Un negozio traslativo di diritti reali

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Corte di Cassazione, civile, Sentenza|4 dicembre 2020| n. 27857.

Un negozio traslativo di diritti reali non è suscettibile di essere perfezionato con la modalità dicui all’art. 1333 c.c., salva l’ipotesi che sia stato accertato che l’acquirente ne tragga esclusivamente vantaggio, configurandosi, in difetto, una proposta contrattuale non ancora accettata e, quindi, non trascrivibile.

Sentenza|4 dicembre 2020| n. 27857

Data udienza 23 settembre 2020

Integrale

Tag/parola chiave: Proprietà – Atto di cessione unilaterale – Condizione sospensiva – Trascrizione – Regole – Art. 1418 e 1325 c.c.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. GORJAN Sergio – rel. Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 27878-2016 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante pro tempore, (OMISSIS) S.P.A. in persona del Procuratore Generale, entrambe rappresentate e difese in via congiunta e disgiunta dall’avvocato (OMISSIS), (OMISSIS) giusta procura in atti;
– ricorrenti –
contro
CONSORZIO GIARDINI DEL PESCACCIO, in persona del Presidente e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;
– controricorrente –
nonche’ contro
ROMA CAPITALE, in persona della Sindaca in carica pro tempore, elettivamente domiciliata presso gli Uffici dell’Avvocatura Capitolina in (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;
– controricorrente –
nonche’ contro
(OMISSIS) S.R.L., (OMISSIS), SOC.COOPERATIVA (OMISSIS) ARL IN LIQUIDAZIONE;
– intimati-
avverso la sentenza n. 3141/2016 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 18/05/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/09/2020 dal Consigliere GORJAN SERGIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale CELENTANO CARMELO che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’avvocato (OMISSIS) difensore del controricorrente CONSORZIO GIARDINI DEL PESCACCIO che ha chiesto l’accoglimento delle difese esposte ed il rigetto del ricorso;
udito l’avvocato (OMISSIS), difensore della controricorrente ROMA CAPITALE che ha chiesto di riportarsi alle conclusioni in atti ed insiste sull’accoglimento delle stesse.

