Ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore

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Corte di Cassazione, civile, Ordinanza|21 giugno 2022| n. 20007.

Ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore

La clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita dell’unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell’art. 33, comma 1, d.lgs. n. 206 del 2005, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l’obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano.

Ordinanza|21 giugno 2022| n. 20007. Ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore

Data udienza 10 giugno 2022

Integrale

Tag/parola chiave: Ripartizione delle spese condominiali – Convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore – Applicabilità delle norme del Codice del consumo – Limiti – Clausola vessatoria – Articolo 33 Codice del Consumo – Clausola d’esenzione dalla spese predisposta dalla società venditrice

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SESTA CIVILE

SOTTOSEZIONE 2

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente

Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere

Dott. VARRONE Luca – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA
sul ricorso 26775-2021 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 982/2021 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 03/08/2021;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 10/06/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.

Ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

La (OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 982/2021 della Corte d’appello di Brescia, pubblicata in data 3 agosto 2021.
Resiste con controricorso il Condominio (OMISSIS).
La Corte d’appello di Brescia ha respinto il gravame proposto dalla (OMISSIS) s.r.l. contro la sentenza del Tribunale di Brescia n. 977 del 29 marzo 2018, nel contraddittorio con il Condominio (OMISSIS). Il Tribunale aveva rigettato l’opposizione ex articolo 645 c.p.c., spiegata dalla medesima (OMISSIS) s.r.l. avverso il decreto ingiuntivo n. 5521 del 2015, intimato dal Condominio per il pagamento di Euro 14.945,91 a titolo di spese condominiali. Il Tribunale disattese la tesi dell’opponente, costruttrice del fabbricato e predisponente il regolamento condominiale, secondo cui doveva applicarsi la clausola 11 di tale regolamento, in base alla quale le spese condominiali sarebbero state da ripartire fra i soli acquirenti delle unita’ abitative fino a che non fossero state tutte vendute, con esonero quindi della societa’ per le unita’ rimaste invendute. Per il Tribunale, dovendo qualificarsi gli altri condomini quali consumatori, la clausola, contenuta nel regolamento condominiale, era da considerarsi vessatoria, tenuto conto dello squilibrio reso evidente dal fatto che l’esonero era integrale e senza previsione di un termine massimo, e quindi inefficace nei loro confronti in quanto non appositamente approvata.
La Corte d’appello di Brescia, richiamato l’orientamento giurisprudenziale circa l’applicabilita’ delle norme del Codice del consumo alle convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore, o dall’originario unico proprietario dell’edificio condominiale, ha evidenziato che nel caso specifico non e’ contestata ne’ la qualifica di professionista venditrice e predisponente la clausola in capo alla (OMISSIS) s.r.l., ne’ quella di consumatori in capo agli acquirenti delle singole unita’ immobiliari, e non lo e’ neppure l’applicabilita’ al predetto rapporto del Codice del Consumo, vertendo la contestazione unicamente sull’applicabilita’, alla clausola in questione, del regime di nullita’-inefficacia in quanto vessatoria ai sensi dell’articolo 33 Codice del Consumo. La Corte d’appello ha tuttavia sottoposto a critica quanto affermato nella sentenza n. 16321 del 4 agosto 2016 della Corte di cassazione, che, a suo dire, restringeva l’applicabilita’ del Codice del Consumo alle sole convenzioni limitative di natura reale incidenti sul bene compravenduto, e cosi’ ha ribadito la tesi del giudice di primo grado, in base alla quale la clausola d’esenzione dalla spese predisposta dalla societa’ venditrice, risulterebbe “in se’ prospettare uno squilibrio significativo dei diritti e obblighi derivanti dal contratto”. La sentenza impugnata ha posto in risalto che: 1) l’esenzione e’ totale, attribuendo tutte le spese di tali unita’ agli altri condomini in proporzione ai millesimi di proprieta’; 2) non e’ previsto un termine massimo; 3) l’importo delle spese non e’ determinabile al momento del contratto. La conclusione raggiunta dalla Corte d’appello e’ che “(e’) quindi valida la delibera che, pure in contrasto con una clausola di regolamento da ritenersi inefficace, ha determinato la quota di spese condominiali a carico di (OMISSIS) s.r.l. in proporzione alle unita’ immobiliari di sua proprieta’”.
Il motivo di ricorso della (OMISSIS) s.r.l. denuncia la violazione e/o falsa applicazione, dell’articolo 1123 c.c., e del Decreto Legislativo n. 205 del 2006, articoli 33, 34 e 36 (“Codice del Consumo”) alla luce del principio di diritto enunciato dalla giurisprudenza di legittimita’.

Ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, con la conseguente definibilita’ nelle forme di cui all’articolo 380-bis c.p.c., in relazione all’articolo 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il Presidente ha fissato l’adunanza della Camera di consiglio.
Le parti hanno presentato memorie.
Nell’ultima parte della memoria del Condominio (OMISSIS) si insiste per la “nullita’ della clausola del regolamento condominiale statuente l’esonero totale e sine die dal pagamento delle spese comuni da parte della costruttrice”.
Va percio’ premesso, anche ai fini del pregiudiziale riscontro della regolarita’ dell’instaurato contraddittorio, che il giudizio in esame si svolge tra la condomina (OMISSIS) s.r.l., intimata con provvedimento monitorio per la riscossione di contributi condominiali, ed il Condominio (OMISSIS), in persona dell’amministratore. Non e’ posta questione, devoluta al sindacato di questa Corte, sui limiti cognitivi del giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, nel quale il giudice puo’ sindacare sia la nullita’ della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilita’ di tale deliberazione, ma a condizione che quest’ultima sia stata dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale, ai sensi dell’articolo 1137 c.c., comma 2, nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione (Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839).
La legittimazione al presente giudizio del Condominio (OMISSIS), rappresentato dall’amministratore, si giustifica, peraltro, in base all’articolo 1130 c.c., n. 3, con riguardo alla domanda di riscossione dei contributi ed alla relativa opposizione a decreto ingiuntivo proposta dalla (OMISSIS) s.r.l. Il Condominio, in persona dell’amministratore, non e’ invece legittimato ai fini di una decisione con efficacia di giudicato sulla questione della nullita’ o della inefficacia della clausola convenzionale relativa alla ripartizione delle spese, contenuta nel regolamento di condominio, che si assume accettato dai partecipanti. Tale pronuncia postulerebbe, com’e’ noto, un’azione esperibile da o nei confronti (non del condominio, ma) di tutti i condomini in situazione di litisconsorzio necessario, trattandosi di un contratto plurilaterale avente scopo comune, in quanto partecipi al vincolo negoziale che si assume viziato (da ultimo, Cass. Sez. 6 – 2, 10 marzo 2021, n. 6656). Della questione della nullita’ o della inefficacia della clausola convenzionale relativa alla ripartizione delle spese, contenuta nel regolamento, si conosce quindi in questo giudizio evidentemente soltanto nei limiti di un accertamento incidentale.
La sentenza della Corte d’appello di Brescia e’, allora, incorsa in una manifesta violazione dell’articolo 33 del Codice del Consumo.
Questa norma prevede la vessatorieta’ delle clausole del contratto concluso tra il consumatore ed il professionista che, malgrado la buona fede, “determinano a carico del consumatore un significativo di squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto”. Il contratto che intercorre tra il professionista costruttore del fabbricato ed il consumatore acquirente di una delle unita’ immobiliari in esso compreso e’, di regola, una compravendita. Gli obblighi che derivano per il venditore dal contratto di compravendita sono delineati dall’articolo 1476 c.c.: consegnare la cosa al compratore, fargli acquistare la proprieta’ della cosa o il diritto, se l’acquisto non e’ effetto immediato del contratto; garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa. Ai sensi dell’articolo 1498 c.c., il compratore e’, a sua volta, obbligato al pagamento del prezzo. Dal contratto di compravendita di una unita’ immobiliare compresa in un edificio condominiale non discende, quindi, all’evidenza, un obbligo per il venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unita’ immobiliari che tuttora gli appartengano; tale obbligo discende, piuttosto, dagli articoli 1118 e 1123 c.c., e puo’ essere oggetto, tuttavia, di “diversa convenzione” ai sensi dell’articolo 1123 c.c., comma 1.
