Usucapione abbreviata decennale e titolo astrattamente idoneo

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|20 dicembre 2021| n. 40835.

Usucapione abbreviata decennale e titolo astrattamente idoneo.

Costituisce elemento oggettivo essenziale dell’usucapione abbreviata decennale di cui all’art. 1159 c.c., l’esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento, intendendosi per tale quello che in astratto, se proveniente dal titolare, sarebbe sufficiente al trasferimento e al conseguente acquisto immediato del diritto, e che, in concreto, nel suo specifico contenuto, comporti un’esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene l’acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede “a non domino”. Ne consegue che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell’usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo, un atto di alienazione di un’unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento e, piuttosto, lo ricomprenda tra le parti comuni, i sensi dell’art. 1117 c.c., cui si estende l’effetto traslativo “pro quota”.

Sentenza|20 dicembre 2021| n. 40835. Usucapione abbreviata decennale e titolo astrattamente idoneo

Data udienza 5 ottobre 2021

Integrale

Tag/parola chiave: Condominio – Proprietà – Alienazione di un’unità immobiliare compresa in un condominio – Non individuazione di tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento – Ricomprensione tra le parti comuni – Usucapione decennale – Esclusione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. ORILIA Lorenzo – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 2638/2017 proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), CONDOMINIO (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
avverso la sentenza n. 2616/2016 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 29/06/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 05/10/2021 dal Consigliere ANTONIO SCARPA;
viste le conclusioni motivate, ai sensi del Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8 bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M. in persona della Sostituta Procuratore Generale Dott. CERONI Francesca, la quale ha chiesto di dichiarare improcedibile o, in subordine, inammissibile o infondato il ricorso.

Usucapione abbreviata decennale e titolo astrattamente idoneo

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 2616/2016, pubblicata il 29 giugno 2016.
(OMISSIS), (OMISSIS) ed il Condominio (OMISSIS) resistono con controricorso.
(OMISSIS) con citazione del 13 febbraio 2003 convenne (OMISSIS) e (OMISSIS) davanti al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Marano, domandando la condanna dei convenuti a rimuovere uno stenditoio causa di immissioni sul vialetto di accesso all’appartamento di loro proprieta’ sito nel Condominio (OMISSIS). (OMISSIS) e (OMISSIS) proposero domanda riconvenzionale per accertare la proprieta’ condominiale del vialetto e la condanna dell’attrice a rimuovere il cancello posto a chiusura dello stesso. Intervenne volontariamente il Condominio (OMISSIS), che domando’ parimenti l’accertamento della proprieta’ condominiale del vialetto e la condanna a rimuovere il cancello. Con la memoria ex articolo 183 c.p.c., comma 5, gli attori chiarirono che la proprieta’ del vialetto spettasse loro non a titolo negoziale, come inizialmente affermato, ma per usucapione ai sensi dell’articolo 1159 c.c.. Con sentenza del 15 settembre 2008 il Tribunale accerto’ la proprieta’ condominiale del vialetto e ritenne inammissibile perche’ tardiva l’eccezione di usucapione formulata dall’attrice.
La Corte d’appello di Napoli ha poi respinto il gravame avanzato da (OMISSIS), pur ritenendo ammissibile la deduzione dell’usucapione decennale ex articolo 1159 c.c., posta a fondamento della proprieta’ esclusiva in forza dell’atto di assegnazione dell’alloggio intervenuto in data 17 dicembre 1990 con la (OMISSIS). I giudici di secondo grado hanno negato che la clausola n. 6 dell’atto di assegnazione, che ricomprendeva altresi’ “i vialetti interni” (oltre che, tra l’altro, l’area su cui insiste il fabbricato, le fondazioni, i muri perimetrali, ecc.), letta sistematicamente con la clausola n. 4 sulla proprieta’ comune, valesse come titolo idoneo agli effetti dell’articolo 1159 c.c.. La sentenza impugnata ha altresi’ escluso che ricorressero l’acquisto a non domino, la buona fede ed il tempo necessario all’usucapione.
Il ricorso e’ stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui al Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8 bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176.

