La responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento di contributi dovuti al condominio

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Corte di Cassazione, sezione seconda civile, Sentenza 12 aprile 2019, n. 10346.

La massima estrapolata:

In tema di condominio di edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento di contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, 2° comma, c.c. Dunque è illegittima la disposizione inserita nel regolamento condominiale che pone a carico del nuovo proprietario l’obbligo di pagare i debiti condominiali arretrati anche se anteriori al biennio

Sentenza 12 aprile 2019, n. 10346

Data udienza 26 ottobre 2018

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. D’ASCOLA Pasquale – Presidente

Dott. ORICCHIO Antonio – rel. Consigliere

Dott. BELLINI Ubaldo – Consigliere

Dott. TEDESCO Giuseppe – Consigliere

Dott. SCARPA Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 7582/2015 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 1427/2014 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 26/07/2014;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/10/2018 dal Consigliere ANTONIO ORICCHIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto l’accoglimento delle conclusioni in atti.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) adiva il Tribunale di Torino chiedendo la declaratoria di nullita’ delle delibere, di cui in atti, adottate dall’assemblea del Condominio di (OMISSIS) di quella Citta’.
Il (OMISSIS), divenuto – nell’ambito di procedura esecutiva promossa dal suddetto Condominio nei confronti di (OMISSIS) – proprietario di una unita’ immobiliare dello stabile condominiale, lamentava l’errato addebito ad esso stesso di oneri condominiali maturati per la morosita’ del precedente proprietario gia’ esecutato.
Esponeva, poi, che andava ritenuto illegittimo l’articolo 11 del Regolamento del convenuto Condominio (norma che poneva a carico del nuovo proprietario anche i debiti per contributi condominiali maturati da precedente condomino) in quanto in violazione del disposto di cui agli articoli 72 e 63 disp. att. c.c..
Costituitosi il contraddittorio il Condominio resisteva alla domanda del (OMISSIS).
Il Tribunale di Torino, con sentenza 15/16 gennaio 2013 riteneva la nullita’ della succitata clausola regolamentare e dichiarava la nullita’ della delibera impugnata.
Interponeva appello il Condominio chiedendo la riforma della decisione di primo grado.
Resisteva al gravame, di cui chiedeva il rigetto, il (OMISSIS).
La Corte di Appello di Torino, con sentenza n. 1427/2014, in riforma dell’impugnata decisione del Tribunale di prima istanza, accoglieva l’appello del condominio e rigettava la domanda proposta dalla parte appellata.
Per quanto rileva decisivamente in questa sede, la Corte piemontese – citando proprio precedente – affermava il principio per cui “l’accollo al condomino avente causa degli oneri condominiali inadempiuti, di cui all’articolo 63 disp. att. c.c., e’ norma inderogabile ex articolo 72 disp. att. c.c., nel senso che alcuna disposizione contrattuale o regolamentare puo’ esonerare il condomino avente causa dall’obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l’anno in corso e quello precedente, mentre e’ riconducibile all’autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell’acquirente condomino l’accollo di debiti maturati, costituenti “obligationes propter rem”, dal condomino dante causa in esercizi precedenti”.
Per la cassazione della suddetta decisione della Corte distrettuale ricorre il (OMISSIS) con atto fondato su due ordini di motivi e resistito con controricorso dal Condominio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di violazione, falsa ed errata applicazione di norme di legge in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.
In particolare si lamenta la violazione dell’articolo 63 disp. cit., deducendosi l’erroneita’, in diritto, della gravata decisione fondata su una non condivisa ed illogica interpretazione della medesima norma; il tutto, secondo parte ricorrente, in base ad una modifica della volonta’ della legge, effettuata in via interpretativa, in palese contrasto col chiaro disposto normativo ex articolo 63 cit., non abbisognevole affatto di tale tipo di interpretazione.
Cosi’ riassunto il motivo del ricorso in esame, deve osservarsi quanto segue.
