Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|24 febbraio 2022| n. 6114.
Sottotetto di un edificio possesso ad usucapionem.
Il sottotetto di un edificio, quando assolve la esclusiva funzione di isolare i vani dell’alloggio a esso sottostanti, si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi, cui serve da protezione, e non può essere, pertanto, da questi ultimi separato senza che si verifichi l’alterazione del rapporto di complementarietà dell’insieme. Conseguentemente, non essendo in tale ipotesi il sottotetto idoneo a essere utilizzato separatamente dall’alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso ad usucapionem dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare. Peraltro, in tema di all’accertamento della proprietà di un bene immobile per intervenuta usucapione, la circostanza che esso sia destinato a pertinenza rispetto a un altro bene di proprietà dell’istante non fa venire meno la necessità di procedere all’accertamento richiesto, non potendo tale destinazione essere considerata, di per sé, alla stregua di un modo di acquisto della proprietà.
Ordinanza|24 febbraio 2022| n. 6114. Sottotetto di un edificio possesso ad usucapionem
Data udienza 7 dicembre 2021
Integrale
Tag/parola chiave: PROPRIETA’ – AZIONI DI DIFESA – RIVENDICAZIONE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GORJAN Sergio – Presidente
Dott. BELLINI Ubaldo – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. COSENTINO Antonello – Consigliere
Dott. DONGIACOMO Giuseppe – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 15147/2017 proposto da:
(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avv. (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avv. (OMISSIS), ed elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell’avv. (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 3022/2017 della CORTE di APPELLO di ROMA, pubblicata il 9/05/2017;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 07/12/2021 dal Consigliere Dott. UBALDO BELLINI.
Sottotetto di un edificio possesso ad usucapionem
FATTO E DIRITTO
Con sentenza n. 671/2012, il Tribunale di Viterbo respingeva la domanda proposta da (OMISSIS) che, nella qualita’ di proprietario dell’appartamento sito in (OMISSIS), aveva agito nei confronti di (OMISSIS), titolare di altro appartamento ubicato nello stesso stabile, per sentir dichiarare l’esclusiva proprieta’ in capo a se’ medesimo ai sensi dell’articolo 948 c.c., del sovrastante sottotetto e per ottenere l’accertamento dell’insussistenza di qualsiasi diritto vantato dalla convenuta, nonche’ la condanna della stessa alla restituzione dell’area, alla cessazione delle turbative e al risarcimento del danno nella misura di Euro 100.000,00, e poneva a carico dell’attore le spese di lite.
Avverso detta sentenza proponeva appello (OMISSIS) insistendo per l’accoglimento delle conclusioni svolte in primo grado. Resisteva al gravame (OMISSIS).
Con sentenza n. 3022/2017, depositata in data 9.5.2017, la Corte d’Appello di Roma dichiarava che la zona sottotetto sovrastante l’appartamento in oggetto era di proprieta’ di (OMISSIS); condannava (OMISSIS) alla restituzione dell’area e al ripristino della situazione preesistente a sue cure e spese, condannandola al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio. In particolare, la Corte di merito rilevava che dalla CTU espletata nel giudizio di primo grado risultava che la porzione in contestazione fosse in buona parte non praticabile, trattandosi di una struttura leggera in legno con interposta controsoffittatura formata da intonaco e rete metallica (cd. camera a canne), e che l’area in esame non risultava censita al catasto, ne’ menzionata nei vari atti notarili di acquisto.
Sottotetto di un edificio possesso ad usucapionem
Di conseguenza, la porzione sovrastante l’immobile dell’ (OMISSIS) non aveva una sua autonoma individuazione, ma appariva destinata ad assolvere all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dell’ultimo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidita’, cosicche’ andava considerata pertinenza di tale appartamento (Cass. n. 6143/2016). Il sottotetto era, peraltro, suscettibile di collegamento con l’appartamento sottostante tanto che la presenza di una botola confermata dallo stesso CTU – era stata oggetto di riscontri testimoniali. Con riferimento alle pretese della (OMISSIS), che aveva accorpato al proprio sottotetto la zona sovrastante l’immobile dell’appellante, soccorreva l’insegnamento della Suprema Corte, secondo cui se il sottotetto di un edificio assolve l’esclusiva funzione di isolare i vani dell’alloggio sottostante si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi, cui serve da protezione, per cui, non essendo il sottotetto idoneo a essere utilizzato separatamente dall’alloggio non e’ configurabile il possesso ad usucapionem da parte del proprietario di altra unita’ immobiliare (Cass. n. 24147/2004). La Corte d’Appello respingeva la domanda di condanna al risarcimento del danno per mancanza di riscontro probatorio.
