Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 15 febbraio 2017, n. 3991

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Presidente

Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9882/2012 proposto da:

(OMISSIS) SPA, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), EREDI (OMISSIS), (OMISSIS);

– intimati –

avverso la sentenza n. 293/2011 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 19/03/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/11/2016 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;

udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel 1998 la (OMISSIS) s.p.a. conveniva in niudizio, innanzi al Tribunale di Massa, (OMISSIS), cui nel (OMISSIS) aveva venduto due unita’ immobiliari ad uso commerciale site in quella citta’, alla (OMISSIS). Domandava l’accertamento negativo del diritto della convenuta di accedere al cortile retrostante, di cui la societa’ attrice si era espressamente riservata la proprieta’ col medesimo atto di vendita. Chiedeva, altresi’, l’accertamento positivo della proprieta’ in proprio favore di un manufatto in muratura ubicato nel cortile stesso e del diritto di chiudere l’accesso a quest’ultimo dal fondo di proprieta’ (OMISSIS), come pure espressamente era stato previsto nel contratto di vendita.

Nel resistere in giudizio la convenuta domandava l’accertamento del proprio diritto di proprieta’ sul ripostiglio, in cui era allocato un impianto di condizionamento dell’aria, e di passaggio sul cortile per accedervi: in tesi in quanto pertinenza dell’immobile acquistato dalla societa’; in subordine per usucapione abbreviata ex articolo 1159 c.c..

Il Tribunale accertava la proprieta’ del cortîle in favore della societa’ attrice e la proprieta’ del ripostiglio e dell’impianto, in favore della convenuta, per usucapione decennale, ai sensi della norma su indicata.

Con sentenza del 19.3.2011 la Corte d’appello di Genova rigettava l’impugnazione proposta dalla (OMISSIS) s.p.a., ma correggeva il titolo d’acquisto di quest’ultima. Esclusa l’usucapione breve, dichiarava, infatti, che il manufatto contenente l’impianto di condizionamento d’aria al servizio dell’immobile acquistato dalla (OMISSIS) costituiva pertinenza di quest’ultimo, accessibile tramite il cortile a titolo di servitu’ di passaggio. Regolava le spese del doppio grado di merito a carico della societa’ attrice.

A base della decisione la circostanza che solo dal fondo della (OMISSIS) si poteva raggiungere, tramite il cortile, il manufatto, che aderiva a tale immobile divenendone un tutt’uno e costituendone una pertinenza.

Contro tale sentenza la (OMISSIS) propone ricorso, affidato a tre motivi.

Il ricorso e’ stato notificato sia al difensore domiciliatario della (OMISSIS) sia a (OMISSIS), erede di quest’ultima, che non ha svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Col primo motivo e’ dedotta l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, nonche’ la violazione degli articoli 91 e 92 c.p.c., in relazione, rispettivamente, dell’articolo 360 c.p.c., nn. 5 e 3. Lamenta parte ricorrente che la Corte territoriale, pur avendo correttamente affermato che la proprieta’ esclusiva del cortile permane in favore della (OMISSIS), ha poi contraddittoriamente concluso per l’infondatezza dell’appello, traendone, cosi’, in mai fiera illegittima, le conseguenze del caso sulle spese di giudizio.

2. – Il secondo motivo denuncia, ancora, l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, nonche’ la violazione o la falsa applicazione delle norme in tema di pertinenza. L’una e l’altra si anniderebbero, secondo parte ricorrente, in cio’, che contrariamente a quanto affermato nella sentenza d’appello – secondo cui solo dall’esercizio commerciale si puo’ accedere, tramite il cortile, al manufatto che contiene l’impianto al servizio dello stesso e che aderisce del tutto al fondo attiguo, divenendone un tutt’uno – l’unico accesso e’ costituito proprio e soltanto dalla porta sul retro nel fondo di proprieta’ (OMISSIS), che nel contratto di vendita la (OMISSIS) si era espressamente riservata di chiudere. Pertanto, prosegue parte ricorrente, delle due l’una: o detto manufatto e’ una pertinenza che forma un tutt’uno con il fondo di proprieta’ (OMISSIS), ed allora non ci sarebbe bisogno di consentire a detta parte il passaggio sul cortile; ovvero a tale manufatto si puo’ accedere solo tramite il cortile, ed allora cadrebbe la tesi della pertinenzialita’.