FATTI DI CAUSA

Il Consorzio Giardini del Pescaccio ebbe ad evocare in causa, avanti il Tribunale di Roma, la srl (OMISSIS), la spa (OMISSIS) – ora spa (OMISSIS) – ed il Comune di Roma – oggi Roma Capitale – e nella lite intervennero, ad adiuvandum il Consorzio attoreo, anche delle societa’ sue aderenti – la scrl Il Poggiolo e la srl (OMISSIS).
Inoltre, su istanza della srl (OMISSIS), fu evocato in causa anche (OMISSIS) curatore del fallimento srl (OMISSIS) – societa’ gia’ facente parte del Consorzio attoreo – ed originaria titolare del diritto di proprieta’ sul predio oggetto di causa a titolo di garanzia poiche’ l’immobile acquistato nell’ambito della procedura fallimentare.
Il Consorzio attoreo osservava come il fondo identificato dalla particolo (OMISSIS) foglio (OMISSIS) del Comune censuario ed amministrativo di Roma, di cui la srl (OMISSIS) – quale usuario – e la spa (OMISSIS) – quale concedente – s’erano appropriate, era in effetti in signoria del Comune di Roma in quanto bene ceduto all’Ente locale dalla societa’ – poi – fallita in esecuzione di convenzione urbanistica.
Pertanto, sosteneva il Consorzio attoreo, era suo diritto usufruire della strada da realizzare su detto fondo in esecuzione della convenzione urbanistica poiche’ strada pubblica e, non gia’, in signoria della societa’ di leasing ed utilizzata in via esclusiva dalla srl (OMISSIS).
Parte attrice formulava anche domande gradate di ristoro danni o da parte dei soggetti privati evocati ovvero da parte del Comune di Roma.
Il Tribunale capitolino ebbe a rigettare tutte le domande svolte in causa, eccetto quella diretta ad accertare il diritto di transito sul bene conteso da parte della scrl (OMISSIS).
Il Consorzio Giardini del Pescaccio propose gravame principale, insistendo nelle sue domande; anche il Comune di Roma interpose gravame incidentale chiedendo l’accoglimento della sua domanda riconvenzionale, afferente il riconoscimento della proprieta’ dell’immobile oggetto di causa in capo suo, proposta contro la srl (OMISSIS).
La srl (OMISSIS) e la spa (OMISSIS) resistettero, segnalando come il bene – oggetto di causa – era stato riscattato dall’usuario, sicche’ era da estromettere la societa’ di leasing, e contestavano gli appelli avversari, proponendo a loro volta impugnazione incidentale condizionata.
La Corte d’Appello di Roma accolse il gravame principale del Consorzio e quello incidentale del Comune di Roma, riconoscendo la titolarita’ del diritto di proprieta’ in capo all’Ente locale, e rigetto’ l’appello proposto dall'(OMISSIS) srl.
Il Collegio romano ritenne che il trasferimento del diritto di proprieta’ dalla societa’, poi fallita, quando ancora in bonis, al Comune di Roma s’era verificato in ragione dell’atto unilaterale di cessione del 1994 – sottoposto a condizione sospensiva – e stipula della convenzione urbanistica nel 1996 e che la trascrizione dell’atto unilaterale risultava anteriore alla trascrizione del pignoramento avvenuta in momento antecedente la stipula della convenzione urbanistica.
La srl (OMISSIS) e la spa (OMISSIS) proponevano ricorso per la cassazione della citata sentenza articolato su quattro motivi, illustrato anche con nota difensiva. Resistevano con controricorso e il Consorzio Giardini del Pescaccio, che pure depositava memoria difensiva, e Roma Capitale.
Rimanevano intimati la scrl (OMISSIS), la srl (OMISSIS) ed il (OMISSIS).
All’odierna udienza pubblica sentite le conclusioni del P.G. – rigetto – e dei difensori, questo Collegio adottava decisione siccome illustrato nella presente sentenza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso proposto dai consorti srl (OMISSIS)-spa (OMISSIS) ha pregio giuridico e va accolto in relazione al quarto motivo, con assorbimento del secondo e rigetto del primo e terzo motivo.
Con il primo mezzo d’impugnazione i ricorrenti propongono violazione delle norme e regole iuris in tema di giurisdizione posto che la Corte capitolina non ha esaminato la questione nonostante che, costituendosi, il Comune di Roma avesse riproposta la questione, qualificando gli atti afferenti il trasferimento di proprieta’ in suo favore siccome posti in essere nell’ambito di un procedimento amministrativo afferente il comparto urbanistico-edilizio.
La censura appare priva di fondamento posto che – come riferisce la stessa parte impugnante – la questione di giurisdizione sarebbe stata proposta dal Comune di Roma all’attenzione del Tribunale ed implicitamente rigettata da detto Giudice poiche’ decise nel merito senza esaminare la questione – Cass. su n. 7454/20 -. Dal provvedimento impugnato s’apprende che il Comune di Roma – oggi Roma Capitale – ebbe a proporre bensi’ appello incidentale ma limitato alla domanda riconvenzionale avanzata contro la srl (OMISSIS) ed alla domanda di ristoro danni riproposta contro esso Ente locale dal Consorzio, siccome anche risulta dall’esame dell’atto portante l’impugnazione incidentale e come illustrato dal Comune resistente nelle sue difese in questa sede.
