Vizi della cosa venduta e l’occultamento degli stessi

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|9 settembre 2021| n. 24382.

In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, l’occultamento degli stessi, per assumere rilevanza, deve consistere non nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività illecita, funzionale, con adeguati accorgimenti, a nascondere il vizio della cosa. L’accertamento dell’apparenza e riconoscibilità dei vizi costituisce, poi, un apprezzamento di fatto, come tale sottratto al sindacato di legittimità, salvo le ipotesi di omessa o apparente motivazione, ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ.

Ordinanza|9 settembre 2021| n. 24382. Vizi della cosa venduta e l’occultamento degli stessi

Data udienza 29 aprile 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Acquisto di un immobile – Sussistenza di vizi – Tardività della denuncia da parte dell’acquirente – Esclusione del doloso occultamento da parte del venditore – Rigetto

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. GIUSTI Alberto – Presidente

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – rel. Consigliere

Dott. ABETE Luigi – Consigliere

Dott. CASADONTE Annamaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 11359-2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) S.R.L. IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE PRO-TEMPORE;
– intimati –
avverso la sentenza n. 1635/2015 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 27/10/2015;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29/04/2021 dal Consigliere Dott. GIUSEPPE GRASSO.

Vizi della cosa venduta e l’occultamento degli stessi

RITENUTO

che la vicenda qui in esame puo’ sintetizzarsi nei termini seguenti:
– (OMISSIS) cito’ in giudizio (OMISSIS), del quale chiedeva la condanna per “quanti minoris” e a titolo di risarcimento del danno, esponendo di avere da costui acquistato un appartamento che, a seguito di lavori fatti effettuare dall’esponente, si era rivelato affetto da gravi vizi, occultati dal venditore, consistiti in lesioni sotto il pavimento e alle pareti, stante che l’edificio risultava insistere su una faglia sismica a disturbo tettonico “creep asismico”, in relazione ai quali aveva spedito denunzia al (OMISSIS) in data (OMISSIS), non recapitata, perche’ nelle more il venditore si era trasferito, senza rendere nota la nuova residenza;
– il Tribunale di Catania, allora Sezione distaccata di Acireale, accolse la domanda condannando il (OMISSIS) al pagamento di Euro 9.546,55 a titolo di risarcimento del danno (somma spesa per il ripristino) e all’ulteriore importo di Euro 36.00,00 a titolo restituzione prezzo per il minor valore della cosa alienata;
– la Corte d’appello di Catania, accolta l’impugnazione del convenuto, in totale riforma della statuizione di primo grado, rigetto’ la domanda;
– questi, in sintesi, per quel che qui rileva, gli argomenti attraverso i quali il Giudice d’appello ha sovvertito la decisione del Tribunale: a) il Tribunale aveva errato a giudicare infondata l’eccezione di tardivita’ della denuncia dei vizi, poiche’ il (OMISSIS) aveva appreso del vizio il (OMISSIS) con l’avvio dei lavori, la denunzia era stata spedita l'(OMISSIS) e non recapitata, sibbene giunta all’indirizzo due giorni dopo, perche’ il destinatario si era trasferito altrove, pur restando formalmente residente in quel luogo; non vi era prova che la conoscenza risalisse a epoca coincidente con il 5 aprile o ad essa successiva, cosi’ da assicurare il rispetto degli otto giorni di cui all’articolo 1495 c.c. (a tener fermo il recapito senza successo risalente al 13 aprile); il sopralluogo dei tecnici comunali del (OMISSIS), il cui intervento era stato richiesto dal (OMISSIS), proprio perche’ a conoscenza del vizio, non aveva posto in evidenza vizi ignoti al compratore; ne’ l’ulteriore sopralluogo dei medesimi in data (OMISSIS), anche ad ammettere che fosse stato foriero di nuova scoperta (ma la Corte locale nega cio’), la stessa non venne comunque denunziata sino all’avvio del processo; b) l’appellato non aveva provato che il venditore avesse occultato dolosamente i vizi e confondeva la di lui conoscenza con l’occultamento, peraltro, “nel tramezzo del bagno vi era una microlesione certamente visibile (…) altre lesioni erano perfettamente visibili dal prospetto in corrispondenza dei giunti tecnici”; c) che l’immobile fosse stato costruito in zona di “disturbo tettonico creep asismico” era circostanza conoscibile dal (OMISSIS), risultando essa da direttiva regionale, e la stessa non costituiva situazione di pericolo per l’incolumita’;
– ritenuto che (OMISSIS) ricorre avverso la sentenza d’appello sulla base di tre motivi e che la controparte e’ rimasta intimata;
ritenuto che con il primo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli articoli 1495 e 2967 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5, assumendo che:
– i vizi non apparenti (occulti) debbono essere denunziati nel termine decadenziale, dal loro graduale rinvenimento, cosa che nella specie era avvenuta poiche’ il (OMISSIS) con lettera del 4/11 aprile 2006 aveva denunziato i vizi emersi il 3/4/2006, al momento dell’inizio dei lavori; i tecnici comunali, accolta la richiesta del (OMISSIS) del 3 aprile, avevano svolto sopralluogo solo in data (OMISSIS) e il perito di parte aveva redatto la propria relazione il (OMISSIS);
– la lettera era stata spedita alla residenza della controparte, la quale, non rendendosi diligente, non aveva provveduto ad annotare all’anagrafe il proprio trasferimento;
– l’ (OMISSIS) con la comparsa di risposta non aveva “adempiuto all’onere di contestazione specifica non sollevando in maniera chiara e completa la citata eccezione di decadenza”.

