Con l’ordinanza n. 30935 del 25 novembre 2025, la Suprema Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale in materia di compravendita immobiliare: la distinzione tra la validità del contratto preliminare e la sua eseguibilità forzata in caso di irregolarità urbanistiche.
Validità del preliminare vs. Nullità del definitivo
La Corte ribadisce che le sanzioni di nullità previste dalla Legge n. 47/1985 (relative alla mancanza di concessione edilizia o documentazione urbanistica) si applicano agli atti che trasferiscono la proprietà (contratti definitivi), ma non colpiscono il contratto preliminare. Pertanto, secondo l’ordinanza n. 30935/2025:
Il preliminare privo dei riferimenti urbanistici è pienamente valido e produce regolarmente l’obbligo tra le parti di stipulare il futuro contratto.
Tale carenza documentale non ne determina la nullità, preservando il vincolo giuridico tra promittente venditore e promissario acquirente.
L’ostacolo all’esecuzione ex art. 2932 c.p.c.
Tuttavia, l’assenza del permesso di costruire o della documentazione richiesta dalla legge ha un impatto decisivo sulla fase esecutiva. Il giudice non può emettere la sentenza costitutiva che sostituisce il contratto non concluso (ex art. 2932 c.p.c.) se non vengono forniti i titoli edilizi. In sostanza, il preliminare resta valido, ma la sua “trasformazione” forzata in un trasferimento di proprietà è preclusa finché l’immobile non è regolarizzato.
La condizione sospensiva mista
L’ordinanza affronta inoltre l’ipotesi in cui le parti condizionino l’efficacia del preliminare al rilascio di un’autorizzazione amministrativa (come un permesso in sanatoria o un cambio di destinazione d’uso). La Cassazione qualifica tale clausola come una condizione volontaria di natura mista:
Dipende in parte dalla volontà di una delle parti (che deve attivarsi per richiedere l’autorizzazione);
Dipende in parte dal comportamento di un terzo (la Pubblica Amministrazione che deve rilasciare il provvedimento).
In conclusione, la sentenza n. 30935/2025 protegge la stabilità del contratto preliminare, distinguendo nettamente il momento dell’accordo obbligatorio da quello del trasferimento della proprietà, che rimane rigorosamente subordinato alla conformità urbanistica
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|25 novembre 2025| n. 30935.
Preliminare valido anche senza titoli edilizi
Massima: Il contratto preliminare, anche qualora manchino le indicazioni richieste dalla legge n. 47/1985, è pienamente valido e produttivo di effetti; l’assenza del permesso a costruire può impedirne solo l’esecuzione ex articolo 2932 del codice civile e l’emissione della sentenza sostitutiva del contratto non concluso. L’efficacia del preliminare può essere condizionata sospensivamente al rilascio di un’autorizzazione amministrativa, ma, in tal caso, la condizione è volontaria e ha natura mista.
Ordinanza|25 novembre 2025| n. 30935. Preliminare valido anche senza titoli edilizi
Integrale
Tag/parola chiave: VENDITA – Contratto preliminare – Mancanza del permesso a costruire – Validità della scrittura – Limiti. (Cc, articoli 1183, 1353, 1457 e 2932; Legge 47/85, articoli 33 e 40)
– Preliminare di vendita – Condizione sospensiva – Rilascio della concessione in sanatoria – Applicazione artt. 33 e 40 della legge n. 47 del 1985 – Aolo agli atti di trasferimento aventi ad oggetto costruzioni – Inapplicabilità ai preliminari – Contratto preliminare privo delle indicazioni richieste dalla legge n. 47/1985 – Validità e produttivo di effetti – Assenza del permesso a costruire – Impedimento dell’esecuzione ex art. 2932 c.c. – Cass. 21721/2019 – Efficacia del preliminare condizionata sospensivamente al rilascio di un autorizzazione amministrativa – Natura di condizione volontaria e mista – Cass. 5976/2024
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente
Dott. PICARO Vincenzo – Consigliere
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Rel. Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 884/2021 R.G. proposto da:
Co.An. e Ac.Te., elettivamente domiciliati in Sa.In., presso lo studio dell’avv. GI.FR., che li rappresenta e difende.
