La Corte di Cassazione, con l’ordinanza civile n. 31017 del 26 novembre 2025, ha fornito un importante chiarimento in materia di diritto condominiale, definendo i requisiti rigorosi e indispensabili per poter configurare l’esistenza di un “supercondominio di fatto”.
Il principio fondamentale
Il nucleo centrale della decisione risiede nella distinzione tra la mera fruizione di servizi e la reale contitolarità del diritto di proprietà sulle strutture che quei servizi erogano. La Suprema Corte ha stabilito che affinché due o più edifici, anche se non formalmente costituiti in condominio, possano essere considerati parte di un supercondominio, è condizione necessaria e imprescindibile l’esistenza di una proprietà comune.
In altre parole, deve sussistere una porzione di terreno, un manufatto, un impianto o un servizio che, sulla base dei criteri stabiliti dall’articolo 1117 del codice civile (che elenca le parti comuni dell’edificio), appartenga pro quota ai proprietari di tutti gli edifici coinvolti e sia, al contempo, posto al loro servizio o vantaggio.
Cosa non costituisce un supercondominio
L’ordinanza n. 31017/2025 esclude categoricamente che la supercondominialità possa sorgere dalla sola circostanza che gli abitanti di due o più edifici limitrofi traggano utilità da cose, impianti o servizi che insistono esclusivamente sulla proprietà di uno solo di essi. La semplice “fruizione”, sia essa di fatto o basata su altri titoli (come, ad esempio, una servitù), non è di per sé sufficiente a far sorgere un rapporto di comunione proprietaria sui beni erogatori, e quindi non legittima l’applicazione delle norme sul supercondominio.
Conseguenze applicative
In conclusione, la Cassazione riafferma che, per poter assoggettare la gestione e la manutenzione di beni e servizi comuni a più edifici alle regole dettagliate del capo I, titolo VII del libro terzo del codice civile (le norme, appunto, sul condominio), occorre prima di tutto dimostrare la natura comune della proprietà stessa del bene da gestire. Il supercondominio non si presume e non nasce per pura comodità gestionale, ma si fonda su un solido e provato nesso di proprietà condivisa
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|26 novembre 2025| n. 31017.
I requisiti per l’esistenza di un supercondominio di fatto
Massima: Per poter affermare l’esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, é indispensabile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi in base all’articolo 1117 del codice civile sulla quale si trovino, cose, impianti, o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.
Ordinanza|26 novembre 2025| n. 31017. I requisiti per l’esistenza di un supercondominio di fatto
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Tag/parola chiave: CONDOMINIO – Parti comuni – Supercondominio – Necessità di una proprietà comune sulla quale si trovino beni o impianti comuni – Sussiste. (Cc, articoli 934, 1061, 1064, 1117)
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati
Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente
Dott. PICARO Vincenzo – Relatore
Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere
Dott. TRAPUZZANO Cesare – Consigliere
Dott. CAPONI Remo – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 10071/2020 R.G. proposto da
Sp.Ma., Bo.Fe. e Sp.An., elettivamente domiciliati in ROMA VIA F.SI., presso lo studio dell’avvocato CO.DE. che li rappresenta e difende anche disgiuntamente all’avvocato Sp.Ma.,
-ricorrenti e controricorrenti al ricorso incidentale-
contro
It.Fr., rappresentata e difesa dall’avvocato DA.MO.,
-controricorrente e ricorrente incidentale-
nonché contro
Mu.Ro. e Bi.Ga.,
intimati,
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CATANIA n.1/2020 depositata il 2.1.2020.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22.10.2025 dal Consigliere VINCENZO PICARO.
I requisiti per l’esistenza di un supercondominio di fatto
FATTI DI CAUSA
Il Tribunale di Siracusa con sentenza del 2016 rigettava le domande avanzate da It.Fr., proprietaria di un palazzetto di quattro piani in S, via (Omissis), con sottostante andito (detto “androne”) avente accesso dal civico 4, collegato ad un piccolo cortile interno, nei confronti dei proprietari di distinti fabbricati aventi accesso da tale ultimo civico e raggiungibili tramite una scala da quel cortile, Sp.Ma., Sp.An., Bo.Fe., Mu.Ro. e Bi.Ga., domande intese ad ottenere l’accertamento della proprietà esclusiva dell’androne e del piccolo cortile (particella omissis ex 949 del foglio 167 ex 173), il rilascio di detti beni, il ripristino del muro di confine sull’androne ed il risarcimento dei danni subiti per illegittima occupazione, ed in subordine l’accertamento della comproprietà dell’androne e del piccolo cortile con conseguente loro restituzione al compossesso di It.Fr.