 

Vizi della cosa venduta e l’occultamento degli stessi

CONSIDERATO

che il motivo non merita di esse accolto, valendo quanto segue:
– il ricorrente, senza efficacemente aggredire la ratio decisoria, propone un’aspecifica (sotto il profilo del difetto di autosufficienza) rilettura degli atti e un improprio riesame di merito;
– deve osservarsi che piuttosto palesemente la critica, nella sostanza, risulta inammissibilmente diretta al controllo motivazionale, in spregio al contenuto del vigente articolo 360 c.p.c., n. 5 in quanto, la deduzione del vizio di violazione di legge non determina, per cio’ stesso, lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, occorrendo che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (da ultimo, S.U. n. 25573, 12/11/2020, Rv. 659459); all’evidenza, quindi, non assume rilievo la circostanza che la conoscenza puo’ avvenire per gradi (da ultimo n. 11046, 27/5/2016, Rv. 640058), perche’ il ricorso propone una diversa ricostruzione in fatto;
– la questione del mutamento di residenza non anagrafato e’ privo di rilievo sulla scorta della “ratio decidendi”, avendo la Corte d’appello valutato la tardivita’ della denuncia del (OMISSIS), pur dando per presunta la data “ad quem” di essa del 13/4/2006 (deve attribuirsi a un ininfluente errore materiale l’indicazione a pag. 3 della sentenza dell’anno 2007, essendo stato, peraltro indicata l’anno corretto a pag. 2 della medesima);
– correttamente la decisione d’appello ha predicato la conoscibilita’ della circostanza che l’immobile insisteva sulla faglia, situazione fattuale, questa, contemplata dalla normativa regionale, non qualificabile come vizio occulto, trattandosi di condizione conoscibile dall’acquirente (cfr., Sez. 2, n. 28228/2017, a riguardo di area edificabile inclusa nell’ambito territoriale “zona FAG agroturistica”, in relazione alla quale la necessita’ dell’adozione di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica o privata non rappresenta un onere o un vincolo di inedificabilita’ imposto al fondo in forza di uno specifico provvedimento amministrativo avente carattere particolare come tale, conoscibile dal solo proprietario-venditore e qualificabile come vizio occulto – quanto, invece, la condizione per l’edificabilita’ dell’area stessa, derivante dalle caratteristiche urbanistiche della zona);
– questa Corte ha gia’ avuto modo di chiarire che in tema di garanzia per vizi della cosa venduta (nella specie, un’imbarcazione usata), l’occultamento degli stessi, per assumere rilevanza, deve consistere non nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attivita’ illecita, funzionale, con adeguati accorgimenti, a nascondere il vizio della cosa (Sez. 2, n. 5251, 15/3/2004, Rv. 571167);

 

Vizi della cosa venduta e l’occultamento degli stessi

– l’accertamento dell’apparenza e riconoscibilita’ dei vizi costituisce, poi, un apprezzamento di fatto, come tale sottratto al sindacato di legittimita’, salvo le ipotesi di omessa o apparente motivazione, ex articolo 360 c.p.c., n. 5, nei sensi precisati dalle S.U., con la sentenza n. 8053/2014;
quanto alla questione della tardivita’ dell’eccezione di decadenza del (OMISSIS) si dira’ immediatamente dopo, in risposta al secondo motivo, ove essa viene compiutamente posta;
ritenuto che con il secondo motivo il ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione dell’articolo 167 c.p.c., articoli 1495 e 2967 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4, assumendo che la Corte locale aveva errato a giudicare infondata la di lui eccezione di tardivita’ dell’eccezione di decadenza proposta dall’ (OMISSIS), senza cogliere che una tale eccezione non avrebbe potuto rinvenirsi nelle espressioni usate in comparsa di risposta dalla controparte e meno che mai nella richiesta di rigetto della domanda attorea rilasciata in sede di precisazione delle conclusioni e di comparsa conclusionale;
considerato che la doglianza appare manifestamente destituita di giuridico fondamento: la Corte etnea ha risposto alla deduzione, che qui viene riproposta, riportando testualmente il passaggio della comparsa di risposta di primo grado, con il quale il convenuto aveva dedotto “preliminarmente rilevare che da parte dell’acquirente sig. (OMISSIS) non sono stati denunciati vizi di sorta entro il termine di legge”; testo, la cui interpretazione, peraltro d’appannaggio del giudice del merito, non lascia dubbio alcuno;
ritenuto che con il terzo motivo il (OMISSIS) denunzia l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 5, assumendo che la sentenza non aveva “compiutamente analizzato le risultanze processuali da un punto di vista globale nella parte in cui rigetta l’eccezione afferente l’occultamento dei vizi”, stante che l’emergenze di causa avevano acclarato tale occultamento: il convenuto non aveva negato di essere a conoscenza di essi e gli accertamenti tecnici avevano dimostrato gli occultamenti;
considerato che il motivo non supera il vaglio d’ammissibilita’: per un verso il ricorrente confonde la conoscenza del vizio con la ben diversa ipotesi del suo doloso occultamento, che la sentenza ha motivatamente escluso e, per altro verso, senza aggredire specificamente la motivazione sul punto, indulge su circostanze fattuali, peraltro in questa sede non conoscibili, in spregio al n. 5 dell’articolo 360 c.p.c.;
considerato che deve farsi luogo a regolamento delle spese poiche’ la controparte e’ rimasta intimata;

 

Vizi della cosa venduta e l’occultamento degli stessi

considerato che ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater (inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso;
ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater (inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17), si da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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