Ripartizione spese condominiali tra venditore ed acquirente dell’immobile

164

Corte di Cassazione, civile, Ordinanza 9 ottobre 2020, n. 21860.

In tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell’immobile, il previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in forza della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. – delinea a carico dell’acquirente un’obbligazione solidale, non “propter rem”, ma autonoma, in quanto costituita “ex novo” dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l’onere di provare l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente.

Ordinanza 9 ottobre 2020, n. 21860

Data udienza 2 luglio 2020

Tag/parola chiave: Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Riscossione – Vendita unità immobiliare – Esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni – Soggetto obbligato – Individuazione – Venditore – Fondamento e conseguenze

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MANNA Felice – Presidente

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 2122/2016 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
nonche’
sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente incidentale –
contro
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 963/2015 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 22/07/2015;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 02/07/2020 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

(OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, avverso la sentenza della Corte d’Appello di Genova n. 963/2015 del 22 luglio 2015, che aveva rigettato l’appello formulato in via principale dal (OMISSIS) nei confronti del Condominio (OMISSIS), contro la sentenza di primo grado resa dal Tribunale di Genova n. 2460/2011.
Il Condominio (OMISSIS), ha notificato controricorso contenente altresi’ ricorso incidentale in unico motivo, inerente al rigetto dell’appello incidentale.
(OMISSIS) ha notificato controricorso per resistere al ricorso incidentale.
(OMISSIS) propose opposizione al decreto ingiuntivo n. 3052/2005 intimatogli dal Condominio (OMISSIS) per l’importo di Euro 5.214,53, oltre interessi. L’ingiunzione era fondata sui contributi condominiali dovuti dalla ex condomina (OMISSIS) s.a.s., in particolare Euro 1.952,75 per spese di gestione ordinaria ed Euro 4.810,97 per lavori straordinari, avendo poi (OMISSIS) acquistato l’immobile in forza di decreto di trasferimento del Tribunale di Genova del 23 novembre 2004. Avendo l’opponente dedotto che le spese azionate nei suoi confronti in sede monitoria attenevano per le quote ordinarie ad esercizi anteriori al 2003 e per le quote di manutenzione straordinaria a delibere parimenti anteriori al 2003, il Tribunale di Genova, pur dando atto dell’avvenuto pagamento della somma intimata, affermo’ che (OMISSIS) fosse debitore verso il Condominio, dovendosi a tal fine aver riguardo “al momento in cui i lavori sono stati concretamente posti in essere”. Con analoga motivazione, la Corte d’appello respinse il gravame avanzato in via principale da (OMISSIS), dovendosi considerare, “ai fini della ricomprensione delle spese a carico dell’acquirente, nel biennio di cui all’articolo 63 disp. att. c.c.”, che “i costi definitivi delle attivita’ prodromiche che si determinano e si sommano ai costi complessivi delle opere, rispetto ai quali assumerebbero autonoma consistenza soltanto nella residuale ipotesi di successiva decisione di non procedere ai lavori cui afferiscono”.
La trattazione del ricorso e’ stata fissata in Camera di consiglio, a norma dell’articolo 375 c.p.c., comma 2 e articolo 380 bis.1 c.p.c..
(OMISSIS) ha depositato memoria ai sensi dell’articolo 380 bis.1 c.p.c..
I. Il primo motivo del ricorso principale di (OMISSIS) deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. e dell’articolo 1123 c.c., non avendo la Corte di Genova dato risposta al primo motivo di appello, con cui si contestava l’attribuzione al (OMISSIS) – resosi acquirente del proprio immobile con decreto di trasferimento del 23 novembre 2004 – di spese relative ad annualita’ antecedenti al 2003. La Corte di Genova ha affermato in sentenza che vi fosse un “unico motivo di appello”, mentre i motivi di gravame erano due, ed uno di essi faceva riferimento alla data della Delibera di approvazione dei lavori straordinari.
Il secondo motivo del ricorso principale denuncia l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso o decisivo per il giudizio, ex articolo 360 c.p.c., n. 5, ritenendosi incomprensibile il ragionamento della Corte d’appello.
Il terzo motivo del ricorso principale denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 c.p.c. e dell’articolo 63 disp. att. c.c., ritenendo anche qui erronea la sentenza impugnata per aver affermato l’obbligo di (OMISSIS) a contribuire a spese condominiali approvate negli anni 2001 e 2002.
Il quarto motivo del ricorso di (OMISSIS) allega la violazione e falsa applicazione degli articoli 115 e 116 c.p.c., per la mancata ammissione delle richieste di prova in ordine all’insorgenza dell’obbligazione condominiale.
I.1. Il primo ed il terzo motivo di ricorso, giacche’ connessi, possono essere trattati congiuntamente, e risultano fondati, con conseguente assorbimento del secondo e del quarto motivo di ricorso.
La sentenza della Corte d’appello di Genova denota un palese vizio di omessa pronuncia, avendo respinto l’impugnazione di (OMISSIS) senza far riferimento ad uno dei motivi di gravame relativi al petitum principale, ne’ comunque contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione adottata.