La Corte d’Appello di Catania, accogliendo parzialmente l’appello dell’attrice, nella resistenza di Sp.Ma., Sp.An. e Bo.Fe., e nella contumacia di Mu.Ro. e Bi.Ga., con la sentenza n. 2/2020 del 19.12.2019/2.1.2020, accertava la comproprietà dell’androne e del piccolo cortile, applicando la presunzione di proprietà comune dell’art. 1117 cod. civ., confermava il rigetto delle sue domande principali, basate sui titoli di acquisto e sull’esistenza di un rapporto pertinenziale, e compensava per metà le spese processuali del doppio grado, condannando in solido tutti gli appellati al pagamento in favore dell’attrice della residua metà.
Avverso tale sentenza hanno proposto tempestivo ricorso principale a questa Corte, Sp.Ma., Sp.Fe. e Sp.An., affidandosi a quattro motivi, e tempestivo controricorso con ricorso incidentale, l’originaria attrice, affidandosi a sei motivi.
I ricorrenti principali e la ricorrente incidentale hanno depositato memorie ex art. 380 bis. 1 c.p.c., e con ordinanza interlocutoria del 31.1.2025 questa Corte ha disposto l’integrazione del contraddittorio ex art. 331 c.p.c. da parte dei ricorrenti principali nei confronti dei litisconsorti necessari pretermessi, Mu.Ro. e Bi.Ga.
Eseguita tempestivamente la disposta integrazione del contraddittorio, Mu.Ro. e Bi.Ga. sono rimasti intimati.
I requisiti per l’esistenza di un supercondominio di fatto
RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va rilevata l’assoluta infondatezza dell’eccezione sollevata dall’originaria attrice, peraltro sulla base di mere supposizioni, circa la nullità, o falsità della procura posta a base del ricorso principale che in calce ad esso è stata notificata a mezzo pec alle altre parti, con attestazione di conformità all’originale in suo possesso del legale che ha eseguito la notifica, avv. CO.DE.. La procura stessa, su supporto cartaceo, è stata rilasciata da Sp.Ma., da sua moglie Bo.Fe., e dalla loro figlia Sp.An., all’avvocato Sp.Ma. ed all’avv. CO.DE., codifensori anche in forma disgiunta, ed è stata autenticata in presenza in S dall’avv. Sp.Ma. dopo la pronuncia della sentenza impugnata, espressamente menzionata nella procura, prima della notificazione del ricorso e della costituzione dei ricorrenti principali.
Va poi esaminato con priorità il primo motivo del ricorso incidentale, per la parte in cui è volto ad ottenere il riconoscimento della proprietà esclusiva, in favore dell’originaria attrice, dell’androne e del cortile, o comunque la negazione della comproprietà dei convenuti su di essi con attribuzione ai medesimi di un semplice diritto di passaggio, motivo che se ritenuto fondato determinerebbe l’assorbimento di ogni questione relativa alla comproprietà dell’androne e del cortile.
1A) L’originaria attrice si è lamentata, infatti, col primo motivo di ricorso incidentale, della violazione e/o falsa applicazione degli articoli 934, 1061 e 1064 cod. civ. per avere la sentenza impugnata riconosciuto ai convenuti la comproprietà dell’androne e del cortile, anziché un semplice diritto di passaggio, del fatto che non le sia stata riconosciuta la proprietà esclusiva del cosiddetto androne e del cortile sulla base dei confini e della descrizione di consistenza dei suoi titoli di acquisto, corroborati dai dati catastali, del vizio del mancato esame di elementi probatori decisivi oggetto di discussione tra le parti ex art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., ed ai sensi dell’art. 360 comma primo n.4) c.p.c. e dell’art. 132 c.p.c., della nullità della sentenza impugnata per motivazione apparente ed irragionevole in punto di rigetto della sua domanda di accertamento della proprietà esclusiva del cosiddetto androne e del cortile.
Tali affastellate ed eterogenee censure sono però inammissibili, in quanto mirano palesemente ad ottenere in sede di legittimità una rivalutazione dei fatti di causa, che conducano attraverso un’interpretazione alternativa delle risultanze di causa, a riconoscere all’originaria attrice la proprietà esclusiva del cosiddetto androne e del cortile, in luogo della riconosciuta condominialità (rectius supercondominialità) ex art. 1117 cod. civ.
La giurisprudenza di questa Corte è infatti costante nell’affermare che a) la parte che ha proposto una delle opzioni ermeneutiche possibili di una clausola contrattuale non può contestare, in sede di giudizio di legittimità, la scelta alternativa alla propria effettuata dal giudice del merito (ved fra le tante, Cass. 1.10.2025 n. 26524; Cass. sez. lav. ord. 3.7.2024 n. 18214; Cass. ord. 10.5.2018 n. 11254; Cass. ord. 15.11.2017 n. 27136); pertanto, b) per sottrarsi al sindacato di legittimità, l’interpretazione data dal giudice di merito ad un contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili, e plausibili, interpretazioni; sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. 1.10.2025 n. 26524; Cass. 17.3.2014 n. 6125; Cass. 25.9.2012 n. 16254; Cass. 20.11.2009 n. 24539).