E’ pacifico, infatti, che l’articolo 1118 c.c., comma 1, e l’articolo 1123 c.c., posso essere derogati da una convenzione stipulata tra tutti i condomini, come anche da una deliberazione presa dagli stessi con l’unanimita’ dei consensi dei partecipanti. L’autonomia negoziale puo’ anche prevedere l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese condominiali. Cio’, ad esempio, si affermava da Cass. 25 marzo 2004, n. 5975, la quale peraltro aggiungeva che la clausola del regolamento condominiale, che stabilisce in favore di taluni condomini l’esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese, in ordine a una determinata cosa comune, puo’ determinare il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprieta’ su quella parte del fabbricato. Nella disciplina del condominio edilizio non e’ contemplata una norma che abbia portata analoga all’articolo 2265 c.c., la quale trova, del resto, la propria giustificazione nell’essenziale scopo lucrativo che viene perseguito tramite una attivita’ imprenditoriale. La convenzione di esonero di taluno dei condomini dagli obblighi collegati alla contitolarita’ del diritto di proprieta’ sulle cose comuni, eventualmente inserita nel cosiddetto contenuto contrattuale del regolamento di condominio, e’ quindi (a differenza di cio’ che traspare nella ricostruzione operata dalla Corte d’appello di Brescia), palesemente vicenda negoziale autonoma e distinta, sotto un profilo soggettivo e oggettivo, rispetto al contratto di vendita dell’unita’ immobiliare intercorsa tra costruttore proprietario originario e singolo condomino acquirente, seppure tale “diversa convenzione” ex articolo 1123 c.c., sia oggetto di espresso richiamo nei titoli di compravendita di ciascun appartamento dell’edificio comune.
Perche’ una clausola della convenzione sulle spese condominiali contenuta nel regolamento di condominio sia valutata ai fini dell’articolo 33 Codice del Consumo, occorre, allora, che la stessa provochi un significativo squilibrio (non ex se negli obblighi di contribuzione derivanti dagli articoli 1118 e 1123 c.c., ma) dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli articoli 1476 e 1498 c.c., dal contratto di compravendita concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente. Acquistano a tal fine rilievo, come affermava gia’ Cass., 4 agosto 2016, n. 16321 (richiamata da Cass. 23 luglio 2019, n. 19832, e da Cass. 14 gennaio 2021, n. 497), le sole clausole del regolamento di condominio predisposte dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio, ricollegabili all’esercizio dell’attivita’ imprenditoriale o professionale da quello svolta, che, valutate alla luce del complessivo programma obbligatorio, secondo i profili del “significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto” e della “buona fede”, ai sensi del Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206, articolo 33, comma 1, in rapporto al condomino acquirente dell’unita’ immobiliare di proprieta’ esclusiva che rivesta lo status di consumatore, incidano sulla portata della prestazione traslativa di dare dovuta dall’alienante, la quale si estende di regola alle parti comuni, ovvero sul corrispettivo dovuto dal compratore per il bene venduto.
Al contrario, il regolamento di condominio cosiddetto “contrattuale”, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente, cioe’, pluralita’ di parti e scopo comune, nel quale non si pone quindi un nesso di reciprocita’ tra le prestazioni o le attribuzioni patrimoniali, ne’ rileva il pericolo di uno squilibrio fra diritti ed obblighi contrapposti.
Neppure deve trascurarsi la legittimazione relativa spettante al contraente protetto a far valere la nullita’ di protezione delle clausole vessatorie (Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206, articolo 36, comma 3), salva la rilevabilita’ officiosa come regolata nei principi enunciati da Cass. Sez. Unite 12 dicembre 2014, n. 26242 e n. 26243, entrambe supponendo comunque un giudizio di cui siano parti il professionista ed il consumatore, ovvero i soggetti contraenti del rapporto di consumo, e nel quale venga in gioco l’esecuzione di quella clausola. Secondo Corte di Giustizia UE, Prima Sezione, sentenza 2 aprile 2020, causa C-329/19, invero, la Dir. del Consiglio 5 aprile 1993, n. 93/13/CEE, articolo 1, paragrafo 