Vendita di un immobile a corpo ed identificazione del bene effettivamente venduto

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|22 settembre 2022| n. 27834.

Vendita di un immobile a corpo ed identificazione del bene effettivamente venduto

Nel caso di vendita di un immobile a corpo, anziché a misura, l’irrilevanza dell’estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. Ne consegue in tal caso che, qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve tener conto necessariamente di tali elementi, che, per espressa volontà delle parti, perdono l’ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l’interpretazione dell’effettivo intento negoziale delle parti.

Ordinanza|22 settembre 2022| n. 27834. Vendita di un immobile a corpo ed identificazione del bene effettivamente venduto

Data udienza 16 giugno 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Regolamento di confini – Ammissibilità di ogni mezzo di prova – Utilizzo sussidiario delle mappe catastali in mancanza di altri elementi o se questi risultino inidonei alla determinazione certa del confine – Vendita a corpo e non a misura – Accertamento concreto dell’entità del bene compravenduto – Decisività dell’esame del titolo di proprietà e dell’esito della prova testimoniale – Logicità della motivazione – Rigetto

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. ORILIA Lorenzo – Presidente

Dott. MOCCI Mauro – Consigliere

Dott. GIANNACCARI Rossana – rel. Consigliere

Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 25260/2021 R.G. proposto da:
(OMISSIS), domiciliato ex lege in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), ( (OMISSIS));
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), ( (OMISSIS)) che li rappresenta e difende;
– controricorrenti –
avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SALERNO n. 248/2021 depositata il 25/02/2021;
Udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 16/06/2022 dal Consigliere Dott. ROSSANA GIANNACCARI.

Vendita di un immobile a corpo ed identificazione del bene effettivamente venduto