I requisiti per l’esistenza di un supercondominio di fatto
Va aggiunto, che nella specie, la ricorrente incidentale non ha neppure fatto riferimento alle violazioni dei criteri d’interpretazione degli atti di acquisto delle parti e dei loro danti causa, che avrebbero inficiato la motivazione della Corte distrettuale. Essa ha ritenuto che i dati relativi ai confini delle porzioni immobiliari delle parti desumibili dai rispettivi atti di acquisto e da quelli dei loro danti causa fossero generici ed inidonei a fare accertare la proprietà convenzionale dell’androne e del cortile, tanto più che l’indicazione come confine del cortile negli atti di acquisto di Mu.Ro. e Bi.Ga. e dei loro danti causa non era significativa, sia in quanto il loro immobile si trovava al primo piano e non al piano terra come il cortile, sia in quanto per quest’ultimo non era stato indicato il nome del proprietario, e l’indicazione della casa dei Si.St. come confinante nell’atto di acquisto dell’originaria attrice e dei suoi danti causa, era equivoca, riferendosi di solito la menzione del bene principale anche alle aree pertinenziali, come il cortile e l’androne, mentre gli immobili di proprietà Sp.-Bo. erano individuati negli atti di provenienza con l’indicazione dell’ingresso e del piano, ma non del confine, e le indicazioni catastali, come quella dell’ubicazione dell’androne sulla particella di proprietà dell’originaria attrice, avevano una valenza solo nell’individuazione degli immobili produttivi di reddito.
Tale motivazione non può certo definirsi meramente apparente, essendo idonea ad esprimere le ragioni della decisione adottata e ad integrare il cosiddetto minimum costituzionale, e dopo la riforma dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. operata dal legislatore nel 2012, non è più censurabile l’insufficienza o la contraddittorietà della motivazione, mentre il vizio dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. presuppone l’omessa considerazione di fatti storici principali, o secondari, decisivi, oggetto di discussione tra le parti (vedi in tal senso ex multis Cass. 5.6.2009 n. 12990), e non può essere invocato allo scopo di ottenere in sede di legittimità una complessiva rivalutazione del materiale istruttorio raccolto, come se si trattasse di un terzo grado di giudizio di merito.
Occorre ora passare all’esame del ricorso principale, riservando all’esito di trattare quella parte del primo motivo del ricorso incidentale, che si riferisce alla contestazione della comproprietà.
1) Col primo motivo del ricorso principale, formulato in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., ci si duole della violazione degli articoli 112 e 324 c.p.c., nonché dell’art. 2909 cod. civ.
Si dolgono i ricorrenti principali che la Corte distrettuale, accertando la comproprietà dell’originaria attrice sull’androne e sul cortile avente accesso da via Se. (Omissis), dalla stessa chiesta per la prima volta in base all’art. 1117 cod. civ. nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c. e rinunciata nella precisazione delle conclusioni del giudizio di primo grado, abbia violato il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato ed il giudicato interno formatosi con la sentenza di primo grado, che avrebbe rigettato la domanda dell’attrice di accertamento della proprietà esclusiva dell’androne e del cortile sulla base degli invocati titoli di acquisto e del regime pertinenziale invocati in citazione, ed avrebbe omesso di pronunciarsi sulla domanda subordinata dell’attrice di accertamento della loro comproprietà perché rinunciata, nonostante l’assenza di uno specifico motivo di appello sul punto dell’attrice, che in sede d’impugnazione si era riportata alle conclusioni dell’originario atto di citazione.
2) Col secondo motivo del ricorso principale, formulato in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., ci si duole della violazione dell’art. 183 comma 6 n.1) c.p.c., per avere la Corte distrettuale ritenuto ammissibile la già esposta precisazione della domanda dell’originaria attrice nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c., costituente in realtà una domanda nuova non consentita perché basata su una diversa causa petendi (i presupposti applicativi dell’art. 1117 cod. civ.) e per giunta meramente aggiuntiva rispetto all’originaria domanda di accertamento della comproprietà dell’androne e del cortile avanzata in citazione in via subordinata, che era fondata sui titoli di acquisto dell’originaria attrice e sul rapporto di pertinenzialità di quei beni rispetto alla sua proprietà esclusiva.
I primi due motivi del ricorso principale, esaminabili congiuntamente perché attinenti alla contestazione dell’ammissibilità della domanda subordinata di accertamento della condominialità ex art. 1117 cod. civ. dell’androne e del cortile avanzata dall’originaria attrice, accolta dalla sentenza impugnata, sia sotto il profilo della tempestività, che sotto il profilo dell’asserita formazione di un giudicato interno preclusivo sull’abbandono di tale domanda, sono infondati.