 

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RAGIONI DELLA DECISIONE

Deve essere respinta l’eccezione pregiudiziale di
inammissibilita’ del ricorso sollevata dai controricorrenti: lo scrutinio ex articolo 360 bis c.p.c., n. 1, va svolto relativamente ad ogni singolo motivo e con riferimento al momento della decisione, ed e’ finalizzato ad esonerare la Suprema Corte dall’esprimere compiutamente la sua adesione al persistente orientamento di legittimita’, cui la sentenza impugnata si sia conformata, e sempre che le censure si limitino a dissentire da esso senza prospettare argomenti per modificarlo (Cass. Sez. U, 21/03/2017, n. 7155). Il ricorso in esame, invece, deduce un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, delle fattispecie astratte recate da piu’ norme di legge, nonche’, essenzialmente, un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa.
1. Il primo motivo del ricorso di (OMISSIS) denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1362 e 1363 c.c., nonche’ l’insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata relativa all’interpretazione del titolo di acquisto della proprieta’ del vialetto, di cui alla clausola n. 6 e n. 4 dell’atto di assegnazione. Dice la censura che il contratto di assegnazione dell’alloggio alla ricorrente da parte della (OMISSIS) comprendeva ogni accessorio e pertinenza e fra essi erano inclusi i vialetti interni. Si assume anche che la Cooperativa non fosse proprietaria degli immobili assegnati, appartenendo gli immobili al patrimonio indisponibile del Comune.
Il secondo motivo di ricorso allega la violazione e falsa applicazione degli articoli 1159, 1147 e 832 c.c., e articolo 42 Cost., ed ancora l’insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata. Si assume che la ricorrente abbia goduto del possesso continuativo ed indisturbato del viale d’accesso antistante alla propria unita’ immobiliare quale accessorio e pertinenza dell’unita’ immobiliare acquistata con atto 17 dicembre 1990.
Il terzo motivo di ricorso denuncia l’insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata, che non ha tenuto conto delle prove testimoniali ammesse ed espletate in primo grado.

 

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2. Va premesso che, a fronte delle domande riconvenzionali di (OMISSIS) e (OMISSIS) e del Condominio (OMISSIS), volte ad accertare la proprieta’ condominiale del vialetto, (OMISSIS), la quale aveva agito in citazione per la cessazione dell’immissioni d’acqua e la rimozione dello stenditoio, non ha formulato, ai sensi dell’articolo 183 c.p.c., comma 4, un’apposita “reconventio reconventionis” per accertare la proprieta’ esclusiva di tale bene, con finalita’ di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato, di tal che non risulta sussistente la necessita’ di integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini (cfr. Cass. Sez. U, 13/11/2013, n. 25454).
3. I tre motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente e si rivelano affetti da comuni profili di inammissibilita’, nonche’ comunque infondati.
3.1. Innanzitutto, nel vigore del testo dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5), introdotto dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modifiche nella L. 7 agosto 2012, n. 134, non e’ piu’ configurabile il vizio di insufficiente e/o contraddittoria motivazione della sentenza, atteso che la norma suddetta attribuisce rilievo solo all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti, mentre rimangono censurabili ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, le ipotesi della motivazione totalmente mancante o meramente apparente, ovvero afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, oppure perplessa ed obiettivamente incomprensibile.
3.2. La causa ha comunque avuto ad oggetto la titolarita’ di viali di accesso alle unita’ immobiliari comprese nel Condominio (OMISSIS). Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene inclusa nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’articolo 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di piu’ edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l’accesso (Cass. Sez. 2, 15/02/2018, n. 3739; Cass. Sez. 2, 02/08/2010, n. 17993; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14559; Cass. Sez. 2, 29/10/2003, n. 16241). L’individuazione delle parti comuni di un condominio, come appunto le aree di accesso, non opera con riguardo invece a quelle cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o piu’ unita’ immobiliari (cfr. Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449, nonche’, da ultimo, Cass. Sez. 2, 08/09/2021, n. 24189).
Sorta la comproprieta’ delle parti comuni dell’edificio indicate nell’articolo 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprieta’ esclusiva – i quali comprendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni la situazione condominiale e’ opponibile ai terzi dalla data dell’eseguita formalita’ (Cass. Sez. 2, 09/12/1974, n. 4119).
3.3. Nella specie, non risulta compiuto alcun accertamento volto a verificare l’obiettiva destinazione primaria del vialetto a dare accesso unicamente all’unita’ immobiliare di proprieta’ (OMISSIS). Ne’ e’ dedotto, per superare eventualmente la presunzione di condominialita’, quale fosse il titolo che aveva dato luogo alla formazione del condominio per effetto del primo frazionamento del complesso in proprieta’ individuali. Per verificare se la (OMISSIS) potesse, o meno, disporre del vialetto di accesso che (OMISSIS) sostiene di aver acquistato in forza dell’atto di assegnazione dell’alloggio intervenuto in data 17 dicembre 1990, era quindi da accertare nel titolo originario una eventuale chiara ed univoca volonta’ di riservare esclusivamente al costruttore o comunque all’iniziale unico proprietario dell’edificio la proprieta’ dello stesso.