Dunque non risulta proposto gravame da parte del Comune avverso la statuizione implicita di rigetto dell’eccezione afferente la giurisdizione, pur avendo detto soggetto – che ebbe a sollevare l’eccezione avanti il Tribunale – proposto impugnazione incidentale avverso la sentenza del Tribunale.
Parte impugnante suffraga la fondatezza del suo motivo d’impugnazione riproducendo passi argomentativi della comparsa di risposta in appello del Comune di Roma – che al riguardo appaiono anodini mai cennandosi espressamente alla proposizione dell’eccezione di giurisdizione – senza anche riprodurre le conclusioni adottate nell’atto d’appello incidentale.
Parte impugnante si limita a riferire d’aver aderito, nelle sue scritture finali del grado, a detta eccezione, sicche’ e’ dato pacifico che non propose gravame al riguardo, sicche’ in difetto di impugnazione sul punto la Corte capitolina non aveva da esaminare la questione di giurisdizione risolta dal primo Giudice con il rigetto, ancorche’ implicito.
Con la terza ragione di doglianza le societa’ impugnanti rilevano violazione della norma ex articolo 345 c.p.c., in tema di tardivo deposito di documenti nel giudizio d’appello poiche’ il Collegio romano non ebbe ad esaminare la sua eccezione sul punto, cosi’ ledendo il suo diritto di difesa.
La censura s’appalesa infondata posto che la causa in sede d’appello risulta avviata nel 2011 ossia ben prima dell’entrata in vigore della L. n. 134 del 2012, che ha modificato, nel senso richiamato nel motivo d’impugnazione, la disposizione ex articolo 345 c.p.c., senza anche dettare una specifica disciplina intertemporale.
Di conseguenza al momento dell’avvio del giudizio d’appello era ancora consentito alle parti introdurre documenti nuovi in quanto indispensabili per la decisione, posto che la norma ex articolo 345 c.p.c., regola l’attivita’ delle parti nel giudizio d’appello.
Con la seconda doglianza parte ricorrente denunzia violazione della regola iuris espressa dall’articolo 329 c.p.c. e dagli articoli 112 e 113 c.p.c., posto che la Corte capitolina non ebbe ad esaminare l’eccezione di giudicato sollevata in relazione all’accertamento, operato dal primo Giudice, che legittimamente il curatore fallimentare era subentrato ed aveva proseguito la procedura esecutiva avviata quando ancora la societa’ (OMISSIS) srl, titolare del fondo oggetto di causa, era in bonis.
Tale accertamento, sul quale s’era formato il giudicato interno, ad opinione della parte ricorrente, rendeva oramai intangibile la vendita eseguita dal curatore in sede fallimentare ed il conseguente trasferimento del diritto di proprieta’ sul predio oggetto di lite in capo suo.
Con il quarto mezzo d’impugnazione parte ricorrente denunzia violazione delle norme ex articoli 2643, 2644 e 2657 c.c., in tema di trascrizioni ed articoli 1418 e 1325 c.c., in tema di nullita’ della trascrizione di mera proposta contrattuale non accettata, nonche’ delle regole a disciplina dell’esecuzione forzata immobiliare e della vendita coatta in ambito fallimentare.
Osservano le societa’ ricorrenti come, erroneamente, la Corte capitolina aveva ritenuto dirimente la trascrizione – nel 1994 – dell’atto unilaterale di cessione sottoposto a condizione sospensiva, poiche’ collegava a detta trascrizione l’effetto retroattivo sviluppato dalla stipula della convenzione nel 1996 tra il Consorzio ed il Comune di Roma, che prevedeva la realizzazione sul bene oggetto di causa di una strada da traferire in proprieta’ pubblica.
Rileva, ancora, parte ricorrente come erroneamente il Collegio romano aveva argomentato con relazione alla riduzione dell’ipoteca – che interesso’ anche il bene oggetto di causa – prima della trascrizione del pignoramento, mentre un tanto era avvenuto successivamente all’avvio dell’esecuzione e come erano state violate le regole, ex articolo 2913 c.c. e articolo 619 c.p.c., in tema di effetti della trascrizione del pignoramento e della rivendica di bene pignorato.
La critica articolata con la quarta censura appare fondata e merita accoglimento, mentre la questione agitata nel secondo motivo rimane assorbita ad esito di detta soluzione poiche’ mera conseguenza giuridica della regola iuris enunciata con l’accoglimento del quarto motivo.