Assumono i ricorrenti principali che l’originaria attrice, avendo chiesto nell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, in via subordinata rispetto all’accertamento in base ai titoli negoziali ed alla disciplina delle pertinenze della sua proprietà esclusiva dell’androne e del cortile, l’accertamento della sua comproprietà su di essi, non avrebbe potuto, nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c., individuare il fondamento di tale domanda subordinata, non più nei titoli negoziali suoi e dei suoi danti causa e nella disciplina delle pertinenze, ma nel collegamento funzionale e nell’accessorietà esistente tra l’androne ed il cortile da una parte e le proprietà esclusive finitime delle parti in causa comportante l’applicabilità dell’art. 1117 cod. civ., trattandosi di una domanda nuova (come eccepito nella loro memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. di primo grado), o comunque di una modificazione della domanda non consentita nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c.. Deducono poi i ricorrenti principali, che in ogni caso l’originaria attrice, nel precisare le conclusioni del giudizio di primo grado, non aveva richiamato espressamente la precisazione della domanda subordinata effettuata nella memoria ex art. 183 comma 6 n.1) c.p.c., richiamando solo le conclusioni dell’atto di citazione, ed aggiungendovi la domanda di eliminazione delle nicchie che in corso di causa erano state scavate nel muro comune, come scoperto dopo il sopralluogo del CTU, in tal modo rinunciando alla domanda subordinata di accertamento della condominialità ex art. 1117 cod. civ. dell’androne e del cortile, come confermato dalla sentenza di primo grado, che aveva rigettato la domanda principale e non si era pronunciata sulla domanda subordinata dell’originaria attrice perché rinunciata. Sostengono poi i ricorrenti principali, che la sentenza del Tribunale di Siracusa, avendo statuito in motivazione a pagina 3 che “Ogni altra domanda va disattesa in quanto nuova, essendosi l’attrice riportata, nel precisare le conclusioni a quelle formulate in atto introduttivo”, avrebbe destinato un autonomo capo all’abbandono della domanda subordinata di accertamento della condominialità dell’androne e del cortile dell’originaria attrice, che avrebbe richiesto uno specifico motivo di appello da parte della stessa, in assenza del quale doveva ritenersi intervenuto un giudicato interno negativo su tale domanda.
Le tesi prospettate dai ricorrenti principali non tengono conto che la comproprietà dell’androne e del cortile che l’originaria attrice aveva chiesto di accertare già nell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, sia pure in via subordinata rispetto all’accertamento della sua proprietà esclusiva su di essi, era un diritto autodeterminato e non eterodeterminato.
I diritti autodeterminati sono quelli la cui individuazione prescinde dal titolo d’acquisto allegato ed è motivata in relazione alla natura unica ed irripetibile della situazione sostanziale dedotta; lì dove, invece, l’identificazione dei diritti eterodeterminati è in funzione dello specifico fatto storico contrattualmente qualificato, sicchè la causa petendi si risolve nel riferimento concreto a quel fatto specifico che è affermato ed allegato come costitutivo, e che perciò possiede una specifica attitudine ad individuare il diritto fatto valere in giudizio (Cass. 26.8.2025 n. 23867; Cass. ord. 28.2.2025 n.5307; Cass. 8.1.2015 n.40; e più diffusamente Cass. 31.3.2014 n. 7502; Cass. 6.8.1997 n. 7267).
Elaborata allo scopo di fissare i limiti entro cui la domanda può essere modificata senza incorrere nel divieto della mutatio libelli, detta distinzione scioglie una risalente antitesi fra titolazione e sostanziazione della causa petendi. La deduzione dei diritti autodeterminati dipende, infatti, da un puro meccanismo di designazione legale (titolazione, appunto), che consente di collegare la pretesa alla norma invocata senza la mediazione dei fatti storici su cui si fonda l’acquisto del diritto; fatti, al contrario, da cui i diritti eterodeterminati traggono senso e contenuto (sostanziazione, appunto) perché solo attraverso essi prende corpo il rapporto giuridico che ne è all’origine.
I requisiti per l’esistenza di un supercondominio di fatto
Nelle azioni relative ai diritti autodeterminati, quali la proprietà e gli altri diritti reali di godimento, la causa petendi si identifica, dunque, con i diritti stessi e con il bene che ne forma l’oggetto. Essendo vana ai fini dell’individuazione della domanda, l’allegazione dei fatti o degli atti da cui dipende il diritto vantato è necessaria soltanto per provarne l’acquisto, ed integra a livello processuale un fatto secondario, che in quanto tale è dedotto unicamente in funzione probatoria del diritto vantato in giudizio. Se dedotto già nell’atto introduttivo, il modo d’acquisto non per questo assume valenza di fatto principale, giacchè quest’ultimo si identifica con il diritto autodeterminato e non con altro (Cass. 31.3.2014 n. 7502).
