La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza civile n. 26144 del 25 settembre 2025, ha stabilito principi fondamentali in materia di distanze tra costruzioni e vedute nei rapporti di vicinato, disciplinati dall’art. 907 c.c.
La Suprema Corte ha chiarito che il mancato rispetto delle distanze legali tra una nuova costruzione e una veduta già esistente (jure proprietatis) non può essere in alcun modo giustificato dal fatto che la veduta preesistente sia irregolare dal punto di vista urbanistico. Il ragionamento si fonda sulla netta separazione tra le due discipline:
Diritto Privato (Rapporti di Vicinato): L’art. 907 c.c. regola i rapporti tra privati e mira a proteggere la sfera di riservatezza e il godimento del fondo.
Diritto Pubblico (Urbanistica): Gli atti amministrativi relativi all’attività edilizia (come i permessi di costruire) regolano il rapporto tra il privato e la Pubblica Amministrazione.
Quindi, un eventuale vizio urbanistico della veduta non ne inficia la tutela nei confronti del vicino, che resta comunque obbligato a rispettare le distanze imposte dal codice civile.
Inoltre, la Corte ha specificato che il presupposto logico-giuridico per l’applicazione della disciplina dell’art. 907 c.c. è l’anteriorità dell’acquisto del diritto alla veduta sul fondo vicino rispetto al momento in cui il proprietario di quest’ultimo esercita la facoltà di costruire. Se il diritto di veduta è sorto prima della costruzione, il vicino deve rispettare la distanza prevista.
Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|25 settembre 2025| n. 26144.
Distanza vedute e l’irregolarità urbanistica preesistente
Massima: Nel contesto di rapporti di vicinato, il mancato rispetto delle distanze previste dall’art. 907 c.c. tra costruzioni e vedute aperte ‘jure proprietatis’ non può essere giustificato dal fatto che tali vedute siano irregolari dal punto di vista urbanistico. Gli atti amministrativi inerenti l’attività edilizia riguardano infatti i rapporti tra privato e amministrazione e non incidono sui rapporti di vicinato, regolati dal diritto privato.
Il presupposto logico-giuridico dell’attuazione della disciplina della distanza delle costruzioni dalle vedute di cui all’articolo 907 del codice civile è l’anteriorità (dell’acquisto) del diritto alla veduta sul fondo vicino rispetto all’esercizio, da parte del proprietario di quest’ultimo, della facoltà di costruire.
Ordinanza|25 settembre 2025| n. 26144. Distanza vedute e l’irregolarità urbanistica preesistente
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Tag/parola chiave: EDILIZIA E URBANISTICA – Distanze legali – Distanze dalle vedute – Presupposto – Anteriorità del diritto di veduta rispetto alla facoltà di costruire – Necessità. (Cc, articoli 873, 905, 907 e 2697)
REPUBBLICA ITALIANA
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MOCCI Mauro – Presidente
Dott. MONDINI Antonio – Consigliere Rel.
Dott. PIRARI Valeria – Consigliere
Dott. OLIVA Stefano – Consigliere
Dott. MASSAFRA Annachiara – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 6605/2021 R.G. proposto da:
Ca.Fr., rappresentata e difesa dall’avvocato DI.LE.
– ricorrente –
contro
COMUNE DI TRINITAPOLI, rappresentato e difeso dall’avvocato MA.NI.
– controricorrente –
avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BARI n. 1881/2020 depositata il 02/11/2020.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/09/2025 dal Consigliere ANTONIO MONDINI.
Distanza vedute e l’irregolarità urbanistica preesistente
Premesso che:
1. Ca.Fr. ricorre, con un motivo, per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Bari n. 1881 del 2 novembre 2020 che ha confermato la decisione di primo grado reiettiva della domanda proposta da essa ricorrente, quale proprietaria di un edificio in Trinitapoli, sul cui lato nord insisteva una finestra prospettante su un limitrofo fondo del Comune di Trinitapoli, di condanna del Comune ad arretrare il fabbricato realizzato a distanza, risultata in base a CTU, inferiore a quella imposta dall’art. 907 c.c. dalla suddetta finestra.