Il motivo, per la parte relativa alla invocata violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, e’ fondato nel senso di seguito specificato.
Il decisum della Corte distrettuale si fonda – come gia’ accennato in narrativa- sulla ricostruzione della portata della disposizione dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 4 (come, da ultimo modificato ex L. n. 220 del 2012).
Alla stregua di tale ricostruzione operata dal Giudice di appello, in riforma di quella svolta dal Tribunale di prime cure, si tende all’affermazione di un principio, invero innovativo, per cui il limite temporale (biennale) per il pagamento dei contributi condominiali pregressi da parte del condomino subentrate a precedente condomino moroso costituirebbe un limite inderogabile ma solo nel limite e non nel massimo.
Si ipotizza, quindi, la possibilita’ di deroga per affermare la possibile responsabilita’ del nuovo condomino anche per le morosita’ condominiali arretrate oltre il biennio precedente all’acquisto dell’unita’ immobiliare condominiale.
L’affermazione della impugnata sentenza non puo’ essere condivisa sotto un duplice profilo.
Innanzitutto la stessa, con un’interpretazione additiva ed estensiva rispetto alla chiara volonta’ della norma de qua, amplia oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilita’ solidale dell’acquirente di una proprieta’ condominiale.
Cosi’ facendo la decisione oggi gravata innanzi a questa Corte finisce per creare, con l’artificioso ricorso ed il riferimento all’autonomia regolamentare condominiale ed alle obligationes propter rem, una estensione non prevista dalla legge del particolare tipo di responsabilita’ solidale del nuovo condomino.
Quest’ultimo, giova ricordare, e’ comunque estraneo – prima dell’acquisto – al regolamento condominiale, la cui autonomia non puo’ mai esercitarsi contro una ben precisa inderogabilita’ voluta dalla citata norma di attuazione del c.c. anche all’evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilita’ de qua in concreto oltremodo ostativi alla circolazione dei beni (che e’ bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative).
In secondo luogo ed ancor piu’ decisivamente va osservato quanto segue.
Tutto il ragionamento su cui e’ fondato il dictum della Corte piemontese poggia su una ricostruzione della parziale inderogabilita’ (solo nel minimo) del predetto limite ex articolo 63cit., in via interpretativa e sul un fondante presupposto espressamente affermato: “il regolamento condominiale di natura contrattuale puo’ disporre a carico dell’acquirente condomino l’accollo di debiti maturati, costituenti “obligationes propter rem”, da parte del condomino dante causa in esercizio precedenti” all’acquisto.
L’Assunto e’, quindi, fondato sulla possibilita’ di configurare i predetti debiti come obligationes propter rem.
Sennonche’ – aspetto questo, decisivo, ma eluso dalla valutazione della Corte a quo – la predetta configurabilita’ dei medesimi debiti come e’ del tutto ed univocamente esclusa dalla giurisprudenza di questa Corte.
Giova, all’uopo, rammentare i principi – gia’ affermati da questa Corte – per cui, “in tema di condominio negli edifici, la responsabilita’ solidale dell’acquirente di una porzione di proprieta’ esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore e’ limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’articolo 63 disp. att. c.c., (gia’) comma 2, e non gia’ l’articolo 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell’articolo 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina” (Cass. 27 febbraio 2012, n. 2979). Il motivo, nel senso innanzi precisato, deve, quindi, ritenersi fondato e va accolto.
2.- Con il secondo motivo del ricorso si deduce, in modo analogo al primo motivo, ma sotto altro profilo il vizio di violazione, falsa ed errata applicazione di norme di legge. Il motivo deve ritenersi assorbito per effetto dell’accoglimento del precedente motivo.
3.- Il ricorso, in relazione al motivo accolto e per le esposte ragioni, va dunque accolto, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza e rimessione al Giudice del rinvio, in dispositivo indicato, che provvedera’ alla definizione del giudizio osservando il principio innanzi esposto.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo, cassa – in relazione al motivo accolto – l’impugnatsentenza e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di Appello di Torino.

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