Sulla base di questi consolidati principi, avendo l’originaria attrice richiesto già nella citazione introduttiva del giudizio di primo grado, sia pure in via subordinata, l’accertamento della comproprietà dell’androne e del cortile, ossia di un diritto autodeterminato dipendente da un mero meccanismo di titolazione legale, l’individuazione del titolo in base al quale sosteneva di esserne comproprietaria (titolo negoziale, disciplina delle pertinenze, usucapione, applicazione dell’art. 1117 cod. civ.) non rientrava nell’ambito dei fatti principali, ma di quelli secondari occorrenti solo ai fini della prova del diritto fatto valere, per cui ben poteva l’originaria attrice allegare il collegamento funzionale del cortile e dell’androne con le proprietà esclusive delle parti, ai fini dell’applicazione dell’art. 1117 cod. civ., nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c., prima della maturazione delle preclusioni istruttorie. Addirittura il Tribunale di Siracusa avrebbe potuto rilevare d’ufficio, in base ai fatti secondari tempestivamente allegati, e senza incorrere nella violazione della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, la comproprietà dell’androne e del cortile in applicazione dell’art. 1117 cod. civ. ove dello stesso ricorressero tutti i presupposti, essendo pacifico che l’originaria attrice, pur provvedendo in modo approssimativo alla precisazione delle conclusioni del giudizio di primo grado, mediante semplice richiamo alle conclusioni dell’atto di citazione, e non di quelle parzialmente modificate della memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c., contenenti l’espresso richiamo all’art. 1117 cod. civ., aveva comunque chiesto nella citazione in via subordinata, di accertare la sua comproprietà dell’androne e del cortile, quale che fosse il titolo giustificativo di tale diritto reale autodeterminato, senza mai rinunciare a tale domanda.
La giurisprudenza di questa Corte riconosce perfino la possibilità per il giudice di appello, senza eccedere dai limiti del devolutum e della domanda di accertamento di un diritto predeterminato proposta, ed entro i limiti dei fatti secondari tempestivamente allegati, di individuare un titolo dei diritti autodeterminati invocati diverso da quello prospettato in primo grado, senza incorrere nella violazione del divieto di domande nuove in appello dell’art. 345 c.p.c. (Cass. ord. 26.6.2025 n. 17287; Cass. ord. 1.6.2025 n.14744; Cass. 28.2.2025 n. 5307; Cass. 23.9.2019 n. 23565).
Va poi escluso che la sentenza di primo grado contenesse un giudicato negativo in ordine all’avvenuto abbandono della domanda dell’originaria attrice di accertamento della comproprietà dell’androne e del cortile in applicazione dell’art. 1117 cod. civ.
Anzitutto si tratta di una questione nuova che i ricorrenti principali non hanno prospettato nel giudizio di appello, che non può essere fatta valere per la prima volta in questa sede (vedi in tal senso Cass. 15.3.2019 n. 7499) e che non è rilevabile d’ufficio perché il giudicato si sarebbe formato su una statuizione della sentenza di primo grado. La Corte d’Appello, comunque, avendo sul punto parzialmente riformato la sentenza di primo grado accertando la comproprietà in questione proprio in base all’art. 1117 cod. civ., evidentemente non ha ritenuto che la relativa domanda fosse stata abbandonata dall’originaria attrice, che del resto nell’atto di appello ha riproposto tutte le domande della citazione di primo grado, tra le quali c’era anche la domanda subordinata di accertamento della comproprietà dell’androne e del cortile, ossia di un diritto autodeterminato che avrebbe consentito alla Corte d’Appello anche di discostarsi, nell’individuazione della fonte del diritto, dalla prospettazione di parte appellante.