Il Collegio romano ha assegnato dirimente rilievo all’osservazione fattuale e giuridica che il Comune di Roma, con la concessione urbanistica, rogata tra le parti nel 1996, aveva accettato la cessione unilaterale condizionata effettuata nel 1994 dalla societa’ titolare del bene, sicche’ il trasferimento della titolarita’ sul bene immobile s’era perfezionato.
Di conseguenza, osservava la Corte capitolina, alla declaratoria del fallimento della srl (OMISSIS) – societa’ aderente al Consorzio e precedente titolare del bene – l’immobile de quo non faceva piu’ parte del patrimonio di detta societa’, bensi’ era passato in proprieta’ dell’Ente pubblico, con conseguente irrilevanza della condotta tenuta dagli Organi fallimentari e degli atti giuridici da questi posti in essere.
Inoltre la Corte territoriale rilevava l’assorbimento della questione afferente il pignoramento – trascritto dopo l’atto unilaterale di cessione ma prima della convenzione urbanistica – e perche’ effettuato dopo la riduzione dell’ipoteca da parte del creditore pignoratizio e perche’ la procedura esecutiva avrebbe dovuto esser proseguita contro il Comune di Roma e non confluire nell’ambito della procedura fallimentare.
L’argomentazione giuridica esposta dalla Corte capitolina appare erronea poiche’ contraria alle regole poste in tema di trascrizioni e di esecuzione forzata.
Difatti con l’atto trascritto nel 1994 – in momento anteriore al pignoramento – la societa’ – allora – proprietaria del terreno di causa disponeva la cessione sottoposta alla condizione sospensiva della stipula dell’apposita convenzione urbanistica – cosi’ in sentenza impugnata – del bene al Comune di Roma.
Rispetto, dunque, alla natura e funzione di detto atto – poiche’ appunto trascritto prima del pignoramento – la Corte capitolina doveva verificare se la disciplina positiva ne consentiva la trascrizione ed a quali effetti.
Operazione che i Giudici romani non hanno effettuato essendosi limitati ad ambiguamente recepire la tesi proposta dal Consorzio appellante senza esporre propria elaborazione dogmatica, che mettesse in evidenza la ragione giuridica sottesa all’affermazione che la stipula della convenzione urbanistica tra il Consorzio ed il Comune di Roma o la delibera di accettazione della cessione, adottata dal Consiglio comunale, rappresentava la formale accettazione della cessione unilaterale con il conseguente effetto giuridico – di tutto rilievo nella causa – del perfezionamento della volonta’ contrattuale importante il trasferimento del diritto di proprieta’ in momento anteriore alla trascrizione del pignoramento.
La ricostruzione giuridica della fattispecie, operata dalla Corte territoriale, non individua la norma positiva che consente la trascrizione di atto unilaterale di cessione di bene immobile e nemmeno si confronta con il consolidato insegnamento di questa Corte Suprema circa la possibilita’ di trascrivere un contratto sottoposto a condizione sospensiva – Cass. n 3411/59, Cass. sez. 2 n 9062/94.
Detto insegnamento, in coerenza con la disposizione ex articolo 1353 c.c., rileva come detto tipo di condizione quando apposta a contratto che – naturalmente – sviluppa effetti reali, poiche’ il negozio e’ bensi’ valido ma rimane inefficace sino all’avverarsi della condizione, comporta necessariamente che il contratto stipulato non gia’ sviluppa i previsti effetti reali, bensi’ ha meri effetti obbligatori sino al verificarsi della condizione.
Inoltre la Corte romana nemmeno chiarisce se ha inteso ritenere l’atto unilaterale di cessione gia’ titolo adeguato al trasferimento del diritto reale ovvero quale effetto ebbe a sviluppare al riguardo l’accettazione dell’Ente locale, pacificamente verificatasi con la stipula della convenzione nel 1996 dopo la delibera del Consiglio comunale del 1995; fatto ritenuto espressamente dirimente con riguardo a tutte le questioni dibattute ampiamente dalle parti nel corso della causa.
Come gia’ ricordato il Collegio romano – ambiguamente – ha bensi’ condiviso la tesi difensiva elaborata dal Consorzio, fondata sostanzialmente sulla qualificazione dell’atto di cessione, siccome contratto perfezionatosi secondo lo schema di cui all’articolo 1333 c.c., gia’ perfetto – prima del pignoramento – in defetto di rifiuto da parte dell’Ente locale, ma ha anche assegnato nella sua argomentazione rilievo dirimente all’accettazione formale a parte del Comune di Roma intervenuta appena con la convenzione stipulata tra le parti nel 1996 – dopo il pignoramento.
Ma in detta ultima ipotesi la Corte capitolina non ha chiarito secondo quale norma positiva la stipula della convenzione ebbe a far assumere effetto retroattivo alla trascrizione dell’atto di cessione, evidentemente ritenuto ex se non bastevole a perfezionare – anche in assenza di rifiuto ex articolo 1333 c.c., – il trasferimento del diritto reale.