– ricorrenti –
contro
Da.Gi., elettivamente domiciliato in ROMA, VI.DE., presso lo studio dell’avvocato GA.MA., rappresentato e difeso dall’avvocato LE.MA..
– controricorrente –
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di LECCE, sez. di TARANTO n. 180/2020, depositata il 24/06/2020.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/10/2025 dal Consigliere GIUSEPPE FORTUNATO.
Preliminare valido anche senza titoli edilizi
FATTI DI CAUSA
1. Co.An. e Ac.Te. hanno convenuto in giudizio Da.Gi. dinanzi al Tribunale di Bari, sostenendo di aver concluso un preliminare di vendita cui era stata apposta la condizione sospensiva, non avveratasi, del rilascio di una domanda concessione in sanatoria, chiedendo in giudizio la dichiarazione di inefficacia del contratto e l’immediato rilascio dell’immobile, oltre al risarcimento del danno per illegittima occupazione a far data dal settembre 1999, per un importo di Euro 47.600,00, oltre accessori.
Il convenuto ha resistito, proponendo riconvenzionale per l’esecuzione specifica del contratto e, in subordine, per il risarcimento del danno per l’inadempimento del preliminare.
Il Tribunale ha respinto entrambe le domande.
La pronuncia è stata confermata dal giudice distrettuale, secondo cui il contratto non contemplava alcuna condizione sospensiva di efficacia, ponendo in rilievo che il termine per il conseguimento della concessione in sanatoria non era tassativo ma coincideva con quello di stipula dell’atto pubblico di trasferimento, a sua volta non essenziale, essendo ancora possibile il rilascio del provvedimento in sanatoria e l’esecuzione del contratto.
La cassazione della sentenza è chiesta da Co.An. e da Ac.Te. con ricorso in due motivi.
Da.Gi. ha resistito con controricorso.
Le parti hanno illustrato le rispettive difese con memorie ex art. 380 bis 1 c.p.c.
Preliminare valido anche senza titoli edilizi
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1457, 1183, 1353 c.c., 40, comma secondo, della legge 47/1985, e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio.
Sostengono i ricorrenti che il preliminare di vendita contemplava espressamente la pendenza di un’istanza di sanatoria e di regolarizzazione urbanistica dell’immobile e che tale previsione integrava una condizione legale o implicita di efficacia, essendo elemento imprescindibile ed essenziale del negozio, non avendo rilievo per escluderne la sussistenza l’accordo integrativo con cui i contraenti avevano rateizzato il prezzo e l’autorizzazione ad eseguire i lavori di ripristino dell’immobile.
Si censura la decisione per aver ritenuto non essenziale il termine entro il quale doveva intervenire il rilascio della concessione, asserendo che il termine era posto nell’interesse di entrambe le parti ed era funzionalmente connesso al conseguimento della concessione in sanatoria, avendo anche la controparte chiesto l’esecuzione in forma specifica e il risarcimento del danno a conferma della volontà di non mantenere ulteriormente pendente il contratto preliminare, dovendo la Corte di merito tener conto del lungo lasso di tempo intercorso e considerare ormai inutile l’esecuzione del contratto.
Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1256, primo comma, c.c., 33 e 40 della legge n. 47 del 1985, 146, commi secondo e quarto, del decreto legislativo n. 42 del 2004 e l’omesso esame di un fatto decisivo del giudizio, per aver la Corte d’Appello ritenuto che la sanatoria fosse ancora possibile benché il Comune avesse comunicato l’impossibilità di edificare immobile in mancanza del nulla-osta sul vincolo paesaggistico ambientale e dell’adozione del piano di recupero territoriale.
2. I due motivi possono essere esaminati congiuntamente e vanno respinti per le ragioni che seguono.
I ricorrenti, promittenti venditori, avevano chiesto di dichiarare l’inefficacia del contratto preliminare per la mancata verificazione di una condizione sospensiva di efficacia del rilascio di un permesso in sanatoria di taluni abusi edilizi, che ritenevano apposta al preliminare per volontà dei contraenti.