Ove poi la questione processuale proposta in questa sede, in quanto attinente alla tutela del fondamentale diritto di difesa dei ricorrenti principali, venga considerata prospettabile per la prima volta in sede di legittimità secondo le indicazioni contenute nella motivazione della sentenza delle sezioni unite di questa Corte n.24172 del 29.8.2025, occorre comunque considerare che dall’esame diretto degli atti, consentito quando si lamenti un vizio processuale, risulta che la sentenza di primo grado del Tribunale di Siracusa, a parte l’accertamento della comproprietà, si è limitata a rigettare la domanda di parte attrice motivando sull’inadeguatezza dei titoli di acquisto invocati a fondare la rivendicazione della proprietà esclusiva dell’androne e del cortile, e ad indicare in motivazione che “Ogni altra domanda va disattesa in quanto nuova, essendosi l’attrice riportata, nel precisare le conclusioni a quelle formulate in atto introduttivo”, senza riportare in dispositivo specifiche pronunce inerenti alla domanda subordinata dell’originaria attrice. Mancando quindi un giudicato esplicito di rigetto su tale domanda subordinata, e ben potendosi riferire la frase riportata in motivazione sopra riprodotta alla diversa domanda di eliminazione delle nicchie che in corso di causa erano state scavate nel muro comune, avanzata dall’originaria attrice per la prima volta nelle conclusioni del giudizio di primo grado, deve escludersi che la sentenza del Tribunale di Siracusa abbia definitivamente accertato l’abbandono della domanda di It.Fr. di accertamento della comproprietà dell’androne e del cortile in base all’art. 1117 cod. civ., comportante il rigetto nel merito della stessa in quanto rinuncia alla domanda. In tal senso va ulteriormente considerato che nella comparsa conclusionale di primo grado l’originaria attrice non aveva manifestato alcuna specifica volontà abdicativa in ordine alla domanda subordinata. Comunque, poiché l’originaria attrice aveva riproposto nell’atto di appello la domanda subordinata di accertamento del diritto autodeterminato di comproprietà dell’androne e del cortile, riconducibile alla previsione dell’art. 1117 cod. civ. anche d’ufficio dalla Corte d’Appello, e non era tenuta a proporre uno specifico motivo d’impugnazione circa l’asserito abbandono di tale domanda in mancanza di un esplicita statuizione in tal senso nel dispositivo della sentenza di primo grado, non si può ritenere che si fosse formato un giudicato negativo su tale domanda.
3) Col terzo motivo i ricorrenti principali si dolgono, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ., ed in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., dell’omessa considerazione di un fatto decisivo, rappresentato dalla circostanza che nell’atto di compravendita del 2.10.1919, concluso tra Bo.Sa. e Ca.Lu. (remota dante causa dell’originaria attrice), gli edifici delle parti in corso di costruzione erano stati indicati come diversi e realizzati in epoche differenti su un vecchio fabbricato demolito (il fabbricato dell’originaria attrice in appoggio sulla struttura muraria preesistente del fabbricato dei convenuti), il che faceva pensare che vi fosse stata un’originaria unica proprietà poi frazionata, per cui la Corte distrettuale per potere accertare la condominialità (rectius supercondominialità) dell’androne e del cortile in base all’art. 1117 cod. civ., anche in base alla consolidata giurisprudenza di questa Corte, non si sarebbe dovuta basare solo sul collegamento funzionale esistente all’attualità tra il cortile e gli edifici delle parti, dovendo stabilire se i presupposti applicativi dell’art. 1117 cod. civ. sussistessero già al momento della nascita del condominio (rectius supercondominio) tra gli edifici delle parti.
4) Col quarto motivo i ricorrenti principali si dolgono, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ., per avere la Corte distrettuale ritenuto applicabile tale ultimo articolo non solo al cortile con accesso da via (Omissis), che al fabbricato dell’originaria attrice assicurava solo luce ed aria, ma non garantiva alcun accesso, ma anche all’androne, senza accertare, per quest’ultimo, alcun rapporto di accessorietà, o funzionalità rispetto al fabbricato dell’attrice, che ad esso non aveva alcun accesso.
Il terzo ed il quarto motivo del ricorso principale possono essere esaminati congiuntamente per la parte in cui con essi ci si duole, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ. da parte della Corte distrettuale, che ha riconosciuto come presunta la condominialità dell’androne e del cortile in favore dell’originaria attrice sulla base di quell’articolo, ritenendo sussistente un collegamento funzionale all’attualità tra il cortile e le proprietà esclusive delle parti in causa (consentendo esso il passaggio dall’ingresso di via (Omissis) per accedere ai fabbricati posti all’interno del cortile di Sp.Ma., Sp.An. e Bo.Fe. ed a quello di Mu.Ro. e Bi.Ga., e consentendo nel contempo alle finestre del primo, secondo e terzo piano della casa palazzata di It.Fr. ed alle finestre dei fabbricati dei convenuti di prendere da esso aria e luce), senza accertare lo specifico collegamento funzionale riferibile all’androne, e senza risalire all’esistenza del collegamento funzionale dell’androne e del cortile in questione già all’epoca del frazionamento di un’originaria unica proprietà, esclusiva, o indivisa, comprendente i fabbricati delle parti derivati dalla sua divisione.
I requisiti per l’esistenza di un supercondominio di fatto
Il lamentato vizio di falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ. è fondato e merita accoglimento, in quanto la sentenza impugnata ha erroneamente sussunto la fattispecie concreta esaminata nell’ambito applicativo di quella norma, discostandosi sotto due profili dalla sua corretta applicazione.