La Corte di Genova non risulta, invero, aver proprio tenuto in considerazione l’ormai del tutto consolidato orientamento di questa Corte a proposito della questione di diritto da decidere. Trova applicazione ratione temporis, attesa l’epoca di insorgenza dell’obbligo di spesa per cui e’ causa, l’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, nella formulazione antecedente alla modificazione operata dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220. In forza di tale norma, chi subentra nei diritti di un condomino e’ obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Occorre a tal fine distinguere tra spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento, e spese attinenti a lavori che consistano in un’innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarita’ e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio e cagionate da un evento non evitabile con quest’ultima. Nella prima ipotesi, l’obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l’intervento ritenuto necessario dall’amministratore, e quindi in coincidenza con il compimento effettivo dell’attivita’ gestionale. Nel caso, invece, delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni, la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantita’, qualita’ e costi dell’intervento, assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino. Da cio’ si fa derivare che, verificandosi l’alienazione di una porzione esclusiva posta nel condominio in seguito all’adozione di una Delibera assembleare, antecedente alla stipula dell’atto traslativo, volta all’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione, ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore, i relativi costi devono essere sopportati dal primo, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarieta’ passiva ex articolo 63 disp. att. c.c. (Cass. Sez. 2, 20/05/2019, n. 13505; Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654). Tale momento rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
L’obbligo del cessionario nei confronti del condominio si configura in capo a chiunque, sia pure, come nel caso in esame, in dipendenza di aggiudicazione forzata, succeda nella proprieta’ dell’immobile condominiale, non trovando applicazione il disposto dell’articolo 2919 c.c. (Cass. Sez. 6-2, 25/01/2018, n. 1847, non massimata; Cass. Sez. 2, 09/07/1964, n. 1814).
L’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2 (applicabile ratione temporis, poi articolo 63 disp. att. c.c., comma 4, dopo l’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012) delinea, quindi, un’obbligazione solidale, ma autonoma, in quanto non propter rem, e, piuttosto, costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell’aspettativa creditoria dell’organizzazione condominiale. E’ poi il condominio, il quale, come nel caso in esame, invochi in giudizio la responsabilita’ solidale dell’acquirente di un’unita’ immobiliare per contributi relativi alla conservazione o al godimento delle parti comuni, ad essere gravato della prova dei fatti costitutivi del proprio credito, fra i quali e’ certamente compresa l’inerenza della spesa all’anno in corso o a quello precedente al subentro dell’acquirente (Cass. Sez. 6 – 2, 22/03/2017, n. 7395).
Ne’ rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, ovvero quando, come opinato dalla Corte d’appello di Genova, debbano ancora determinarsi i “costi complessivi delle opere”, trattandosi di circostanze semmai ostative unicamente all’emissione, nei confronti dell’alienante che non e’ piu’ condomino – di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex articolo 63 disp. att. c.c., comma 1, ma non estintive del debito originario del cedente, ne’ autonomamente costitutive dell’obbligo solidale di chi subentri nei diritti di condominio trascorso il biennio contemplato dalla legge.
II. Il motivo del ricorso incidentale del Condominio (OMISSIS), denuncia la violazione degli articoli 112 e 91 c.p.c., avendo la Corte d’appello respinto l’impugnazione incidentale del medesimo Condominio (vertente sulla regolamentazione delle spese processuali di primo grado, come la stessa sentenza della Corte di Genova riporta a pagina 2), motivando circa la “scorretta imputazione del pagamento al debito piu’ recente invece che a quello piu’ antico” e ad all’inammissibilita’ della richiesta del “credito relativo al 2005… essendo il decreto ingiuntivo relativo ad annualita’ diverse”. Il ricorrente incidentale evidenzia poi come tale fraintendimento sull’effettiva portata dell’appello incidentale ha portato all’erronea statuizione di compensazione delle spese per reciproca soccombenza.
II.1. Il motivo di ricorso incidentale e’ assorbito. L’accoglimento del ricorso principale, con la conseguente cassazione con rinvio della causa, comporta, infatti, l’assorbimento della censura contenuta nel ricorso incidentale sulla ripartizione dell’onere delle spese di lite, giacche’ diretta contro una statuizione che, per il suo carattere accessorio, e’ destinata ad essere travolta dall’annullamento che viene disposto dalla sentenza impugnata, a seguito del quale la liquidazione delle spese delle precorse fasi del giudizio andra’ comunque effettuata dal giudice di rinvio tenendo conto dell’esito finale del giudizio, piuttosto che ai diversi gradi dello stesso ed al loro risultato (Cass. Sez. 6 – 2, 06/02/2017, n. 3069; Cass. Sez. 2, 13/06/2018, n. 15506).
III. Il primo ed il terzo motivo del ricorso principale vanno dunque accolti, rimanendo assorbiti il secondo ed il quarto motivo del ricorso principale, nonche’ il ricorso incidentale. La sentenza impugnata va cassata, nei limiti delle censure accolte, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione, che decidera’ uniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievo svolti, provvedendo altresi’ a regolare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti il secondo ed il quarto motivo del ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione.
Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

Per aprire la pagina facebook @avvrenatodisa
Cliccare qui