bologna con la sentenza n. 3443/2019 del 10.9/4.12.2019 rigettava l’appello e condannava il Pa.Ma. al pagamento delle spese processuali di secondo grado.
Avverso tale sentenza, non notificata, ha proposto ricorso alla Suprema Corte Pa.Ma., affidandosi a quattro motivi. Resistono con controricorso Da.Si. e Co.Va.
Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c.
La causa è stata trattenuta in decisione nell’adunanza camerale del 12.12.2023.
Affinchè un cortile possa essere ritenuto di proprietà esclusiva
RAGIONI DELLA DECISIONE
Col primo articolato motivo il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’articolo 948 cod. civ., in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c. per non avere la controparte assolto l’onere probatorio richiesto per l’esercizio dell’azione di rivendicazione fornendo la cosiddetta probatio diabolica.
Deduce il ricorrente che la Corte d’Appello di Bologna, con la sentenza n. 3443/2019 del 4.12.2019, confermando la sentenza del Tribunale di Reggio Emilia, ha respinto la sua domanda di accertamento della comproprietà dell’area scoperta ad uso cortile (mappale 168 del foglio (Omisssis) del NCT del Comune di Sa.e qualificata la riconvenzionale di Da.Si. e Co.Va. come azione di rivendica della loro comproprietà esclusiva di quell’area, qualificazione questa non contestata dalle parti, li ha riconosciuti comproprietari della stessa, solo in virtù del vincolo pertinenziale esistente tra la suddetta area e la porzione immobiliare, già adibita a cartiera, da loro acquistata.
Lamenta il ricorrente che la sentenza impugnata abbia riconosciuto che il mappale (Omissis), che in catasto non figura come bene comune, né come bene accorpato ad altre specifiche particelle, ma come particella autonoma, e che solo in una planimetria catastale del 1984 figurava come cortile, avrebbe natura pertinenziale esclusiva rispetto al capannone artigianale acquistato da Da.Si. e Ca.An., e non rispetto ai suoi appartamenti.
Osserva il ricorrente che l’impugnata sentenza, parlando di rapporto pertinenziale del mappale (Omissis) col solo capannone artigianale, come se si trattasse di un fabbricato autonomo rispetto agli appartamenti del ricorrente, non ha tenuto conto che l’ex cartiera si trovava al piano terra dello stesso fabbricato nel quale sono ubicati al primo ed al secondo piano i quattro appartamenti da lui acquistati, costruiti abusivamente negli anni ’80 dello scorso secolo dai Pe., in parte prima ed in parte dopo l’acquisto della controparte, e poi condonati.
Lamenta ancora il ricorrente che la sentenza impugnata non abbia spiegato da quali elementi abbia tratto il giudizio sull’esistenza di un rapporto pertinenziale solo tra il capannone artigianale e l’area cortilizia controversa, posto che dalla CTU del geom. Manghi, espletata in primo grado e richiamata nella sentenza di primo grado, e nella stessa sentenza impugnata, risulta pacifico che fino al 2004, epoca in cui ha cessato di funzionare la ex cartiera, l’area cortilizia in esame oltre ad essere gravata da servitù di passaggio a favore della particella (Omissis) di proprietà di terzi, era utilizzata sia a servizio dei mezzi e delle attrezzature della cartiera, sia per il parcamento della autovetture dei proprietari degli appartamenti sovrastanti la cartiera, per cui sussisteva un rapporto di pertinenzialità con tutte le porzioni immobiliari del compendio, all’epoca di proprietà Pe., che non era venuto meno per effetto dei separati decreti di trasferimento con cui la proprietà Pe. era stata suddivisa.
Affinchè un cortile possa essere ritenuto di proprietà esclusiva
Deduce ulteriormente il ricorrente che la sentenza impugnata, si é basata acriticamente sulla CTU del geom. Manghi, che ha tenuto conto della sola indicazione dei confini contenuta nel decreto di trasferimento del 4.12.2006 emesso a favore della controparte, anteriore al decreto di trasferimento del 13.5.2015 emesso per alcuni degli appartamenti in favore del ricorrente (per altri appartamenti il ricorrente aveva in realtà già acquistato la proprietà nel 1998). Dal solo dato dell’anteriorità temporale del decreto di trasferimento del 4.12.2006 emesso a favore della controparte, rispetto al decreto di trasferimento del 13.5.2015 emesso in suo favore per alcuni appartamenti sovrastanti la ex cartiera, il CTU, seguito dalla sentenza impugnata, ha fatto derivare, secondo il ricorrente, l’accorpamento dell’area cortilizia alle sole porzioni immobiliari già adibite a cartiera, pur essendo l’area cortilizia pacificamente già gravata da diritto di passaggio a favore dei sovrastanti appartamenti e pur non avendo il decreto di trasferimento del 4.12.2006 specificamente ricompreso nell’oggetto del trasferimento alla controparte il mappale (Omissis) del foglio (Omissis) del NCT del Comune di Sa.