A pagina 9 secondo capoverso, infatti, la sentenza impugnata, influenzata dalla CTU espletata, impropriamente espressasi sulla questione giuridica se il cosiddetto androne e la corte fossero comuni alle parti, ha fatto riferimento alla circostanza che all’attualità la corte era funzionale sia al fabbricato dei convenuti, che dovevano percorrerlo dall’ingresso di via (Omissis), per raggiungere i loro immobili, sia alla casa “palazzata” dell’originaria attrice di via (Omissis), in quanto garantiva luce ed aria sia alle finestre di essa che vi si affacciavano, sia alle finestre prospicienti sul cortile del fabbricato dei convenuti, e da tale funzionalità attuale ha fatto discendere la condominialità ex art. 1117 cod. civ. a favore di tutte le parti, sia per il cortile, che per il cosiddetto androne, posto al piano terreno tra le mura portanti del fabbricato dell’originaria attrice, ma da esso non accessibile, e raggiungibile solo dalla corte avente accesso da via (Omissis), non esaminando autonomamente la funzionalità del cosiddetto androne, ed omettendo di accertare se i fabbricati di proprietà esclusiva delle parti avessero fatto parte di un’originaria unica proprietà poi divisa, o frazionata, e se il rapporto di funzionalità necessaria del cortile e del cosiddetto androne rispetto alle porzioni immobiliari, poi divenute di proprietà esclusiva delle parti, esistesse già all’epoca del frazionamento, o della divisione dell’originaria unica proprietà.
La giurisprudenza consolidata di questa Corte, infatti, anche prima dell’introduzione dell’art. 1117 bis cod. civ. da parte della L. n.220/2012, che oggi espressamente prevede l’applicazione delle disposizioni del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., esigendo quindi espressamente il requisito dell’esistenza di una proprietà comune a più edifici rientrante nella previsione dell’art. 1117 cod. civ., ha affermato che la presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ. può ritenersi applicabile estensivamente ove si tratti di parti comuni non di uno stesso edificio (condominio verticale), ma, come nella specie, di edifici limitrofi e autonomi, purché si tratti di beni stabilmente ed oggettivamente destinati al godimento degli stessi (Cass. 9.6.2010 n. 13883; Cass. 30.7.2004 n. 14559), ed anche più recentemente si è affermato che il supercondominio ricorre quando più condominii tra loro autonomi abbiano in comune alcuni beni, o spazi, a loro volta assoggettati a regime di condominialità ex art. 1117 cod. civ. (Cass. ord. 16.2.2022 n. 5023).
Ulteriormente la sentenza n. 32237 del 10.12.2019 di questa Corte ha affermato, in motivazione, che l’art. 1117 bis cod. civ., anche se non applicabile ratione temporis, avendo recepito l’elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al concetto di supercondominio, ne identifica una nozione utile anche in senso retrospettivo, allorquando si riferisce, con ampia locuzione, a “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117”; che l’elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente condominiale (“… ai sensi dell’art. 1117”) della relazione di accessorietà tra la parte comune servente e la pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario “… ovvero più condomini…”; che sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, sicchè trova ad essi applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica del condominio, anzichè quella generale della comunione (in tal senso anche Cass. 14 novembre 2012, n. 19939).
Ne deriva che in base all’orientamento costantemente seguito dalla giurisprudenza di questa Corte, anche prima dell’entrata in vigore dell’art. 1117 bis cod. civ., per poter affermare l’esistenza di un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo I del titolo VII del libro terzo, in quanto compatibili, è indispensabile l’esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi in base all’art. 1117 cod. civ. sulla quale si trovino, cose, impianti, o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo invece sufficiente la sola fruizione da parte di entrambi di cose, impianti, o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.
Il giudice di rinvio dovrà quindi valutare, per riconoscere la comproprietà (rectius condominialità, o ancor meglio supercondominialità) del cosiddetto androne e del cortile, e sulla base dei fatti secondari tempestivamente dedotti, a condizione che non vi siano esclusioni per titolo delle parti e dei loro danti causa della comproprietà, sia la sussistenza di un’originaria unica proprietà, poi divisa, o frazionata, sia la sussistenza del rapporto di accessorietà e funzionalità necessaria del cosiddetto androne e del cortile rispetto ai fabbricati di proprietà esclusiva delle parti all’epoca del frazionamento, o della divisione dell’originaria unica proprietà.
L’accertata violazione da parte della Corte distrettuale dell’art. 1117 cod. civ., fa ritenere assorbita la doglianza dei ricorrenti principali ex art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., dovendo già il giudice di rinvio, per effetto dell’accoglimento dei relativi motivi, procedere alla verifica della sussistenza di tutti i presupposti applicativi dell’art. 1117 cod. civ.