Quanto alla violazione delle norme sulla pertinenza, il motivo, richiama la nota giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. nn. 16914/11 e 14350/00) sul diritto di scindere il nesso tra pertinenza e res principalis, alienando l’una separatamente dall’altra. Scissione nella specie dimostrata dalla clausola del contratto di vendita che prevedeva espressamente la facolta’ della societa’ (OMISSIS) di chiudere la porta d’accesso tra il fondo alienato alla (OMISSIS) e il cortile rimasto in proprieta’ della predetta societa’.

3. – Il terzo motivo allega la violazione o falsa applicazione degli articoli 91 e 92 c.p.c., nonche’ l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in quanto la Corte territoriale, pur accogliendo il gravame della (OMISSIS), ha condannato quest’ultima alle spese.

4. – Il secondo mezzo, da esaminare in via preliminare poiche’ involge il nucleo della controversia dal cui assetto deriva ogni altra conseguenza, e’ infondato.

Al contrario di quanto la societa’ ricorrente mostra di opinare, la Corte territoriale non ha per nulla negato, ne’ espressamente ne’ implicitamente, la scindibilita’ del nesso tra res principalis e pertinenza, prevista dall’articolo 818 c.c., comma 2. Infatti, qualificato come pertinenza il piccolo manufatto in cui e’ allocato l’impianto di condizionamento dell’aria adiacente ai fondi commerciali alienati alla (OMISSIS) e al servizio di questi, essa ne ha tratto la logica conseguenza ai sensi del primo comma di detto articolo (ancorche’ non espressamente menzionato). Cosi’ decidendo, la Corte territoriale, nell’interpretare il titolo negoziale tra le parti, ha ritenuto di attribuire prevalenza a tale profilo piuttosto che alla facolta’ della venditrice, pure contemplata nel medesimo contratto, di chiudere l’accesso al cortile dal fondo acquistato dall’attrice. La tendenziale (ma non per questo assoluta ed irredimibile) contraddittorieta’ tra l’uno e l’altro effetto naturale, non e’ censurabile a’ termini dell’articolo 360 c.p.c., n. 5 (nel testo previgente all’attuale, applicabile ratione temporis), poiche’ essa risiede nel contratto e non nel ragionamento logico svolto dal giudice di merito. Questi, nell’interpretare la comune volonta’ delle parti, ben puo’ attribuire prevalenza all’un effetto piuttosto che all’altro, purche’ la relativa opzione sia conforme ai canoni legali che presiedono all’ermeneutica contrattuale. Canoni la cui violazione, pero’, non e’ oggetto di censura.

Ne’ possiede alcun pregio l’alternativa posta nel motivo in esame, secondo cui o il ridetto piccolo manufatto e’ una pertinenza che forma un tutt’uno con il fondo di proprieta’ (OMISSIS), ed allora non ci sarebbe bisogno di consentire a detta parte il passaggio sul cortile; ovvero ad esso si puo’ accedere solo tramite il cortile, ed allora non si avrebbe alcuna pertinenza. Tali affermazioni sono accomunate dal medesimo errore di supporre, senza alcuna base negli articoli 817 c.c. e segg., che la pertinenza sia tale solo se congiunta materialmente e strutturalmente alla res principalis e raggiungibile unicamente da questa. Al contrario, e’ noto che il collegamento tra i due beni, quello principale e quello pertinenziale, non e’ di tipo materiale ma di natura economico-funzionale (cfr. Cass. n. 2278 del 1990, n. 2280 dei 1982 e n. 974 del 1975), come del resto dimostra il caso degli instrumenta fundi, vero e proprio archetipo della categoria (v. Cass. n. 1807 del 1965).

5. – Il primo ed il terzo motivo, tra loro speculari e, quindi, da esaminare congiuntamente, sono infondati.

Il giudizio di contraddittorieta’ motivazionale suppone due parti della ratio decidendi in conflitto tra loro. Nella specie, non vi e’ alcuna contraddizione nell’affermare, ad un tempo, che il cortile e’ di proprieta’ esclusiva della (OMISSIS) e che il piccolo manufatto ivi esistente e’, invece, di proprieta’ della (OMISSIS) siccome pertinenza del suo fondo commerciale, ovvio essendo che la prima delle due affermazioni va intesa al netto dell’operativita’ della seconda.

Ne’, infine, parte ricorrente puo’ dolersi del regolamento delle spese a suo carico nonostante l’accoglimento della domanda di accertamento della proprieta’ esclusiva del cortile, essendo rimesso al giudice di merito valutare quale delle due parti sia da considerarsi prevalentemente soccombente.

6. – In conclusione, il ricorso va respinto.

7. – Nulla per le spese, non avendo la parte intimata svolto attivita’ difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

La presente sentenza e’ stata redatta con la collaborazione dell’assistente di studio Dr. (OMISSIS).