E cio’ semplicemente perche’ l’atto di cessione de quo non consentiva di perfezionare la conclusione del contratto secondo lo schema previsto dall’articolo 1333 c.c., per la positiva ragione che detta cessione, per volonta’ del preponente, era sospensivamente condizionata all’espressa accettazione da parte dell’Ente locale onorato.
La Corte distrettuale poi nemmeno ha esaminato la questione se il contratto di trasferimento del diritto reale di proprieta’ su immobile puo’ perfezionarsi ex articolo 1333 c.c., posto che, come messo in evidenza da questo Supremo Collegio – Cass. sez. 2 n 15987/18 che richiama anche prevalente opinione dottrinale in linea generale detta tipologia di contratti – con valutazione in astratto – non sopportano tale modalita’ di perfezionamento, salvo l’ipotesi che sia stato accertato che l’acquirente ne tragga esclusivamente vantaggio – arg. Cass. n 5748/87.
E nella specie la cessione delle aree da urbanizzare risulta previsione che si colloca in un piu’ ampio accordo contenuto nella convenzione urbanistica stipulata tra il Consorzio ed il Comune di Roma, sicche’ l’accertamento ritenuto indispensabile, secondo l’insegnamento supra richiamato, va effettuato valutando l’intera disciplina convenzionale, siccome per altro insegna anche l’arresto – Cass. sez. 2 n 14283/07 – che esamina questione afferente proprio situazione di adempimento di obblighi assunti dal privato nell’ambito piu’ ampio del procedimento amministrativo per il rilascio di licenza edilizia.
Per tanto fatto dirimente in causa risulta essere l’accertamento se la trascrizione del pignoramento prevale sulla trascrizione dell’atto unilaterale di cessione in quanto quest’ultimo, non gia’ da intendersi quale proposta contrattuale non ancora accettata – Cass. sez. 2 n 5029/94 – per giunta sottoposta a condizione sospensiva – quindi non trascrivibile non avendo effetto sanante la trascrizione ex Cass. sez. 2 n 23127/14 – bensi’ negozio ex se traslativo del diritto di proprieta’.
Solo in detta ultima ipotesi effettivamente assume rilievo la circostanza che il bene oggetto di causa venne liberato dall’ipoteca poiche’ cosi’ il pignoramento non si configurava piu’ siccome atto d’esecuzione della garanzia iscritta anteriormente all’atto di cessione – Cass. sez. 3 n 18235/14 -, bensi’ atto del procedimento esecutivo trascritto successivamente, sicche’ effettivamente irrilevanti risulterebbero le vicende della procedura esecutiva e fallimentare in quanto il bene in signoria a soggetto diverso dal debitore.
Nella prima ipotesi supra evidenziata, invece, il bene oggetto di causa risulterebbe pignorato in capo alla srl (OMISSIS) – effettivamente proprietaria – ed il trasferimento successivo all’Ente locale risulterebbe inopponibile al creditore prignoratizio ex articolo 2913 c.c., sicche’ la procedura esecutiva continuava contro il titolare del bene al momento del pignoramento e legittimamente risulterebbe confluita nell’asse fallimentare con ogni conseguenza circa gli effetti della vendita in tale sede.
Dunque la mera affermazione che l’accettazione dell’atto di cessione unilaterale sospensivamente condizionato – in difetto della sua esatta qualificazione giuridica – comporta l’efficacia del trasferimento del diritto di proprieta’ al momento della confezione di detto atto unilaterale, con conseguente effetto prenotativo della sua trascrizione, configura il vizio denunziato poiche’ contrario alle regole sulla trascrizione.
Una volta concettualmente risolta la prima questione dovranno esser esaminate le sue relazioni con la cancellazione d’ipoteca e l’avvio della procedura esecutiva. La questione sollevata con il secondo mezzo di impugnazione rimane assorbita ad esito dell’accoglimento della quarta censura, posto che assume rilievo dopo che sia stata definita la questione circa la valenza dell’atto trascritto anteriormente al pignoramento.
Quindi la sentenza impugnata va cassata e la causa rimessa nuovamente alla Corte d’Appello di Roma altra sezione, che anche provvedera’, ex articolo 385 c.p.c., comma 3, alla disciplina delle spese di lite per questo giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

Accoglie il quarto motivo di ricorso, assorbito il secondo e rigettati il primo ed il terzo motivo. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Roma altra sezione, che anche provvedera’ circa la disciplina delle spese di questo giudizio di legittimita’.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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