Avverso detta sentenza propone ricorso per cassazione (OMISSIS) sulla scorta di 5 motivi. Resiste (OMISSIS) con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria.
Sottotetto di un edificio possesso ad usucapionem
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. – Con il primo motivo, la ricorrente lamenta la “Violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 5: omesso esame della CTU circa fatti decisivi per il giudizio gia’ oggetto di discussione tra le parti”.
1.1. – Il motivo e’ fondato.
1.2. – Premesso che, ai fini della decisione, l’area di cui si verteva era rappresentata dal sottotetto sovrastante l’appartamento dell’appellante (OMISSIS), l’affermazione del Giudice di secondo grado – in base alla quale dalla CTU espletata in primo grado risultava che la porzione in contestazione era in buona parte impraticabile, trattandosi di struttura leggera in legno con interposta controsoffittatura in intonaco e rete metallica (c.d. camera a canne) non censita al catasto ne’ menzionata nei vari atti notarili – contrastava con la descrizione dello stato dei luoghi effettuata dal consulente d’ufficio, il quale evidenziava che la parte impraticabile fosse solo l’ambiente 5/a, la cui estensione, dalla planimetria catastale del sottotetto allegata alla CTU, risultava insignificante rispetto agli altri ambienti rivendicati dall’ (OMISSIS).
Del pari, la ricorrente contestava la erroneita’ dell’assunto (posto come incontrovertibile) dalla Corte d’appello, per la quale, in assenza di autonoma individuazione della porzione oggetto di causa, le dimensioni e le caratteristiche strutturali dei locali rendono queste “pertinenze”, esclusivamente finalizzate a isolare il sottostante immobile. Laddove, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, si deve fare riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicche’, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, puo’ applicarsi la presunzione di comunione ex articolo 1117 c.c., comma 1; viceversa, allorche’ il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidita’ l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento (Cass. n. 6143 del 2016). La natura del sottotetto di un edificio e’, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, puo’ presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune; il sottotetto puo’ considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidita’, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (Cass. n. 9383 del 2020).
Nuovamente non risultava che il Giudice d’appello avesse sotto tale profilo esaminato la planimetria del sottotetto, da cui invece risultava che trattarsi di locali ideati come soffitte e potenziali mansarde, solo considerando che le altezze degli stessi variavano da 0,85 a 3,33, con punte intermedie di 2,20 e 2,81.
Sottotetto di un edificio possesso ad usucapionem
Il Giudice d’appello aveva, dunque, disatteso le risultanze della CTU privilegiando la dichiarazione del precedente proprietario dell’immobile, secondo il quale “si accedeva al sottotetto da una botola presente nell’appartamento (oggi dell’ (OMISSIS)) e che lo stesso non era abitabile…l’altezza era decrescente, per cui in parte non si poteva transitare”. Risultando, viceversa, dalla CTU che l’unico accesso praticabile era quello sito nell’appartamento della (OMISSIS) (costituito da una botola su cui era ancorata una scala in ferro di tipo retrattile risultante di vecchia costruzione), mentre esisteva una botola che dall’appartamento dell’ (OMISSIS) rendeva possibile affacciarsi nell’ambiente 5/a non praticabile.
In tal modo, la Corte di merito si discostava dalle risultanze della espletata indagine peritale senza motivarne la decisione.
2. – Con il secondo motivo, la ricorrente lamenta la “Violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 5: omesso esame della documentazione in atti, ai fini dell’usucapione, su fatti decisivi per il giudizio gia’ oggetto di discussione tra le parti”. La Corte d’Appello non avrebbe preso in considerazione le circostanze evidenziate dal Tribunale di Viterbo, che aveva riconosciuto la titolarita’ dei locali in capo alla ricorrente per intervenuta usucapione.
2.1. – Il motivo e’ fondato.
