Corte di Cassazione, sezione seconda civile, sentenza 28 settembre 2017, n. 22711. La violazione della cosa giudicata ed efficacia del giudicato esterno

Sentenza 28 settembre 2017, n. 22711
Data udienza 12 luglio 2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. BIANCHINI Bruno – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

Dott. VARRONE Luca – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 21808/2012 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), (OMISSIS) ((OMISSIS)), quali eredi di (OMISSIS) DECEDUTO ((OMISSIS)) elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrenti –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 332/2012 della CORTE D’APPELLO di MESSINA, depositata il 29/05/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2017 dal Consigliere Dott. LUCA VARRONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARDINO Alberto, che ha concluso per l’inammissibilita’ o il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1.- Con atto di citazione notificato in data 28 novembre 1996, (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di alcune unita’ facenti parte del complesso immobiliare denominato “(OMISSIS)”, ubicato in (OMISSIS), contrada (OMISSIS), convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Messina l’amministratore pro tempore chiedendone la condanna al risarcimento dei danni causati dall’inutilizzabilita’ di detti immobili derivante dall’articolo 4 del regolamento condominiale con il quale era stato introdotto il divieto di destinare i locali di proprieta’ dei singoli condomini ad uso diverso da quello abitativo, di darli in affitto o subaffitto sotto forma di pensione o albergo.

1.1- Esponevano gli attori che, benche’ tale disposizione del regolamento condominiale fosse stata annullata dal Tribunale di Messina, con sentenza del 14 novembre 1994, tuttavia, tra l’approvazione del regolamento condominiale, avvenuta il 6 ottobre 1984 ed il passaggio in giudicato della sentenza, avvenuto il 29 dicembre 1995, non avevano potuto affittare, anche per brevi periodi, i vani di loro proprieta’ ai clienti dello stabilimento balneare denominato “Lido (OMISSIS)”, ubicato nelle immediate vicinanze del condominio e da essi gestito.

1.2- Nel costituirsi in giudizio, il condominio contestava la fondatezza della domanda, evidenziando che la disposizione regolamentare non vietava la locazione ad uso transitorio stagionale, che avrebbe consentito agli attori di trarre dai loro immobili le utilita’ auspicate e di evitare il danno.

1.3- Intervenivano in giudizio anche i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), comproprietari di due monolocali facenti parte del condominio, chiedendo il rigetto della domanda.

1.4- Il Tribunale rigettava la domanda e condannava gli attori al pagamento delle spese processuali.

2.- Avverso tale sentenza veniva proposto appello.

2.1- Gli appellanti contestavano il rigetto della domanda risarcitoria perche’ il tribunale non aveva considerato che, con sentenza ormai passata in giudicato, era stata dichiarata la nullita’ della delibera con cui era stato approvato l’articolo 4 del regolamento condominiale, poiche’ ritenuta lesiva del diritto di proprieta’ dei singoli condomini.

La ratio di detta pronuncia era quella di riconoscere che la disposizione regolamentare annullata aveva arrecato danni ai condomini dissenzienti, come peraltro emerso dalle prove assunte nel giudizio di primo grado, a causa dell’impossibilita’ di continuare ad esercitare l’attivita’ turistico alberghiera conseguente al divieto di cui all’articolo 4 citato che aveva imposto l’utilizzo personale degli immobili o l’affitto saltuario, ricavando un reddito di gran lunga inferiore.

Gli appellanti osservavano che solo in comparsa conclusionale il condominio aveva eccepito la mancata documentazione del possesso dei requisiti dell’autorizzazione necessaria per l’espletamento di attivita’ alberghiera, quando ormai era incorso nella decadenza di legge.

2.2- La Corte d’Appello di Messina rigettava l’appello.

2.3- Secondo i giudici del gravame la disposizione regolarmente annullata introduceva il divieto di destinare il locale ad uso diverso dalla privata abitazione, attesa la destinazione degli immobili al luogo di riposo e di villeggiatura e, come correttamente rilevato dal giudice di primo grado, detto disposizione, benche’ annullata dal Tribunale di Messina perche’ lesiva delle prerogative dei singoli condomini ed illegittimamente invasiva delle facolta’ connessi al diritto di proprieta’ individuale, tuttavia, non precludeva la possibilita’ di locare i vani ad uso abitativo anche per brevissimi periodi. Il divieto riguardava esclusivamente l’affitto degli immobili sotto forma di pensione o albergo, mentre erano consentite tutte quelle utilizzazioni compatibili con la natura del luogo, ivi comprese le locazione ad uso abitativo anche per brevi periodi. Tali locazioni rappresentavano la forma usuale di sfruttamento degli immobili degli appellanti, come emerso dalle disposizioni dei testi e dalle stesse dichiarazioni rese nel corso dell’interrogatorio, dalle quali risultava che gli immobili in questione, fino all’approvazione del regolamento condominiale, erano affittati per brevi periodi dai clienti dello stabilimento balneare gestito dagli stessi (OMISSIS).

Del resto, nella stessa comparsa conclusionale relativa al giudizio di primo grado, gli appellanti avevano pacificamente riconosciuto di non aver mai utilizzato i loro appartamenti per pensione o albergo proprio in virtu’ del l’ubicazione degli stessi che ben si adattavano a locazioni stagionali. Il tenore letterale della previsione regolamentare, come risultato anche dai lavori preparatori nel corso dei quali era stato eliminato il divieto della cessione di godimento delle unita’ per soggiorni saltuari, confermava tale interpretazione.

Pertanto, secondo la Corte d’Appello, non risultava provato che la vigenza della disposizione avesse recato danno agli appellanti, attesa, da un lato, la possibilita’ di mantenere le abituali forme di sfruttamento economico delle unita’ abitative di proprieta’ e, dall’altro, la mancata documentazione del possesso dei requisiti per l’esercizio dell’attivita’ alberghiera.

Inoltre gli stessi appellanti avevano implicitamente ammesso che la previsione regolamentare consentiva gli affitti saltuari, cui avevano dovuto ricorrere, conseguendo minori guadagni rispetto a quelli derivanti dall’esercizio della preclusa attivita’ alberghiera.