FATTI DI CAUSA

Il giudizio ha origine nella domanda di regolamento di confini, proposta da (OMISSIS), proprietario di un fabbricato in corso di costruzione acquistato dalla (OMISSIS) s.r.l., con atto notarile del 29.12.2000, nei confronti di (OMISSIS) ed altri, proprietari dei terreni confinanti, deducendo che i convenuti avevano occupato ed usurpato parte del terreno di sua proprieta’.
Il Tribunale rigetto’ la domanda sulla base del titolo di proprieta’ e delle deposizioni testimoniali, da cui risultava che la vendita era stata fatta a corpo e nella parte asseritamente usurpata esisteva, prima dell’atto di acquisto dell’attore, un muro di contenimento del terrapieno, poi trasformato in un muro di cemento armato con rete di recinzione, che costituiva il confine tra le proprieta’.
La Corte d’appello, con sentenza del 25.2.2021, confermo’ la decisione di primo grado.
La Corte di merito osservo’ che l’acquisto era stato fatto a corpo e non a misura, con riferimento allo stato in cui il bene si trova al momento della vendita; era pertanto corretto il ragionamento del primo giudice, che aveva fatto riferimento all’esistenza di un muro di contenimento gia’ in epoca antecedente alla vendita, sulla base delle dichiarazioni di alcuni testi. Detto muro rappresentava il confine tra le due proprieta’ e rendeva superfluo il ricorso ai dati catastali ed alla CTU.
Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso (OMISSIS) sulla base di due motivi.
Hanno resistito con controricorso (OMISSIS) e gli altri soggetti indicati in epigrafe.
In prossimita’ dell’udienza, il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’articolo 950 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per non avere la corte di merito preso in considerazione il titolo di proprieta’ dei convenuti, determinante nella individuazione del confine. Il giudice di merito avrebbe errato nell’interpretazione del titolo del 29.12.2000, nella parte in cui si dava atto che la vendita avveniva a corpo, “con tutte le pertinenze e le aderenze, azioni, ragioni, usi,…..anche in base ai titoli di provenienza”. In virtu’ di tale clausola, il ricorrente avrebbe avuto titolo per agire in caso di illegittimo sconfinamento dei convenuti rispetto alle previsioni contenute nel titolo, anche se antecedenti alla data del suo acquisto del fondo. La Corte d’appello avrebbe omesso di verificare il contenuto dei titoli di proprieta’ e, in caso di impossibilita’ di determinare i confini sulla base dei titoli, avrebbe dovuto fare ricorso alle mappe catastali, considerando l’incertezza dell’esito della prova testimoniale.
Nell’ambito dello stesso motivo, il ricorrente deduce la violazione dell’articolo 115 c.p.c., in quanto non vi sarebbe mai stata, da parte del ricorrente, alcuna contestazione del titolo di proprieta’.
Il motivo e’ infondato.
Secondo l’articolo 950 c.c., quando il confine tra due fondi e’ incerto, ciascuno dei proprietari ne puo’ chiedere l’accertamento giudiziale. Al fine dell’individuazione del confine, e’ ammesso ogni mezzo di prova, ed in mancanza di altri elementi, e’ previsto l’utilizzo sussidiario delle mappe catastali (Cass. civ. Sez. II Sent., 29/12/2009, n. 27521).
Il ricorso al sistema di accertamento sussidiario costituito dalle mappe catastali e’ consentito al giudice non soltanto in caso di mancanza assoluta ed obiettiva di altri elementi, ma anche nell’ipotesi in cui questi (per la loro consistenza, o per ragioni attinenti alla loro attendibilita’) risultino, secondo l’incensurabile apprezzamento svolto in sede di merito, comunque inidonei alla determinazione certa del confine (Cassazione civile sez. II, 06/06/2017, n. 14020).
La giurisprudenza di questa Corte e’ costante nell’affermare che nel caso di vendita di un immobile a corpo, anziche’ a misura, l’irrilevanza dell’estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli articoli 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto. (Cass. n. 3042/87; in senso conforme, v. anche Cass. n. 7720/00); in tal caso, qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve tener conto necessariamente di tali elementi, che, per espressa volonta’ delle parti, perdono l’ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l’interpretazione dell’effettivo intento negoziale delle parti (Cass. n. 5045/78; analogamente, v. Cass. n. 91/76).
La Corte di merito ha fatto corretta applicazione di tali principi in tema di regolamento di confini in quanto ha preso in esame il titolo di proprieta’ e, trattandosi di vendita a corpo e non a misura, ha determinato il confine sulla base dell’accertamento concreto dell’entita’ del bene compravenduto; nell’individuazione del confine, la Corte di merito ha dato rilievo anche alle dichiarazioni dei testi, che avevano dato atto dell’esistenza di un muro di contenimento del terrapieno, poi trasformato in un muro di cemento armato con rete di recinzione, che costituiva il confine tra le proprieta’.
Tale muro, che delimitava il confine delle due proprieta’, era stato realizzato dalla stessa societa’ venditrice, dante causa del (OMISSIS), come risultante dalle dichiarazioni dei testi, secondo un giudizio di attendibilita’ che e’ affidato al giudice di merito.
La corte di merito non ha fatto ricorso alle mappe catastali ed alla CTU perche’, nell’ambito della valutazione dei mezzi di prova ha reputato decisivo l’esame del titolo di proprieta’ e l’esito della prova testimoniale.
Non sussiste, pertanto, il vizio di violazione e/o falsa o erronea di legge che, come ribadito da questa Corte consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie normativa astratta e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di una errata ricostruzione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa e’ esterna all’esatta interpretazione della norma ed inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura e’ possibile, in sede di legittimita’, sotto l’aspetto del vizio di motivazione”, e nei limiti in cui essa e’ consentita dalla “novellazione” del testo del n. 5 del medesimo articolo 360 c.p.c. (Cass. 16 febbraio 2017, n. 4125; Cass. 13 ottobre 2017, n. 24155).
Ne consegue che, ai fini della deduzione della violazione e/o falsa applicazione di legge, il ricorrente deve indicare le affermazioni in diritto contenute nella sentenza che motivatamente si assumono in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con la giurisprudenza di legittimita’ (Cass. 28300/2021; Cass. 15177/2002; Cass. 1317/2004).
Nel caso di specie, il ricorrente, dopo aver trascritto la motivazione della sentenza non individua le parti in cui il giudice di merito ha fatto affermazioni che si pongano in contrasto con l’articolo 950 c.c., ne’ con l’interpretazione fornita dalla giurisprudenza di legittimita’.
La memoria illustrativa ripropone i principi di diritto in materia di onere della prova in materia di regolamento di confini, cui il giudice di merito si e’ adeguato, oltre a sollecitare una inammissibile rivalutazione del titolo e delle risultanze istruttorie.
Con il secondo motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti con riferimento alla domanda di riconoscimento del diritto di impiegare come parcheggio lo spazio di mq. 44,80 di proprieta’ della convenuta.
Il motivo e’ inammissibile per l’esistenza di una “doppia conforme”, ai sensi dell’articolo 348 ter c.p.c., comma 5, trattandosi di giudizio d’appello introdotto in data successiva all’11.9.2012.
Ne’ risulta dimostrato dal ricorrente che le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello sono tra loro diverse (cfr. Cass. 22.12.2016, n. 26774; v. anche ord. 8320/2020).
Il ricorso va pertanto rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente di un importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese di lite che liquida in Euro 3.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge, iva e cpa come per legge.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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