1, e articolo 2, lettera b), concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori, devono essere interpretati nel senso che non ostano a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento della medesima direttiva nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori che essa contiene siano applicabili anche a un “contratto concluso con un professionista da un soggetto giuridico quale il condominio nell’ordinamento italiano”, sebbene un simile soggetto giuridico non rientra nell’ambito di applicazione della suddetta direttiva. Il presente giudizio intercorre tra il Condominio (OMISSIS) e la (OMISSIS) s.r.l. e non ha ad oggetto un contratto di consumo concluso tra la societa’ e il condominio; la nullita’ della clausola vessatoria e’ stata invece intesa operante “a vantaggio” del Condominio.
La soluzione qui prescelta si pone, pertanto, in continuita’ con i precedenti richiamati, e non in contrasto, come sostiene la memoria ex articolo 380 bis c.p.c., comma 2, del Condominio (OMISSIS).
Nella memoria del Condominio (OMISSIS) si deduce che per “la corretta applicazione dell’articolo 33 Codice del Consumo, comma 1, debba prendersi in considerazione l’intero assetto delle obbligazioni derivanti dai singoli contratti di compravendita, siglati tra (OMISSIS) e gli acquirenti condomini, tra cui, nel caso di specie, l’obbligazione che sorge in capo a quest’ultimi di tenere totalmente ed illimitatamente esente la venditrice dal pagamento delle spese di gestione delle parti comuni in proporzione al valore degli altri immobili condominiali di proprietaria della stessa ricorrente”. Il controricorrente in memoria invita proprio a fare applicazione dell’articolo 34 Codice del consumo, comma 1, ovvero a valutare la vessatorieta’ della clausola del regolamento condominiale “tenendo conto della natura del bene o del servizio oggetto del contratto e facendo riferimento alle circostanze esistenti al momento della sua conclusione ed alle altre clausole del contratto medesimo o di un altro collegato o da cui dipende”. Il controricorrente ravvisa tale collegamento tra la clausola 11, comma 6, del regolamento e i diritti e gli obblighi derivanti dai singoli contratti di compravendita delle unita’ immobiliari. Le considerazioni svolte nella memoria del Condominio (OMISSIS) non si discostano, allora, da quanto sinora affermato in motivazione, ma esse stesse postulano, rispetto alla prima indagine compiuta nella sentenza impugnata, un piu’ complesso accertamento sul merito della vessatorieta’ della clausola, che non puo’ che svolgersi in sede di rinvio.
Occorre, cioe’, procedere, ad un accertamento della vessatorieta’ della “clausola 11”, che esonera la costruttrice dal pagamento delle spese condominiali, valutando non lo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal regolamento di condominio, il quale non e’ un contratto di consumo, quanto lo squilibrio dell’intero rapporto contrattuale sinallagmatico e dunque della complessiva operazione economica intercorsi tra il singolo acquirente consumatore e il professionista venditore. L’eventuale accertamento della vessatorieta’ della clausola nell’ambito del rapporto di consumo “a vantaggio del consumatore” ripercuotera’ la sua incidenza sulla validita’ della adesione alla convenzione ex articolo 1123 c.c., comma 1.
Va pertanto enunciato il seguente principio di diritto:
“la clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita della unita’ immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, puo’ considerarsi vessatoria, ai sensi del Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206, articolo 33, comma 1, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l’obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unita’ immobiliari che tuttora gli appartengano”.
Il ricorso va percio’ accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Brescia in diversa composizione, che procedera’ ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi all’enunciato principio, e provvedera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Brescia in diversa composizione.

 

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.

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