 

Usucapione abbreviata decennale e titolo astrattamente idoneo

3.4. La circostanza che la (OMISSIS) fosse in realta’ titolare di un diritto di superficie “ad aedificandum”, attribuitole dal Comune nell’ambito di un programma di edilizia residenziale pubblica, a norma della L. n. 865 del 1971, articolo 35, costituisce circostanza di fatto che non trova riscontro nella sentenza impugnata e che deve ritenersi inammissibilmente dedotta per la prima volta soltanto nel giudizio di legittimita’, non essendo indicato, ai sensi dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, in quale atto dei pregressi gradi di giudizio tale questione fosse stata allegata.
3.5. La ricorrente ha tentato altrimenti di sopperire alla prova dell’appartenenza esclusiva del viale di accesso sostenendo di averlo acquistato per usucapione decennale ex articolo 1159 c.c..
3.6. La Corte d’appello di Napoli ha affermato al riguardo che non valesse quale titolo idoneo a trasferire la proprieta’ (esclusiva) del vialetto di accesso la dedotta clausola n. 6 dell’atto di assegnazione dell’alloggio intervenuto in data 17 dicembre 1990 tra (OMISSIS) e la (OMISSIS). Tale clausola ricomprendeva nell’assegnazione altresi’ “i vialetti interni” (oltre che, tra l’altro, l’area su cui insiste il fabbricato, le fondazioni, i muri perimetrali, le condotte di fognatura, ecc.). Per la Corte d’appello, la clausola 6 va letta sistematicamente con la clausola n. 4 attributiva della proprieta’ condivisa sulle parti destinate all’uso comune.
L’interpretazione del titolo invocato, raggiunta dalla Corte di Napoli, non risulta ne’ contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, ne’ confliggente con l’intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, ne’ contraria a logica o incongrua. L’articolo 1362 c.c., invero, allorche’ nel comma 1, prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, pur senza svalutare l’elemento letterale del contratto, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocita’ la volonta’ dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non e’ ammissibile (Cass. Sez. 3, 27/07/2001, n. 10290). D’altro canto, concorre con l’articolo 1362 c.c., il criterio di cui all’articolo 1363 c.c., sicche’ bisogna aver riguardo, in primo luogo, allo scopo pratico che le parti hanno inteso realizzare con la stipulazione del contratto, e comunque interpretare le clausole le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell’atto, nonche’ dal comportamento tenuto dalle parti anche dopo la conclusione dello stesso.