2.2. – La Corte territoriale non ha tenuto in debito conto l’uso che la (OMISSIS) aveva fatto da sempre dell’intera superficie costituente le soffitte, senza che mai nessuno avesse nulla a contestare; del rifacimento delle tabelle millesimali da parte del Condominio nel 1994, allorche’ la proprieta’ (OMISSIS) veniva gravata, per la voce soffitte, di ben 48,93 millesimi, mentre nulla per le soffitte era attribuito alla proprieta’ oggi (OMISSIS); del fatto che dal 1994 la ricorrente abbia sempre pagato le spese condominiali anche per le soffitte; che, oltre alle opere di straordinaria manutenzione effettate dal Condominio negli anni ‘90 sul piano di copertura condominiale, la (OMISSIS) effettuo’ nei locali in questione ulteriori opere di manutenzione straordinaria.
Va, poi, rilevato che il sottotetto di un edificio, quando assolve la esclusiva funzione di isolare i vani dell’alloggio ad esso sottostanti, si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi, cui serve da protezione, e non puo’ essere, pertanto, da questi ultimi separato senza che si verifichi l’alterazione del rapporto di complementarieta’ dell’insieme. Conseguentemente, non essendo in tale ipotesi il sottotetto idoneo a essere utilizzato separatamente dall’alloggio sottostante cui accede, non e’ configurabile il possesso ad usucapionem dello stesso da parte del proprietario di altra unita’ immobiliare. (Cass. n. 24147 del 2004). Peraltro, in tema di all’accertamento della proprieta’ di un bene immobile per intervenuta usucapione, la circostanza che esso sia destinato a pertinenza rispetto ad un altro bene di proprieta’ dell’istante non fa venire meno la necessita’ di procedere all’accertamento richiesto, non potendo tale destinazione essere considerata, di per se’, alla stregua di un modo di acquisto della proprieta’ (Cass. n. 7294 del 2011; conf. Cass. n. 869 del 2015; Cass. n. 3069 del 2006).
Da cio’ andava riconosciuto come provato il possesso esclusivo ed indisturbato da oltre venti anni da parte della (OMISSIS) ed esclusa ogni forma di possesso da parte del proprietario dell’altra unita’ immobiliare sottostante; con cio’ avendo lo stesso Tribunale attribuito la proprieta’ dei locali in questione all’attuale ricorrente per intervenuta usucapione.
3. – Con il terzo motivo, la ricorrente lamenta la “Violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 5: omesso ed errato esame dei testi addotti su fatti decisivi per il giudizio gia’ oggetto di discussione tra le parti”.
3.1. – Il motivo e’ fondato.
3.2. – Secondo la ricorrente, la Corte territoriale – con riferimento alle dichiarazioni di un teste – non aveva considerato il quadro complessivo delle risposte che rendevano, con particolare riferimento alle date da questi indicate, la testimonianza generica e priva di rilevanza. Infatti, il tempo per il teste si fermava al 1987 allorche’ non risiedeva piu’ nell’appartamento (essendovi ritornato una volta dopo il 2000) e i lavori condominiali di manutenzione del tetto non erano stati ancora effettuati. Per questo il teste descrive il tetto costituito da “pianelle e tegole”. Inoltre, il Giudicante avrebbe ignorato i rilievi contenuti nell’atto di costituzione in appello della ricorrente, con riferimento ai testi addotti dalla (OMISSIS). Tali testimonianze avrebbero dovuto essere poste in relazione alle risultanze della CTU e agli altri elementi oggetto del giudizio, quali il fatto che dal 1994 la (OMISSIS) paga le spese condominiali anche per la parte di soffitte rivendicata dall’ (OMISSIS) e che alle soffitte si puo’ accedere solo dalla botola posta nell’appartamento della (OMISSIS).
4. – Con il quarto motivo, la ricorrente deduce la “Violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 4: nullita’ della sentenza per genericita’ della condanna della ricorrente alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi”.
5. – Con il quinto motivo, la ricorrente lamenta la “Violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, in relazione del Decreto Ministeriale n. 55 del 2014, articolo 5: errata liquidazione delle spese per entrambi i gradi del giudizio”.
6. – I primi tre motivi di ricorso vanno dunque accolti, con assorbimento del quarto e del quinto; la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che provvedera’ anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo, il secondo e il terzo motivo, con assorbimento del quarto e del quinto; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che provvedera’ anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio.
In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.
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