La sentenza è così motivata:
la finestra non era regolare dal punto di vista urbanistico, come documentato dal Comune, “non risultan(d)o rilasciate autorizzazioni” per la relativa apertura;
la attrice appellante, come da lei stessa sottolineato nell’atto di appello, non aveva avanzato domanda di accertamento del diritto di servitù di veduta e, in base alla sentenza della Corte di Cassazione n. 11965 del 2009, in materia di vedute, “il diritto di proprietà di un immobile fronteggiante il fondo altrui non può attribuire, in assenza di titoli specifici (negoziali o originari, come l’usucapione), anche l’acquisto della servitù di veduta; ne consegue che una situazione di mero fatto – che si sia concretizzata nell’esistenza, a distanza inferiore di quella prescritta dall’art. 905 cod. civ., di aperture che consentano la “inspectio” e la “prospectio” nel fondo confinante – non è di per sé suscettibile di tutela in via petitoria, al fine di pretendere, da parte del vicino che edifichi sul proprio fondo, l’osservanza delle distanze previste dall’art. 907 cod. civ.”;
2. il Comune di Trinitapoli resiste con controricorso;
3. le parti hanno depositato memoria;
4. la causa perviene al Collegio a seguito di richiesta di decisione formulata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. in relazione alla proposta di definizione del giudizio per inammissibilità o comunque manifesta infondatezza del motivo di ricorso;
Distanza vedute e l’irregolarità urbanistica preesistente
considerato che:
1. preliminarmente, il Collegio, richiamando la sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, precisa che non sussiste alcuna incompatibilità del consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione accelerata, rispetto alla composizione del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa;
2. con il primo motivo di ricorso viene lamentata “violazione o falsa applicazione di norme di legge (art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.) in riferimento agli artt. 873, 905, 907 e 2697 c.c.”. La ricorrente deduce di non aver mai sostenuto di avere una servitù di veduta e di non aver fatto valere la lesione della servitù, avendo invece fatto valere il mancato rispetto dell’art. 907 c.c. in riferimento alla distanza della costruzione del Comune dalla finestra “aperta iure proprietatis”. Lamenta la erroneità del richiamo effettuato dalla Corte di Appello alla sentenza di legittimità n. 11965 del 2009. Lamenta altresì l’inconferenza del riferimento fatto dalla Corte di Appello alla irregolarità della finestra “dal punto di vista urbanistico”, trattandosi di controversia non di carattere amministrativo ma relativa a rapporti di vicinato.
Il motivo è fondato.
L’art. 905, primo comma, c.c. prevede che “Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo”.
L’art. 907 c.c. prevede che “Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art. 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia”.
La facoltà del proprietario di un immobile di aprire direttamente vedute sul fondo confinante, a norma dell’art. 905 c.c., integra un’estrinsecazione del diritto dominicale, la quale può subire limitazioni od affievolimenti nei rapporti con l’amministrazione, in relazione ad esigenze pubblicistiche, ma mantiene natura e consistenza di diritto soggettivo nei rapporti fra privati.
Il distacco previsto dall’art. 907 cod. civ a carico del fondo su cui si esercita una veduta opera sia che le vedute siano state aperte “jure servitutis” sia che vengano esercitate “jure proprietatis” (tra molte, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 45 del 07/01/1992; Cass. 2952/1981).
Erroneamente la Corte di Appello ha dato rilievo al fatto che la finestra è stata aperta in assenza di “autorizzazioni” posto che gli atti amministrativi relativi all’attività edilizia riguardano i rapporti tra privato e amministrazione e non incidono sui rapporti di vicinato, che sono regolati dal diritto privato. Pertanto, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di Appello, non può essere negato il diritto all’osservanza della distanza di cui all’art. 907 c.c. per il fatto che la veduta rispetto alla quale viene lamentata l’inosservanza del distacco sia, “dal punto di vista urbanistico non regolare”.
Il presupposto logico-giuridico dell’attuazione della disciplina della distanza delle costruzioni dalle vedute di cui all’art. 907 c.c. è l’anteriorità (dell’acquisto) del diritto alla veduta sul fondo vicino rispetto all’esercizio, da parte del proprietario di quest’ultimo, della facoltà di costruire.
La Corte di Appello ha richiamato il principio espresso da Cass. 11956 del 2009, reso in relazione ad “una situazione di mero fatto che si sia concretizzata nell’esistenza, a distanza inferiore di quella prescritta dall’art. 905 cod. civ., di aperture che consentano la “inspectio” e la “prospectio” nel fondo confinante”.
Ha assunto, senza motivare, che nel caso si vertesse in una simile situazione di mero fatto e di mancato rispetto dell’art. 905 c.c. e che il diritto alla veduta vantato dalla ricorrente non potesse che essere un diritto di servitù laddove la ricorrente aveva richiesto il rispetto della distanza dicendosi -come la stessa Corte di Appello riporta- “proprietaria dell’immobile” sul cui “vano posto a nord era stata aperta una finestra”. La Corte di Appello ha sottolineato che la ricorrente aveva addirittura “rimarcato” di non aver “avanzato domanda di accertamento dell’acquisto per usucapione del diritto di servitù di veduta”. La ricorrente non solo non avrebbe provato il diritto di servitù ma non avrebbe neppure chiesto di accertare l’esistenza di tale diritto. Tale mancata richiesta è coerente con una impostazione per cui la veduta non era stata aperta “jure servitutis” essendo stata aperta nell’estrinsecazione del diritto dominicale;
3. il ricorso va pertanto accolto, la sentenza deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Bari in diversa composizione;
4. il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese;
Distanza vedute e l’irregolarità urbanistica preesistente
P.Q.M.
la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Bari, in diversa composizione.
Così deciso in Roma il 18 settembre 2025.
Depositata in Cancelleria il 25 settembre 2025.
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