 

Usucapione abbreviata decennale e titolo astrattamente idoneo

L’interpretazione della dichiarazione negoziale contenuta nella clausola n. 6 dell’atto di assegnazione del 17 dicembre 1990 in favore (OMISSIS), come operata dalla Corte d’appello nella sentenza impugnata, in quanto immune dalla violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale, cosi’ come non viziata da omesso esame di alcun fatto storico decisivo, ex articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, risulta incensurabile in questa sede.
3.7. Qui interessa verificare non se la (OMISSIS) avesse effettiva legittimazione a disporre della proprieta’ esclusiva del vialetto di accesso allorquando assegno’ l’alloggio ad (OMISSIS) (il che, come detto, avrebbe supposto una riserva di titolarita’ del bene operata nel titolo da cui ebbe origine il condominio), quanto se l’atto di assegnazione del 17 dicembre 1990 costituisse titolo per il trasferimento della medesima proprieta’ esclusiva del bene, giacche’ inteso come pertinenza del singolo appartamento ceduto alla ricorrente.
Per come ricostruita dalla Corte di Napoli, la clausola n. 6 dell’atto di assegnazione non era diretta a trasferire la proprieta’ esclusiva del conteso vialetto di accesso dalla (OMISSIS) ad (OMISSIS). Tale clausola era piuttosto soltanto espressione del principio accessorium sequitur principale operante per le parti comuni ex articolo 1117 (e 1118) c.c., necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili in proprieta’ solitaria (Cass. Sez. 2, 27/04/1993, n. 4931; Cass. Sez. 6 – 2, 26/10/2011, n. 22361). Il collegamento tra beni propri e comuni, ovvero la “relazione di accessorieta’”, su cui poggia l’articolo 1117 c.c., spiega perche’ gli atti concernenti le cose principali riguardino anche le cose accessorie. La vicenda traslativa riguardante le unita’ immobiliari propaga i suoi effetti alle cose, ai servizi ed agli impianti di uso comune, secondo il criterio che alle cose accessorie estende l’efficacia degli atti riguardanti la cosa principale, criterio espresso in tema di pertinenze dalla disposizione di cui all’articolo 818 c.c., comma 1.
3.8. In tal senso, come deciso dalla Corte d’appello, l’atto di assegnazione del 17 dicembre 1990 non costituiva titolo idoneo in astratto a determinare il trasferimento del diritto reale di proprieta’ esclusiva del vialetto oggetto di lite, e percio’ non ha effetto ai fini dell’usucapione decennale ex articolo 1159 c.c., vantata dalla (OMISSIS), postulando essa l’identita’ fra il diritto immobiliare del quale si sostiene l’acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede “a non domino” (corrispondenza che va accertata in base a una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso), nonche’ la trascrizione del titolo. Solo attraverso la trascrizione e la perfetta corrispondenza tra l’oggetto del titolo e quello del possesso i terzi interessati sono, invero, posti in grado di conoscere in maniera sicura ed autentica l’acquisto per usucapione che dell’immobile o del diritto reale immobiliare venga facendo il possessore (cfr. Cass. Sez. 2, 14/10/2010, n. 21227; Cass. Sez. 2, 26/01/2000, n. 866; Cass. Sez. 2, 29/04/1993, n. 5071).
Va pertanto enunciato il seguente principio:
Costituisce elemento oggettivo essenziale dell’usucapione abbreviata decennale di cui all’articolo 1159 c.c., l’esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprieta’ (o altro diritto reale di godimento), intendendosi per tale quello che in astratto, se proveniente dal titolare, sarebbe sufficiente al trasferimento ed al conseguente acquisto immediato del diritto, e che in concreto, nel suo specifico contenuto, comporti un’esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene l’acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede “a non domino”. Ne consegue che non puo’ essere acquistata la proprieta’ esclusiva di un bene accessorio in virtu’ dell’usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo, ai sensi dell’articolo 1159 c.c., un atto di alienazione di una unita’ immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento, e piuttosto lo ricomprenda tra le parti comuni ex articolo 1117 c.c., cui si estende l’effetto traslativo pro quota.
4. Cio’ rende superfluo l’esame del censure con riferimento alla sussistenza del possesso per il periodo di tempo necessario al compimento dell’usucapione ex articolo 1159 c.c..
5. Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato e, in ragione della soccombenza, la ricorrente va condannata a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione, nell’importo liquidato in dispositivo, con distrazione ex articolo 93 c.p.c., in favore dell’avvocato (OMISSIS).
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, – da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge, con distrazione ex articolo 93 c.p.c. in favore dell’avvocato (OMISSIS).
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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