La sussistenza di detta condizione volontaria è stata motivatamente esclusa dal giudice di merito, in entrambi i gradi di causa, non trovando riscontro testuale nella scrittura, in cui era menzionata solo la presentazione dell’istanza di sanatoria urbanistica e del pagamento delle rate di oblazione.
Nel ricorso si sostiene che il contratto doveva ritenersi comunque subordinato alla condizione legale del rilascio della concessione edilizia o in sanatoria, implicitamente contemplata in tutti i contratti preliminari avente ad oggetto una costruzione.
In disparte la novità della questione, non esaminata in appello, deve obiettarsi che gli artt. 33 e 40 della legge n. 47 del 1985 si applicano solo agli atti di trasferimento aventi ad oggetto costruzioni non ai preliminari, che producono meri effetti obbligatori, e si esauriscono nella menzione degli estremi della concessione o dell’istanza di sanatoria (Cass. 21942/2017; Cass. 6685/2019; Cass. 22656/2024), valendo non quali condizioni legali di efficacia ma come requisiti formali di validità, non avendo rilievo l’abusività di carattere sostanziale, ossia la difformità della costruzione rispetto alla concessione o il contrasto con gli strumenti urbanistici (Cass. Su 8230/2019).
Il contratto preliminare, anche qualora manchino le indicazioni richieste dalla legge n. 47/1985, è pienamente valido e produttivo di effetti; l’assenza del permesso a costruire può impedirne solo l’esecuzione ex art. 2932 c.c. e l’emissione della sentenza sostitutiva del contratto non concluso (Cass. 21721/2019; Cass. 18043/2020; Cass. 18195/2020).
L’efficacia del preliminare può essere condizionata sospensivamente al rilascio di un autorizzazione amministrativa, ma, in tal caso, la condizione è volontaria e ha natura mista (Cass. 5976/2024).
In conclusione, i ricorrenti non potevano ottenere una pronuncia dichiarativa dell’inefficacia per mancato avveramento di una condizione sospensiva, legale o volontaria, cui non era affatto subordinata l’efficacia del preliminare.
Dato il contenuto della domanda, basata sull’infondato presupposto che il contratto fosse ormai inefficace ai sensi dell’art. 1353 c.c., non ha rilievo stabilire la natura del termine di adempimento del preliminare e se, prima della sua scadenza, dovesse intervenire il rilascio del permesso in sanatoria.
Il ricorso è respinto, con aggravio delle spese processuali.
Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Preliminare valido anche senza titoli edilizi
P.Q.M.
rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali, pari ad Euro 5000,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.
Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, del giorno 22 ottobre 2025.
Depositato in Cancelleria il 25 novembre 2025.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
Le sentenze sono di pubblico dominio.
La diffusione dei provvedimenti giurisdizionali “costituisce fonte preziosa per lo studio e l’accrescimento della cultura giuridica e strumento indispensabile di controllo da parte dei cittadini dell’esercizio del potere giurisdizionale”.
Benchè le linee guida in materia di trattamento di dati personali nella riproduzione di provvedimenti giurisdizionali per finalità di informazione giuridica non richiedano espressamente l’anonimizzazione sistematica di tutti i provvedimenti, e solo quando espressamente le sentenze lo prevedono, si possono segnalare anomalie, richiedere oscuramenti e rimozioni, suggerire nuove funzionalità tramite l’indirizzo e-mail info@studiodisa.it, e, si provvederà immediatamente alla rimozione dei dati sensibili se per mero errore non sono stati automaticamente oscurati.
Il presente blog non è, non vuole essere, né potrà mai essere un’alternativa alle soluzioni professionali presenti sul mercato. Essendo aperta alla contribuzione di tutti, non si può garantire l’esattezza dei dati ottenuti che l’utente è sempre tenuto a verificare.
Leave a Reply