Osserva la Corte che, come rilevato dal ricorrente, il decreto di trasferimento del 4.12.2006 emesso in favore dei controricorrenti, così come gli altri decreti di trasferimento emessi dal giudice dell’esecuzione, non hanno escluso espressamente il rapporto di pertinenzialità pacificamente preesistente tra l’area cortilizia oggetto di causa e tutte le porzioni immobiliari facenti parte del compendio originariamente appartenente per intero ai Pe. (cartiera e sovrastanti appartamenti), dal quale sono derivate le proprietà separate delle parti, e non hanno contemplato espressamente il trasferimento del mappale (Omissis), o dell’area cortilizia in via esclusiva a favore del Da.Si. e del Ca.An.
Dalla corretta e mai contestata qualificazione dell’azione del Da.Si. e del Ca.An. come azione di rivendicazione, dovuta al fatto che essi chiedevano di accertare una loro comproprietà ed una pertinenzialità esclusiva del mappale (Omissis) a favore della sola ex cartiera – in contrasto con la condizione di pertinenzialità in fatto pacificamente esistente, almeno fino al 2004, tra l’area cortilizia in questione e tutte le unità immobiliari del compendio Pe. (sia il piano terra adibito a cartiera da essi acquistato, sia i sovrastanti quattro appartamenti acquistati dal Pa.Ma.) – e dalla mancanza di indicazioni univoche sul piano catastale e dei titoli di acquisto delle parti circa la cessazione del rapporto di servizio di pertinenzialità, deriva che la sentenza impugnata avrebbe dovuto richiedere per l’accoglimento delle riconvenzionali del Da.Si. e del Ca.An. (e della sua erede avente causa) la cosiddetta probatio diabolica, ossia non la sola prova del titolo di acquisto a titolo derivativo del mappale (Omissis) del foglio (Omissis) del NCT del Comune di Sa., ma la prova di un acquisto a titolo originario, idoneo a fare acquisire per usucapione la comproprietà di quell’area cortilizia in capo ai controricorrenti, e quindi di un compossesso esclusivo di quell’area a servizio solo dell’ex cartiera da essi acquistata, mentre un accertamento in questo senso é totalmente mancato sia in primo che in secondo grado.
Neppure poteva giovare l’attenuazione dell’onere probatorio dell’azione di rivendica invocata dai controricorrenti per l’appartenenza dei beni delle parti ad un originario comune dante causa (i fratelli Pe., che avevano acquistato l’intero compendio nel 1954), posto che pacificamente fino al 2004 il mappale (Omissis) del foglio (Omissis), già di proprietà Pe., era utilizzato sia a servizio dell’ex cartiera, sia a servizio dei sovrastanti appartamenti, per cui non vi era un possesso incontroverso dell’area cortilizia solo a favore dell’ex cartiera, come solo ora sostenuto dai controricorrenti.
Affinchè un cortile possa essere ritenuto di proprietà esclusiva
Il primo motivo é quindi fondato, perché la Corte d’Appello ha accolto l’azione di rivendicazione esercitata in via riconvenzionale in primo grado, senza accertare la prova dell’acquisto a titolo originario del mappale (Omissis) del foglio (Omissis) del NCT del Comune di Sa. come pertinenza esclusiva degli attori in riconvenzione.
I successivi motivi, il secondo sulla violazione e-o erronea applicazione con riferimento all’art. 360 comma primo n. 3 c.p.c. delle norme e principi in tema di valutazione delle risultanze probatorie, il terzo sulla violazione o falsa applicazione dell’art. 950 cod. civ., ed il quarto sulla violazione o falsa applicazione degli articoli 817 e 818 cod. civ., devono ritenersi assorbiti per effetto dell’accoglimento del primo motivo e della conseguente cassazione con rinvio alla Corte d’Appello di Bologna in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.
La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri motivi, cassa l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Bologna in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso nella camera di consiglio del 12 dicembre 2023
Depositato in Cancelleria il 12 gennaio 2024.
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