1A) Col primo motivo di ricorso incidentale, per la parte non esaminata in via preliminare, l’originaria attrice si duole contemporaneamente, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., della violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 comma primo cod. civ., nella parte in cui stabilisce che sono considerati di proprietà comune i beni in seguito elencati se non risulta il contrario dal titolo, ed in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. della mancata considerazione di una circostanza di fatto decisiva oggetto di discussione tra le parti, rappresentata dal fatto che nell’atto pubblico notarile del 18.6.1963 di vendita da Bo.Gi. a Sa.Ca. e Va.Ca. (dal quale discende la proprietà di Mu.Ro. e Bi.Ga.), prodotto dall’originaria attrice come documento 8 con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c. e ridepositato con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 3) c.p.c., era stata espressamente esclusa, nella postilla, dalla vendita alla dante causa non diretta di Mu.Ro. e Bi.Ga., la comproprietà dell’androne. Per questa parte il primo motivo del ricorso incidentale deve ritenersi assorbito per effetto dell’accoglimento del terzo e del quarto motivo del ricorso principale.
2A) e 3A) Il secondo e terzo motivo del ricorso incidentale, concernenti rispettivamente il rigetto della domanda di risarcimento dei danni conseguenziali all’accertamento dei diritti richiesto dall’originaria attrice sul cosiddetto androne e sul cortile per violazione degli articoli 2043 e 1102 cod. civ. (in relazione all’art. 360 comma primo n. 3 c.p.c.), ed il rigetto della domanda di quest’ultima di condanna di Sp.Ma., Sp.An. e Bo.Fe. alla chiusura della porta aperta nel muro di confine dell’androne per metterlo in collegamento con la loro proprietà esclusiva per violazione degli articoli 112 c.p.c., 843 cod. civ., 42 della Costituzione, 1117, 1031, 1052, 1055, 1065, 1067, 1073 comma 1 e 2032 cod. civ. (in relazione all’art. 360 comma primo n. 3 c.p.c.), devono ritenersi assorbiti per effetto dell’accoglimento del terzo e del quarto motivo del ricorso principale.
4A) Del pari assorbito, per via dell’accoglimento di tali motivi, è il quarto motivo del ricorso incidentale, inerente alla mancata pronuncia della Corte distrettuale sulla domanda dell’originaria attrice di condanna al ripristino del muro laterale dell’androne nel quale Sp.Ma., Sp.An. e Bo.Fe. avrebbero scavato delle nicchie, ed all’asserita violazione e/o falsa applicazione degli articoli 112 c.p.c., 832 cod. civ., 42 della Costituzione e degli articoli 1117, 1102, 1120 e 2043 cod. civ., (in relazione all’art. 360 comma primo n. 3 e 4 c.p.c.), dovendosi prima accertare in sede di rinvio se, essendo già stata esclusa la proprietà esclusiva in base ai titoli di acquisto, sussista la comproprietà dell’originaria attrice sul cosiddetto androne, sempre che tale domanda venga ritenuta tempestivamente proposta in primo grado.
5A) Deve poi ritenersi assorbito per effetto dell’accoglimento del terzo e del quarto motivo del ricorso principale, il quinto motivo del ricorso incidentale, inerente all’omessa pronuncia della Corte etnea in violazione dell’art. 112 c.p.c. (in relazione all’art. 360 comma primo n. 3 e 4 c.p.c.) sulle domande conseguenziali di rilascio dell’androne e del cortile, o del loro compossesso, e di restituzione delle somme pagate dall’originaria attrice in esecuzione della provvisoria esecutività della sentenza di primo grado, in quanto qualsivoglia statuizione su tali domande conseguenziali dipende dalla decisione finale che sarà adottata sulla condominialità (rectius supercondominialità) dell’androne e del cortile dal giudice di rinvio.
6A) Va infine dichiarato assorbito il sesto motivo del ricorso incidentale, concernente la compensazione per metà e la liquidazione delle spese processuali del primo e del secondo grado, con lamentata violazione e/o falsa applicazione degli articoli 5 comma 6 e 4 comma 2 del D.M. n. 55/2014 (in relazione all’art. 360 comma primo n. 3 c.p.c.), e con asserita nullità della sentenza per mancanza di motivazione, o motivazione apparente circa l’individuazione dello scaglione applicabile ed il mancato riconoscimento dell’aumento per la difesa contro più parti, dato che la sorte delle spese processuali dipenderà dall’esito finale della lite in sede di rinvio.
I requisiti per l’esistenza di un supercondominio di fatto
P.Q.M.
La Corte accoglie il terzo ed il quarto motivo del ricorso principale, rigetta i primi due motivi del ricorso principale, e per quanto di ragione il primo motivo del ricorso incidentale, per il resto assorbito, cassa l’impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Catania in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma il 22 ottobre 2025.
Depositato in Cancelleria il 26 novembre 2025.
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